SAKSFRAMLEGG Utvalg: Hovedkomiteen for miljø og arealforvaltning Arkivsaksnr.: 10/2552-6 Arkiv: L12 OPPSTART AV OMRÅDE - OG DETALJREGULERING PÅ HVERVENMOEN Forslag til vedtak: 1. Det skal startes et arbeid med reguleringsplanene nr. 347 Områdeplan Hvervenmoen og nr. 348 Detaljregulering Hvervenmoen. 2. Planutvalget anbefaler planavgrensning av områdeplan som vist på figur 2, side 8, i planprogrammet, datert 15.02.11. 3. Avgrensning av detaljreguleringa vil bestemmes endelig når handels og trafikkanalyse foreligger. 4. Hovedkomiteen for miljø- og arealforvaltning vedtar å legge felles planprogram for områdereguleringa og detaljreguleringa, datert 15.02.11, ut til offentlig ettersyn. 5. Ved 1. gangs behandling av reguleringsplanene skal konsekvensutredning for tiltakene foreligge, jf. plan og bygningsloven 4-2 og forskrift om konsekvensutredning 2 og 3. 6. Det tas sikte på å oppheve hele eller deler av gjeldende reguleringsplaner nr. 181-1, Hvervenmoen vekstområde 181-04, Hvervenmoen HV Plast, 181 02 Hvervenmoen endret gangsti, nr. 113 01 Hvervenmoen, 283-01 Sykehusområdet, 33 Trøgstad, 237 GS Hønen Hvervenmoen som eventuelt overlappes av ny plan, ved vedtak av detaljregulering nr. 348 eller ved vedtak av områderegulering nr. 347. 1
Utredning: Rådmannen anbefaler at det, i tråd med prinsippsak 150/10 i formannskapet 26.10.10, startes opp en områderegulering for hele næringsområdet på Hvervenmoen, samtidig som det startes opp en detaljregulering for et mindre delområde. Felles plan og utredningsprogram legges ut til offentlig ettersyn. Hensikten med reguleringa er å se på mulighetene for å tillate handel på området, samt å øke utnyttingsgraden betraktelig i forhold til gjeldende regulering. I plan og utredningsprogrammet foreslås det at det skal utføres en handelsanalyse som vil ta for seg hvordan utbygging av Hvervenmoen vil påvirke Hønefoss sentrum. Konklusjoner her vil kunne gi retningslinjer for hvilken type næring man bør åpne for, og i hvilken størrelsesorden denne bør være. Endelig avgrensning mellom område og detaljregulering er ikke klar, da trafikk og handelsanalyse er faktorer som vil påvirke denne avgrensningen. Bakgrunn Om prosjektet/ Hensikt med regulering AKA AS som er et eiendoms- og forvaltningsfirma med hovedkontor innenfor Hvervenmoen Næringspark, ønsker å utvikle næringsparken videre. I denne sammenheng ønsker de å omregulere deler av området som i dag er regulert til industri/kontor, til også å innbefatte handel. I tillegg har de aktuelle områdene i dag en forholdsvis lav utnyttelse, og AKA AS ønsker at man gjennom reguleringa kan legge til rette for en økning av denne utnyttelsen. Planmyndigheten mener området må ses under ett, og ønsker derfor å starte en områderegulering som omfatter hele arealet som i kommuneplanen er avsatt til erverv, samt tilgrensende områder for offentlig formål, samt bygning med særskilt allmennyttig formål. Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for næringsvirksomhet på området, herunder å avklare ønsket type næring ut i fra konklusjoner i konsekvensutredninga. Områdereguleringa er ment å sikre en god trafikal løsning for området som helhet. For å kunne fremskynde utviklinga på området, startes det opp en detaljregulering for deler av området samtidig med oppstart av områdeplanen. Nøyaktig avgrensning mellom planene vil bli fastsatt ut i fra de konklusjoner som vil fremkomme av handels og trafikkanalysene. Tidligere behandlinger og vedtak Prinsippsak Hvervenmoen vekstområde ble behandla i Hovedkomiteen for miljø og arealforvaltning 27.09.10. De vedtok å utsette saken og ba om at det ble gjort en analyse av hvordan handel på Hvervenmoen kunne bidra til nettoøkning av arbeidsplasser i kommunen? De ba også om en analyse av hvordan etablering av handel på Hvervenmoen ville påvirke trafikksystemet, eksisterende sentrumsfunksjoner og hvilke kundegrupper som vil tiltrekkes et slik handelstilbud? Prinsippsaken ble behandla i Formannskapet 26.10.10, og disse vedtok da følgende: 1. Det åpnes for handel med plasskrevende varer, møbler, brune- og hvitevarer på Hvervenmoen. 2
