Årsberetning Steen & Strøm oppnådde i 2010 vekst både i butikkomsetningen på kjøpesentrene og vekst i egne leieinntekter. Lavt rentenivå har gitt en positiv effekt på resultatet. Verdiregulering av investeringseiendommer utgjorde NOK 64,7 mill. (NOK -735,7 mill.) Konsernet fikk i 2010 et resultat før skatt på NOK 770,3 mill. (NOK -304,0 mill.). Det ble i 2010 investert NOK 1 332,7 mill, hovedsakelig på Emporia prosjektet i Malmø og på større prosjekter på eksisterende kjøpesentre. Bokførte eiendeler utgjorde NOK 28,4 milliarder per 31.12.2010, mens konsernets netto rentebærende gjeld på samme tidspunkt utgjorde NOK 16,0 milliarder. Den bokførte egenkapitalandelen utgjorde 27,8 %. Steen & Strøm har et solid fundament basert på attraktive kjøpesentre som har langsiktige leiekontrakter hovedsakelig med store detaljhandelsaktører. Øvrige hovedpunkter: Butikkomsetningen på kjøpesentre administrert av Steen & Strøm økte med 5,3 %. På sammenlignbart areal var det en økning på 1,8 %. Endringen på sammenlignbart areal var på hhv 0,9 % i Norge, 3,2 % i Sverige og 2,4 % i Danmark. Kjøpesentrene hadde i 2010 en økning i leieinntektene på 5,1 % sammenlignet med i 2009. Driftsresultatet fra kjøpesentervirksomheten økte fra NOK 1 155,5 mill. i 2009 til NOK 1 201,4 mill. i 2010. Verdijustering av kjøpesentre og prosjekter utgjorde i 2010 NOK 64,7 mill. mot NOK -735,7 mill. i 2009. Kjøpesentrene er verdsatt etter en gjennomsnittlig yield på 6,1 %. Gjennomsnittlig lånerente var 3,7 % i 2010 mot 3,9 % i 2009. På bakgrunn av konsernets investeringsprogram i eksisterende og nye kjøpesentre, foreslår styret at det ikke utbetales utbytte for 2010.
Redegjørelse for årsregnskapet Steen & Strøm leier ut butikklokaler på sine kjøpesentre. Hva butikkene evner å betale i husleie avhenger i første rekke av deres butikkomsetning. Dette innebærer at leieinntektene til Steen & Strøm i stor grad avhenger av utviklingen i detaljhandelsomsetningen på sentrene. 2010 har gitt en vekst i butikkomsetningen på kjøpesentrene sammenlignet med 2009. Veksttakten er også økende. Prognosene for norsk, svensk og dansk økonomi tilsier at det må forventes en fortsatt vekst i den skandinaviske detaljhandelen i 2011, dog med høyest veksttakt i Sverige. Driftsinntekter Driftsinntektene utgjorde NOK 2 629,7 mill. (NOK 2 578,6 mill.) Av dette beløp leieinntekter fra kjøpesentre og prosjekter seg til NOK 1 498,3 mill. Det er en økning på 5,1 % i leieinntekter sammenlignet med fjoråret. Veksten kommer som følge av en generell økning i leieinntektene og nye investeringer. De aller fleste leiekontraktene har elementer av både minimumsleie og omsetningsleie. Nye kontrakter inngås normalt på 5 års varighet. Gjennomsnittlig gjenværende kontraktstid er p.t. ca. tre år. Driftskostnader Driftskostnadene utgjorde NOK 1 365,8 mill. (NOK 1 543,6 mill.). Reduksjonen kan i hovedsak relateres til reduksjon i kostnadsførte prosjektkostnader og redusert prosjektvirksomhet. Verdireguleringer Verdijustering av investeringseiendommer var NOK 64,7 mill. i 2010 (NOK-735,7 mill.). Kjøpesenterporteføljen var pr 31.12.2010 bokført til NOK 26 349 mill. og verdsatt etter en gjennomsnittlig yield på 6,1 %. Verdsettelsen er gjennomført av eksterne verdsettere. Driftsresultat Konsernets driftsresultat ble NOK 1 328,6 mill. (NOK 299,4 mill.) Finanskostnader Konsernets netto finanskostnader ble på NOK 558,3 mill. (NOK 603,4 mill.). Netto rentebærende gjeld økte med NOK 388,2 mill. i 2010 til NOK 16 015,6 mill. ved årsskiftet. Gjennomsnittlig lånerente var 3,7 % i 2010 mot 3,9 % året før.
Resultat før skatt Resultat før skatt ble NOK 770,3 mill. (NOK -304,0 mill.). Korrigert for verdijusteringer og engangseffekter utgjør resultatet NOK 606,8 mill. som er NOK 127,3 mill. høyere enn 2009. Økningen skyldes reduserte finanskostnader med NOK 45,1 mill. og NOK 82,2 mill. på bedret drift. Kontantstrøm Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter utgjorde NOK 626,1 mill. (NOK 306,7 mill.), mens netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter beløp seg til NOK - 818,5 mill. (NOK -1990,3 mill.). Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter utgjorde NOK 870,2 mill. (NOK 1 658,2 mill.). Kontanter og kontantekvivalenter økte i 2010 med NOK 677,8 mill og utgjorde pr. 31.12.2010 NOK 742,8 mill. Konsernet har ytterligere likviditetsreserver gjennom ubenyttede trekkrettigheter og ubelånte eiendommer. Balanse Konsernets eiendeler var pr 31.12.2010 bokført til NOK 28 420,7 mill. (NOK 26 523,3 mill.), hvorav investeringseiendommer utgjorde NOK 26 349,2 mill. (NOK 24 984,9 mill.). Konsernets brutto investeringer var i 2010 på NOK 1 332,7 mill. De største investeringene var: - Emporia prosjektet i Malmø NOK 434,8 mill. - utvidelse og rehabilitering av Hageby Center NOK 196,1 mill. - utvidelse og rehabilitering av Gulskogen Senter NOK 150,3 mill. - kjøp av naboeiendom til Kupolen Center NOK 126,7 mill. - utvikling av og kjøp av eiendommer i Mölndal NOK 98,7 mill. - rehabilitering av Stavanger Storsenter NOK 60,3 mill. - utvidelse og rehabilitering av Sollentuna Center NOK 71,7 mill. Per 31.12.2010 var bokført egenkapital NOK 7 872,3 mill. tilsvarende en egenkapitalandel på 27,8 % (27,3 %).
