Side 1 av 8 Arkivsak: 08/3243-44 SAMLET SAKSFRAMSTILLING REGULERINGSPLAN FOR MARTODDEN Saksbehandler: Tor Harald Tusvik Arkiv: L12 Saksnr.: Utvalg Møtedato 257/08 HAMAR FORMANNSKAP 20.08.2008 198/10 HAMAR FORMANNSKAP 13.10.2010 3/11 HAMAR KOMMUNESTYRE 05.01.2011 Behandling/vedtak i HAMAR KOMMUNESTYRE den 05.01.2011 sak 3/11 Vedtak: Hamar kommunestyre vedtar forslag til reguleringsplan for Martodden. Forslag til reguleringsplan oversendes kommunestyret til sluttbehandling samtidig som kommunestyret behandler sak om utbyggingsavtale. Behandling: Innstillingen ble enstemmig vedtatt. Behandling/vedtak i HAMAR FORMANNSKAP den 13.10.2010 sak 198/10 Vedtak: Hamar kommunestyre vedtar forslag til reguleringsplan for Martodden. Forslag til reguleringsplan oversendes kommunestyret til sluttbehandling samtidig som kommunestyret behandler sak om utbyggingsavtale. Behandling: Det ble enstemmig vedtatt å legge saken fram for kommunestyret i samsvar med formannskapets innstilling. Behandling/vedtak i HAMAR FORMANNSKAP den 20.08.2008 sak 257/08 Vedtak: Formannskapet, som det faste utvalg for plansaker, vedtar med hjemmel i plan- og bygningsloven 27-1 å legge reguleringsplan for Martodden ut til offentlig ettersyn.
Side 2 av 8 Enstemmig vedtatt. Behandling: Innstilling: Hamar kommunestyre vedtar forslag til reguleringsplan for Martodden. Forslag til reguleringsplan oversendes kommunestyret til sluttbehandling samtidig som kommunestyret behandler sak om utbyggingsavtale. Utredning: VEDLEGG: Oversiktskart Reguleringsplan med bestemmelser (21.06.10) Sammendrag av høringsuttalelser til offentlig ettersyn med kommentarer (30.09.10) Utrykt vedlegg: Planbeskrivelse med vurdering av konsekvenser (07.08.08) FAKTA: Forslag til reguleringsplan ble lagt ut til offentlig ettersyn av Hamar formannskap 20.08.08 (saksnr. 257/08). En utfyllende planbeskrivelse inngikk i planforslaget (ikke vedlagt her, men ligger på www.hamar.kommune.no). Etter offentlig ettersyn var planarbeidet en periode nedprioritert til fordel for andre planoppgaver. Planarbeidet har også tatt lenger tid da det koordineres med en komplisert utbyggingsavtale og ble tatt opp igjen i forbindelse med forhandlinger om inngåelse av utbyggingsavtale for gjennomføring av plan. Kommuneplan for Hamar 2005-2016 legger til rette for at dagens næringseiendommer og offentlige bygninger på Martodden skal utvikles til byggeområde for tettbebyggelse, dvs. primært tilrettelegging for boligbebyggelse med tilhørende funksjoner (rekreasjonsområder, barnehage, nærbutikk mv.). Kommunen har ansett det som viktig å ta en aktiv rolle i utvikling av bydelen og har påtatt seg ansvaret for reguleringsplanprosessen. Dette da det skal fastlegges ny hovedstruktur i et område med flere grunneiere og flere infrastrukturtiltak må gjennomføres i fellesskap mellom grunneierne. Ved oppstart av planarbeidet ble to hovedutfordringer klargjort: o Tilrettelegge for utvikling av gode boområder i seg selv, i forhold til omgivelsene og tilrettelegge for en etappevis utbygging av området, da dette vil skje over lang tid. o Klargjøre hva som må etableres av felles infrastrukturtiltak ved omregulering til boligformål og sikre at disse kan etableres ved etappevis utbygging av området. Kostnadene vil i vesentlig grad måtte bekostes av grunneierne. Beskrivelse av planområdet
Side 3 av 8 Martodden ligger ca 2 km vest for Hamar sentrum. Området er i hovedsak regulert til industriformål og offentlig bygninger, med forretning, bolig og allmennyttige formål innimellom. Deler av området er ikke bebygd. Dagens bruk av næringsområdet med omgivelser fremgår av oversiktskart. I sør og vest ligger området inntil museums - og friområdene langs Mjøsa. Tilgrensende areal nord for Dovrebanen er etablert med industri og forretningsvirksomhet (avsatt til omformingsområde i kommuneplanen). Øvrig tilgrensende areal er regulert til allmennyttig formål og frittliggende småhusbebyggelse. Beskrivelse av planforslag Området er planlagt helhetlig med målsetting om at ny bebyggelse gradvis skal bidra til en positiv utvikling av området funksjonelt og estetisk, samt fremme bærekraftig utvikling ved å ta vare på miljøet og styrke folkehelsen. Forslag til reguleringsplan for Martodden tilrettelegger for at dagens næringseiendommer kan utvikles i tråd med kommuneplan for Hamar 2005-2016. Utvikling forventes gjennomført de neste 10-20 år. Området tilrettelegges i hovedsak til utvikling av et boligområde med 60.000-
