KONGSVINGER KOMMUNE Bestemmelser til detaljregulering 201009 MARKENSPLASSEN Planen med bestemmelser er vedtatt av kommunestyret: dato --------------------------- ordfører 1 REKKEFØLGEBESTEMMELSER 1.1 Rekkefølgekrav innenfor planområdet Før nybygg og/eller tilbygg over 100 m2 BRA eller nye boenheter tas i bruk, må følgende tiltak opparbeides og ferdigstilles for respektive utbyggingsområder (KF-1, KF-2 og KF-3): - Utomhus-, leke- og oppholdsarealer i tråd med godkjent utomhusplan og 3.7. - Tilstøtende fortau til Markensvegen og R.M Olsensveg skal opparbeides i samsvar med gjeldende formingsveileder for gater og plasser. - Parkeringsplasser for bil og sykkelparkering i tråd med 3.8 og 3.9. - Tilfredsstillende støytiltak for nye boliger og tilhørende uteoppholdsarealer i tråd med 3.11. Nødvendige fotgjengeroverganger fra planområdet til Byparken skal etableres før første tiltak over 100 m2 BRA eller boenhet tas i bruk. Fortau langs a_kombinerte formål-2 må være ferdigstilt før nybygg og/eller tilbygg over 100 m2 BRA eller boenhet på a_kombinerte formål-3 tas i bruk. Boliger skal bygges samtidig med den øvrige bebyggelsen innenfor hvert utbyggingsområde. Det kan gis dispensasjon fra rekkefølgebestemmelsen om krav til å bygge boliger for 5 år av gangen, jf. plan- og bygningsloven 19-2 og utbyggingsavtalen pkt. 4. Før rivingstillatelse gis, skal rammetillatelse for ny bebyggelse være gitt. BESTEMMELSER FOR 201009 MARKENSPLASSEN - DETALJREGULERING
2 FELLESBESTEMMELSER 2.1 Krav til ny detaljregulering Dersom kommunen mener utbyggingen avviker vesentlig fra intensjonene i vedlagte illustrasjoner; illustrasjonsplan datert 21.01.2011 i M=1:500 og perspektivtegninger datert 21.01.2011, kan kommunen kreve ny detaljregulering for området. 2.2 Byggesøknad Byggesøknaden skal inneholde: - Utomhusplan og terrengsnitt, inklusiv overflater og belysning, målestokk 1:200. - Plan-, fasade-, snittegninger og perspektivskisser. - Redegjørelse for hvordan prosjektet ivaretar universell utforming. - Redegjørelse for og vurdering av tiltakets estetiske sider, både i forhold til seg selv, omgivelsene og gaterom samt fjernvirkning. - Redegjørelse for farge- og materialbruk, samt prøver på hovedmaterialer/farger. - Eventuell plassering av riggplasser må dokumenteres. - Redegjørelse for eventuelle nødvendige støyreduserende tiltak, jf. 1.1 og 3.11. 2.3 Universell utforming Alle bygninger, anlegg og utearealer innenfor planområdet som er tilgjengelig for allmennheten eller beboere (utomhusarealer, trafikkområder) skal utformes etter prinsippet om universell utforming, slik at de i så stor utstrekning som mulig kan benyttes av alle mennesker på en likestilt måte, herunder bevegelseshemmede, orienteringshemmede og miljøhemmede. Temaveileder Bygg for alle eller tilsvarende veileder skal legges til grunn for utforming av bygninger, heiser, uteområder og anlegg. Felles uteoppholdsarealer skal så langt som mulig fungere som fullverdige rekreasjonsområder for alle beboer- og brukergrupper. 2.4 Utendørs lagring/renovasjon Utendørs lagring og lignende som etter kommunens skjønn er skjemmende eller til ulempe for omgivelsene kan forbys. Kommunen kan eventuelt forlange skjerming mot innsyn. Beholdere for renovasjon for både for privathusholdninger og forretningsvirksomhet etc. skal bygges inn med god estetisk utforming. 2.5 Skilt og reklame Skilt- og reklameinnretninger skal ikke være til hinder for ferdsel eller til fare for, eller i visuell konflikt med omgivelsene på annen måte. De til en hver tid vedtatte bestemmelsene til kommuneplanens arealdel for skilt og reklame gjelder for planområdet. Det vises også til veglovens 33. 2.6 Energiløsninger Nybygg skal utstyres med varmeanlegg slik at nær/fjernvarme kan nyttes. Det er krav om tilknytning til eksisterende fjernvarmenett, jfr. plan- og bygningsloven 27-5. Dispensasjon fra krav om tilknytningsplikt kan gis der alternativ løsning dokumenteres å være miljømessig tilsvarende god eller bedre. 2.7 Byggegrunn/Miljøforhold Før igangsettingstillatelse gis for bygge- og anleggstiltak, skal det dokumenteres at byggegrunnen vil bli midlertidig og varig sikret mot ras/utglidning i byggeområdet og /eller tilstøtende områder samt eventuell håndtering av forurensede masser, jamfør pbl. 28-1 og krav til oppfølging av tiltaksplanen, jamfør forurensningsforskriftens kap. 2. BESTEMMELSER FOR 201009 MARKENSPLASSEN - DETALJREGULERING 2
