Jordloven 9 og forholdet jordloven - pbl Fagdag i Trondheim 12.11.2013 v/seniorrådgiver Anne Pernille Asplin
Utgangspunktet Dyrka og dyrkbar jord er en grunnleggende ressurs for å sikre matforsyningen på kort og lang sikt. Dersom eieren av en landbrukseiendom ønsker å bruke dyrket jord til annet enn jordbruksproduksjon, må det derfor søkes om tillatelse til dette. Omdisponering av dyrka mark skjer ved at kommunen vedtar planer etter plan- og bygningsloven om at arealet skal brukes til annet enn landbruk. Det kan også skje ved at enkeltpersoner etter reglene i jordloven søker om å bruke hele eller deler av eiendommen til noe annet enn landbruksproduksjon. I tettstedsnære områder skal bruken av arealene som hovedregel reguleres av plan- og bygningsloven.
Kommunens rolle Nytt rundskriv M-1/2013 omdisponering og deling Side 4 Vern av dyrka og dyrkbar jord er en viktig del av denne nasjonale politikken. Ved behandlingen av søknader som innebærer omdisponering av dyrka og dyrkbar jord må kommunen ta forsvarlig hensyn til nasjonale føringer for håndteringen av jordvernet. Her må kommunen ta hensyn til nasjonens behov for å kunne produsere mat selv også i framtida.
Jordlovens 9 - omdisponering Jordloven 9 bestemmer at dyrka mark ikke skal brukes til annet en jordbruksproduksjon, og at dyrkbar mark ikke skal disponeres slik at den blir uegnet til jordbruksproduksjon i fremtiden. Unntak kan gjøres dersom det finnes særlige grunner som tilsier at jordbruksinteressene må vike. I denne vurderingen skal en blant annet ta hensyn til: godkjente planer i området mulige drifts- og miljømessige ulemper for landbruket i området bosettingen kulturlandskapet det samfunnsgagnet en omdisponering vil gi muligheten for tilbakeføring av arealet til landbruk.
Jordloven 9 fortsatt Kommunen kan kreve at søker legger frem alternative løsninger dvs. spare den beste jorda, og mest mulig av den. Det kan settes vilkår for samtykke. Vilkåret må være nødvendig av hensyn til lovens formål, jordloven 1. Lovens formål er å: Disponere ressursene på en måte som gir en tjenlig variert bruksstruktur ut fra samfunnsutviklinga i området. En samfunnsgagnlig bruk innebærer å disponerer ressursene på en slik måte at man tar hensyn til framtidige generasjoners behov.
Dyrka og dyrkbar jord Forbudet gjelder uansett størrelse på arealet forutsatt at arealet objektivt sett alene eller sammen med annet jordbruksareal på eiendommen, kan gi grunnlag for jordbruksproduksjon. Produksjonen må være av et visst omfang, enten til salg eller til eget bruk. Områdets karakter, slik som typiske jorbruksområder, er en relevant faktor i denne vurderingen. Som dyrka jord regnes fulldyrka jord, overflatedyrka jord, og gjødsla beite. Nærmere om definisjonene i M-1/2013 på side 9.
Når 9 ikke gjelder Forbudet i 9 gjelder ikke når plansituasjonen er slik at 9 ikke gjelder, jf. jordloven 2 om lovens virkeområde. Forbudet i 9 gjelder ikke om formålet med omdisponeringen går inn under begrepet jordbruksproduksjon etter bestemmelsen. Man må alltid først avklare om tiltaket krever samtykke etter jordloven 9. Selv om tiltaket ikke krever samtykke etter 9, kan det likevel være slik at tiltaket krever dispensasjon og for øvrig er søknadspliktig etter plan- og bygningsloven.
