Arkivsak-dok. 13/00790-38 Saksbehandler Jan Erik Tilghman Saksgang Teknisk utvalg 01201306, DETALJREGULERING SØRE BUHOVD - NY 1.GANGS BEHANDLING Saken avgjøres av: Teknisk utvalg Vedlegg: Planbeskrivelse detaljreguleringsplan Søre Buhovd 21.1.16 Bestemmelser detaljreguleringsplan Søre Buhovd 17.2.16 Plankart detaljreguleringsplan Søre Buhovd xx. x. xx Vann og avløpsplan detaljreguleringsplan Søre Buhovd 17.2.16 VA-temakart detaljreguleringsplan Søre Buhovd 17.02.16 Vegprofiler detaljreguleringsplan Søre Buhovd 05.03.15 Dokument i saken: Ingen dokumenter ut over vedlegg Saksopplysninger: Det er mottatt forslag til detaljreguleringsplan for Søre Buhovd fra Hallingkonsult AS den 27.3.2015. På grunn av mangler i planleveransen er det korrigert planforslag av 17.02.16, som nå legges frem til behandling. Søre Buhovd ligger sørvest i Nes kommune på grensen mot Flå kommune. Avstanden til Nesbyen er om lag 20 km og til Bromma er det ca. 10 km. Planområdet stiger jevnt fra nordøst mot sørvest, og bærer preg av større myrpartier avgrenset av granskog. Innenfor planområdet ble det i 2006 gjort registreringer av om lag 40 automatisk fredede kulturminner. Tre av disse var jernvinneanlegg, mens de øvrige kulturminnene er kullgroper. Majoriteten av kullgropene ligger relativt tett. Alle automatisk fredede kulturminner er vist i plankartet. 1
Forhold til overordnet plan: Detaljreguleringsplan omfattes av kommuneplanens arealdel og dens bestemmelser. Innsendt forslag til detaljregulering for Søre Buhovd er ikke i tråd med kommuneplanen. Det er relativt små avvik, som korrigeres i pågående revidering av kommuneplanen. Miljøkonsekvenser: Det vises til side 11, 14, 21 og 22 i planbeskrivelsen. Majoriteten av området er i dag avsatt til fritidsbebyggelse i gjeldende kommuneplan. Områder hvor planen ikke er i tråd med gjeldene kommuneplan, vil bli vurdert i pågående rullering av kommuneplanens arealdel. Det forutsettes at man i kommuneplanen har gjort tilstrekkelige vurderinger av området ved at man har tillatt at området avsettes til bebyggelse. Kommunen er kjent med at Miljødirektoratet har engasjert villreinsenteret øst til å utføre ny kartlegging av villreinområdet Reinsjøfjell- Norefjell. Det er signalisert at dette arbeidet er ferdigstilt i løpet av våren 2016. Grunnet stor usikkerhet har kommunen ikke tatt stilling til foreløpige kart. Foreligger ny rapport/kartlegging innen sluttbehandling av planen, vil kommunen gjøre nye vurdering av miljøkonsekvensene av planen. Etter naturmangfoldlovens 7 skal prinsippene i naturmangfoldlovens 8-12 legges til grunn som retningslinjer for utøvelse av offentlig myndighet. Det innebærer at vedtak som medfører bruk eller medfører inngrep skal vurderes etter prinsippene i denne lovs 7. Når det gjelder kunnskapsgrunnlaget i 8, så har man innhentet opplysninger fra diverse dataregistre og det henvises til planbeskrivelsens side 14. Det er ikke funnet noe artsforekomster innen planområdet som gir grunnlag for å iverksette særlige tiltak. Vegetasjonen innen planområdet er alminnelig ut fra det vi finner i nærområdet. Ut i fra den kunnskap en har per i dag foreligger det heller ikke grunn til å tro at det er spesielle eller unike vernesorter innenfor planområdet. For større beitedyr som elg, hjort og rådyr har en heller ikke registeringer som tilsier at området er spesielt viktig og det antas ikke at denne reguleringsplanen vil stenge igjen viktige trekkveger for disse artene. Som vist i planbeskrivelsens side 12, ligger planområdet i utkanten av villreinområde. Det gjøres oppmerksom på at manglende funn ikke nødvendigvis betyr at det ikke finnes verdifulle forekomster innen planområdet, men det kan bety at området ikke er tilstrekkelig kartlagt i dag og at kunnskapsgrunnlaget ikke er bedre per i dag. Føre-var prinsippet i naturmangfoldlovens 9 har vært vurdert og det er per i dag ikke kjente forhold som antas å bli negativt påvirket av pågående reguleringsarbeid. Samme lovs 10 gir hjemmel for å se nærmere på samlet belastning for økosystemet og formålet er å hindre forvitring av landskap, økosystem, naturtyper eller arter. Hyttene i planområdet er samlet i grupper. På denne måten ivaretas det grønne områder innen planområdet. Naturmangfoldlovens 11 omhandler hvem som skal bære kostnader ved en miljøforringelse. Dette vurderes som ikke aktuelt i denne saken da det per i dag ikke er foreslått slike tiltak i planen. 2