Side 4 av 8 70.000 m 2 bruksareal. Dette fordeler seg på anslagsvis 120-200 boenheter i 2 etasjer (enebolig, rekkehus, leilighet) og 450-500 boenheter i 3-6 etg. (leilighet). Variasjon i antall boenheter avhenger av arealbruk i byggeområdene hvor variert arealbruk tillates (Komb3 og Komb5). 11 grunneiere er spesielt sentrale for utviklingen av området. Det tilrettelegges for etablering av nærmiljøfunksjoner som barnehage og nærbutikk, for offentlige funksjoner ved Storhamar videregående skole og Arcus området, samt stadfestelse av kulturinstitusjonene Sagbladfabrikken og Norsk Jernbanemuseum. Skogfrøverket reguleres til industri/lager for opprettholdelse av eksisterende virksomhet. Lekeområder etableres i hovedsak i tråd med kommuneplan. Områdets natur- og kulturelementer som anses viktige for trivsel og velferd sikres i planen. Tilhørigheten til Mjøsa er forsøkt styrket ved å etablere siktakser og grønt gangvegnett ned til rekreasjonsområdene langs Mjøsa. Det blir utsikt fra mange boenheter og fra felles takterrasser. For området langs Mjøsa er furua karakteristisk og miljøskapende. Planen hindrer nedbygging av større områder med furu, og enkeltstående furutrær i byggeområdene skal tas vare på inntil byggeområdet er detaljert. Flere av industribygningene reguleres til bevaring; Stålverket, Skogfrøverket, Sagbladfabrikken, rektifikasjonsanlegget på Arcus og administrasjonsbygget til Nordviken bruk. Planen tilrettelegger for et enkelt trafikksystem der gående/syklende er atskilt fra kjørende og hvor gående/syklende gis enkleste trase i retning sentrum, skole og rekreasjonsområder. Grunnlaget for kollektivtrafikken styrkes. Ved valg av løsninger har det vært fokus på universell utforming, slik at trafikksystemet i så stor utstrekning som mulig kan brukes av alle mennesker på en likestilt måte, også de med nedsatt bevegelsesevne og orienteringsevne. Grønnstruktur og trafikksystem er gitt en robust struktur som ikke må endres, selv ved endringer i boligmarked og boligtyper - småhus eller blokker. Det har vært fokus på målene om arealøkonomisering, arealutnyttelse og tilknytning til fjernvarmenettet for å styrke bærekraftig utvikling. Planens konsekvenser for befolkningens helse er vurdert sammen med vurdering av samfunnssikkerheten, herunder risiko og støy fra eksisterende virksomheter. Dette har gitt premisser for hvilke områder som er tilrettelagt for utvikling, og vilkår som må oppfylles for etablering av bolig i byggeområdene. Etablering av nødvendig offentlig infrastruktur er klargjort og det sikres at disse kvalitetene blir etablert gjennom rekkefølgebestemmelser til plan. Dette er etablering av kvartals- og sentrallekeplasser, gang-/sykkelveger i boområdet, tilstøtende områder og i retning skole og sentrum, samt utbedring av eksisterende veger/kryss og nye boliggater. Hovedprinsippet, fastlagt ved oppstart av planarbeid, er at utbygging i hovedsak skal finansiere tiltakene. Da flere grunneiere er avhengig av samme infrastrukturtiltak organiserer kommunen etablering av infrastrukturen gjennom inngåelse av utbyggingsavtaler og kommunen tar ansvar for opparbeidelsen. Se egen sak behandlet parallelt. Informasjon og medvirkning Grunneiere i omformingsområdet, beboere og næringsdrivende i området og offentlige instanser er gitt informasjon og har fått anledning til å komme med innspill og påvirke områdeutviklingen gjennom flere faser i planprosessen ved oppstart, før og etter gjennomføring av parallelloppdrag (alternativ utforming av området), under offentlig ettersyn eller ved direkte kontakt fra kommunen eller interesserte.
