SAKSFRAMLEGG Deres ref.: Vår ref.: Saksbehandler: Dato: 09/4157 /32069/12-PLNID Marit Engseth 16.07.2012 1750 Telefon: 77 79 03 01 Saken skal behandles i følgende utvalg: x Byrådet PLAN - 1750- VIKRAN 50/31 - REGULERINGSPLAN FOR HYTTEOMRÅDE TIL OFFENTLIG ETTERSYN Innstilling til vedtak: Reguleringsplan 1750 for fritidsbebyggelse på eiendommen 50/31 Vikran, datert 20.06.2012, med reguleringsbestemmelser datert 11.07.2012, legges ut til offentlig ettersyn i 6 uker. Vedtaket er gjort iht PBL 12-10 Øyvind Hilmarsen Byrådsleder Britt-Hege Alvarstein Byråd for byutvikling
Saksutredning: Sammendrag Bakgrunn Mål for planen Hovedinnhold Konfliktforhold Asplan Viak fremmer på vegne av grunneier Bengt Bakke detaljregulering for fritidsbebyggelse på eiendommen 50/31 på Vikran. Området ligger ute som byggeområde «fremtidig fritidsbebyggelse» i forslag til kommuneplanens arealdel for distriktet 2011-2021, en videreføring av arealformålet fra gjeldende arealdel fra 2008. I kommuneplanens retningslinjer åpnes det for 15 nye fritidsboliger i området. Kommuneplanen stiller krav om detaljregulering. Det planlagte hyttefeltet blir en utvidelse av eksisterende hytteområde på Vikran. Målet med reguleringsplanen er å legge til rette for 25 nye hyttetomter i tilknytning til eksisterende hyttefelt. Planen foreslår regulering av 25 nye hyttetomter, med tilhørende infrastruktur (veg, parkering). Planen regulerer også frisiktsone for veg og hensynssone rundt høyspentlinje. Reguleringen legger opp til en ny avkjøring fra Fv 286. Områdestyret for Troms varslet innsigelse ved oppstart av planarbeid, grunnet hyttefeltets konflikt med viktige reindriftsinteresser i området. Innsigelsen ble gitt på bakgrunn av sperring av flyttlei for rein. Forslagsstiller har i ettertid klart å komme til enighet med reinbeitedistriktet, slik at innsigelsen til planen er trukket. Byrådets vurdering Reguleringsplanen er utarbeidet i samarbeid med Byutvikling og er innenfor rammene gitt i overordnet plan. Man har lykkes å løse konflikten med reindrifta. Det er dokumentert hvordan reguleringsplanen tar hensyn til reindriftsinteressene i området. Planforslaget anbefales lagt ut til offentlig ettersyn i 6 uker. 01Saksdokumenter Vedlagte saksdokument Dato: 01. Oversiktskart + lokaliseringskart udatert 02. Forslag til reguleringsplankart 20.06.2012 03. Forslag til reguleringsbestemmelser 11.07.2012 04. Forslagstillers planbeskrivelse 20.06.2012 05. ROS-analyse 29.05.2012 06. Illustrasjon av forholdet til hensynssone reindrift 21.06.2012 07. Områdestyrets vedtak om tilbaketrekking av 05.06.2012 innsigelse
Berørte planer og planstrategiske dokument ikke vedlagt Kommuneplanens arealdel distrikt 2011-2021 28.09.2011 (høringsforslag) Reguleringsplan 0971 med endring 0971-001 21.11.1990 / 25.11.2008
02 Planfakta Planområdets plassering i Tromsø. Se også vedlegg 1. Forslagsstiller: Asplan Viak Grunneier og tiltakshaver: Bengt Bakke Planområdets størrelse: 126,6 daa Gjeldene reguleringsformål: o plan 0971/001: byggeområde - hytter, landbruksområde. o kpa distrikt: fremtidig fritidsbebyggelse Foreslåtte reguleringsformål: fritidsbebyggelse, kjøreveg, annen veggrunn, parkering, friluftsformål LNFRF, hensynssoner høyspenningsanlegg og frisiktsone Planforslagets forslag til bruksareal: 3250 kvm
