SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Alf Thode Skog/Espen Glosli Arkiv: GBR 7/162 Arkivsaksnr.: 15/1375 Saksnr.: Utvalg Møtedato Formannskapet 11.11.2015 SØKNAD OM DISPENSASJON FRA REGULERINGSPLAN RAKKESTAD SENTRUM HEGGVEIEN 7 (GNR. 7 BNR 162) Rådmannens forslag til vedtak Rakkestad kommune gir dispensasjon fra «reguleringsplan for Rakkestad Sentrum» (14.9.1995) for «Heggveien 7» som følger: For etasjeantall, utnyttelsesgrad og takutforming, tillates prosjektet realisert som det er søkt om (BYA 40 60 prosent og høyde maksimalt 8,8 meter til gesims). Vedlegg 1. Søknad, 2. Situasjonskart, 3. Tegninger, 4. Naboprotester, 5. Tilsvar. Bakgrunn I det pågående reguleringsplanprosjekt for Rakkestad Sentrum, har Rakkestad kommune fått spilt inn av eier Heggveien 7 en plan om å utnytte den aktuelle eiendom på en annen og mer omfattende måte. Svein Olav Kjeve ønsker nå å starte opp sitt prosjekt. Fordi ny reguleringsplan ennå ikke er vedtatt er tiltaket avhengig av dispensasjoner fra gjeldende reguleringsplan for å kunne realiseres. Det blir søkt om dispensasjon fra følgende reguleringer: 1 Etasjeantall (byggehøyde), 2 Utnyttelsesgrad, 3 - Takutforming. Hjemmel Dispensasjonssøknader behandles etter plan og bygningslovens kapittel 19 Dispensasjon.
I denne saken står 19 2 Dispensasjonsvedtaket sentralt: Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Departementet kan i forskrift gi regler for omfanget av dispensasjoner og fastsette tidsfrist for behandling av dispensasjonssaker, herunder fastsette tidsfrist for andre myndigheters uttalelse i dispensasjonssaker og gi regler om beregning av frister, adgang til fristforlengelse og konsekvenser av fristoverskridelse. Andre faktaopplysninger Den gjeldende eiendom er omfattet av «reguleringsplan for Rakkestad Sentrum» av 14.9.1995 med blandet formål «sentrum/bolig», utnytting av eiendommen er 30 prosent BYA og to etasjers høyde (7 meter til gesims). Det foreligger naboprotester på prosjektet. Helse- og miljøkonsekvenser Fortetting innen sentrumskjernen har en helse- og miljøeffekt i form av at flere boliger i gangavstand til sentrumsfunksjonene reduserer bilbruk og fremmer fysisk aktivitet. Økonomi Ingen kjente for Rakkestad kommune. Administrasjonens vurdering Rådmannen gjengir og vurderer de forskjellige dispensasjonselementene, og gjør også helhetlige betraktninger og avveininger av søknaden og prosjektet relatert til forslaget til «ny reguleringsplan for Rakkestad Sentrum». Byggehøyde/etasjeantall
Etasjeantall går fram av plankartet. Det er beskrevet to etasjer for det aktuelle området (SB1). Byggehøyden er presisert i bestemmelsene punkt 3 : «For 2 etasjers bygg skal ikke gesims overstige 7 meter over eksisterende terreng.» Søknaden oppgir tre etasjer og en høyde på 8.8 meter. Utnyttelsesgrad Ifølge plankartet er utnyttelsesgraden på 30 prosent. Det søkes om en BYA på 42,9 prosent med parkering under bakken. For å kunne realisere et prosjekt med parkering under bakken som er veldig arealøkonomisk trengs det en høyere utnytting av areal enn de 30 prosent som eksisterende plan åpner for. Forslag til «ny reguleringsplan for Rakkestad Sentrum» angir BYA til minimum 40 prosent og maksimum 60 prosent. Parkering legges primært under grunn. Takutforming Bygget tenkes realisert med flatt tak. Gjeldende plan punkt 3.2 sier at «Takoppbygg skal i prinsippet være saltak med vinkel 21-36 grader. Mindre partier kan ha lavere takvinkel enn 21 grader der det er naturlig.» Når det gjelder takutforming, har tiltakshaver den samme begrunnelse som for arealutnyttelse. Så lenge prosjektet er på tre etasjer blir det veldig høyt med saltak. Et bygg innen gjeldende høydebestemmelser, er høyere med saltak enn med flatt tak: Med saltak, 7 meter høyde og bredde på bygg 10 meter, gir 21 36 grader en total høyde på mellom 8,9 10,6 meter. Det er allerede bygget høyere på en naboeiendom. Et bygg med flatt tak som her, fremstår gjerne som massivt og stort. En inntrukken toppetasje eller saltak kan bryte dette inntrykket. Andre tiltak kan også gjøres på bygningskroppen for å dempe høyde og et massivt utrykk. Rådmannen vurderer at arkitekten har klart å dempe byggets høyde og volum. Fasadene er brutt opp med arkitektoniske grep som bygningsdetaljer, farger, ulike fasadeutrykk og terrasser. Rådmannen er av den grunn av den oppfatning at bygget er godt tilpasset det miljøet det skal oppføres i. Tiltaket skal også vurderes om det faller inn under bestemmelsen for plankrav etter punkt 1.4: Ved oppføring av flerfamiliebygg i området SB1-4 og i områdene B3-B20 skal det utarbeides bebyggelsesplan dersom bygningsmyndighetene krever det. Rådmannen mener det ikke er nødvendig idet dispensasjonspunktene er grundig belyst i reguleringsplanprosessen for Rakkestad Sentrum. Det ble heller ikke krevd på nabotomt i øst i dispensasjonssaken til «Rakkestad Torg».
