FLESBERG KOMMUNE Utvalg: formannskapet Møtested: Kommunehuset Møtedato: TORSDAG 08.03.2012 kl. 10:30 NB! Merk møtetidspunkt. Saksliste: Nr. Sakstittel Saksordfører PS 3/12 Boligområde Lampeland Øst - prinsippsak Jon Olav Berget PS 4/12 Søknad om godkjenning av eget hjem og Eilev Bekjorden uteområde for privat barnehage
FLESBERG KOMMUNE Boligområde Lampeland Øst - prinsippsak Lampeland 23.02.2012 Arkiv 143 Saksmappe 2012/168 Avd Rådmann Saksbehandler Jon Gj. Pedersen MØTEBEHANDLING: Utvalg Møtedato Utvalgssak formannskapet 08.03.2012 3/12 kommunestyret Rådmannens anbefaling: 1. Flesberg kommunes boligområde i reguleringsplanen Lampeland Øst selges under ett for videre utvikling av andre aktører enn Flesberg kommune. 2. Hovedmål med salget er å få til en forutsigbar og god utvikling av et attraktivt område. Prosessen skal også sikre at øvrige deler av Lampeland Øst-planen kan utvikles som forutsatt, og at salget gir en merverdi for Flesberg kommune. 3. Rådmannen gis adgang til å innhente ekstern bistand til en plangjennomgang og utarbeidelse av forslag til utbyggingsavtale. Dette fremmes for politisk behandling før en går videre i salgsprosessen. Vedlegg: Reguleringsplan Lampeland Øst med bestemmelser. Annet tilgjengelig materiale: Veileder utbyggingsavtaler: http://www.regjeringen.no/upload/krd/vedlegg/boby/utbyggingsavtaler/281000- veileder_utbyggingsavtaler_bm2.pdf Saksopplysninger: Flesberg kommune eier en eiendom der det i reguleringsplanen Lampeland Øst er regulert et boligområde. I denne del av planen er det totalt 66 tomter hvor det kan oppføres frittliggende boligbebyggelse eller alternativt tomannsboliger. Reguleringsplanen ble vedtatt 07.02.02 med revisjon 15.03.04. Når det gjelder boligutvikling for øvrig er det i regi av private utbyggere boligområder med ledige tomter i Svene, Lampeland, samt at kommunen har tilrettelagt infrastruktur for et område i Lyngdal. Siden reguleringsplanen Lampeland Øst ble godkjent har det skjedd endringer både i, og området rundt, selve planområdet: Flesbergtunet stod ferdig i september 2003 Seniorboligene bak Flesbergtunet ble realisert ikke lenge etter ferdigstillelse av Flesbergtunet Fibernett er utbygd på Lampeland
Reguleringsplan for Furulia Lampeland Sør ble vedtatt 02.11.06, og senere utbygd med infrastruktur og boliger. Utbyggingsavtale mellom utbygger og Flesberg kommune vedtatt 19.02.09 Rullering av kommuneplan igangsatte planarbeid for en områdeplan for Lampeland (sentrumsplan) Veg og VA (lys, asfalt, gangveg gjenstår) mellom boligområde Skartumlia og boligområde Furulia ble opparbeidet i 2009, og denne opparbeidelsen gjør ca. 20 av de 66 tomtene i området byggeklare Skolestrukturen er endret Stevningsmogen Fritidspark har gjennomgått en oppgradering Med dispensasjon fra gjeldende planer er KIWI-butikken utvidet, parkeringsarealer utvidet/endret, samt trafikkmønster på skolebussparkeringen endret Kommunen som sådan, og Lampeland sentrum, har de siste par årene hatt befolkningsvekst. Prosessen med sentrumsplan har synliggjort videre vekst m.h.t. både befolkning og gjennomgangstrafikk. Sistnevnte som følge av økt aktivitet knyttet til fritidsboliger muliggjort av bl.a. Blefjellplanen (stadfestet 2006), og senere reguleringsplaner gjort i medhold av Blefjellplanen Hensikten med denne raske oppramsingen er å vise de forutsetningene som ligger til grunn for at verdien av kommunens egen tomtereserve er annerledes i dag enn da reguleringsplanen ble behandlet for ca. 10 år siden. Kommunen står også i en helt annen posisjon i dag m.h.t. fremtidige utbyggingsavtaler enn for bare noen år siden dersom et salg av området til private utbyggere blir valgt. Videre er