Side 5 av 8 Reguleringsplan og illustrasjoner Reguleringsplan med bestemmelser som er endelig vedtatt, er bindende for arealbruk, fradeling, bygge- og anleggsvirksomhet innenfor planområdet. Oversikt over arealplaner som erstattes helt eller delvis fremgår på side 1 i planbestemmelsene. Illustrasjonsplanen gir ett inntrykk av om reguleringsplanen gir tilfredsstillende bokvalitet i nye boområder og forholdet til nabobebyggelse. Illustrasjonsplanen er ikke juridisk bindende. Den gir kun ett eksempel på hvordan området kan utformes når utviklingen skjer i tråd med reguleringsplanen. Det er utarbeidet flere snitt/oppriss som viser regulert høyde på ny bebyggelse og forholdet til eksisterende bebyggelse. Se illustrasjonsplan også modellbilder i planbeskrivelsen på www.hamar.kommune.no VURDERING: Vurdering av planens konsekvenser for samfunn og individ er utdypet i planbeskrivelsen, herunder bærekraftig utvikling, estetisk utforming, universell utforming, samt forholdet til overordnede planer/retningslinjer og planens virkninger. Sentralt ved vurdering etter offentlig ettersyn er hvilken avveining som er gjort mellom planforslag og merknader til plan. Sammendrag av høringsuttalelser følger i eget vedlegg, sammen med arealplanavdelingens kommentarer til uttalelsene. Nedenfor trekkes kun de mest sentrale endringene frem. Endring i planforslag Fylkesmannen har hatt innsigelse til størrelse på Lek 1 og Lek 4, støyutsatt del av Lek 4 og Lek 5 (pga. nytt regelverk/praksis), tillater ikke boliger i rød støysone. Innsigelse medfører at kommunen ikke har kunnet egengodkjenne planforslaget. Planen er endret og innsigelsene er trukket tilbake. Etter offentlig ettersyn er det gjort følgende endringer i plan med begrunnelse/avveining: - Lek 1: Barnerepresentanten og Fylkesmannen, med innsigelse, har krevd at kommuneplanens bestemmelser må oppfylles. Lek 1 utvides fra 1 daa til 2 daa. Dette gjøres på A1, da en utvidelse på B1 vil medføre høyere byggehøyde enn anbefalt eller redusere/fjerne den økonomiske forutsetningen for gjennomføring av B1. Grunneier er inneforstått med avveiningen. - Lek 4: Fylkesmannen er ikke enig i kommunens tolkning av kommuneplanens bestemmelser og har krevd (med innsigelse) at Lek 4 økes fra 4,6 daa til 6 daa. Dette er løst ved å reduserer B8 med 0,4 daa (uendret utnyttelse) og medfører redusert areal til barnehage i Komb4. For å tilfredsstille kommuneplanens bestemmelse om minste uteoppholdsareal pr. barn på 50m 2 reduseres antall barnehageplasser fra ca. 90 til 70. Planlegging av barnehagen skal likevel ta høyde for senere utvidelse, hvis forutsetningene endres. Støy fra Strandvegen må håndteres (redusert hastighet/terrengbearbeiding). Grunneierne er inneforstått med avveiningen. - Lek 5: er gitt annen plassering på reguleringsplan, i tråd med planens muligheter, som følge av innsigelse fra fylkesmannen. Plassering brøt med kvalitetskrav i T-2/08, da lekeplassen lå innenfor gul støysone fra jernbanen. - Boligbebyggelse langs jernbanen (støy): Med innsigelse krever Fylkesmannen at ingen boliger tillates i rød støysone og mener at byggegrense må økes fra 20 til 30 meter