Begrepet jordbruksproduksjon I lovens forarbeider, Ot.prp. nr.72 (1993-1994) står det følgende i merknad til jordloven 9: Omgrepet jordbruksproduksjon gjeld all planteproduksjon i jordbruk og hagebruk der jorda vert brukt som vekstmedium. Omgrepet femner vidare om bygninger som er direkte knytt til drifta av eigedomen - driftsbygninger og våningshus. Vekstmedier er for eksempel produksjon av mat og fôr samt hagevekster.
Begrepet jordbruksproduksjon og bygninger mv Rundskriv M-1/2013 på side 10 Begrepet jordbruksproduksjon omfatter bygninger som er direkte knyttet til driften av eiendommen, samt våningshuset bygninger som er nødvendige blant annet i forbindelse med tradisjonelt husdyrhold bygninger for lagring og bearbeidelse av planteprodukter fra egen produksjon bygninger for lagring av driftsmidler og redskaper til gårdens eget bruk drivhus og veksthus, når arealet huset dekker, blir nyttet direkte til planteproduksjon. anlegg av nødvendige driftsveier og gårdsveier Oppføring av kårbolig krever omdisponeringssamtykke. Boligen skal i første rekke tjene som bosted for den generasjonen som har overdratt eller som vil overdra videre og er ikke direkte knyttet til driften av eiendommen.
Hvilke tiltak krever samtykke? Omdisponeringer som krever samtykke: oppføring av bygg (med mindre direkte knyttet til driften) planting av skog, juletrær anlegg av dammer Massedeponi Uttak av jord, masse og torv fra dyrka og dyrkbar jord Plenproduksjon når jordsmonn fjernes Spesielt for dyrkbar jord: Dyrkbar jord kan nyttes til produksjon av pyntegrønt og juletrær og andre formål som ikke er til hinder for jordbruksproduksjon i framtida uten samtykke.
Oppføring og fradeling av boliger Oppføring av bolig på landbrukseiendom krever normalt tillatelse etter jordloven 9 når dyrka eller dyrkbar jord blir berørt.(unntak for våningshuset). NB blir ikke dyrka eller dyrkbar jord berørt kreves ikke samtykke etter 9. Et slikt tiltak krever tillatelser etter plan- og bygningsloven. Fradeling av bolig krever tilsvarende delingstillatelse etter jordloven 12 Tillatelser til å oppføre eller fradele bolighus på landbrukseiendom må ses i sammenheng, og er knyttet opp mot brukets behov for bygningen. Det er vanskeligere nå enn for noen år siden å oppføre bolighus på en landbrukseiendom, og tilsvarende lettere å fradele boligen med tomt. Dette fordi det i mange tilfeller ikke lenger er behov for flere familier til å drive bruket.
Når kan man gi tillatelse? Kommunen kan i særlige høve gi dispensasjon dersom det etter ei samla vurdering av tilhøva finn at jordbruksinteressene bør vike. Ved avgjerd skal det mellom anna takast hensyn til godkjente planer etter plan og bygningsloven drifts- og miljømessige ulemper for landbruket i området kulturlandskapet om arealet kan føres tilbake til jordbruksproduksjon det samfunnsgagnet en omdisponering vil gi DE FIRE FØRSTE HENSYNENE SKAL VEIES OPP MOT DET SAMFUNNSGAGNET EN OMDISPONERING VIL GI SAMFUNNSGAGNET: Tiltaket må ha verdi for allmennheten eller en større gruppe personer Dersom kommunen etter en avveining av ulike hensyn kommer til at vilkårene for omdisponering er tilstede kan tillatelse gis. Individuell og konkret vurdering. Like saker skal behandles likt.
Mer om særlige høve I rundskriv M-1/2013 side 12 Dyrka og dyrkbar jord skal ha et sterkt vern. Når uttrykket særlige høve er brukt, er det for å understreke viktigheten av formålet med bestemmelsen som er å bidra til å nå det grunnleggende formålet for jordvernet. En må ta i betraktning at jordvern er en nasjonal interesse og et landbrukspolitisk hovedsatsningsområde.