det en illustrasjon på at det skjer en viss utvikling i en tidshorisont på ca. 10 år, og at planmessighet er viktig når man skal sette i gang med neste utviklingstrinn. En referanse i den sammenheng er jo også tidligere erfaringer med utvikling av kommunens tomteområder der infrastrukturen for relativt store områder ble utbygd tidlig, men der det tok over 20 år før områdene var fullt ut bebygd. Og da gjennom et billigsalg av innpå 40 tomter. I forhold til utbygging av boligområdet i Lampeland Øst-planen, så er det innledningsvis noen rammeforutsetninger det uansett valg må tas hensyn til: 1. Reguleringsplanen har en rekkefølgebestemmelse (3.8) som fastslår at: Ny gang/sykkelvei langs Fv134 skal være etablert før planområdets boligområder (B) og Bfområder bygges ut. 2. Vedtatt/inngått utbyggingsavtale mellom Lampeland Utvikling DA og Flesberg kommune der pkt. 3.1 Vilkår for salg av eiendommer har følgende avtaletekst: Kommunen forplikter seg til ikke å legge tomter eller arealer i sitt byggeområde, Lampeland Øst, ut for salg før det er solgt 30 tomter i Furulia (Lampeland sør). Er det ikke solgt 30 tomter før 31.12.15 kan kommunen likevel starte salget. 3. Kapasiteten ved Svene renseanlegg. Begrensningen ligger i flg. teknisk sjef i pumpeledningen mellom Solvoll og renseanlegget. Denne vil bli vurdert oppgradert i investeringsprogrammet fremover, men en antar at dagens kapasitet vil tåle 40-50 boliger til. Når det gjelder rekkefølgebestemmelsen om etablering av gang/sykkelvei mellom kryss Lampeland og Flesbergtunet, så bør denne kunne løses reguleringsmessig, evt. endres, gjennom dialog med Vegvesenet og påpekning om at utviklingen i området har gitt alternative løsninger. I forhold til utbyggingsavtalen med Lampeland Utvikling DA, så bør denne gjennomgås med utbygger m.h.t. både status på antall solgte tomter og øvrige deler av avtalen. Kapasitet Svene renseanlegg og kostnader til oppgradering bør konkretiseres og planlegges i tid. Disse forholdene må avklares uavhengig av hvilket alternativ man velger å gå videre med (se nedenfor). Side 3 av 9
Man kan trygt si at utbyggingen av Furulia Lampeland sør har gått raskere enn forventet, jfr. tidshorisonten i utbyggingsavtalen av 2009. Videre oppleves det et press i boligmarkedet i vårt område som følge av sterk vekst i virksomhetene i Kongsberg Teknologipark, samt vekst og utvikling i vår egen kommune. Selv om det fortsatt er ledige tomter i relativt nyregulerte områder både i Svene, Lyngdal og på Lampeland, er det etter rådmannens vurdering, viktig å fremme en prinsippsak om hvordan kommunens eget boligområde i Lampeland Øst skal utvikles. Dette for å være i forkant av utviklingen. Et mål med utviklingen av boligområdet må være at utbyggingen skjer planmessig, og gir forutsigbarhet for de som skal bygge og bo (infrastruktur, lekeområder m.v.). Videre at utbyggingen gir kommunen en merverdi som kan settes inn i utbygging av annen samfunnsmessig infrastruktur (skole, barnehage, omsorg m.v.). Gitt at de 3 rammeforutsetningene (se over) er klarlagt synes 3 hovedalternativer å være mest aktuelle m.h.t. videre utvikling av boligområdet: 1. Kommunen utvikler hele området i egen regi 2. Delt løsning der kommunen forestår salg av de tomtene som er byggeklare (ca. 20), og selger resten av området til private utbyggere 3. Hele området selges til private utbyggere under ett En vil i det følgende trekke opp noen momenter/spørsmål som bør vurderes ved valg av løsning. Dette vil selvsagt ikke kunne bli fyldestgjørende i en prinsippsak, men er ment som faktorer som må utredes/avklares mer i detalj når alternativ er valgt. Kommunen utvikler hele området i egen regi Planforutsetninger