Naturmangfoldlovens 12 omhandler bruk av miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder. I dette planarbeidet skal man benytte eksisterende veger og det etableres felles renseanlegg. Videre er det lagt opp til at man skal ha en terrengtilpasset utbygging. Helse-/miljø og beredskapsforhold: Det er levert plan- og profiltegninger av nye veger innen planområdet. Disse er i tråd med overordnede føringer, og gir fremkommelighet for utrykningskjøretøy. Avstanden fra Søre Buhovd til nærmeste påkoblingspunkt for kommunens brannbiler er stor. Det er beskrevet at behovet for tilgjengelig slokkevann skal dekkes av brannvesenets tankbiler. For ikke å forsinke planarbeidet ønsker kommunen og benytte høringsperioden til å utrede dette forholdet nærmere. En vil her ha dialog med brannvesenet. Resultatet av dette vil legges frem ved 2. gangs behandling av planen. Økonomiske konsekvenser: En utbygging av hytteområdet anses positivt for kommunen ved at det gir økt behov for varer og tjenester, og at det bidrar positivt til næringsutviklingen i kommunen. Vurdering: På plankartet er nye tomter nummerert, mens eksisterende tomter ikke er nummerert. Administrasjonen ser at dette kan være ugunstig. Bakgrunnen for dette er at ikke alle tomter er fradelt hovedbølet, og derfor ikke har eget gårds- og bruksnummer. Disse blir videre omtalt som tomt E1 E28. Innkomne merknader til oppstart av planarbeidet: Det vises til planbeskrivelsens punkt 4). Det er kommet en rekke merknader i forbindelse med oppstart av planarbeidet og disse er gjennomgått og kommentert i planbeskrivelsen. Majoriteten av merknadene er imøtekommet ved at ønsket er innbakt i planforslaget, mens en del merknader ikke er imøtekommet. Barn og unges interesser: Planforslaget får ingen direkte konsekvenser for arealer som i dag er særskilt benyttet til lek og opphold for barn og unge. Planområdet ligger i umiddelbar nærhet til store friluftsområder. Vinterstid kjøres det skiløyper inntil tomteområdene som leder ut i løypenett for skiturer av ulik lengde. I forbindelse med utbygging kan det være aktuelt med noen justeringer av internt løypenett, men dette ivaretas jfr. grunneiere. I planforslaget er det også gjennom hensynssone H530 avsatt arealer til skileik. I tillegg bemerkes det at det er gode turmuligheter i nærområdet sommerstid. Området er attraktivt for bruk av alle aldersgrupper gjennom alle årstider og området innbyr til uteaktivitet av ulik karakter. Vi har derfor ikke funnet grunnlag til å sette krav til ytterligere tilpasninger for barn og unge i området, da vi anser dette som godt ivaretatt i planforslaget. Støy: Det er ikke satt krav til støyanalyse i denne planen. Det er hovedsakelig støy fra biltrafikk som er relevant for planområdet. Økt støy kan forekomme i begrensede perioder under anleggsperioden, men dette er av forbigående art (se vurdering i planbeskrivelsen) 3
Landbruk: Det pågår ikke aktiv seterdrift i området, men det er sau på utmarksbeite. Mattilsynet henstiller til at det settes krav om funksjonelle og permanente gjerder i tilknytning til den enkelte tomt. Dette er fulgt opp i planbestemmelsene. Vann og avløp: Det foreligger egen vann og avløpsplan for hele planområdet. I utgangspunktet skal det etableres et avløpsrenseanlegg for hele planområdet, mens det etableres flere små vannverk. I forbindelse med varsel om oppstart uttalte Mattilsynet i sitt brev av 29.08.2014 at: «en bør unngå å dele opp vannforsyning som naturlig hører sammen bare for å unngå krav om godkjenning». En ser at dette er gjort ved å legge inn flere områder for vannforsyning. Kommunen velger å følge uttalelse gitt av Mattilsynet, og foreslå