Masfjorden kommune Saksbehandling: Formannskap: 19.09.2016 Høyringsperiode: 26.09.16 07.11.16 Forslag: Reguleringsendring Hosteland Aust Rev. 2016 09 19 Plan-ID: 126620160001 2016-06-15 Side 1 av 10
Planskildring Forslag til reguleringsendring: Hosteland aust Innhald 1 SAMANDRAG 3 2 BAKGRUNN FOR TILTAKET 4 2.1 Formålet med planendring 2.2 Relevante vedtak 3 PLANPROSESSEN 4 3.1 Organisering 3.2 Varsel om igangsetting 3.3 Medverknad og innspel 4 BESKRIVING AV OMRÅDET I DAG 4 4.1 Lokalisering og storleik av arealet 4.2 Planstatus og overordna føringar 4.3 Eigedomsforhold 4.4 Eksisterande arealbruk a. Byggeområde og infrastruktur b. Naturgrunnlag og andre verdiar 5 FORSLAGET TIL ENDRING 8 5.1 Innhaldet i endringa 5.2 Konsekvensar av endringa 5.3 Krav til endringa 6 Vedlegg: Plankart Flyfoto Orthofoto 2016-06-15 Side 2 av 10
1. SAMANDRAG Kommunen har for få bustader til barn og unge med behov for avlastning og tilrettelagte heildøgertenester, og det har no blitt eit akutt behov for fleire slike husvære noko som m.a. kjem fram i ei kartlegging av bustadbehovet for unge med funksjonshemming i 2015. Det er no ønskjeleg å bygge 10 nye bu-einingar til formålet så snart som mogeleg. Det er ikkje sett av areal til dette formålet i kommunen sine arealplanar og det er difor nødvendig å gjera endringar i aktuell arealplan. Eit svært godt eigna område til formålet ligg på Hosteland - sentralt i kommunen tett ved etablerte offentlege tenester som helse, skule og barnehage idrettsanlegg. Her ligg også dei eksisterande bu-einingane kommunen har til dette formålet. Det aktuelle området inngår i reguleringsplan «Hosteland aust». 2016-06-15 Side 3 av 10
2. BAKGRUNN FOR TILTAKET 2.1 Formålet med planendringa Kommunen har i dag berre to bustader som er tilpassa barn og unge med særlege behov. Desse bustadene er fullt utnytta og det er difor presserande at kommunen får større kapasitet i dette tilbodet. 2.2 Relevante vedtak Vedtak i Masfjorden kommunestyre 30.10.2014. Areal vert prioritert til formålet og det vart lagt føringar for økonomiplanen for gjennomføring. Vedtak i Masfjorden Formannskap 16.02.2016 - om igangsetting av nødvendig planarbeid for å få realisert tiltaket. 3. PLANPROSESSEN 3.1 Organisering Kommunen vurderer ikkje den nødvendige endringa som omfattande eller konfliktfylt. Prosessen er difor gjennomført på ein ukomplisert måte. Kommunen er likevel pålagt å behandle endringa i samsvar med regelverket. 3.2 Varsel om igangsetting Varsel om igangsetting av planarbeidet er annonsert - med svarfrist for merknader dato 09.05.16. 3.3 Medverknad og innspel Alle private partar og offentlege organ som vert berørt av tiltaket vil få høve til å uttale seg i saka. Det er kome innspel frå Hordaland fylkeskommune og Fylkesmannen i Hordaland. Desse instansane har ingen konkrete merknader no men vil i si seinare vurdering under høyringsrunden leggje vekt på tema innafor sine ansvarsområde. 2016-06-15 Side 4 av 10
4. BESKRIVING AV OMRÅDET 4.1 Lokalisering og storleik av arealet Arealet ligg på Hosteland i Masfjorden. er 5,6 daa stort og ligg i eit område regulert til bustader, omsorgsbustader og sjukeheim på nordsida av Fv.570. På sørsida av fylkesvegen ligg skule, barnehage, legekontor og idrettsanlegg. Bustadene kommunen allereie har bygd ut til same formål grensar i aust til det aktuelle arealet som no blir omregulert. Området for endring er på ca. 5,3 daa stort. 2016-06-15 Side 5 av 10