Mer om godkjente planer Formål i strid med planen, kan medføre avslag. Godkjente planer er resultatet av grundige avveininger av forskjellige hensyn. Er tiltaket i strid med planen bør saken kanskje heller tas som plansak. Det sikrer i mange tilfeller en mer ryddig prosess. I rundskriv M-1/2013 står det: I tettstedsnære områder bør bruken av arealene som hovedregel tas som plansak. Det innebærer at dersom et område er regulert til landbruk så er det i seg selv et moment av stor vekt mot at arealene skal nyttes til andre formål.
Mer om drifts- eller miljømessige ulemper Formålet med jordloven er å verne fôr- og matproduserende areal. Det er derfor viktig å sikre at et tiltak ikke får negative konsekvenser for landbruksdriften i området. Støv, støy, lukt, tråkk osv er faktorer som må vurderes. Det kreves at det dreier seg om konkrete og påregnelige ulemper av en viss størrelse og omfang for at dette hensynet skal ha vekt.
Mer om hensynet til kulturlandskapet Kulturlandskapet = Landskapsbilde, mangfoldet i naturen og kulturhistoriske verdier. Både gammelt og nytt landbruksareal med bygninger regnes med. Hvordan føyer tiltaket seg inn der, er det harmoni, eller er det ødeleggende. Jordloven 1 ta vare på areal og kulturlandskapet som grunnlag for liv, helse og trivsel for mennesker, dyr og planter.
Mer om samfunnsgagnet Man kan komme til at jordbruksinteressen bør vike fordi tiltaket etter en helhetsvurdering gagner samfunnet. Samfunnsgagnet: Tiltaket må ha verdi for allmennheten eller en større gruppe personer.
Mer om arealet kan tilbakeføres Det faktum at tilbakeføring kan skje, kan sammen med samfunnsgagnet tale for omdisponering. I vurderingen av hvilken vekt dette hensynet kan ha må man se på hvor lenge omdisponeringen skal vare hvor lang til det vil ta å tilbakeføre, hvor krevende det vil være, og hvor kostbart det vil være Arealer som kan tilbakeføres: campingplass, skog, juletre og pyntegrønt, golfbaner Arealer som vanskelig kan tilbakeføres: bebyggelse, veier, jernbane
Vektlegging av hensyn I den ene skålen: Hva som taler mot omdisponering (jordvern, driftsmessige hensyn osv) I den andre skålen: Hva som taler for omdisponering (samfunnsgagnet, lett å tilbakeføre) Vekten av de ulike hensyn gir utslaget. Det skal gode grunner til å samtykke til omdisponering når jordvernhensynet er tungtveiende.
Avveining av hensyn Fra rundskriv M-1/2013 på side 12 En må ta i betraktning at jordvern er en nasjonal interesse og et landbrukspolitisk hovedsatningsområde. I veilederen Nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging, er det signalisert at fylkeskommunene og kommunene tar hensyn til landbruksarealer og kulturlandskapet, og bidrar til at de nasjonale jordvernmålene nås ved å begrense omdisponering av de mest verdifulle jordressursene og redusere oppsplitting av arealer. Konkret og individuell vurdering av søknaden. Like saker skal behandles likt. Ved avslag, ta kontakt med søker for å finne en alternativ løsning som kan godtas.
Forholdet jordloven og plan- og bygningsloven Noen lover går foran andre, og noen virker parallelt. Jordloven og plan- og bygningsloven virker side om side. Det betyr at når et tiltak krever tillatelse etter den ene loven, så har det ikke en slik virkning at man ikke trenger tillatelse etter den andre. Plan- og bygningsloven er sektorovergripende, mens jordloven primært ivaretar jorda og landbruksinteressene. Er forholdene slik at et tiltak krever tillatelse etter begge lovverk, så må disse innhentes før et tiltak lovlig kan iverksettes. Ja+ nei = nei.
