Om ny delingsbestemmelse etter jordloven Fagsamling om jordloven i Stavanger 26.11.13 v/seniorrådgiver Anne Pernille Asplin
En mer liberal delingsbestemmelse Utgangspunktet skal nå være at deling kan tillates dersom det ikke går ut over de interessene delingsvilkårene skal verne. Disse interessene er å sikre en tjenlig variert bruksstruktur ut frå samfunnsutviklinga i område med hovedvekt på bosetting, arbeid og driftsmessig gode løsninger, og sikre og samle ressursene som grunnlag for landbruksdrift for nåværende og fremtidige eiere, jf jordloven 1. (Gjelder også i dag) NB Kommunen skal utøve et lokalt skjønn ved avgjørelse av disse sakene og forvalte de landbrukspolitiske virkemidlene innen rammene av nasjonal politikk. Fylkesmannen skal følge opp kommunens praksis med sikte på å unngå avgjørelser som er i strid med regelverket og nasjonale retningslinjer.
Før og nå I dag er det to lovbestemte vilkår for deling, hver for seg eller sammen. Det ene, at deling må være forsvarlig ut fra hensynet til eiendommens avkastning har i dag bare fokus på avgivereiendommen. Det andre er vilkåret om at samfunnsinteresser av stor vekt taler for deling, slik som for eksempel bruksrasjonalisering. Minst ett vilkår må være oppfylt for at deling kan tillates. Nå: Man skal i vurderingen se på hvordan løsningen blir totalt både for avgiver og mottakereiendommen, og ikke bare ha fokus på avgivereiendommen. Det skal bli lettere å dele fra tilleggsjord med tanke om at leiejord i større grad blir eiejord. Bosettingshensynet kan begrunne fradeling i større grad enn før. NB Man ønsker ikke at liberaliseringen skal føre til et svekket jordvern eller langsiktige dårlige løsninger med hensyn til driftsgrunnlaget.
Rettskilder Lov om jord (Jordloven) av 12. mai 1995 nr 23 Rundskriv M-1/2013 om omdisponering og deling etter jordloven Rundskriv M-35/95 om jordlovens formål Dette finner dere på våre nettsider www.slf.dep.no Prop.127 L (2012-2013) om endringer i jordloven finner dere på nettsiden regjeringen.no/landbruksdepartementet mv eller i lovdata
Jordlovens virkeområde Jordloven 2 I områder som i KP er lagt ut til bebyggelse eller anlegg eller avsatt til spredt bebyggelse eller i reguleringsplan er lagt ut til annet formål enn landbruk, gjelder ikke jordloven 12 og 9 med mindre planmyndighetene har vedtatt at de likevel skal gjelde. Fradeling av slike arealer krever derfor ikke delingssamtykke etter jordloven 12.
Ny jordloven 12 1 Deling av eigedom som er nytta eller kan nyttast til jordbruk eller skogbruk må godkjennast av departementet. 2 Skal dyrka jord takast i bruk til andre formål enn jordbruksproduksjon, eller skal dyrkbar jord takast i bruk slik at ho ikkje vert egna til jordbruksproduksjon i framtida, kan samtykke til deling ikkje givast utan at det er gitt samtykke til omdisponering etter 9 3 Ved avgjerd av om samtykke til deling skal givast, skal det leggjast vekt på om delinga legg til rette for ein tenleg og variert bruksstruktur i landbruket. I vurderinga inngår mellom anna omsynet til vern av arealressursane, om delinga fører til ei driftsmessig god løysing, og om delinga kan føre til drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området. Det kan leggjast vekt på andre omsyn dersom dei fell inn under formålet med jordlova. 4 Sjølv om det etter tredje ledd ikkje ligg til rette for å gi samtykke til deling, kan samtykke givast dersom deling vil ivareta omsynet til busetjinga i området.