Side 6 av 8 samtidig med at det kreves at støyskjerm etableres på begge sider av jernbanen. Kommunen har testet sitt forslag til tilnærming (da uteplasser kan ligge utenfor støysoner og bebyggelse må uansett sikres mot akseptable støygrenser innendørs da den rager høyere enn støyskjerm), men imøtekommer kravet om at ingen boliger skal ligge i rød støysone. Hvordan dette løses, må imidlertid fastsettes i framtidig detaljregulering. Planen viser mulighet til oppsett av støyskjerm mot jernbanen. Byggegrense i område med bolig er økt til 30 meter. Kommunen hadde ønsket å opprettholde muligheten for ny bebyggelse i dette 10 meters beltet, selv om området i overordnet plan er tenkt disponert til parkering, jf. illustrasjoner. Etablering av carport og lignende må nå sikres i detaljregulering. Konkrete alternative løsninger for å overholde krav til støy bør diskuteres med fylkesmannen i første detaljregulering. - Eksisterende bolig langs veg (støy): Kommunen ønsket innspill på om støyskjerm skal velges fremfor planlagt lokal skjerming av uteplass. Dette er en avveining mellom opplevelse av stedet eller støyskjerme hagene. Dette gjelder veldig mange veger i hele Hamar tettsted - ikke bare hovedvegene (se planbeskrivelsens kap. 4.10, herunder støyskjerm i boliggate med 30 km/t). Fylkesmannen støtter løsning med lokal skjerming, mens avdeling for Levekår og folkehelse i kommunen mener støydemping er viktigere enn estetikk. Lokal skjerming av uteplass blir opprettholdt. - Boligtyper: Kommunen ønsket innspill på om det tilrettelegges for riktig sammensetning av boligtyper småhus/blokker? (se planbeskrivelsens kapittel 4.5). Grunneier Statsbygg på Komb6 har vært usikker på om offentlig virksomhet (Statsarkiv eller skole) blir etablert på eiendommen og ønsker muligheten til etablering av boligbebyggelse. Dette er i tråd med kommuneplan, opprinnelige planer for eiendommen og gir større andel av småhus i området. Det er tatt inn føring om at småhus må vurderes i detaljregulering hvis området ikke utvikles i tråd med planen. Grunneier av områdene B5-B8 og Komb5 Bache Prosjekt Nord AS ønsker økning av byggehøyde i del av områder fra 2 til 3 etasjer for å få mer variert/spennende bebyggelse, livsløpsstandard og kjellerparkering. Slik som utbygger tror kommunen at bebyggelse delvis i 3 etasjer vil gjøre området spennende. Dette avhenger helt av utbyggers endelige planer for området. Vi ønsker likevel å avvente økning av byggehøyde til 3 etasjer til vi ser hvilke kvaliteter utbygger fremmer i senere detaljregulering for området. Dette må vurderes ift. at området skal tilrettelegges med variert bebyggelse, jf. opprinnelig krav i kommuneplan. Ny bestemmelse: Vurdering av 3. etasjes bebyggelse i deler av området skal vurderes i detaljregulering. - Livsløpsstandard: Kommunen ønsket innspill på om krav til andel boliger med livsløpsstandard skal være 100 %, eller 50 % (se planbeskrivelsens kapittel 4.8). Grunneier av områdene B5-B8 og Komb5 avgir eneste uttalelse og synes det er akseptabelt at 50 % av leilighetene skal ha livsløpsstandard. Minimum 50 % er lagt til grunn i bestemmelsen. - Bevaring Arcus: Kommunen ønsket innspill på om bevaringshensyn skal vektlegges mer ved rektifikasjonsanlegget ved Arcus (se planbeskrivelsens kapittel 4.1). Planforslaget var på den tiden ikke i tråd med ett nylig forslag til kommunedelplan for kulturminner som omfattet et større område sør for arcusanlegget. Fylkeskommunen synes området rundt rektifikasjonsanlegget er for knapt, spesielt på øst og sørøstsiden. I tillegg må svømmebasseng (overdekket), underjordisk anlegg med trappetårn, sportilknytning til Dovrebanen sikres. Grunneier har ikke ønsket utvidelsen av området mot sør på grunn av de begrensninger dette gir for boligområde B6, samt ønsker økt utnyttelse og økt byggehøyde nord for arcusbygg. Planen er bearbeidet. Mot sør er bassenget inkludert i bevaring (jf. kommunedelplan), i øst er byggegrenser