2.8 Sikring mot flom Bebyggelse skal være sikret mot skader fra flom, fra kote 148,3 (tilsvarende 200 årsflommen, jamfør flomkart for Kongsvinger sentrum, pluss en sikkerhetsmargin på 30 cm). Dersom gulvhøyden settes lavere, må bygningene bygges/innredes slik at de ikke skades ved en flom opp til kotehøyden. Innredninger som for eksempel elektriske anlegg og lignende som ikke tåler vann holdes over denne koten. 2.9 Frisikt Friksiktsonen skal være 2x10 m innenfor fortauskant og 4x30 m fra vegkant der annet ikke er vist på plankartet. Innenfor frisiktsonene skal det over en høyde på 0,5 meter være fri sikt over de tilstøtende vegers plan. Arealet må ikke på noe tidspunkt gis slik bruk at fri sikt forringes eller hindres. 3 BEBYGGELSE OG ANLEGG 3.1 Generelt Innenfor området tillates: Kontorer Håndverkvirksomhet Forretninger Bevertningssteder Herberg-/hotellvirksomhet Allmennyttig/offentlig virksomhet Parkerings og garasjeanlegg Boliger med tilhørende anlegg. Etablering og utvidelse av kjøpesentre kan finne sted. I områder hvor det er kvartalsstruktur skal kjøpesentre forsterke denne. Minst 20% av bruksarealet av ny bebyggelse innenfor a_kombinerte formål-1 skal nyttes til boligformål. Minst 30% av bruksarealet av ny bebyggelse innenfor område a_kombinerte formål-2-3 skal nyttes til boligformål. Fellesarealer og parkeringsarealer tas ikke med i beregningen. Det tillates ikke boliger i 1. etasje (gateplan) ut mot Storgata og Markensvegen. Arealene skal i hovedsak benyttes til publikumsbasert virksomhet. 3.2 Utforming Ny bebyggelse skal plasseres og utformes slik at den får en god og funksjonell arkitektonisk helhetsvirkning i seg selv og i forhold til omgivelsene. Den skal fremstå med god estetisk utforming ved hjelp av volum, stiluttrykk, materialer, detaljer og farger. Det forutsettes at bebyggelsen skal brytes opp i enheter, som samlet bidrar til et småskalert gateliv. Høye, lukkede sokkeletasjer mot offentlig gate/torg tillates ikke. Parkeringskjellere tillates ikke eksponert som fasade mot Storgata og Markensvegen. Taktekking skal være av materialer som gir en matt og ikke lysreflekterende overflate. Boligers orientering og planløsning må gi tilfredsstillende lys- og utsiktsforhold. 100% av boligene skal være utformet etter kravene til tilgjengelig boenhet i henhold til gjeldende teknisk forskrift. Størrelsen på boligene skal variere. BESTEMMELSER FOR 201009 MARKENSPLASSEN - DETALJREGULERING 3
Bebyggelse som grenser til Storgata og Markensvegen skal i tillegg: Ha fasader med et aktivt uttrykk på gateplan med bruk av vinduer/utstillingsvinduer. Da all bygningsmasse er ferdig utbygget skal det være minst to innganger mot Storgata og fire innganger mot Markensvegen. Henvende seg til gate- og plassrom på en tydelig og romlig god måte, både funksjonelt og gjennom sin arkitektur. Være tilpasset høydenivåene på omkringliggende fortau. Trapper og ramper skal utformes som en integrert del av bebyggelsen. Ha fasadeutforming i første etasje som bidrar med god belysning når det er mørkt. Sikkerhetsgitre skal være montert innvendig. 3.3 Tekniske anlegg Åpne tekniske anlegg over tak tillates ikke. Tekniske anlegg skal være en del av bygningskroppen og ligge innenfor byggegrenser og maksimalhøyder. 