Planen bør gjennomgås med tanke på om den er oppdatert i forhold til dagens behov, og er fleksibel nok m.h.t. type bebyggelse. Herunder om bestemmelsene skal konkretiseres m.h.t. krav til energikilder, tilbud om fiberbasert bredbånd, opparbeidelse av lekeområder m.v. Det er nærliggende å selge de byggeklare tomtene først, men rekkefølgen på videre utbygging av området må avklares. Momenter til den vurderingen vil bl.a. være: Hvor er det enklest/rimeligst å gå videre med utbygging av infrastruktur? Skal man selge de beste tomtene først? Eller avvente en verdiøkning på disse dersom resten av området legges ut først? M.a.o. både en plan for trinnvis utbygging og et investeringsprogram knyttet til dette knyttet opp mot en finansiell vurdering av hva som på sikt gir størst merverdi for kommunen. Et godt overslag på kostnadene til utbygging av infrastruktur på hele området bør foretas for å ha et grunnlag til å fastsette tomteprisen. Gjøre en utsjekk med naboeiendommer m.h.t. eventuelle utbyggingsavtaler om felles infrastrukturtiltak, samt dialog om utviklingsplanene for disse eiendommene. Gjelder særlig eiendommen nedenfor kommunens boligområde. Pris Må fastsettes og da ta høyde for kostnaden med videre utvikling av området, medgåtte kostnader til eksisterende veg/v/a, kostnader knyttet til salget, samt fastsette hva som evt. skal være kommunens gevinst ved salget. Salget av tomter Utarbeide bestemmelser for hvordan salget av tomtene skal foregå. Kjøpere melder inn ønske, og deretter loddtrekning på et gitt tidspunkt? Kunngjøre salg, og deretter kø-prinsippet fra en gitt dato? Vedta bestemmelser som begrenser adgangen til videresalg? Vedta bestemmelser om at tomt må være bebygd innen en viss tid etter kjøp av tomt? Utarbeide prospekt/markedsføringsmateriell, samt klargjøre et salgsapparat internt, evt. i kombinasjon med megler. Ved bruk av megler: Offentlig anskaffelse. Delt løsning: Kommunen selger dagens byggeklare tomter i egen regi og selger resten av området til private utbyggere Planforutsetninger Planen bør gjennomgås med tanke på om den er oppdatert i forhold til Side 4 av 9
dagens behov, og er fleksibel nok m.h.t. type bebyggelse. Herunder om bestemmelsene skal inneholde krav til energikilder, tilbud om fiberbasert bredbånd, opparbeidelse av lekeområder m.v. Få et godt overslag på kostnadene til gjenstående arbeid med asfaltering, gatelys og gangveg og tidfeste gjennomføring (eksisterende veg gjennom området). Lage plan for trinnvis utvikling av området, og utbyggingsavtaler som forplikter kjøpere av resten av området m.h.t. utbygging av infrastruktur m.v. Innhente ekstern bistand i utforming av utbyggingsavtaler. Pris Summere medgåtte kostnader til eksisterende veg/v/a, samt kostnader til gjenstående arbeid (asfalt, lys, gangveg), samt fastsette hva som evt. skal være kommunens gevinst ved salget. Salget av tomter Utarbeide bestemmelser for hvordan salget av tomtene skal foregå. Kjøpere melder inn ønske, og deretter loddtrekning på et gitt tidspunkt? Kunngjøre salget, og deretter kø-prinsippet fra en gitt dato? Salg av resterende område(r) Vedta bestemmelser som begrenser adgangen til videresalg? Vedta bestemmelser om at tomt må være bebygd innen en viss tid etter kjøp av tomt? Vedta om denne type bestemmelser også skal innarbeides i utbyggingsavtaler med private utbyggere (resten av området)? Utarbeide prospekt/markedsføringsmateriell, samt klargjøre et salgsapparat internt, evt. i kombinasjon med megler. Ved bruk av megler: Offentlig anskaffelse. Gjennomføre en verdivurdering hensyntatt forpliktelser i evt. utbyggingsavtale(r), og benytte megler i salgsprosessen. Salg av hele området under