endring av dette temaet i planen. Endring: Plankart, VA-plan og bestemmelsene omarbeides slik at vannforsyning som naturlig hører sammen ikke deles opp. Det opparbeides et felles anlegg for planens nordlige del. Veg: Veg i området er hovedsakelig lagt til eksisterende traséer hvor det tilrettelegges for utvidelse. Området er relativt flatt, og veg fremføringene er uproblematiske. Nye veger prosjekteres og bygges etter vedlagte profil-tegninger. Kulturminner Alle registrerte kulturminner innenfor planområdet er avmerket på kartet, og har egne bestemmelser knyttet til seg. Dette i tråd med kulturminnemyndigheten. Ved et av jernvinneanleggene er hovedvegen anlagt gjennom kulturminnet. Dette er noe som antageligvis skjedde på midten av 1900- tallet, og vegen har siden det vært brukt som adkomstveg til seter- og fritidsbebyggelsen i området. Planen legger ikke opp til utvidelse av vegen gjennom hensynssone for kulturminnet. I møter med grunneier og planlegger har en drøftet løsninger for omlegging av vegen, men det har vært gjensidig enighet om at dette ikke lar seg gjøre. Etter en samlet vurdering er løsningen som vist i plankartet den mest optimale i forhold til utgangspunktet. Bebyggelse og anlegg Planbestemmelsenes 1: Grad av utnytting for eksisterende tomter innen planområdet, legges det opp til at disse følger kommuneplanens arealdel. For enkelte tomter vil dette gi rom for tolkning og usikkerhet. Derfor foreslår kommunen å utvide tabellen i planbestemmelsenes 1.1, og spesifisere grad av utnyttelse også for eksisterende tomter. Tabellens utvidelse vil bli følgende: Tomt nr: E1-12, E14-15, E17, E22, E24-28 E13, E16, E18-21,E23 Antall bygg BYA (m 2, inkl park.): BYA (m 2, eks. park.): Maks BYA hovedbygning: Maks BYA anneks/uthus/ garasje tilsammen 3 211 175 160 40 5,0 2 136 100 100 40 4,5 Maks. mønehøyde: (gj. terreng) 4
Foreslåtte endringer i øvrige bestemmelser er med bakgrunn i Kommuneplanens arealdel. Kombinert formål LNFR/Fritidsbebyggelse - Planbestemmelsenes 4.2: For områdene med kombinert formål er det ikke overenstemmelse mellom bestemmelsene satt i kommuneplanens arealdel (KPA) og detaljreguleringsplan for Søre Buhovd. KPA stiller særskilte krav for tomter på eller i umiddelbar nærhet av setervoller, i snaufjellet eller på tomter med lav eller ingen vegetasjon. Eksisterende tomter i nærheten av setervollene er i planens bestemmelser satt til å følge disse bestemmelsene. Setervollene med kombinert arealformål - LNFR og fritidsbebyggelse med tilhørende bestemmelser, har fått en betraktelig høyrere utnyttelsesgrad enn tilgrensende tomtet. Tabellen nedenfor illustrerer forskjellen mellom formålsområdene: Tomter i umiddelbar nærhet til setervoller, etc. ( KPA) Kombinert formål LNFR og Fritidsbebyggelse BYA m 2, Inkl. parkering 136 m 2 211 m 2 Maks BYA hovedbygg - 150 m 2 Maks mønehøyde 4,5 meter 5,5 meter Taktekke Torv eller tre - Tverrloft/oppstugu Ikke tiltatt - Ved kombinert formål tilrettelegger en for bruk av området til ulike formål. Siden formålet er oppføring av bebyggelse til landbruksformål og til fritidsformål, anser kommunen det som gunstig å differensiere formålene i bestemmelsene. Ved oppføring av bygninger til LNFRformål tillates bygninger og anlegg til skogsdrift, landbruk og gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag. Ved oppføring av bebyggelse til fritidsformål tillates BYA 136 m 2 inkludert parkert. Maksimal mønehøyde 4,5 meter fra gjennomsnittlig planert terreng, hvor tverrloft/oppstugu ikke er tillatt. Taktekke skal bestå av Torv eller tre. Kommunen har valgt å innarbeide L/F 7 i planen. I opprinnelig forslag var hytten regulert til LNFR-formål. Dette vil være ugunstig ved eventuelle endringer. Samtidig gis en 10 meter byggegrense til bekk. Byggegrenser: For tomtene N19, N23, N24, M34 og M36 foreslår kommunen å endre byggegrensene slik at en unngår bebyggelse i terreng brattere enn 1:4. Tomtene M6-13 er store tomter som grenser mot et større myrdrag men lite vegetasjon. Mellom hovedvegen og myren er det et vegetasjonsbelte. Av miljømessige og visuelle hensyn er ønsket å begrense inngrepene i myrområdet og skjerme bebyggelsen mot det åpne landskapet. Kommunen foreslår å justere byggegrensene for tomtene. Dette vil trekke bebyggelsen nærmere eksisterende vegnett, og ny bebyggelse vil harmonisere med den eksisterende. Tomtene vil fortsatt fremstå som fult byggbare ut ifra gjenværende størrelse og satt BYA for tomtene. Ved justering av byggegrensene har tomtene større byggeområde 5