3.4 Grad av utnytting Prosent bruksareal tillates inntil %-BRA= 300 %. Det tillates oppført inntil 14.500 m2 BRA totalt i tillegg til eksisterende bebyggelse. Boligarealet kommer i tillegg. Ved beregning av prosent bruksareal etter denne bestemmelsen skal bruksareal som ligger lavere enn Markensvegen ikke tas med hvis det inneholder parkeringsanlegg og tilleggsfunksjoner. Bruksarealet skal regnes uten tillegg for tenkte plan som ikke skal gjennomføres. 3.5 Byggegrenser Byggegrense mot Storgata, Markensvegen og R.M.Olsensveg er 9m fra senterlinje veg. Der byggegrensen ikke er angitt, ligger byggegrensen i formålsgrensen. Mot Storgata skal det minst være en avstand på 2 m fra inngangsdør til fortau. Langs Markensvegen skal 4. etasje være inntrukket minimum 4 m innenfor bygningsliv i 3. etasje. Bebyggelse som grenser mot Storgata og Markensvegen kan i 2. og 3. etasje ha balkonger som krager ut over fortauet inntil 60 cm utenfor byggegrense. Balkong må ha minimum 3 m fri høyde over fortau. 3.6 Byggehøyder For område a_kombinerte formål-1 tillates det 3 etasjers bebyggelse med tillatt gesimshøyde begrenset oppad av kotehøyde 165 m.o.h. Balkongrekkverk tillattes oppført i 4. etg inntil kotehøyde 166 m.o.h. 4. etasje tillates med gesimshøyde/mønehøyde begrenset oppad av kotehøyde 168 m.o.h. der bebyggelsen ikke kommer i konflikt med 3.5. For område a_kombinerte formål-2 og a_kombinerte formål-3 tillates det 3 etasjers bebyggelsemed tillatt gesimshøyde begrenset oppad av kotehøyde 163 m.o.h. Balkongrekkverk tillattes oppført i 4. etg inntil kotehøyde 164 m.o.h. 4. etasje tillates med gesimshøyde/mønehøyde begrenset oppad av kotehøyde 166 m.o.h. der bebyggelsen ikke kommer i konflikt med 3.5 og neste avsnitt. For å ivareta siktlinjen fra plassen foran Sentralskolen mot Øvrebyen/Festningen, må minst 40% av 4. etasje i område a_kombinerte formål-2 og a_kombinerte formål-3, bygges i en avstand på minst 35m fra byggegrense mot Markensvegen. For å dempe inntrykket av bebyggelsen er fargevalg viktig. Kommunen skal derfor tas med på dialog og endelig godkjenne fargebruk for denne bebyggelsen. BESTEMMELSER FOR 201009 MARKENSPLASSEN - DETALJREGULERING 4
3.7 Leke- og uteoppholdsarealer Alle boenheter i planområdet skal ha tilgang til egnet uteoppholdsareal, fordelt på fellesprivat- og lekeplassareal, på minst 25 m2 pr. boenhet. Minimum 9 m2 pr boenhet for 2-roms eller større og minimum 3m2 pr. boenhet for 1- roms skal være privat uteoppholdsareal. Balkong, takterrasse og felles gårdsrom på bakken vil normalt tilfredsstille bestemmelsen. Minimum 5 m2 pr. boenhet skal etableres som fellesarealer tilrettelagt for lek. Slike fellesarealer må være på minst 100 m2 sammenhengende flate. For at felles uteareal på bakkeplan og takterrasser skal regnes som egnet uteoppholdsareal, må arealet: Ha innslag av og deles opp av stedstilpasset naturlig vegetasjon. Møbleres med sittegruppe og utstyr for barns lek. Tilrettelegges for barns lek. Ha gode lokalklimatiske forhold. 50% av arealet skal ha sol kl. 15 ved jevndøgn. Være tilgjengelige for alle brukergrupper. Ha god sikkerhet og skjermet plassering. Lekearealene må ha en avgrensning og adkomst som er trafikksikkerhetsmessig forsvarlig, jf. T-2/08. Parkering og kjørearealer kan ikke regnes som uteoppholdsareal. Dersom det er konflikt mellom tillatt grad av utnytting og krav til uteoppholdsareal, skal krav til uteoppholdsareal gå foran tillatt utnyttingsgrad. 3.8 Parkering For den planlagte bebyggelsen innenfor planområdet skal det legges til rette for parkeringsplasser etter følgende normer: Virksomhet Enhet Antall bilplasser per enhet 1-2 roms Bolig 0,75 3 roms og mer Bolig 1,0 Forretning/kontor 100m2 Bra 1,5 Hotell/Bevertning 100m2 BRA 1,0 Øvrig virksomhet 100m2 BRA 1,5 Minst 140 av ovennevnte parkeringsplasser skal være allment tilgjengelige. Parkerings- og lagerarealer inkluderes ikke i BRA i denne sammenheng. Minimum 5% av plassene (minimum 2 plasser totalt og maks. 10 plasser for hele planområdet) skal være tilpasset forflytningshemmede. Hver av disse parkeringsplassene skal ha minimum bredde 4,5 m og minimum lengde 5,0 m. De skal plasseres lett tilgjengelig i tilknytning til hovedinngang (er) og/eller heis. Minimum en plass skal være på bakkenivå. Parkering skal fortrinnsvis plasseres i eget anlegg eller i kjeller. Garasjeanlegg skal ha minimum fri høyde på 2,20 meter og en stigning på inn/utkjøring på maks 1:8. Biler med maksimum høyde på 2,05 meter skal kunne komme inn i garasjeanlegget. Det tillates også overflateparkering, men disse områdene skal deles opp av naturlig vegetasjon. BESTEMMELSER FOR 201009 MARKENSPLASSEN - DETALJREGULERING 5