ett til private utbyggere Planforutsetninger Planen bør gjennomgås med tanke på om den er oppdatert i forhold til dagens behov, og er fleksibel nok m.h.t. type bebyggelse. Herunder om bestemmelsene skal inneholde krav til energikilder, tilbud om fiberbasert bredbånd, opparbeidelse av lekeområder m.v. Lage plan for trinnvis utvikling av området, og vedta utbyggingsavtaler som forplikter kjøpere av området m.h.t. utbygging av infrastruktur m.v. Gjelder asfaltering, gatelys, gangveg på eksisterende veg der de byggeklare tomtene ligger, men kan også innbefatte infrastruktur for øvrig i reguleringsplanen (utover selve boligområdet). Likeledes må det sjekkes ut om andre vilkår kan legges inn i utbyggingsavtale. Innhente ekstern bistand i utforming av utbyggingsavtaler. Pris/salg av området Gjennomføre en verdivurdering/takst på hele området. Denne må hensynta vilkår som evt. er lagt inn i en utbyggingsavtale. Vurdere alternative finansieringsmodeller for kjøpere. Eks. basert på utbyggingstakt kombinert med verdiøkning i området? Sikre seg i forhold til gjennomføringsevne for utbygger, og at selger (kommunen) evt. tar del i verdiøkning over tid. Foreta en offentlig anskaffelse av megler for å forestå salget. Salget av tomter Foretas av utbygger. Vurdering: Rådmannen har vurdert saken, og vil anbefale at kommunens boligområde i reguleringsplanen Lampeland Øst selges under ett til private utbyggere for videre utvikling. Det vil i uansett valg av alternativ måtte foretas en gjennomgang av eksisterende reguleringsplan som nevnt i hvert av de 3 alternativene før tomter kan selges. I denne fasen må også de 3 rammeforutsetningene avklares. Kommunen utvikler hele området i egen regi Fordelen med å selge tomtene i egen regi er opplagt at kommunen selv har hånd om all videre utvikling i området. Dette innebærer imidlertid også en forpliktelse. Å selge tomtene i området i kommunal regi vil fordre en grundig gjennomgang av utbyggingskostnader for hele området med tanke på hva som skal være riktig tomtepris. Sentralt i en sånn gjennomgang vil være hvilken utbyggingstakt man ser for seg, og hvordan en gjennomfører en trinnvis Side 5 av 9
utvikling av området. En må også gjøre en vurdering av hvordan resten av reguleringsplanen skal utvikles, d.v.s. de områdene som ligger utenfor selve boligområdet. Spesielt viktig blir det å se dette i sammenheng med sentrumsplanen og mulige utviklingsplaner for naboeiendommen nedenfor boligområdet til kommunen. Dette er en viktig faktor da økt boligbebyggelse/flere beboere vil kunne utløse behov for utvikling av annen infrastruktur i reguleringsplanen. En vil også måtte få på plass et apparat internt som kan fungere over tid m.h.t. salg, videre utvikling av området (anbud, utbygging), kontrakter, markedsføring m.v. Kommunen vil m.a.o. selv stå ansvarlig overfor tomtekjøpere fra salg til byggesaksbehandling, og at kunden opplever tilfredshet med tanke på bl.a. hvordan området utvikles (lekeplasser, gangveger, lys, bredbånd m.v.). Kommunen bærer også den finansielle risikoen med at salg av tomter skjer i et tempo som gjør at investert kapital blir dekket, og at en klarer å få en merverdi på området totalt. På den annen side vil kommunen også kunne hente ut gevinst fullt og helt selv dersom boligmarkedet fortsatt utvikler seg i positiv retning. M.a.o. en fortsatt verdiøkning på boligtomter i vårt område. Delt løsning: Kommunen selger dagens byggeklare tomter i egen regi og selger resten av området til private utbyggere Fordelen med å selge ut de ca. 20 byggeklare tomtene i egen regi er som i forrige alternativ at kommunen selv har hånd om prosessen, og at det aller meste av infrastrukturen