Side 7 av 8 endret, mens nord for arcusbygget er byggehøyde økt med en etasje. Kommunen har innsett at det i områdereguleringen har vært uheldig å fastsette endelige grenser og det er fastsatt i bestemmelse et generelt rivingsforbud før endelig vern er avklart i detaljregulering. - Bevaring Sagbladfabrikken: Fylkeskommunen ønsker at det sikres nok areal rundt Sagbladfabrikken og med arealbruk som ikke vil medføre klage på støy (konsert). Skogfrøverket ønsker åpenhet mellom de tre bevaringsverdige byggene i området. Sagbladfabrikken har blitt et positivt kultursted i Hamar. Så lenge området primært er satt av til utvikling til boligområde, er det ikke påregnelig å etablere så stor avstand at konserter skal kunne avholdes uten at klage på støy er påregnelig. Det er satt av plass rundt bygget med byggegrenser. Ingen endring i plan. - Dobbeltsporet jernbane: Ble vurdert før offentlig ettersyn, mens planforslaget etterpå er vurdert opp imot Norsk Banes forslag til nytt dobbeltspor gjennom Hamar. For å sikre høy nok hastighet der jernbanen bukter seg rundt OL-amfiet er byggegrense nord for arcusbygget noe justert (ca. 2 meter). Jernbaneverket har ikke avgitt uttalelse til planforslaget, heller ikke etter egen anmodning. - Endret plangrense: Fylkesmannen ønsker å inkludere skogsområdet nord for B3 (regulert til industri), mens fylkeskommunen ønsker å inkludere området mellom Strandvegen og Mjøsa. Utvidelse av planområdet krever nytt offentlig ettersyn, noe som ikke ønskes hvis det ikke er sterkt nødvendig. Området i nord kan uansett ikke bebygges med industri da dette strider mot kommuneplan (reguleringskrav med formål tettbebyggelse, herunder hovedsakelig boligformål). Området ble utelatt tidligere i planprosessen, da det ikke egner seg til boligformål etter vurdering av samfunnssikkerhet. Areal avsatt til boligutvikling er uansett stort nok i bydelen og inntil videre tilfører skogsområdet kvaliteter til i bydelen, selv om området ikke avklares for utvikling. Eventuell regulering av areal langs Mjøsa bør håndteres i egen samlet plan (kommuneplan) og ikke som del av enkeltstående planer. - Uttalelse fra Bache Prosjekt Nord: Det vises til vedlagt sammendrag med kommentar. Uttalelsen tar for seg byggehøyde, utnyttelse, bevaringsverdi og bestemmelser. - Uttalelse fra FP Invest: Det vises til vedlagt sammendrag med kommentarer. Uttalelsen tar for seg byggehøyde og utnyttelse. - Uttalelse fra Statsbygg: Det vises til vedlagt sammendrag med kommentarer. Uttalelsen tar for seg Lek5, utnyttelse og byggehøyde. - Område U1: I tillegg til å sette opp et bygg i tre etasjer mot øst ønskes muligheten til å bygge på eksisterende bygning, totalt 5000m 2 BRA. Ingen endring i tillatt byggehøyde, men utnyttelsen i området er økt. - Område I/L1: Grunneier ønsker størst mulig fleksibilitet og handlingsrom i forhold til videre forvaltning av eiendommen. Ved oppstart av planarbeid var kommunen i kontakt med grunneierne i området. Grunneier klargjorde at de ikke ønsket ny arealbruk, men ønsket å opprettholde virksomheten i området. Dette ble lagt til grunn for arbeidet med planen. Nytt formål vil forutsette nytt offentlig ettersyn. Vi har forståelse for begrunnelse og tilnærming, men ønsker ikke å vurdere annen