Jordlovens virkeområde Jordloven 2 I områder som i KP er lagt ut til bebyggelse eller anlegg eller avsatt til spredt bebyggelse eller i reguleringsplan er lagt ut til annet formål enn landbruk, gjelder ikke jordloven 12 og 9 med mindre planmyndighetene har vedtatt at de likevel skal gjelde. Fradeling av slike arealer krever derfor ikke delingssamtykke etter jordloven 12.
Tiltak i LNF(R)-områder Omdisponering av jord eller fradeling av areal i LNF(R) områder krever ofte tillatelse både etter pbl 19-2 og jordloven 12 og/eller 9 fordi formålet med fradelingen/omdisponeringen er i strid med landbruksformålet. Reglene etter pbl. skal sikre gode langsiktige løsninger for miljø og samfunn generelt. Reglene etter jordloven skal ivareta hensynet til jordvernet og landbruket spesielt.
Landbruk pluss Det er akseptert at man på et gårdsbruk i en viss målestokk kan drive med gårdsstilknyttet næring uten å måtte søke dispensasjon fra plan etter pbl. Veilederen T-1443: Plan- og bygningsloven og Landbruk Pluss Veilederen går opp grensegangene for når det må søkes dispensasjon fra plan for gårdstilknyttede næringer.
Dagens formaning Arealdisponeringen bør i all hovedsak skje gjennom ordinær plan, fradelinger og dispensasjoner skal være unntaket. Jordvernet står fremdeles høyt på dagsordenen kommunene har ansvar for at den nasjonale politikken på området blir gjennomført. Jordvernhensynet skal vektlegges både etter pbl og jordloven.
Jordvernet I stortingsmeldingen Meld St. 9 (2011-2012) sies det blant annet: Jordbruket er en arealbasert næring som er avhengig av mengden og kvaliteten på jordressursene, den dyrka og dyrkbare marka og beiteressursene i inn- og utmark. Den globale matsituasjonen er også et viktig bakteppe når vi skal vurdere matproduksjonen i Norge. Kornarealene, og spesielt matkornarealene, er en viktig faktor for Norges matsikkerhet og selvforsyningsgrad. Med landets begrensede areal for matproduksjon er det viktig med et sterkt jordvern og en politikk som utnytter jordbruksarealet
Jordloven 9 Dyrka jord må ikkje brukast til føremål som ikkje tek sikte på jordbruksproduksjon. Dyrkbar jord må ikkje disponerast slik at ho ikkje vert eigna til jordbruksproduksjon i framtida. Departementet kan i særlege høve gi dispensasjon dersom det etter ei samla vurdering av tilhøva finn at jordbruksinteressene bør vika. Ved avgjørelsen skal det blant annet tas hensyn til: - godkjente planer etter plan- og bygningsloven - drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området - kulturlandskapet - det samfunnsgagn en omdisponering vil gi - om tilbakeføring kan skje Kommunen kan kreve at det legges frem alternative løsninger.
Jordloven 9 fortsatt Rundskriv M-1/2013 godkjente planer etter plan- og bygningslova I tettstedsnære områder bør bruken av arealene som hovedregel reguleres av plan- og bygningsloven. Det innebærer at dersom et område er regulert til landbruk så er det i seg selv et moment av stor vekt mot at arealene skal nyttes til andre formål. Bestemmelsen gjelder godkjente planer etter plan- og bygningsloven.
Jordloven 12 Deling av eigedom som er nytta eller kan nyttast til jordbruk eller skogbruk må godkjennast av departementet. 2 Skal dyrka jord takast i bruk til andre formål enn jordbruksproduksjon, eller skal dyrkbar jord takast i bruk slik at ho ikkje vert egna til jordbruksproduksjon i framtida, kan samtykke til deling ikkje givast utan at det er gitt samtykke til omdisponering etter 9 3 Ved avgjerd av om samtykke til deling skal givast, skal det leggjast vekt på om delinga legg til rette for ein tenleg og variert bruksstruktur i landbruket. I vurderinga inngår mellom anna omsynet til vern av arealressursane, om delinga fører til ei driftsmessig god løysing, og om delinga kan føre til drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området. Det kan leggjast vekt på andre omsyn dersom dei fell inn under formålet med jordlova. 4 Sjølv om det etter tredje ledd ikkje ligg til rette for å gi samtykke til deling, kan samtykke givast dersom deling vil ivareta omsynet til busetjinga i området.