Forslag til reguleringsplan 03 Beskrivelse av planprosesse n Dato: Oppstartsmøte med byutvikling 14.01.2010 Annonsert oppstart av planarbeid (og tilskrevet 25.02.2010 partene) Komplett forslag til reguleringsplan 27.06.2012 Planprosessens spesielle sider Ved varsel om oppstart av planarbeid ble det varslet innsigelse fra områdestyret i Troms, på vegne av Mauken/Tromsdalen reinbeitedistrikt. Dette på bakgrunn av at hyttefeltet ble plassert i et viktig oppsamlingsområde for rein, samt at tiltaket ville stenge for en flyttlei for rein. Da reguleringsplanen er i tråd med kommuneplanens arealdel (kpa), ble det gjort en vurdering av om reindriftas rett til innsigelse var bortfallt. Reindrifta fremmet ikke innsigelse til byggeområdet da det ble tatt inn i kpa for distriktet i 2008. Reguleringsplanen sto på vent under revideringen av kpa i 2011, for å avvente en avklaring på områdenivå. I revideringen av kpa ble området for fremtidig fritidsbebyggelse videreført, men flyttleia ble lagt inn som «hensynssone reindrift». Byutvikling har etterstrebet å finne en løsning på konflikten med reindrifta. Det ble arrangert en befaring av planområdet 8. mars 2012
hvor man kom til enighet med reinbeitedistriktet om tiltak og justeringer av hyttefeltet, som vil redusere de negative konsekvenser for flytttleia. Etter å ha behandlet forslaget til reguleringsplan med de revideringer man ble enige om på befaringen, har områdestyret vedtatt å trekke sin innsigelse. 04Planvurdering Bakgrunn Prinsipper for fysisk utforming Reguleringsplanen fremmes på bakgrunn av at kommuneplanens arealdel for distriktet åpner for fremtidig fritidsbebyggelse i området, som en utvidelse av eksisterende hyttefelt på Vikran. Antallet nye fritidsboliger som nevnes i kommuneplanen er 15, dette tallet er retningsgivende. Tidlig i prosessen ga Byutvikling signaler om at det kunne åpnes for en økning av antall fritidsboliger - til ca 20-25, og at dette ikke ville være i strid med overordnet plan. Dette fordi det i kommunen fortrinnsvis ønskes konsentrert feltutbygging fremfor spredt utbygging av fritidsboliger, samt bygging i områder i tilknytning til eksisterende bebyggelse og infrastruktur. Hyttefeltet på Vikran tilfredsstiller begge disse kriteriene, slik at en økning i antall fritidsboliger vil være forsvarlig. Planforslaget legger opp til etablering av 25 frittliggende fritidsboliger med tilhørende uthus. Til sammen kan hver enkelt tomt bebygges med inntil 130 kvm BRA. Gjennomsnittlig størrelse på tomtene er 1,6 daa. Maks gesims- og mønehøyde for hyttene er henholdvis 4 og 6 meter over gjennomsnittlig planert terreng. Dette tilsvarer 1 etasje med hems. Maks mønehøyde for uthus er 4 meter. Begrensninger i høyde fører til at bebyggelsen ikke vil ruve i terrenget. Eksisterende hytter i området i dag er på 1-2 etasjer, så planlagt bebyggelse vil ikke skille seg betraktelig fra den fritidsbebyggelsen som allerede er etablert i området i dag. Store tomter med begrenset tillatt areal for bebyggelse vil sikre luft mellom hyttene og en åpenhet i feltet. Det er lagt inn brede grønne korridorer mellom enkelte av hyttetomtene for å sikre gode forbindelser internt i området, og adkomst til fjellområdet i bakkant. Ved oppføring av bebyggelsen skal det tas hensyn til eksisterende terreng og vegetasjon. I tillegg er hytteomtene plassert på steder som vil føre til minst mulig terrenginngrep ved oppføring av bebyggelse. Hele hyttefeltet er plassert nedenfor platået i sør for å unngå silhuetteffekt. Reguleringsbestemmelsene setter krav om materialbruk (tre) og tillatt takvinkel på hyttene (mellom 18 og 24 grader). Dette vil sikre et helhetlig estetisk uttrykk i hyttefeltet. Bestemmelser om materialbruken vil sikre at hyttene ikke blir mer synlige enn nødvendig i landskapet, og at de estetisk harmonerer med den allerede etablerte hyttebebyggelsen.
