REGULERINGSFORSLAG TIL OFFENTLIG ETTERSYN Saksnr.: 201214729/13 Emnekode: ESARK 5121 Saksbeh.: HILK Dato: 05.11.2013 FANA, GNR. 12, BNR. 316 M.FL., FANTOFTVEGEN/ÅSBAKKEN. ArealplanID 62780000 FORSLAG TIL DETALJREGULERING, OFFENTLIG ETTERSYN. Kort om planforslaget Opus Bergen AS fremmer på vegne av Kristian Gerhard Jebsen Skipsrederi AS planforslag for et område i Fana bydel på Fantoft. Planområdet ligger langs Fantoftvegen og grenser til eneboliger i sør og vest og til næringsbebyggelse og Fantoft studentby i nord og øst. Området er avsatt til boligformål, vist med to eneboliger i reguleringsplan for Fana gnr. 12 bnr. 1 Fantoft, arealplanid 30610000, stadfestet 22.12.1971. I kommuneplanenes arealdel 2010-2021 (KP10) er området vist som senterområde S14. Planforslaget legger til rette for utbygging av boliger på tomter som i dag ikke er bebygget. Det er vist 18 boenheter i to leilighetsbygg på inntil tre etasjer samt parkeringskjeller. %BRA = 47%. Det er vist hensynssone for bevaring av naturmiljø i vest for å ivareta hasselskogen. Utearealene ligger skjermet fra vegen av de planlagte byggene og har gode solforhold. Etter forslagsstillers ønske legges to ulike forslag til detaljregulering (alternativ 1 og 2) ut til offentlig ettersyn. De to forslagene viser ulik tilkomst til området. Alternativ 1viser tilkomst fra sør via privat del av Fantoftvegen. Alternativ 2 viser tilkomst fra øst, den kommunale delen av Fantoftvegen.
For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader vises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg E Fagetatens kommentarer Fagetaten har ingen merknader til planprosessen så langt og vurderer det mottatte planmaterialet til å ha tilfredsstillende kvalitet for utleggelse til offentlig ettersyn. Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet bolig og hovedgrepet i planforslaget. Nedenfor følger fagetatens kommentarer til utvalgte tema som etaten mener krever ytterligere avklaring. Øvrige aktuelle tema anser fagetaten som tilfredsstillende løst og belyst. For opplysninger om disse tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg E. Planstatus og formål I følge bestemmelsene til KP10 pkt. 3 gjelder kommuneplanen foran reguleringsplan i den grad slik plan strider mot kommuneplanens innhold. Gjeldene plan for området er dermed KP10 der det er avsatt til senterområde S 14. Her åpnes det opp for byggehøyder inntil 16 meter (inntil 20 meter for enkeltbygg) og % BRA = 250 %. Planforslaget legger opp til % BRA = 47 % og byggehøyde på 13 meter fra planert terreng. Det er fagetatens vurdering at dette er en passende utnyttelse av området. Planområdet ligger mellom Fantoft studentby som er svært tett utbygd og eneboligområdet i Fantoftvegen. Planforslaget legger opp til en tettere utbygging enn eneboligområdet i sør og vest, men forholder seg samtidig til eksisterende bebyggelse. Foreslått utbygging vil skape en god overgang fra blokkbebyggelsen i studentbyen til Side 2 av 6
eneboligbebyggelsen i Fantoftvegen. Nærhet til bybanestopp tilsier i følge nasjonar areal- og transportplanlegging at planområdet bør ha en høyere utnyttelsesgrad, med flere enheter. Fagetaten stiller seg bak foreslåtte utnyttingsgrad forslaget tilpasser seg landskapet og ivaretar naturmiljø på en god måte. I følge planbeskrivelsen legges det opp til 18 boenheter fordelt på to bygg, antall enheter framgår ikke av plankart eller bestemmelser. Det er fagetatens mening at maks antall enheter må framgå av planens bestemmelser da dette kan være avgjørende for valg av adkomstløsning. Krav til parkering vil i følge KP10 være 1,2-1,4 parkeringsplasser