Ny jordloven 12 forts. 5. Samtykke til deling kan givast på slike vilkår som er nødvendige av omsyn til dei føremåla som lova skal fremja. 6. Føresegnene gjeld utan omsyn til om ein eigedom har fleire registernemningar når eigedomen eller ideell del av han er på same eigarhand og etter departementet sitt skjønn må reknast som ei driftseining. 7. Samtykke til deling er ikkje nødvendig når særskild registrert del av eigedom vert seld på tvangssal. Det same gjeld dersom det i samband med offentleg jordskifte er nødvendig å dela eigedom. 8. Dersom deling ikkje er rekvirert innan tre år etter at samtykke til deling er gitt, fell samtykket bort. 9. Departementet kan gi forskrift om høve til frådeling av mindre areal utan godkjenning i samband med grensejustering etter matrikkellova
Nærmere om vurderingene etter 12 tredje ledd 3 Det skal det leggjast vekt på om delinga legg til rette for ein tenleg og variert bruksstruktur i landbruket. Formål som er nevnt i 1 i jordloven og som momentet er hentet fra, er sentrale og rundskriv M- 35/95 om jordlovens formål utdyper dette nærmere. Kort sagt er formålet med delingsbestemmelsen å sikre og samle ressursene som grunnlag for landbruksdrift for nåværende og framtidige eiere. Det er viktige nasjonale mål som begrunner delingsbestemmelsen. Det skal legges til rette for utvikling av bruk som er tjenlig for samfunnet både nasjonalt og lokalt, sett ut fra det området eiendommen ligger. En må se på ressursgrunnlaget og om ressursene kan drives på en kostnadseffektiv måte i et langsiktig perspektiv. I vurderingen av hva som er en tenleg og variert bruksstruktur inngår de landbruksmessige hensyn som nevnt videre i tredje ledd.
De landbruksmessige hensynene I vurderinga inngår mellom anna omsynet til: vern av arealressursane, om delinga fører til ei driftsmessig god løysing, og om delinga kan føre til drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området. Det kan leggjast vekt på andre omsyn dersom dei fell inn under formålet med jordlova. Dersom disse momentene ikke taler mot deling skal tillatelse gis
Hensynet til vern av arealressursene Dette hensynet er også hentet fra formålsbestemmelsen i 1. Begrepet arealressursene omfatter ulike ressurser som jord, skog, bygninger, og rettigheter. Også tilleggsnæringer omfattes av begrepet, slik som gårdsbutikk, utleie av jakt- og fiskebuer mv. Hensynet til vern av arealressursene ivaretar noen av de hensynene som tidligere gikk inn under vurderingen av hensynet til den avkastning eiendommen kan gi. Man vil hindre at: - Det oppstår enheter som er vanskelig å drive rasjonelt og opprettholde som aktive bruk - Det oppstår enheter som i neste omgang er utsatt for senere omdisponering, typisk små enheter
Om delingen fører til en driftsmessig god løsning Dette hensynet er også hentet fra formålsbestemmelsen 1. Det skal legges vekt på : - Eiendommen får en utforming som kan føre til en kostnadseffektiv drift, typisk korte avstander og samlede teiger - Om bygningsmassen og driftsapparatet kan utnyttes på en god måte - Oppbygging mot større bruk kan (men ikke alltid) føre til reduksjon i driftskostnadene Man skal vurderer ut fra hva som er påregnelig drift i et langsiktig perspektiv og om det er en god (ikke nødvendigvis beste) løsning.
Drifts- og miljømessige ulemper for landbruket I vurderingen av om delingen fører til drifts- og mlijømessige ulemper for landbruket må man se på både hvilke utslag dette gir for den aktuelle eiendommen og omkringliggende landbrukseiendommer. - Driftsmessige ulemper kan være dårlig arrondering av dyrka jord, vanskelig atkomst, tråkk og slitasje på jordbruksareal, forstyrrelse av dyr på beite mv. - Miljømessige ulemper kan være konflikt mellom landbruksdrift og de som eier en bolig- eller fritidseiendom. Støv, støy, lukt den ene veien og bruk av driftsvei, nydyrket areal mv den andre. Det skal foretas en individuell og konkret vurdering av ulempene ut fra som er påregnelig driftsform. Bare ulemper av en en viss styrke og omfang kan legges vekt på.