VA Veg og parkering Området har ikke tilgang til offentlig vann- eller avløpsnett i dag. Det planlegges privat system for vann og avløp i området. Reguleringsbestemmelsene setter krav om teknisk plan for VA i byggesaken. Det vil bli etablert en ny adkomstveg til hyttefeltet. Avkjøringen fra Fylkesvegen og utformingen av krysningspunktet er utarbeidet i samarbeid med Statens Vegvesen. Vegen tilfredsstiller krav til stigningsforhold, og har fått en plassering i terrenget som fører til minst mulig terrenginngrep i form av fylling og skjæring. Det legges opp til en påkobling på eksisterende adkomstveg i området. Parkering vil skje på felles privat parkeringsplass nede ved fylkesvegen. Vegen og parkeringsplassen har status som felles privat og skal opparbeides og driftes av privat aktør. Avfallshåndtering Det skal etableres felles avfallscontainer i området. REMIKS utfører tømming av søppelcontainere fra Fylkesvegen. Støy Kulturminner Vegetasjon og naturforhold ROS Konfliktforhold - reindrift Planområdet ligger ikke innenfor gul eller rød støysone. Tiltaket vurderes å ikke gi noen negative konsekvenser vedrørende støysituasjonen i området. Fylkeskommunens kulturetat har gjennomført arkeologiske undersøkelser i området, og gjort flere funn. I etterkant av dette har planområdet blitt innskrenket, så kulturminnene ligger utenfor planområdet og vil ikke bli berørt av reguleringsplanen. I DNs naturdatabase er området registrert som kystfuruskog svært viktig område. Furuskogen har ikke formelt vern. Statlige etater har ikke kommet med merknader til planen vedrørende skogen eller et eventuelt vernekrav. Reguleringsbestemmelsene sier at eksisterende vegetasjon i området skal bevares i størst mulig grad. Det skal tas hensyn til furutrærne ved plassering av hyttene. Hyttetomtene og vegen er søkt plassert på en slik måte i terrenget at større terrenginngrep og inngrep i vegetasjon skal unngås. I forbindelse med byggesøknad skal det utarbeides en marksikringsplan. Marksikringsplanen skal vise vegetasjon som skal bevares og vegetasjon som kan fjernes, samt beskrive tiltak for sikring av vegetasjon i anleggsperioden. Dette anses å ivareta hensynet til kystfuruskogen på en tilfredsstillende måte. Det er utarbeidet ROS-analyse for reguleringsplanen. Denne avdekker ingen kritiske forhold ved planområdet eller tiltaket. ROS-analysen gir utslag på radon, kraftlinjer og trafikk. Radonverdier vil måtte dokumenteres i byggesaken, og det er lagt en hensynssone med bredde 30 meter rundt høyspentlinjen gjennom området. Avkjøringen fra Fylkesvegen er plassert i samsvar med Statens Vegvesen, og har tilfredsstillende siktforhold. Ved oppstart av planarbeid varslet områdestyret i Troms, på vegne av Mauken/Tromsdalen reinbeitedistrikt, innsigelse til reguleringsplanen. Bakgrunnen for innsigelsesvarselet var at det omsøkte området er
oppsamlingsområde for rein og er spesielt viktig på våren og høsten. Det planlagte hyttefeltet ville også stenge en viktig flyttlei for rein. Flytt- og trekkleier har et spesielt vern gjennom reindriftslovens 22. Det ble diskutert om reindriftas adgang til innsigelse var bortfallt i denne saken, da reindrifta ikke hadde kommet med innsigelse til kommuneplanens arealdel 2008-2018, hvor hyttefeltet ble lagt inn som fremtidig fritidsbebyggelse. Det er ikke adgang til å fremme innsigelser til reguleringsplaner som er i tråd med overordnet plan, når det ikke er fremmet innsigelse