enn andre tomter med samme utnyttelsesgrad. Nedenfor vises en oversikt over tomtene, med foreslåtte byggegrenser påtegnet i rødt. Figur 1: Tomt M6-13. 6
Rådmannens innstilling: I medhold av plan- og bygningslovens 12-10 legges detaljreguleringsplan for Søre Buhovd ut til offentlig ettersyn med følgende endringer: Vann og avløp: Plankart, VA-plan og bestemmelsene omarbeides slik at vannforsyning som naturlig hører sammen ikke deles opp. Det opparbeides et felles anlegg for planens nordlige del. Reguleringsbestemmelsene 1.1 Grad av utnytting/bebyggelsen gis følgende endringer og tillegg: - Maksimal BYA for anneks/uthus/garasje settes til 40 m 2. - For tomtene N1-N48 settes maksimal mønehøyde til 6.0 meter - For tomtene M1-39 og S1-S21 settes maksimal mønehøyde til 5,5 meter - For anneks, garasje og uthus settes mønehøyde til 3.5 meter. - Bebyggelse skal ha saltak med takvinkel mellom 22 og 35 grader. - Tverrloft/oppstugu skal ikke utgjøre mer enn 30 % av hyttas BYA. Tverrloft tillates ikke på anneks, uthus eller garasje. - Synlig grunnmur over gjennomsnittlig ferdig planert terreng skal ikke overskride 0,7 meter. For synlig grunnmur og pilarer til terrasse skal høyden ikke overskride 1,0 meter. - Hyttas lengderetning skal følge høydekotene. Hovedmøneretning på alle bygg skal følge byggets lengderetning. Tabell gis følgende tillegg: Tomt nr: Antall bygg BYA (m 2, inkl E1-12, E14-15, E17, E22, E24-28 E13, E16, E18-21,E23 BYA (m 2, eks. Maks BYA hovedbygning: Maks BYA anneks/uthus/ Maks. mønehøyde: park.): park.): garasje tilsammen (gj. terreng) 3 211 175 160 40 5,0 2 136 100 100 40 4,5 Tomter med mulighet for underetasje Første setning endres til: «Tomtene N23, S11 og S13 skal bygges med underetasje». Tabell i 1.1 endres. Utforming 3. setning: «vinduer/vindskier er unntatt» tas ut av planen. Parkering Avsnitt erstattes med: «For fritidsboliger avsettes minimum 2 parkeringsplasser pr. boenhet. Parkeringsarealet inngår i beregningsgrunnlaget for grad av utnytting, jfr TEK. Gjerder, flaggstenger, portaler, m.v. 7
Første og andre setning erstattes med: «inntil 30 % av tomten, men maksimalt 400 m 2, inkl. hovedhytta kan gjerdes inn. Dersom ikke inngjerding velges kan det oppføres inntil 80 meter gjerne. Gjerde skal være laget av ski-/hongard, og skal ikke ha tilstrekkelig høyde til å holde husdyr ute, dog ikke over 1,1 meter.» Fradeling/sammenføyning Tredje setning erstattes med: «Ved sammenføyning videreføres de ytre byggegrensene for tomtene. Byggegrense mellom tomtene opphører, og ytre byggegrenser sammenføyes. Utnyttelsesgraden settes lik tillatt BYA for M12.» Reguleringsbestemmelsene 4.2 Erstattes med: «Innenfor hvert av områdene L/F1-L/F7 tillates det oppført bygg til fritidsformål på inntil 136 m 2 inkl. parkering. Parkeringsbehovet skal inngå i beregningsgrunnlaget for grad av utnytting med BYA 36 m 2, jfr. TEK. Maksimalt tillatt mønehøyde er 4,5 meter fra gjennomsnittlig planert terreng. Ved påbygg/ restaurering av eksisterende bygningsmasse tillates påbygg lik eksisterende mønehøyde. Arealene kan ikke fradeles hovedbølet. Ny bebyggelse skal tilpasses eksisterende med hensyn til materialvalg, form og farge. Arealplankartet gis følgende endringer: - Tomt M6-13 samt E5-6 gis ny byggegrense i sør-øst i henhold til kart vist i figur 1. - For tomt N19, N23,N24, M34 og M36 justeres byggegrense slik at en unngår bygging i terreng brattere enn 1:4. - Krappe buer på tomter rettes ut for å lette arbeidet med oppmåling. - L/F7 innarbeides i planen. - L/F4 og L/F7 gis 10 meter byggegrense til bekk. Underskrift 8