Andre hensyn Det kan etter tredje ledd også legges vekt på andre hensyn bare de går inn under formålsbestemmelsen i jordloven 1. For eksempel faller et samfunnsmessig hensyn som tomtemangel utenfor. Typiske hensyn som man kan legge vekt på er - Hensynet til kulturlandskapet - Landskapsbilde - Økologiske sammenhenger - Kulturhistoriske verdier
Helhetsvurdering av landbrukshensynene Hensyn som skal vektlegges kan tale for eller mot deling og dere skal avveie disse mot hverandre. Noen hensyn har større vekt enn andre avhengig av hvor man er: - I sentrale strøk har jordvernhensynet stor vekt - I distriktene er det viktigere å legge til rette for en bruksstruktur som sikrer bosetting og arbeid
Bosettingshensynet i fjerde ledd Bosettingshensynet kan etter jordloven fjerde ledd begrunne deling selv om landbrukshensynene i tredje ledd ikke taler for deling. I forarbeidene til lovendringen, Prp. 127 L (2012-2013) på side 37 står det at arealbruksendringer slik som boligbygging som hovedregel skal behandles gjennom plansystemet. Kun der bosettingsutfordringene er store, kan det gis samtykke til dette formål etter jordloven. På side 38 står det: Selv om en kommune for eksempel trenger nye boligtomter i et pressområde, vil det ikke være grunnlag for å bruke forslaget til fjerde ledd. Vil kommunen gi samtykke til deling etter nytt forslag til fjerde ledd, må det avklares om bosettingshensynet gjør seg gjeldende i området, og med hvilken tyngde hensynet gjør seg gjeldende. Det må tas stilling til om det er nedgang eller fare for nedgang i folketallet i den aktuelle delen av kommunen. Samtykke til deling kan gis med sikte på å øke folketallet, eller med sikte på å holde oppe bosettingen som en allerede har i kommunen eller området.
Vektlegging av hensyn I den ene skålen: Hva som taler mot deling (driftsmessige hensyn, drifts- og miljømessige ulemper, jordvernet, kulturlandskapet osv) I den andre skålen: Hva som taler for deling (driftsmessige hensyn, bosetting) Vekten av de ulike hensyn gir konklusjonen når hensynene skal veies opp mot hverandre.
Fradeling til andre samfunnsformål i LNF(R) -områder Bare slike samfunnsinteresser som følger av jordlovens formål og bosetting skal i utgangspunktet gi grunnlag for å gi delingssamtykke etter jordloven. Fradeling/omdisponering til andre viktige samfunnsinteresser slik som idrettsanlegg, industritiltak eller annen virksomhet enn landbruk bør planlegges etter plan og bygningsloven. Se Ot. Prp. 127 L (2012-2013) side 39
Tiltak i LNF(R)-områder Fradeling av areal i LNF(R) områder krever ofte tillatelse både etter pbl 19-2 og jordloven 12 fordi formålet med fradelingen/ er i strid med landbruksformålet. Reglene etter pbl. skal sikre gode langsiktige løsninger for miljø og samfunn generelt. Reglene etter jordloven skal ivareta hensynet til jordvernet og landbruket spesielt. Arealdisponeringen bør i all hovedsak skje gjennom ordinær plan, fradelinger og dispensasjoner skal være unntaket.
Endring i jordlovens anvendelsesområde Ny jordloven 2 tredje ledd: Føresegnene i 9 og 12 gjeld ikkje for anlegg for overføring eller omforming av elektrisk energi som nemnd i energiloven 3-1 tredje ledd eller for konsesjonspliktige anlegg for produksjon av energi etter energiloven, vannressursloven eller vassdragsreguleringsloven