4.2 Planstatus og overordna føringar I kommuneplanen (innafor området til reguleringsplanen) er området definert til bustadområde på nordsida av fylkesvegen og offentleg /privat tenesteyting på sørsida. Området utanfor reguleringsplanen definerer kommuneplanen nordsida av fylkesvegen til LNF-område. På sørsida av det opna for noko utviding av areal til formålet offentleg /privat tenesteyting. Dette arealet kunne evt. vore nytta men det hadde likevel vore nødvendig å endre på reguleringsplanen. Ved å samle funksjonar på nordsida vil drifta bli mest mogeleg rasjonell. Reguleringsplanen for område med blått omriss av området som er foreslått endra (ikkje i målestokk) 2016-06-15 Side 6 av 10
4.3 Eigedomsforhold Heile arealet er i kommunal eige. Kommunen har regulert området m.a. for sal av kommunale bustadtomter. 4.4 Eksisterande arealbruk a. Byggeområde og infrastruktur Området er dominert av bygg og anlegg for kommunale tenester for barn, og omsorg- og helsetenester. I tillegg er det etablert eit mindre bustadfelt her. Konkret definerer reguleringsplanen det aktuelle arealet til 3 bustadtomter som ikkje er bygd ut, tilkomstveg og leikeplass. Leikeplassen er ikkje spesielt nytta til formålet og er heller ikkje opparbeida. Arealet er ikkje ideell til formålet fordi terrenget fell ned mot tilkomstvegen. Dersom bustadfeltet seinare skal utvidast må det vera ein føresetnad at ein finn eit nytt og betre eigna areal til leikeplass. Veg og anna infrastruktur er allereie bygd ut. Det er kort veg til skule, barnehage, idrettsanlegg, lege og daglegvarer. b. Naturgrunnlag og andre verdiar Terrenget er småkupert og fell svakt sørover mot fjorden. Området rundt er rimeleg utbygd frå før og det aktuelle arealet er reelt ein del av eit eksisterande byggeområde. Her er mykje furuskog med innslag av lauvtre der boniteten er betre. Det er ikkje jordbruk i nærleiken. Området skrånar mot fjorden men er ikkje bratt. Svak bonitet dominert av fjell i dagen og elles med eit tynnt humusdekke og med mindre avgrensa areal med tjukkare morenemasse. Området ligg over marin grense (75 m.o.h.). Her er ingen nærliggjande elver eller vatn. Det finst ikkje dokumenterte automatisk freda kulturminne innafor planområdet. 2016-06-15 Side 7 av 10
5. FORSLAGET TIL ENDRING Utkast situasjonsplan (ikkje i målestokk) 5.1 Innhaldet i endringa Endringa av reguleringsplanen er eit resultat av eit akutt behov for fleire bustader for personar med særlege behov og at kommunen i den samanheng vurderer det aktuelle området som svært godt eigna til formålet. Det konkrete arealet vert foreslått omregulert frå private bustader, leikeplass og tilkomstveg til formål for offentleg tenesteyting. Reelt vil ikkje området få ein vesentleg anna funksjon framleis handlar det om bu-formål. Det mest vesentlege i endringa er at leikeplassen vert teke ut for å få plass til eit større areal til «bustadformålet» enn det som var intensjonen tidlegare. 5.2 Konsekvensar av endringa Den viktigaste konsekvensen av endringa er sjølvsagt at kommunen etter utbygging vil kunne dekke eit mangelfullt bustadtilbod til unge med særlege utfordringar. Positive konsekvensar som følgje plasseringa: Kort gangavstand til viktige funksjoner for bebuarar. Relativt større potensiale for fysisk aktivitet og sosial kontakt for bebuarane. Bidreg til ei senterutvikling der viktige funksjonar ligg samla. Det skapar tryggleik og identitet. Effektiv, rasjonell drift ved samlokalisering av samanfallande funksjonar og andre nyttige eller viktige funksjonar. Arealet ligg sentralt og unytta i eit eksisterande byggeområde og har ingen vesentleg verdi i høve til natur, kultur eller landbruk. 2016-06-15 Side 8 av 10
