BVN TOMTEUTVIKLING AS v/taraldsen Regnskap AS Strandvegen 20 7713 STEINKJER Vår ref.: Arkiv: Deres ref.: Dato: 2016/5706-35825/2016/GRSM 475/54/L42 10.10.2016 Tillatelse til oppføring av enebolig m/carport Gnr/Bnr/Fnr/Snr.: 475/54 Tiltakshaver: BVN TOMTEUTVIKLING AS Ansvarlig søker: Byggmester Vidar Nordgård AS Tiltakets art: Oppføring av enebolig m/carport Byggested: Hervikmarka 35, 7724 STEINKJER Bruksareal/bebygd areal: BRA: 169,6 m2 BYA: 121,6 m2 Det vises til søknad om tillatelse til oppføring av enebolig m/carport, registrert mottatt her 22.09.16. Siste dokument er mottatt 30.09.16, og saken anses komplett fra denne dato. Bygningsmyndigheten i Steinkjer kommune har fattet følgende Vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 (dispensasjon), gis det dispensasjon fra reguleringsplan for Hervik III, pkt. 3.1.1. vedr. gesimshøyde for carport. Med hjemmel i plan- og bygningsloven 20-3 (tiltak m/ansvarsrett) gis det tillatelse til oppføring av enebolig m/carport på eiendommen Hervikmarka 35, gbnr. 475/54 i Steinkjer kommune. Tillatelsen gis på følgende vilkår: Tegningsliste og saksopplysninger som fremgår i søknaden legges til grunn for tillatelsen. Det forutsettes at brannteknisk prosjektering ivaretar bestemmelsene i TEK10, kap. 11, vedr. brannspredning mellom bygninger. Med hjemmel i Forskrift om gebyr for byggesaker og opprettelse av grunneiendom m.m. skal det betales gebyr for kommunens saksbehandling. Gebyrets størrelse er beregnet til kr. 24 690,-.
Saksopplysninger: Tiltak: Søknaden gjelder oppføring av enebolig m/carport på eiendommen Hervikmarka 35 gbnr. 475/54 i Steinkjer. Omsøkte tiltak oppføres i 2 etasjer med stående kledning. Gavlvegger både på fasade mot øst og vest, har store glassfelt i 2. etg. (H01). Byggets mønehøyde er 7,8 m, gesimshøyde; 5,8 m. Takform er saltak med takvinkler på 30 og 41 grader. Langsmed boligens fasade mot sør, sammenbygd med boligbygget, oppføres carport m/bod. Tiltaket har et samlet bebygd areal på 121,6 m2. Følgende bruksareal oppgis: U01: 64,7 m2, H01: 64,7 m2, Carport: 40,2 m2, sum: 169,6 m2. Utnyttelsesgraden for eiendommen, inkl. biloppstilling beregnes til å være 23,4 % BYA. Saken må behandles som dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan da gesimshøyde for carport er 4,1 m. Tillatt i plan er 3,0 m. Planstatus: Reguleringsplan for Hervik III, vedtatt 05.09.13. Planformål: Boligbebyggelse B1 Nabovarsling: Det er foretatt nabovarsling ihht. bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3. Ingen merknader foreligger. Vann og avløp: Tiltaket skal tilkobles kommunalt vann- og avløpsnett. Søknad om tilkobling (sanitærmelding), er godkjent av enhet for vann og avløp i Steinkjer kommune; 30.09.16. Gjennomføringsplan: Gjennomføringsplan for igangsettingstillatelse foreligger i saken, signert av ansvarlig søker 01.02.16. Erklæring om ansvarsrett: Følgende foretak erklærer ansvarsrett i tiltaket: Byggmester Vidar Nordgård AS, org.nr. 992 605 391 o SØK, tiltaksklasse 1: Hele tiltaket o UTF, tiltaksklasse 1: tømrerarbeid, ringmur, radon, ventilasjon, våtrom (membran/flis) Beitstad Maskin AS, org.nr. 998 238 986 o PRO/UTF, tiltaksklasse 1: Grunnarbeid, planering, utvendig vann/avløp Norgeshus AS, org.nr. 948 490 412 o PRO, tiltaksklasse 1: Arkitektur/bygningsutforming, situasjonsplan, bygningsteknikk, mur- og betongarbeid, grunnmur/pipe/brannmur, dimensjonering/bæreevne/ stabilitet, radonsperre, brannstrategi/brannsikring Vitec AS, org.nr. 981 932 773 o PRO/UTF, oppmålingsteknikk, innmåling og utstikking Asp Rørservice AS, org.nr. 990 964 580 o PRO/UTF, tiltaksklasse 1: VVS/innvendig sanitærarbeid