2. Da størstedelen av den type handel i AKA AS brev av 3.september 2010 er definert som plasskrevende varer, mener Ringerike kommune at hele behovet beskrevet i AKAs brev kan dekkes innenfor formålet plasskrevende varer. 3. AKA kan starte arbeidet med detaljregulering av et begrenset område på Hvervenmoen. Områdets størrelse, plassering, type handel og partenes fremdrift i arbeidet med plansaken må allikevel være slik at det unngås innsigelser og det er praktisk mulig å ha en godkjent detaljregulering i løpet av 2011. 4. Rådmannen starter samtidig i samarbeid med AKA arbeidet med en overordnet områdeplan for Hvervenmoen. 5. Det etableres dialog med regionale myndigheter med sikte på å legge forholdene til rette på Hvervenmoen for en raskest mulig behandling av planene i området, både på kort og lang sikt. 6. Rådmannen kommer tilbake med en orienteringssak om status og fremdrift våren 2011. I etterkant av disse vedtakene ble det, 16.11.10, avholdt et planforummøte med regionale myndigheter for å kartlegge aktuelle problemstillinger for planarbeidet. Det er også blitt avholdt et formelt oppstartsmøte med AKA AS med konsulenter og interne parter i kommunen. 06.12.10, sak 120/10, vedtok Hovedkomitéen for miljø - og arealforvaltning, mot rådmannens forslag, at det ikke skulle dispenseres fra reguleringsplan nr. 113-01 Hvervenmoen for å åpne for matvareforretning på eiendommen gnr./ bnr. 38/119. For historikk fra tidligere forsøk på å omregulere Hvervenmoenområdet, se vedlagte utrykte notat om historikk og status som lå ved prinsippsaken. Eiendomsforhold Hjemmelshavere i området er: Gnr./ bnr. 38/151 HOS Eiendom AS Gnr./ bnr. 38/149 Mørck Eiendom AS Gnr./ bnr. 38/143 Mesh Eiendom AS Gnr./ bnr. 38/98 Statsbygg Gnr./ bnr. 38/150 Den kristelige menighet Hønefoss Gnr./ bnr. 38/137 Ringerike kommune Gnr./ bnr. 38/148 Økonomihuset holding AS Gnr./ bnr. 38/138 Økonomihuset holding AS Gnr./ bnr. 38/154 Ringerike Medisinske sentereie AS Gnr./ bnr. 38/141 Mørck Eiendom AS Gnr./ bnr. 38/198 Tronrud Holding AS Gnr./ bnr. 38/145 AKA AS Gnr./ bnr. 38/181 HV Plast AS Gnr./ bnr. 38/161 HV Plast AS Gnr./ bnr. 38/162 Bryn Ventilasjon AS Gnr./ bnr. 38/195 Vardar AS Gnr./ bnr. 38/219 AKA AS Gnr./ bnr. 38/201 AKA AS Gnr./ bnr. 38/219 AKA AS Gnr./ bnr. 38/200 AKA AS 3
Gnr./ bnr. 38/202 Diverse seksjonseiere Gnr./ bnr. 38/199 Viken Skog BA Gnr./ bnr. 38/209 Diverse seksjonseiere Gnr./ bnr. 38/160 AKA AS Gnr./ bnr. 38/147 AKA AS Gnr./ bnr. 38/136 Esso Norge AS Gnr./ bnr. 38/135 Diverse andelseiere Gnr./ bnr. 38/119 Møbellageret Arnfinn H. Bakke AS Gjeldende planer i området Planområdet er i gjeldende kommuneplan for Ringerike kommune, vedtatt 30.08.07, avsatt til erverv. Gjeldende reguleringsplaner i området er i hovedsak følgende: nr. 181-1, Hvervenmoen vekstområde 181-04, Hvervenmoen HV Plast og nr. 181 02 Hvervenmoen endret gangsti. Planområdet er her regulert til byggeområde for offentlig formål, kontor, lett industri, allmennyttig og kombinasjoner av disse. Deler av området er også regulert til ulike trafikkområder. Det er i bestemmelsene for Hvervenmoen vekstområde definert at det med lettere industri menes ( )virksomheter som ikke medfører miljøulemper i form av støy, forurensning, rystelser e.l, og som kan tilpasses områdets karakter som blandet kontor- og industriområde. Tillatt utnyttelsesgrad er TU = 35 %. I Grønn plakat for Hønefoss er størsteparten av området angitt som område med stor verdi, mens en mindre del av området er angitt som område med meget stor verdi. I henhold til retningslinjene for saksbehandling, knyttet til slike områder, kreves det særskilt dokumentasjon av områdets kvaliteter for natur-, frilufts- og landskapsverdier, og tiltakets konsekvenser for