Lokalisering av større parkeringsanlegg skal skje i nær tilknytning til samlevegnettet. Kantsteinsparkering langs gater kan tillates og skal opparbeides i henhold til kommunens formingsveileder for gater og plasser. 3.9 Sykkelparkering I tilknytning til innganger, parkeringsarealer og/eller utomhusarealer skal det for alle utbyggingsprosjekter avsettes nødvendig plass for sykkelparkering etter følgende normer der de angitte tall er å forstå som minimum antall plasser: Virksomhet Enhet Antall sykkelplasser per enhet Hybel - 2 roms Bolig 1 3-roms Bolig 1,5 4 roms og mer Bolig 2 Forretning/Kontor 100m2 BRA 2 Ved forretninger og kontor skal det avsettes areal til minst 2 plasser pr 100 m2 areal inntil 1000 m2. Fra 1000 m2 og oppover skal det avsettes areal til minst 1 plass pr 500 m2 BRA. For offentlige/allmennyttige formål, samt hotell og bevertning skal behovet vurderes særskilt. 3.10 Varelevering Hver eiendom som i hovedsak nyttes til annet formål enn boliger, skal ha tilgang til tilfredsstillende egen eller felles økonomiatkomst/varelevering som skal skje på byens premisser og ikke være til unødig ulempe for bruken av gatene og fortauene. 3.11 Støy Det skal i byggesøknad tas hensyn til og dokumenteres at nye boliger med tilhørende uteplass tilfredsstiller anbefalte krav i Miljøverndepartementets rundskriv T-1442 eller senere vedtatte forskrifter, retningslinjer eller vedtekter som erstatter gjeldende skriv. 3.12 Avkjøringer Avkjørsler er vist med avkjøringspiler på plankartet. Avkjøring lengst mot nord skal være ut på Tråstadvegen slik det er vist i reguleringsplan 0701 Eidemsgate Storgata. Avkjøringen skal ikke gå ut i Storgata. 4 SAMFERDSEL OG TEKNISK INFRASTRUKTUR 4.1 Vegarealer Offentlige veger og fortau (o_veg) skal utformes i henhold til kommunens enhver tid gjeldende formingsveileder og Statens vegvesens håndbok 017 Veg- og gateutforming. 4.2 Gangareal Alt gangareal skal ha dekke som ikke gir for stor friksjon eller nivåforskjeller for rullestolbrukere og personer med ganghjelpemidler. Gangarealer skal belegges med asfalt eller annet belegg med jevn overflate. Det skal legges til rette for blinde og svaksynte ved at alle hovedgangforbindelser skal ha klare gangsoner. Avslutning av gangareal mot kjøreareal skal markeres. Gangfelt skal utformes slik at det er tilfredsstillende for alle grupper fotgjengere, inkludert BESTEMMELSER FOR 201009 MARKENSPLASSEN - DETALJREGULERING 6
bevegelseshemmede og orienteringshemmede, jfr. formingsveileder. Det tillates etablering av uteservering etc. i tilknytning til fortau, plasser o.l. dersom dette ikke hindrer alminnelig ferdsel. 4.3 Gatemøblering Sittebenker, lysmaster, vegetasjon og annen gatemøblering skal være i henhold til gjeldende formingsveileder, og være enhetlig utformet for alle virksomheter innenfor planområdet. 4.4 Gangfelt Det tillates etablering av to gangbroer/opphevede gangfelt mellom Markensplassen og Byparken/Kongsvingerhallen. Fri høyde under broene skal være min. 4,6m. 5 HENSYNSSONER 5.1 Sikringssone frisikt Innenfor frisiktsonene skal det over en høyde på 0,5 meter være fri sikt over de tilstøtende vegers plan. Arealet må ikke på noe tidspunkt gis slik bruk at fri sikt forringes eller hindres. Det er ikke tillatt med noen form for konstruksjoner i frisiktsonen. Detaljplanen m/bestemmelser er utarbeidet av: Sist revidert: 19.05.11 bas BESTEMMELSER FOR 201009 MARKENSPLASSEN - DETALJREGULERING 7