Takst Forum AS, org.nr. 984 831 528 o KONT, tiltaksklasse 1: Lufttetthet og våtrom Tegningsliste: Situasjonsplan M 1:500, mottatt 22.09.16 Perspektiv-, fasade-, plan- og snitt-tegninger, M 1:100, mottatt 22.09.16 Branntegninger M 1:100, mottatt 22.09.16 Saksvurdering: Bygningsmyndigheten har gjennomgått dokumentasjonen i søknaden og vurderer den som tilstrekkelig. Tiltaket anses å tilfredsstille plan- og bygningslovens krav til visuelle kvaliteter (estetikk). Det er ikke utarbeidet terrengprofiler for tiltaket. Utfra at tomta og området kun har en svak helning, anses terrenget på tomta å være uproblematisk mht. stigningsforhold og bygningsplassering. Det er i nærområdet til det regulerte boligfeltet, registrert automatisk freda kulturminner. I forbindelse med reguleringsplanarbeidet ble saken sendt på høring til sektormyndigheter. Fra Nord- Trøndelag Fylkeskommune ble det framsatt krav om videre befaring i forbindelse med planarbeidet. Befaring ble gjennomført, og det ble ikke påvist konflikt med automatisk freda kulturminner, ref. brev fra NTFK, datert 15.01.13. For øvrig er det foretatt søk i tilgjengelige kartdatabaser vedr. grunnforhold/geoteknikk og artsmangfold. Det er ikke funnet registreringer som er til hinder for omsøkte tiltak. Brannsikkerhet: I gjeldende reguleringsplan pkt. 3.1; Bebyggelse og anlegg, står følgende: "I område B1 er tomtene mindre enn i feltet for øvrig, og her tillates noe tettere utbygging. Avstanden mellom husene blir mindre enn 8 m, så brannsikkerheten i området skal ivaretas gjennom bygningstekniske løsninger." Det er utarbeidet branntegninger for omsøkte tiltak. Her vises det mest grunnleggende mht. brannsikkerhet; rømningsveger og bruk av branncellebegrensende bygningsdeler. Ansvar for brannteknisk prosjektering er spesifisert i gjennomføringsplan og erklæring om ansvarsrett. Bygningsmyndigheten anser utfra dette at fokus og ansvar for brannsikkerheten ved omsøkte tiltak, er tilstrekkelig ivaretatt. Dispensasjon Det søkes om oppføring av carport med takterrasse der fasadelivet går opp forbi takflaten og danner parapet (rekkverk) med en høyde på ca. 4,1 meter. I reguleringsplan for Hervik III, pkt. 3.1.1, står følgende: "Carporter/garasjer tillates oppført med bruttoareal inntil 50 m2...., maks gesimshøyde tillatt for garasjer er 3,0 m." Måleregler gesimshøyde for tak med parapet (rekkverk) I forbindelse med takterrasser på flate tak har departementet i ny veiledning "Grad av utnytting" vist konkrete eksempler med gesimsfastsettelse for etablering av takterrasser med ulike rekkverksløsninger. Det skilles her mellom "tett" rekkverk som dannes ved at fasadelivet går opp forbi takflaten og danner parapet (rekkverk), og hvor det benyttes åpent/transparent rekkverk.
Det forutsettes imidlertid at rekkverket for sistnevnte ikke monteres i flukt med eller ligger på utsiden av fasadelivet for ikke å skulle bli lagt til grunn for gesimsfastsettelsen. Årsaken er at elementet ikke skal kunne oppfattes visuelt og arkitektonisk som en del av fasadelivet, men være klart adskilt fra dette som et eget element og som ikke en del av selve konstruksjonene/ fasaden. Lovgrunnlag for dispensasjon Plan og bygningslovens 19-2 (dispensasjonsvedtaket). I henhold til plan- og bygningsloven kan kommunen gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i medhold av plan- og bygningsloven. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det er 3 vilkår som må være oppfylt for å kunne gi dispensasjon etter plan- og bygningsloven. Vilkår 1: Hensynet bak planbestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt. Vilkår 2: Hensynene i plan- og bygningslovens formålsbestemmelse ikke blir vesentlig tilsidesatt. Vilkår 3: Fordelene ved å gi dispensasjon skal være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Vilkår 1: Hensynet bak planbestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt. Høydebestemmelsene i reguleringsplan skal ivareta hensynet til bygde omgivelser, slik at bebyggelsen innenfor et bestemt område gjennomføres innenfor visse rammer, som skaper en helhetlig bygningsmasse. Videre skal høydebestemmelsene ivareta kvaliteter som sol, lys, utsikt og trivsel på eiendommen, samt tilsvarende kvaliteter for naboeiendommene. I tillegg er bestemmelser som omfatter tilstrekkelig avstand mellom byggene med på å forebygge brannspredning mellom byggene. Bygningsmyndigheten vurderer at det er positivt at det legges opp til en helhetlig god estetisk utforming innen delområde B1 i gjeldende reguleringsplan, og en dispensasjon fra bestemmelsenes krav til gesimshøyde for garasje, vil ikke medføre at hensynet bak planbestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt. Vilkår 2: Hensynene i plan- og bygningslovens formålsbestemmelse ikke blir vesentlig tilsidesatt. Hensynene i lovens formålsbestemmelse er knyttet opp mot bærekraftig utvikling, samordning