disse verdiene. Det er tatt inn krav i plan og utredningsprogrammet som skal sikre dette. Generelt om krav til plan og utredningsprogrammet I forskrift om konsekvensutredninger 8 er det redegjort for innholdet i planprogram for overordnede planer. Forslag til planprogram for overordnete planer skal avklare rammer og premisser og klargjøre formålet med planarbeidet. Planprogrammet skal være tilpasset omfanget av og nivået på planarbeidet og de problemstillinger planarbeidet er ment å omfatte. Programmet skal beskrive hvilke utbyggingsstrategier og alternativer som vil bli vurdert og antatte problemstillinger som vil bli belyst, herunder utredninger som anses nødvendige for å gi et godt beslutningsgrunnlag. Forslag til plan- eller utredningsprogram skal beskrive opplegg for informasjon og medvirkning, spesielt i forhold til grupper som antas å bli særlig berørt. Vurdering av plan og utredningsprogram for Hvervenmoen Vedlagte forslag til plan og utredningsprogram er nøye gjennomarbeida. Det er innarbeida innspill fra planforummøte med regionale myndigheter, samt fra oppstartsmøte med interne parter i kommunen. Handel og trafikk utpeker seg som viktige utredningstemaer. Handel 4
Det er tatt inn i planprogrammet at det skal gjøres en handelsanalyse der en del tar for seg det store bildet med sentrumskjernen, Hønefoss Nord, Soknedalsveien (Meieriområdet), Eikli og Hvervenmoen og trender her i forhold til regionen. Deretter skal det vurderes hvordan utbygging på Hvervenmoen vil påvirke det store bildet. Dette er i tråd med vedtak i Hovedkomitéen for miljø - og arealforvaltning, 27.09.10, sak 89/10. Rådmannen ved planmyndigheten har vært med og formulert tekst for bestilling av analysen, slik at analysen vil bli mest mulig nøytral. Trafikk Ut i fra kartlegging av trafikkbehov skal konsekvensutredningen vise hvilke aktiviteter og virksomheter planområdet er egna for. Hvordan tiltakets trafikkskapning vil påvirke beboere i området, herunder barn og unge skal utredes, og utredningen skal inneholde forslag til avbøtende tiltak. Videre er kollektivdekning et viktig utredningspunkt. Forhold til klima og energiplanen. Energi og miljø er satt opp som utredningstemaer i plan og utredningsprogrammet. Forventa energibruk skal utredes, samt muligheter for etablering av alternative energikilder. Handelsanalysen vil gi svar på hvordan utbygging på Hvervenmoen vil påvirke behovet for transport. Plan og utredningsprogrammet omtaler en rekke andre temaer som ikke vil bli spesifikt kommentert i dette saksfremlegget. Rådmannens vurdering: Bruk og vern av ressurser Hvervenmoens beliggenhet inntil E16 ved inngangsportalen til Hønefoss, med kort avstand til Oslo, gjør dette til et attraktivt næringsområde. Det er viktig at Ringerike kommune benytter seg av potensialet som ligger der, samtidig som man unngår å få en situasjon der handel flyttes ut av sentrum. En handelsanalyse som beskrevet i plan og utredningsprogrammet bør kunne gi et grunnlag for å finne en balansegang som både nytter områdets potensial samtidig med at dette ikke gir negative konsekvenser for Hønefoss sentrum. Utbygging Spesielt de deler av området som i dag er godt synlig fra E16, bærer preg av ett og annet høyt bygg mellom furuene. Den attraktive beliggenheten tatt i betraktning, er det i utgangspunktet ønskelig med en økning i utnyttingsgrad. AKA Eiendom ønsker at både utnyttingsgrad og høyder økes betraktelig for området. Dette vil kunne endre det visuelle inntrykket av området betydelig. Estetiske hensyn Det bør vurderes å stilles krav til materialbruk og farger slik at dette harmonerer med beliggenheten i furuskogen. Å stille krav til parkering under bakken bør vurderes i planprosessen. En vurdering av dette er tatt inn i planprogrammet. I planprogrammet er det tatt inn at nær og fjernvirkning av tiltak skal visualiseres, og at grøntarealer som søkes opprettholdt må synliggjøres og reguleres inn i planen. Infrastruktur Det er i plan og utredningsprogrammet tatt inn krav om trafikkutredning. 5