arealbruk i denne omgang. Dette da reguleringsplanen tilrettelegger store deler av Martodden med ny arealbruk og fremtidig arealbruk på eiendommen kan med fordel vurderes på et senere tidspunkt ut i fra hvilken arealbruk området da bør suppleres med. Det må da samtidig vurderes om det er mulig å få til bevaring av bebyggelse med annen arealbruk og gjøre østre del av tomta med furulunden allment tilgjengelig. - Beboere i området: Ønsker at jernbaneundergang i Vognvegen utbedres og hovedveg gjennom området flyttes fra Strandvegen/Birkebeinervegen og inntil Dovrebanen (også
Side 8 av 8 foreslått av fylkeskommunen). Kommunen har vurdert forslaget tidligere i planprosessen. Løsningene ble forlatt hovedsakelig på grunn av kostnader og at det allerede finnes et fungerende vegnett som uansett må opprettholdes. Alternativet var å flytte støybelastning til andre beboere i området. Utbedring av undergang er innarbeidet i veg og transportplanen for fylkesveg, prioritet 6. Gjennomføring Reguleringsplan fastlegger innhold og kvalitet til det som skal bygges. Detaljutforming av byggeområdene avklares i detaljregulering. I planforslagets rekkefølgebestemmelse fastsettes avhengighet mellom bebyggelse og etablering av offentlig infrastruktur. Markedet styrer når utbygging skjer, mens etablering av infrastruktur i området styres i egen utbyggingsavtale, se egen sak til formannskapet 13.10.10. Rådmannen forutsetter sluttbehandling av reguleringsplanforslag i kommunestyret samtidig med inngåelse av utbyggingsavtaler. Dette for å vite at planforslag med de kvaliteter (offentlige infrastrukturtiltak) som sikres i planforslaget er gjennomførbare. Utbyggerne Bache Prosjekt Nord AS (Martodden Utbygging KS) og FP Invest AS forutsetter også at reguleringsplan med bestemmelser og utbyggingsavtale blir godkjent sammen. Planforslaget medfører inngrep på flere eiendommer utenfor selve omformingsområdet. Dette gjelder i hovedsak bolig og næringseiendommer inntil vegkryss, og formålet er etablering av gang- og sykkelveg eller andre særskilte trafikksikkerhetstiltak. For eiendommer som blir spesielt berørt er det vurdert alternative løsninger. Alle eiendomsinngrep blir ervervet etter vanlige prinsipper for offentlig grunnerverv. KONSEKVENSER FOR BARN OG UNGE: Hovedsatsningsområdet for barn er attraktive lekeplasser, barnehage og gang- og sykkelveger til nærområde, skole og sentrum. Hovedgrepet tilrettelegger for å skille biler fra gangtrafikk, i tillegg kan kvartalslekeplass nås bilfritt fra alle nye boliger og nesten alle eksisterende boliger. Kommuneplanens krav til lekeplass er etter offentlig ettersyn fullt ut tilfredsstilt. Det er tilrettelagt for gang- og sykkelveg til nærområder, skoler og sentrum. Krysningspunkt med veg/jernbane er vurdert i forhold til trafikksikkerhet og det foreslås undergang under jernbanen og Kornsilovegen (planlagt og ønsket gjennomført, men ingen krav til etablering). Det er gjennomført barnetråkkregistrering. Barnetalsperson og Fylkesmann har kommentert at en eksisterende trafo står midt i Lek3, noe som ikke er forenlig med barns interesser. Denne er ikke sikret flyttet gjennom planbestemmelser, men skal vurderes flyttet ved etablering av nytt ledningsnett i området. Dette vil kommunen følge opp ved gjennomføring av plan. Rådmannen vurderer planforslaget til å bygge opp under vår visjon: Hamar skal være sentrum for det mest attraktive boområdet i Innlandet. Svein M Skaaraas