er på plass. Tomtene langs vegtraseen må også anses å være gode tomter, som bør ha interesse i markedet. Kommunen vil også i dette alternativ ha fullt ansvar gjennom prosessen. En annen fordel med dette alternativet er at den finansielle risikoen reduseres ved at det er et begrenset antall tomter, og at det meste av kostnader med utbygging allerede er klarlagt. Det må gjøres en grundig jobb med å avklare hvordan utviklingen, og salget, av resten av området skal foregå. Herunder forberede utbyggingsavtaler for utbyggere av disse områdene. Ved salg av de tomtene som ligger klare langs vegtraseen, så kan en imidlertid oppleve at dette i markedet kan oppleves som en verdiforringelse i forhold til salg av resten av området: Kommunen har da selv tatt ut de lettest tilgjengelige (og noen av de beste?) tomtene, mens kjøpere av resten av området vil måtte ta fulle utbyggingskostnader på tomter som i noen grad kan være mindre attraktive. Viljen til å ta større ansvar for utvikling av andre områder i planen gjennom utbyggingsavtale kan da bli mindre. En vil anta at for større aktører så vil mulighetene for verdiskapning og langsiktig utvikling være mindre med ca. 45 tomter kontra 66 tomter. Apparat internt for salg av de ca. 20 byggeklare må etableres som i forrige alternativ, og i tillegg vil det nok være klokt å knytte til seg eksternt bistand til både prosess med utbyggingsavtaler og meglerbistand til salg av resterende områder. Salg av hele området under ett til private utbyggere Fordelen med dette alternativet er at den finansielle risikoen minimaliseres, og at kommunen oppnår den prisen som markedet er villig til å gi for et sånt område. En annen fordel er at det ikke er kommunen selv som står ansvarlig for salg, og ikke minst at området utvikles til tilfredshet for boligbyggere. Kommunens ansvar begrenses m.a.o. til å påse at inngåtte utbyggingsavtaler følges. Før et evt. salg må det som i de andre alternativene foretas en plangjennomgang. Videre er det i dette alternativ et enda større behov for å få plass gode utbyggingsavtaler som sikrer en god gjennomføring og utvikling av planområdet. Herunder at det er aktører som har finansiell styrke til denne type utvikling. I dette bør en også vurdere alternative finansieringsmodeller dersom en ønsker at kommunen skal ta del i fremtidig verdiøkning i området. M.h.t. både utbyggingsavtaler og vurdering av alternative finansieringsmodeller vil det være behov for ekstern bistand. Videre må det gjøres en verdivurdering, utarbeide prospekt, og velge ut en megler som kan gjennomføre salget. Uansett valg så vil en med oppstart av salg av tomter bryte med tidligere politikk om at kommunen ikke legger ut tomter for salg så lenge det er private utbyggere som har ledige tomter. Rådmannen anser ikke lenger dette for å være kritisk. Med unntak av området i Lyngdal har det pågått salg av tomter i de private områdene over en viss tid, og tempoet i forhold til utvikling av disse områdene er varierende. Utvikling av boligområdet i Lampeland øst vil gi et bredere tilbud og større oppmerksomhet for kommunen som bo-kommune generelt. Dette kommer alle utbyggere til gode. En skal heller ikke utelukke at en del Side 6 av 9