pr. 100 m² BRA. Nærhet til bybanestopp og butikk tilsier at antall parkeringsplasser skal være 1,2 plasser pr 100 m² BRA som er minimumskravet i denne sonen. Uteoppholdsareal Bestemmelsene 1.2 som omhandler uteoppholdsareal for bolig legger opp til at inntil 50 % av fellesareal kan dekkes av offentlige areal og at inntil 50 % av fellesarealene kan dekkes av takterrasser, dette i tråd med bestemmelser i gjeldene kommuneplan. Slik fagetaten ser det er det nok arealer avsatt til uteoppholdsareal for 18 boenheter innenfor planområdet og denne delen av bestemmelsen ansees som overflødig. Adkomstløsninger Det er to ulike forslag til adkomstløsning som legges ut til offentlig ettersyn. Fagetaten ønsker ikke å ta stilling til valg av adkomstløsning på det nåværende tidspunkt, men ser at begge alternativene har både fordeler og ulemper. Alternativ 1 viser adkomst fra sør, den private delen av Fantoftvegen. Dette er den adkomsten som er vist til planområdet i gjeldene plan. Vegen tilfredsstiller krav til vegbredde, men er til tider brattere enn 1:8 og har flere avkjørsler. Fagetaten anser vegstandarden som tilfredsstillende som adkomst for 18 nye boenheter. Økt trafikk på den private delen av Fantoftvegen vil oppleves som negativt for naboene i forhold til trafikksikkerhet, støy og barns lek. Alternativ 2 som viser adkomst fra øst, den kommunale delen av Fantoftvegen innebærer at det etableres en ny avkjørsel på den kommunale vegen, det er tidligere signalisert fra Trafikketaten at det ikke er ønskelig med flere avkjørsler på denne veien. Det argumenteres fra forslagsstiller med at Fantoftvegen er en blindveg som ender 400 meter lengre sør og at ny avkjørsel plasseres i god avstand til avkjørsel til Åsbakken. Ulempene naboene vil oppleve med økt trafikk gjennom sitt boområde må veies mot ulempene ved etablering av ny avkjørsel i den kommunale vegen. Området er avsatt til senterområde i kommuneplanen og det må vurderes om det kan åpnes for et høyere antall avkjørsler i senterområder enn i byggeområder generelt. Fagetaten vil ta stilling til valg av adkomst løsning etter offentlig ettersyn og ber trafikketaten vurdere hvor belastet Fantoftvegen er og om det kan åpnes for en ny avkjørsel. Side 3 av 6
Fagetaten behandler nå mindre reguleringsendring for Fantoft Studentby arealplanid-30080301, der det reguleres inn ny avkjørsel fra Fantoftvegen like øst for planområdet. Dette i tråd med anlagt avkjørsel. Tidligere i planprosessen er det vurdert adkomst fra Åsbakken, denne er ikke aktuell da den vil kreve store terrenginngrep. Dersom fagetaten etter offentlig ettersyn anbefaler alternativ 2, adkomst fra øst må det utarbeides snitt og illustrasjoner som viser denne løsningen. Det må framgå hvordan hensynet til gang- og sykkelveg i ivaretas og eventuelle murer må framgå. Estetikk Saltak og flate tak er diskutert med naboer, planforslaget legger til rette for valg av saltak på den nye bebyggelsen. Det argumenteres for at dette er i tråd med bygningstypologien i nærområdet og demper inntrykket av boligblokker i et eneboligmiljø. Planforslaget utelukker ikke muligheten for å kunne etablere flate tak. Fagetaten har ikke tatt stilling til valg av tak form i denne omgang. Massebalanse Massebalanse må kommenteres i planbeskrivelsen, dersom det vil bli store mengder overskuddsmasser må bestemmelsene inneholde et rekkefølgekrav som sikrer forsvarlig håndtering av masser. Grønnstruktur/ barns interesser I følge vurdering gjort i forhold til naturmangfoldsloven, vedlegg L, så er det et hasselkratt vest i planområdet som kan ha verdi. Dette er markert i plankartet med