til det samme forholdet i overordnet plan (jfr pbl 5-5). Saken ble vurdert dithen at reindriftas mulighet til innsigelse var bortfallt, men at flyttleia likevel har et arealdisponeringsforbud gjennom reindriftslovens 22. Reguleringsplanen sto derfor på vent en periode, for å få en avklaring på kommuneplannivå gjennom revideringen av kpa. Hensynssone reindrift I revideringen av kommuneplanens arealdel i 2011 ble flyttleia markert som «hensynssone reindrift». Hensynssonen innebærer at det i reguleringsplanleggingen må dokumenteres hvordan det har blitt tatt hensyn til reindrifta i utarbeidelse av reguleringsplanen. Utsnitt av kpa distrikt 2011-2021. Fremtidig hyttefelt (oransje område) sett i forhold til hensynssone reindrift (skravert område). Tiltakshaver har etterstrebet å fremme et reguleringsplanforslag som reindrifta kan godta. Etter innsigelsesvarselet ved oppstart av planarbeid har tiltakshaver utarbeidet et justert planforslag som tar følgende hensyn til reindrifta: Planområdet har blitt betydelig innskrenket i forhold til det arealet
som ligger ute i kpa. Grensen for planområdet ligger lenger nord enn avgrenset i overordnet plan, og dermed lenger unna flyttleia Hyttefeltet er trukket så langt nord som mulig, også etter innskrenkning av planområdet ifht kpa Hyttefeltet er plassert nedenfor et markant platå i området, som vil gi naturlig avskjerming mot flyttleia De enkelte tomtene er plassert på steder i terrenget hvor hyttene ikke vil gi uheldig fjernvirkning eller silhuetteffekt Antallet hytter er redusert Reguleringsbestemmelsene setter krav om bevaring av eksisterende vegetasjon, for å beholde naturlige buffere mot flyttleia Det tillates ikke inngjerding av hytteomtene, for å unngå at rein setter seg fast i gjerdeinnstallasjoner Reguleringsbestemmelsene setter begrensninger på høyde, utforming og størrelse på hyttene Området rundt hyttetomtene er regulert til LNFRF De tiltak og justeringer som har blitt gjort av hyttefeltet, med tilhørende illustrasjoner, vurderes å tilfredsstille dokumentasjonskravet knyttet til hensynssone reindrift. På bakgrunn av det justerte planforslaget har områdestyret vedtatt å trekke sin innsigelse til reguleringsplanen. Se vedlegg 7. Illustrasjon som viser hyttefeltets plassering innenfor området avsatt til fremtidig fritidsbebyggelse i kpa
Illustrasjon som viser trekklei for rein (rødt område) i bakkant av hyttefeltet (rød stiplet linje). Terrengformasjoner og vegetasjon vil minske synligheten til hyttefeltet fra trekkleia. Se også vedlegg 6. Økonomi og finansiering Kriterier for gjennomføring Hyttefeltet med tilhørende infrastruktur skal i sin helhet finansieres og opparbeides av privat aktør. Reguleringsbestemmelsenes rekkefølgekrav sier at igangsettingstillatelse ikke kan gis før avkjørsel til hytteområdet fra Fylkesvegen er opparbeidet og godkjent av Statens Vegvesen. Ved utbygging av felles avløpsanlegg for feltet skal det leveres VA-plan i forbindelse med søknad om byggetillatelse. Ingen arealer skal overtas eller driftes av Tromsø kommune, så det skal ikke inngås utbyggingsavtale med kommunen. 06 Konklusjon Reguleringsplanen er utarbeidet i samarbeid med Byutvikling og er innenfor rammene gitt i overordnet plan. Man har lykkes å løse konflikten med reindrifta. Det er dokumentert hvordan reguleringsplanen tar hensyn til reindriftsinteressene i området. Planforslaget anbefales lagt ut til offentlig ettersyn i 6 uker.