potensielle boligbyggere sitter på vent i forhold til nettopp kommunens område p.g.a. beliggenhet og tomtekvaliteter for øvrig. Disse vil neppe vurdere andre alternativer. Rådmannen vil anbefale at hele området selges under ett til private utbyggere. I dagens situasjon, så vil det etter rådmannens oppfatning være krevende nok å forberede et salg med plangjennomgang, utbyggingsavtaler m.v. Det er en betydelig større jobb å selv skulle bære ansvaret for at vi gjennom våre investeringsbudsjetter klarer å gjennomføre videre utvikling av området (infrastruktur). Den finansielle risikoen reduseres da også med denne løsningen. Etterpåklokskap er eksakt vitenskap, og det er ikke gitt noen å kunne spå hvordan boligmarkedet vil utvikle seg i årene fremover. I så måte er Flesberg kommune prisgitt utviklingen boligmarkedet generelt, og spesielt i forhold til utviklingen i Kongsberg Teknologipark og Kongsberg by. Alternativet er å ta større del av risiko, utvikling og utbyggingskostnader selv. Rådmannen anser at det i nåværende situasjon er mer formålstjenlig å redusere risiko, ta ut verdien et salg av området kan gi, og heller investere i annen samfunnsmessig infrastruktur som ligger innenfor kommunens primæroppgaver. Rådmannen anser ikke salg av boligtomter til å ligge innenfor primæroppgaver, selv om kommunen opplagt har en rolle som tilrettelegger. Videre bør en også ha i tankene at det kan skje endringer i kommunestrukturen. Rådmannens vurdering i den sammenheng er at det for kommunens innbyggere vil være viktig å få bygd ut samfunnsmessig infrastruktur mens man har styringen selv. Salg til private utbyggere vil kunne gi litt handlingsrom til denne type investeringer. Det er signalisert interesse fra markedsaktører for kommunens boligområde allerede, så rådmannen anser mulighetene som realistiske i forhold til å få budgivere til et salg av hele området. Side 7 av 9
FLESBERG KOMMUNE Lampeland 13.02.2012 Arkiv A10 Saksmappe 2012/126 Avd Oppvekst- og kulturetaten Saksbehandler Ragnhild Vihovde Kaldestad Søknad om godkjenning av eget hjem og uteområde for privat barnehage MØTEBEHANDLING: Utvalg Møtedato Utvalgssak formannskapet 08.03.2012 4/12 kommunestyret Rådmannens anbefaling: Kine Linn Huslendes eget hjem med aktuelle rom og avgrenset uteområde godkjennes som lokaler og lekeareal for Huslende familiebarnehage fra 01.08.12 under forutsetning av at lokaler og uteområde oppfyller kravene i Forskrift om miljørettet helsevern i barnehager og skoler. Vedlegg: Vedtekter for Huslende familiebarnehage Saksopplysninger: Kine Linn Huslende søker i brev av 23.11.11 om godkjenning av eget hjem og uteområde for privat familiebarnehage. Hun har siden 01.08.11 drevet familiebarnehage i samdrift med Ramvik familiebarnehage, i Ruth Merete Hauger sitt hjem. Det ble i kommunestyet 7.april 2011 bl.a. fattet følgende vedtak: Huslende familiebarnehage godkjennes for 4 barn under 3 år, 5 dager pr uke. Det gis godkjenning for daglig oppholdstid i inntil 9 timer. Godkjenning gis fra august 2011. Godkjenning gis under forutsetning av at eier driver i samsvar med lover, forskrifter og annet regelverk som omhandler barnehagedrift. Huslende familiebarnehage tildeles kommunalt tilskudd dersom kommunen har behov for barnehageplassene. Det lages en samarbeidsavtale mellom eier og Flesberg kommune som regulerer ansvarsfordeling/økonomi, blant annet knyttet til stillingen som styrer/veileder i familiebarnehagen og kommunalt tilskudd. I denne saken er det således oppholds- og lekeareal i den aktuelle boligen som skal vurderes for godkjenning, samt uteområdet, som skal være minst 6 ganger større enn samlet lekeareal inne. I søknaden gis følgende areal-oversikt:
Barnehagens bolig, inneareal (stue, gang, kjøkken og bad): ca 70 kvm2. Uteareal: ca. 200 kvm2 inngjerdet. Innhold og drift vil bli som inneværende barnehageår, med unntak av det tette samarbeidet som har vært med eier av Ramvik familiebarnehage. Vurdering: Søknad om godkjenning av eget hjem og uteområde godkjennes under forutsetning av at lokaler og uteområde er i samsvar med kravene i Forskrift om miljørettet helsevern i barnehager og skoler. Side 9 av 9