henssynssone bevaring naturmiljø. Det er knyttet bestemmelse til denne sonen om at eksisterende terreng og vegetasjon beholdes. Fagetaten ser positiv på forslaget om henssynssone, både med tanke på å bevare hasselkratt og at området fungerer som buffer mot bebyggelse i vest. Som beskrevet i vurdering etter naturmangfoldsloven er hasselskogens verdi avhengig av skjøtsel og fjerning av uønskede arter. Det må vurderes fram mot 2. gangs behandling om bestemmelsen tilknyttet hensynssonen bør inneholde en formulering om skjøtsel. Dagens gang- og sykkelveg gjennom området beholdes i planforslaget. Planfremstilling Fagetaten har ingen spesielle merknader til planmaterialet som det nå foreligger, men viser til at det før saken fremmes til 2. gangs behandling kan være behov for presiseringer i reguleringsbestemmelsene og opprettinger i plankartet. Konklusjon Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet bolig og hovedgrepet i planforslagene. Fagetaten har imidlertid noen merknader. Hovedsakelig gjelder dette følgende forhold: Maks antall boenheter må framgå av bestemmelsene. Massebalanse må kommenteres i planbeskrivelsen, dersom det vil bli store mengder overskuddsmasser må bestemmelsene inneholde et rekkefølgekrav som sikrer forsvarlig håndtering av masser. Side 4 av 6
Bestemmelsen 1.3 andre setning endres til: Det skal etableres 1,2 parkeringsplasser pr. 100m² BRA bolig. Dette er foreløpige vurderinger. Fagetaten har ikke tatt stilling til hvilket alternativ som anbefales. Fagetatens endelige anbefaling vil fremkomme i etatens fagnotat til 2.gangs behandling. Vedtak I medhold av plan- og bygningslovens 12-11, og i henhold til delegert myndighet, legges følgende to forslag til detaljregulering ut til offentlig ettersyn: 1. Fana, Gnr. 12, Bnr. 316 m.fl., Fantoftvegen/Åsbakken, detaljregulering. Plannummer 62780000, vist på plankart alt 1 sist datert 23.09.13 og Fana, Gnr. 12, Bnr. 316 m.fl., Fantoftvegen/Åsbakken, detaljregulering. Plannummer 62780000, vist på plankart alt 2 sist datert 23.09.13. Tilhørende bestemmelser alt 1 og 2 datert 15.10.13. 2. Som forutsetning for det videre planarbeid legges følgende til grunn: Maks antall boenheter må framgå av bestemmelsene. Massebalanse må kommenteres i planbeskrivelsen, dersom det vil bli store mengder overskuddsmasser må bestemmelsene inneholde et rekkefølgekrav som sikrer forsvarlig håndtering av masser. Bestemmelsen 1.3 andre setning endres til: Det skal etableres 1,2 parkeringsplasser pr. 100m² BRA bolig. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg Byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Side 5 av 6
Vedlegg: A. Plankart alternativ 1 datert 23.09.13, dok 14 fil 6 B. Plankart alternativ 2 datert 23.09.13, dok 15 fil 2 C. Reguleringsbestemmelser alternativ 1, datert 15.10.13, dok 14 fil 8 D. Reguleringsbestemmelser alternativ 2, datert 15.10 13, dok 14 fil 9 E. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert 15.10.13, dok 14 fil 10 F. Illustrasjonsplan alternativ 1 datert 29.08.13, dok 12 fil 7 G. Illustrasjonsplan alternativ 2 datert 29.08.13, dok 12 fil 8 H. Snitt datert 29.08.13, dok 12 fil 9 og 10 I. Volumstudie, 1, 2 og 3, dok 12 fil 11, 12 og 13 J. Sol- og skyggeillustrasjoner, dok 12 fil 14 og 15 K. Kulturminnedokumentasjon, dok 12 fil 16 L. Vurdering etter Naturmangfoldsloven, dok 12 fil 17 M. VA rammeplan, dok 12 fil 18 og 21 Bergen kommune. Byutvikling, klima og miljø Saksnr. 201214729/13 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se http://www.bergen.kommune.no/innsynpb/, snr 201214729 Kopi til: Opus Bergen AS, Strandgaten 59, 5004 BERGEN Side 6 av 6