Jordloven 12 tredje ledd Man skal blant annet ta hensyn til vern av arealressursene. Rundskriv M-1/2013 på side 19: Den nye bestemmelsen sier ikke eksplisitt at det kan legges vekt på hensynet til godkjente planer. En kan likevel legge vekt på plansituasjonen da spørsmålet om hvordan arealet er disponert i plan, vil ha betydning for vurderingen av omsynet til vern av arealressursene
Jordloven 12 tredje ledd 3 Ved avgjerd av om samtykke til deling skal givast, skal det leggjast vekt på om delinga legg til rette for ein tenleg og variert bruksstruktur i landbruket. I vurderinga inngår mellom anna omsynet til vern av arealressursane, om delinga fører til ei driftsmessig god løysing, og om delinga kan føre til drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området. Det kan leggjast vekt på andre omsyn dersom dei fell inn under formålet med jordlova. Det kan legges vekt på andre hensyn dersom de faller inn under jordlovens formål etter jordloven 1.
Jordlovens formål 1. Føremål Denne lova har til føremål å leggja tilhøva slik til rette at jordviddene i landet med skog og fjell og alt som høyrer til (arealressursane), kan verte brukt på den måten som er mest gagnleg for samfunnet og dei som har yrket sitt i landbruket. Arealressursane bør disponerast på ein måte som gir ein tenleg, variert bruksstruktur ut frå samfunnsutviklinga i området og med hovudvekt på omsynet til busetjing, arbeid og driftsmessig gode løysingar. Ein samfunnsgagnleg bruk inneber at ein tek omsyn til at ressursane skal disponerast ut frå framtidige generasjonar sine behov. Forvaltinga av arealressursane skal vera miljøforsvarleg og mellom anna ta omsyn til vern om jordsmonnet som produksjonsfaktor og ta vare på areal og kulturlandskap som grunnlag for liv, helse og trivsel for menneske, dyr og planter.
Jordloven 12 tredje ledd fortsatt Rundskriv M-1/2013 pkt.8.3.3 Andre samfunnshensyn, for eksempel hensynet til å skaffe tomter til næringsvirksomhet som ikke er landbruk, faller utenfor tredje ledd. Slike bruksendringer må skje gjennom planbehandling etter plan- og bygningsloven hvis jordloven 12 tredje ledd ikke er til hinder for delingen.
Planveiledere Her finner du linker til lover og regler, til veiledningsmateriell og til relevante nettsider med plan- og bygningslovsrelatert informasjon. For informasjon utover det som er vist her henvises det til nettsiden www.planlegging.no T-1476 Planlegging etter plan- og bygningsloven "Planlegging etter plan- og bygningsloven" gir en kort og enkel fremstilling av innholdet i den nye plandelen av Plan- og bygningsloven og hvordan plansystemet fungerer. T-1494 Kommunal planstrategi Veilederen om kommunal planstrategi inngår i Miljøverndepartements samlede veiledning til plan- og bygningsloven av 2008. Veilederen utdyper lovkommentaren, og vil gi veiledning til hvordan kommunal planstrategi kan utarbeides etter bestemmelsene i 10-1 i plan- og bygningsloven. T-1491 Kommuneplanens arealdel Veilederen om kommuneplanes arealdel er et praktisk hjelpemiddel for kommunens behandling og framstilling av arealdelen. Den gir svar på vanlige spørsmål og problemstillinger som kan oppstå, men er ikke uttømmende om planfaglige og juridiske problemstillinger. T-1490 Reguleringsplan Veilederen er for offentlige og private planleggere og andre som utarbeider reguleringsplaner etter plan- og bygningsloven. Hovedvekten er på de krav som gjelder i forbindelse med utarbeiding av planforslag og rammene for bruk av planbeskrivelse, arealformål, hensynssoner og bestemmelser.