Naboprotester er lagt ved saken. De punkter som ikke er imøtekommet av søker oppsummeres kort: Prosjektet skjemmer og er svært dominerende overfor eksisterende bebyggelse. Det vil redusere boverdien på de øvrige eiendommene. Selv om Rakkestad kommune og regionale myndigheter ønsker fortetting av sentrumsområdet må hensynet til andre boliger ivaretas i tilstrekkelig grad. Nedkjøring til kjeller gjør utkjøring fra eiendommen mindre oversiktlig. Prosjektet er i strid med gjeldende plan. Bygget er dominerende og kan i en viss utstrekning bo- og verdiforringe omkringliggende eiendommer. Området er i dag regulert til «sentrum/boligformål» med en relativt lav utnyttelse. Byggeskikk og byggestil forandrer seg over tid. Sentrumsplaner bør derfor være dynamiske i den forstand at de bør kunne forandres i takt med samfunnet for øvrig. Det gjøres primært ved omregulering eller detaljregulering av mindre områder. Rådmannen påpeker likevel at for eiendommer som i sin tid ble regulert til sentrumsformål, er det å forvente at bebyggelsen etter hvert i takt med utvikling og vekst blir tettere enn dagens blandede bebyggelse. I dag er bygg i sentrumsområder høyere og tettere enn for tjue tretti år siden. Svein Olav Kjeve la tidlig fram sine planer i reguleringsplanprosessen, og fikk et samstemmig gjennomslag for at det var ønskelig og korrekt å fortette dette området. På det grunnlag, er dispensasjonssøknaden helt i tråd med det forslag til «ny reguleringsplan for Rakkestad Sentrum» som var ute til offentlig ettersyn i 2013. I spørsmålet om dispensasjon bør gis, skal kommunen legges særlig vekt på regionale og statlige rammer og mål på det aktuelle felt. For hver stortingsperiode, utgir regjeringen sine forventinger til regional og kommunal planlegging. Signalene er utvetydige. Sentrumsområder skal fortettes for å oppnå levende sentrum og redusere behovet for transport. Regionalt er det fulgt opp gjennom fylkesplanen. I så måte er tiltaket i tråd med regionale føringer og nasjonale forventninger. Rakkestad kommune har igjennom prosessen med Heggveien, gjort støyutredninger som viser at prosjektet selv med forlengelse av Heggveien og den trafikkøkning det vil gi ikke vil ligge innenfor rød sone. Gitt forlengelse av Heggveien og «Rema 1000 utbygging» er støy på fasade beregnet til «Iden maksimalt 58» Rød sone begynner på «Iden 65»». Som det er i dag er «lden beregnet til 52». Det er innenfor hvit sone. Rådmannen vurderer det ikke som nødvending med ytterligere støyutredning idet kommunens egne beregninger dokumenterer at prosjektet ligger godt utenfor de støysoner der det er vanskelig å etablere gode bomiljøer. På grunn av høy arealutnyttelse, er det lite rom for å etablere gode uteplasser spesielt for barn. Det er vurdert at en avstand på ca. 100 meter til Velhaven som er en etablert park med funksjoner for alle aldre bøter på det i tilstrekkelig monn. Det er også i samsvar med vurderinger fra sentrumsplanprosjektet. Rakkestad kommune mener at tomter i sentrum som det er naturlig å fortette skal ha en høy utnytting. Det er en entydig konklusjon fra sentrumsplanarbeidet der akkurat dette
området er vurdert å skulle ha en minimum utnytting. Det aktuelle tiltak er faktisk i nedre sjikt av det som blir sett på som korrekt for denne eiendommen. I prosessen med «ny reguleringsplan for Rakkestad Sentrum», har Rakkestad kommune fått bekreftet at den eksisterende plan på mange måter har gått ut på dato. Det er sånn sett lite formålstjenlig å tolke hensynene bak ulike bestemmelser, men heller bruke det nye planregimet som referanse for tiltak som står på beddingen. Rådmannen gjør det i denne sak så vel som i dispensasjonssaken for «Storgata 25». Med et sett av samfunnsmessige kriterier lagt til grunn, er rådmannen sikker på at det er en klar overvekt av fordeler versus ulemper for «Heggveien 7». Prosjektet samsvarer fullt ut med de preferanser et samlet politisk miljø har stilt seg bak og også med regionale og nasjonale rammer og mål på plan- og bygningslovens område. Rådmannen anbefaler formannskapet å gi de nødvendige dispensasjoner fra «reguleringsplan for Rakkestad sentrum» (14.9.1995) for «Heggveien 7».