Grønnstruktur Ca. halvparten av området er i dag ubebygd og er dekt av naturlig vegetasjon i form av furuskog. Også på de bebygde eiendommene er store deler av furuskogen beholdt. Det bør være et mål å beholde noe av det preget furuskogen i dag gir området, også ved en større utbygging. Dette kan blant annet gjøres ved å kreve at parkering legges under bakken. Alternative løsninger Rådmannen anbefaler at gnr./ bnr. 38/119, 135 og 136 (området ved Skeidar, Esso og Gjestegården) tas med i områdeplanen for å sikre helheten for samtlige næringsarealer på Hvervenmoen. Det vil kunne bli aktuelt å utvide rundkjøringa ved sjukehuset. Det er da viktig at arealer for en eventuell utvidelse er tatt med i avgrensningen av planen. Å innlemme et større område, og dermed flere private aktører vil kunne komplisere planarbeidet noe. Alternativt kan avgrensning av områdeplanen justeres i form av at eiendommene gnr./ bnr. 38/119, 135 og 136 (området ved Skeidar, Esso og Gjestegården) tas ut. Deler av gnr./ bnr. 38/119 bør i tilfelle fremdeles inngå i områdeplanen slik at denne omfatter en eventuell utvidelse av tilgrensende rundkjøring. En slik avgrensning vil fremdeles kunne ta opp i seg nye trafikale løsninger for området. Dersom det er politisk ønskelig å utelate disse eiendommene, anbefaler rådmannen at vedtakspunkt 2 byttes ut med følgende alternativt vedtakspunkt. 2b) Eiendommene gnr./ bnr. 38/135 og 38/136 tas i sin helhet ut av områdeplanen. Kun de deler av gnr./ bnr. 38/119 som vil kunne inngå i en eventuell utvidelse av rundkjøringa ved sjukehuset, inkluderes i områdeplanen. For øvrig anbefaler planutvalget planavgrensning av områdeplanen som vist i plan og utredningsprogrammet, datert 15.02.11, på figur 2, side 8. Det bør understrekes at å utelate de nevnte eiendommene ikke nødvendigvis vil gi en raskere behandling. Rådmannen vil anbefale at man avventer å eventuelt ta ut disse eiendommene fra planområdet til vedtak av planprogrammet, da man på dette tidspunktet kan ta med eventuelle innkomne merknader i vurderinga. Samlet vurdering Rådmannen ser det som positivt at det startes en reguleringsplanprosess med mål om å øke utnyttelsen i det attraktive området på Hvervenmoen, samt for å avklare arealbruk i området og løse trafikale utfordringer. Det er viktig at kommunen deltar aktivt i utarbeidelsen av områdeplanen for å sikre allmennhetens interesser. Handel og trafikk anses å være de viktigste utredningstemaene. Forslaget til plan og utredningsprogram legger opp til at dette vil bli tilstrekkelig belyst og utreda i planarbeidet. Rådmannen ved planavdelinga har vært i god dialog med konsulentene som har utarbeida forslaget til plan og utredningsprogram, og rådmannen mener forslaget er tilstrekkelig bearbeida til at dette kan legges ut til offentlig. Planarbeidet bør startes umiddelbart. 6
Saksdokumenter: Trykte vedlegg: 1. Forslag til planprogram Utrykte vedlegg: 1. Notat om historikk og status for Hvervenmoen vekstområde, datert 16.09.10. 2. Saksfremlegg prinsippsak, datert 17.09.10. 3. Prinsippsak Hvervenmoen, tilleggsnotat, datert 25.09.10. 4. Saksprotokoll fra HMA, 27.09.10, sak 89/10. 5. Saksprotokoll fra Formannskapet, 27.10.10, sak 150/10. 6. Reguleringsplaner nr. 181-1, Hvervenmoen vekstområde 181-04, Hvervenmoen HV Plast, 181 02 Hvervenmoen, 113 01 Hvervenmoen, 283-01 Sykehusområdet, 33 Trøgstad, 237 GS Hønen Hvervenmoen med tilhørende bestemmelser. 7. Grønn plakat for Hønefoss, vedtatt 30.11.00 8. Kommunedelplan for gående og syklende i Hønefossområdet, vedtatt 29.06.95 9. Kommuneplanens arealdel, soneplan Hønefoss, vedtatt 30.08.07, med tilhørende bestemmelser. Ringerike kommune, 22.02.2011 Wenche Grinderud rådmann virksomhetsleder: Gunnar Hallsteinsen enhetsleder: Hanne Marit Mikalsen saksbehandler (utøvende): Heidrun F. Andreassen 7