Å nytte dette arealet bidreg til ei bærekraftig areal- og ressursforvaltning. Også større utnytting av ferdig utbygd infrastruktur bidreg til det. Vi vurderer derfor også tiltaket som positivt i høve til energi (transport og oppvarming) og klima. Utkast til romløysing (ikkje i målestokk) Vurdering av potensielt negative konsekvenser av endringa: Leikeareal vert fjerna At arealet som skulle nyttast som leikeplass i området i staden vert bygd ut vurderer kommunen som den største utfordringa med endringa. Det kan vera mogeleg å finna eit mindre areal til leik innafor råmene av endringa t.d. ved å justere på veg og parkering, men det blir eit lite areal i høve til tidlegare. Naturskade Her finst lite lausmasser som kan skape vanskar. Terrenget er heller ikkje bratt nok til at større jord og stein normalt vil gli ut. Det aktuelle arealet ligg ikkje i aktsemdområdet for skred, steinsprang o.l. - og ligg ca. 75 m.o.h. (over marin grense) og er difor utan kvikkleire. Her er ingen nærliggjande elver eller vatn som kan føre til flomskader eller typar av sedimentære jordmassar som kan gje utfordringar. 2016-06-15 Side 9 av 10
Forureining Det finst ikkje vesentlege forureiningskjelder i nærleiken som inneber noko form for unormal fare. Her er heller ikkje støykjelder som vil skape uakseptabelt lydnivå for bebuarane. Heller ikkje noko luftspenn med høgspentline. I forhold til brannfare er det kort veg til vatn for slukking då kommunen har eit høgdebasseng i nærleiken. Brannetaten i kommunen seier at løysinga er tilfredstillande. Vegtrafikken i området Fylkesveg 570 har ein årsdøgertrafikk på (ÅDT) 750 på køyretøy med 60 km/t fartsgrense på staden. Det er gang-/sykkelfelt til viktige funksjonar i nærleiken. Det er ikkje registrert trafikkulukker med personskade siste 10 år i dette området. Det er god sikt langs fylkesvegen. Vi vurderer risiko/fare som liten. Hovudvegen inn i byggeområdet har ikkje G/S veg eller fortau. Det er uheldig for ei evt. vidare utvikling av feltet / byggeområdet. Kommunen vurderer likevel at dette ikkje er noko avgjerande moment i høve til endringa no. Trafikken i feltet vil ikkje auke vesentleg på grunn av dei nye bueiningane. Landskap og estetikk Den nye bygningsmassen er på to etasjar med 6 leiligheiter i øvste etasje og 4 nede. I arkitektur vil bygget underordne seg eksisterande bygningsmasse. Det må også skje i val av farger. Nedre etasje vil gå inn i terrenget som ein kjellaretasje. Samtidig vil bygget stå på ein høgde og i to etasjar. Fordi det er avstand mellom bygning og utfyllingsskråning på sørsida m.a. med tilkomstveg - vil avstanden bryte opp eit elles noko massivt intrykk av bygget. 5.3 Krav til endringa Utnytting: BYA = 25% (PBL 12-7, 1) Parkering: det skal samla vera 1,5 parkeringsplass pr. bueining. Ved vidare utviding av feltet skal det etablerast ny leikeplass. Universell utforming skal liggje til grunn for utforming av bygning og uteområde. (PBL 12-7, 4) Tryggleik I anleggsfasen må det leggjast vekt på at uvedkommande ikkje kjem inn på anleggsområdet. Det kan bu personar i området som har vanskar med å vurdere risiko. Før ein går inn i ein driftsfase må potensielle farar t.d. usikra høgder, kartleggjast og utbetrast. 2016-06-15 Side 10 av 10