Planveiledere fortsatt Fylkesmannen i Buskerud utarbeidet i 2012 en veileder for kommunens behandling av dispensasjonssaker etter pbl. http://www.fylkesmannen.no/buskerud/plan-og-bygg/plan--ogbygningsrett/veileder-for-dispensasjonssaker-/
Pbl. kap. 19 - dispensasjon Bestemmelsene har erstattet den tidligere 7 i 1985-loven. Kriteriet særlige grunner er fjernet. Vilkårene for dispensasjon er klargjort og strammet noe inn.
Pbl. 19-1: Søknad om dispensasjon Dispensasjon krever grunngitt søknad. Regionale og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt, skal få mulighet til å uttale seg før det gis disp fra planer, plankrav og forbudet i 1-8.
Pbl. 19-2: Dispensasjonsvedtaket Man kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av pbl (typisk fra plan). Det kan settes vilkår for dispensasjonen slik som for eksempel tilbakeføring. 1 Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Hvis det er tilfelle, må søknaden avslås. 2 Hvis nei, må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, dersom dispensasjon kan gis. 3 Dersom kommunen etter dette kommer til at det kan gis dispensasjon, må man vurdere om det er ønskelig. Man må da ha en saklig grunn for ikke å dispensere. Det kan for eksempel være at rullering av kommuneplan er nær forestående, eller at tiltaket er så stort eller viktig at planbehandling må til.
Pbl. 19-2 fortsatt Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør som nevnt heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer, og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Ot.prp. nr. 32 (2007-2008) og 1-9: Det er klagemulighet for statlig og regional myndighet.
Saksbehandlingen i kommunen Fradeling av for eksempel tomtegrunn til boligformål fra landbrukseiendom i LNF(R) -område i KP. Det krever samtykke både etter pbl 19-2 og jordloven 12 for at fradeling kan tillates. Rekkefølge jordlovsbehandling dispensasjonsbehandling. Kommunen bestemmer rekkefølgen, men MD har i samråd med LMD en anbefaling i brev av 4.5.1998
MDs anbefaling 1. Vurdere saken etter pbl 19-2. Intern høring hos sektorene i kommunen, her særlig landbrukssektoren) Hvis man innstiller på ja 2. Jordlovbehandling i kommunen Hvis man innstiller på nei 2. Kommunen fatter vedtak etter pbl uten ekstern høringsrunde. Dette forutsatt at jordlovbehandling er unødvendig fordi søker etter forespørsel avstår fra denne.
Rekkefølge forts. MDs brev 4.5.1998 Jordlovbehandling er/blir nødvendig når: 1. Søker likevel krever slik behandling 2. Adm. innstiller på å gi disp etter pbl (som nevnt) 3. Planutvalget er innstilt på å gi disp på tross av den administrative tilrådingen Ekstern høring må gjennomføres i tilfelle 2 og 3 før endelig dispensasjonsvedtak treffes av planutvalget. Jordlovvedtak bør foreligge før dispsak sendes på høring.
MD-brev til FMRO 15.2.2005 Gjelder behandling av klagesaker i forbindelse med dispensasjon etter pbl. og forholdet til klagesaker etter jordloven: Søker har krav på jordlovbehandling hvis han vil. Hvis søker har fått nei på jordlovbehandling og klager: FM er klageinstans, samtidig som FM er høringsinstans i dispsaken. Hva gjør man hva da? Løsning: Man stiller dispensasjonssaken etter pbl i bero inntil jordlovsaken er endelig avgjort.
Fylkesmannens oppfølging Dersom kommunen fatter positive vedtak i strid med nasjonale eller regionale hensyn har Fylkesmannen et ansvar for å følge opp: Feil ved dispvedtaket etter pbl: FM kan klage Feil ved jordlovvedtaket: FM kan omgjøre etter fvl 35
TAKK FOR MEG