av offentlige oppgaver, konsekvenser for miljø og samfunn, universell utforming mv. Prinsippet om universell utforming skal ivaretas i det enkelte byggetiltak. Det samme gjelder hensynet til barn og unges oppvekstvilkår og estetisk utforming av omgivelsene. Kommunen kan ikke se at en dispensasjon fra kravet til gesimshøyde vil sette til side hensynene i lovens formålsbestemmelse. Bygningsmyndigheten vurderer at tiltaket vil bidra til å ivareta formålsbestemmelsen som omhandler god estetisk utforming av omgivelsene. Vilkår 3: Fordelene ved å gi dispensasjon skal være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Bygningsmyndigheten kan ikke se spesielle samfunnsmessige ulemper ved en dispensasjon som omsøkt. Med bakgrunn i de klare fordeler omsøkte dispensasjon har i form av god helhetlig estetisk utforming, og ivaretakelse av skjerming mellom boligene i et område med forholdsvis tett utbygging, vurderes fordelen ved å gi dispensasjon å være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Konklusjon Etter en samlet vurdering av fordeler og ulemper finner bygningsmyndigheten å kunne gi dispensasjon fra bestemmelsene vedrørende gesimshøyde for carport/garasje. En dispensasjon vil ikke i vesentlig grad tilsidesette hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynet i lovens formålsbestemmelse. Bygningsmyndigheten vurderer at det foreligger en klar overvekt av samfunnsmessige fordeler ved dispensasjon i forhold til ulempene.
Gebyr: Saksbehandlingsgebyr beregnes i henhold til kommunens forskrift om gebyr for byggesaker og opprettelse av grunneiendom m.m. vedtatt av Steinkjer kommunestyre: Pkt. 1: Boligbygg: kr. 13 890,- Pkt. 13: Dispensasjon u/høring: kr. 3 800,- Tilkobling kommunal vanntilførsel: kr. 3 000,- Tilkobling kommunalt avløpsanlegg: kr. 4 000,- Sum kr. 24 690,- Det er gjort en vurdering av gebyrets størrelse opp mot prinsippet om selvkost. Ut fra gjennomsnittlig tidsbruk for denne type saker anses gebyrets størrelse ikke å være urimelig høyt. Øvrige opplysninger: Dersom det under arbeidene påtreffes kulturminner av noe slag, må arbeidet stanses og vernemyndighetene varsles. Arbeidet skal gjennomføres i tråd med reglene i plan- og bygningsloven og byggteknisk forskrift TEK10. Tillatelsen taper sin gyldighet hvis arbeidet ikke er satt i gang innen 3 år. Det samme gjelder hvis arbeidet innstilles i lengre tid enn 2 år, jfr. pbl. 21-9. Når bygget er plassert skal det snarest innsendes innmålingsdata som viser eksakt plassering og høyde. Når tiltaket er ferdig skal ansvarlig søker sende søknad om ferdigattest, med vedlagt gjennomføringsplan og evt. samsvarserklæring til kommunen. Kommunen utsteder deretter ferdigattest. Tiltaket kan ikke tas i bruk før kommunen har gitt ferdigattest/midlertidig brukstillatelse. Før ferdigattest utstedes må bekreftet sanitærmelding innsendes. Faktura med gebyr for kommunens saksbehandling og tilknytning for vann og avløp vil bli ettersendt. Matrikkelføring/tildeling av offisiell adresse: Kommunen har ført opplysninger om det godkjente tiltaket i matrikkelen (det offisielle eiendomsregisteret). Ny boenhet er tildelt adresse Hervikmarka 35. Tildelingen skjer med hjemmel i matrikkelloven 21, med tilhørende forskrift. Dersom vi ikke hører fra Dem innen 3 uker vil adressen bli registrert i matrikkelen. Eier er ansvarlig for at den enkelte bygning eller eiendom blir merket med adressenummer. Adressenummeret skal være satt opp før bygningen tas i bruk, jf. matrikkelforskriftens 57. Orientering om klageadgang: Dette vedtak kan påklages i henhold til reglene i forvaltningsloven kapittel VI. Klagefristen er 3 uker fra det tidspunkt underretning om vedtaket kom frem. En eventuell klage bør begrunnes. Klagen skal nevne det vedtak som det klages over, og nevne de endringer som ønskes i vedtaket. Eventuell klage sendes kommunen. Fastsettelse av gebyr for tilknytting til vann og avløp er ikke et enkeltvedtak og kan ikke påklages.
Saken refereres i førstkommende møte i Hovedutvalg teknisk, miljø og naturforvaltning. Med hilsen Geir Gilde enhetsleder Grete Småvollan byggesaksbehandler Elektronisk dokumentert godkjenning uten underskrift. Vedlegg: Godkjent sanitærmelding Kopi til: BYGGMESTER VIDAR NORDGÅRD AS Postboks 28 7710 SPARBU