Kjøpesentervirksomheten Steen & Strøm har ved utgangen av året ansvar for utvikling og drift av 44 kjøpesentre i Skandinavia. Av disse er Steen & Strøm hel- eller deleier av 17 kjøpesentre i Norge, 9 kjøpesentre i Sverige og 3 kjøpesentre i Danmark. Strategien er å opprettholde den sterke satsningen på ledende sentre lokalisert i attraktive handelsområder i Skandinavia. Et viktig element i denne satsningen er en videreutvikling av eksisterende kjøpesentre. Utleiegraden målt etter verdi på våre kjøpesentre utgjør 94,9 %. Noe av ledigheten skyldes at enkelte kjøpesentre er under ombygging eller rehabilitering.. De fleste leiekontraktene inneholder bestemmelser om en prosentuell omsetningsleie, dog med en avtalt minimumsleie. Kjøpesenter Norge Steen & Strøm eier 15 kjøpesentre og er deleier i 2 kjøpesentre i Norge. Selskapet hadde en avtale med Storebrand om kommersiell drift av 12 av deres kjøpesentre. Denne avtalen er avviklet i løpet av året. Avviklingen av denne avtalen vil ha begrenset effekt på konsernets resultat. Steen & Strøm sentrene oppnådde i 2010 en økning i butikkomsetningen på 0,9 % på sammenlignbart areal. Kjøpesentrene hadde i 2010 driftsinntekter på NOK 731,7 mill. (NOK 707,2 mill.). Driftsresultatet ble NOK 613,7 mill. (NOK 606,8 mill.), en økning på 1,1 % mot 2009. Økningen har sammenheng med generell leievekst på sentrene samt investeringer. Det er gjennomført større investeringer på Gulskogen Senter og Stavanger Storsenter. På kommersiell drift oppnådde Steen & Strøm Norge et driftsresultat på NOK 0,0 mill (NOK -22,3 mill.). Kjøpesenter Danmark Steen & Strøm Danmark har ansvaret for kommersiell drift av 18 kjøpesentre i Danmark. Danica eier 15 av disse sentrene. I 2011 vil avtalen for drift av to av Danicas sentre bli avviklet. Kjøpesentrene i Danmark hadde i 2010 en økning i butikkomsetningen på sammenlignbart areal på 2,4 % sammenlignet mot året før. Leieinntektene på de tre egeneide sentrene ble NOK 342,6 mill. (NOK 377,0 mill.) og det ble oppnådd et driftsresultat på NOK 265,9 mill. (NOK 304,3 mill.). På kommersiell drift ble Steen & Strøm Danmarks driftsresultat på NOK 1,5 mill. (NOK 12,9 mill.).
Kjøpesenter Sverige Steen & Strøm eier 9 kjøpesentre i Sverige. Disse oppnådde i 2010 en vekst i butikkomsetningen på 13,3 % totalt, og 3,2 % på sammenlignbart areal. Driftsinntektene på de svenske kjøpesentrene utgjorde NOK 424,1 mill. (NOK 341,5 mill.) og driftsresultat ble NOK 321,8 mill. (NOK 244,4 mill.). Økningen i butikkomsetning og resultat skyldes hovedsakelig at utvidelse og rehabilitering av kjøpesentrene Hageby Centrum og Sollentuna Centrum ble sluttført våren 2010. Byggingen av kjøpesenteret Emporia i Malmø er i gang og åpning er planlagt til høsten 2012. Det er også flere andre potensielle muligheter for nye etableringer i Sverige under utredning. På kommersiell drift oppnådde Steen & Strøm Sverige et driftsresultat på NOK -4,2 mill. (NOK 10,5 mill.). Aksjonærforhold Aksjonærpolitikk Steen & Strøms langsiktige målsetting er å sikre en konkurransedyktig avkastning på investert kapital og egenkapitalen. Eiendelene skal forvaltes slik at de til enhver tid gir optimal langsiktig avkastning. Eierstruktur Aksjene i Steen & Strøm AS eies av Storm Holding AS, som indirekte eies av det franske kjøpesenterselskapet Klepierre (56,1 %) og det hollandske pensjonsfondet ABP (43,9 %). Klepierre har 318 kjøpesentre under administrasjon, hvorav 242 kjøpesentre er egeneide. Selskapet er representert i 10 land i tillegg til Skandinavia og er Europas nest største kjøpesenterselskap. ABP er et av verdens største pensjonsselskap, og forvalter eiendeler for over EUR 200 milliarder.
Organisasjon og miljø Ansatte Steen & Strøm hadde 406 (440) ansatte ved utgangen av 2010, og 17 (14) av disse var ansatt i morselskapet. Av konsernets ansatte er 42 prosent kvinner og 58 prosent menn. Hovedkontoret til konsernet er lokalisert i Oslo. Konsernet har også kontorer i København, Stockholm og Gøteborg, i tillegg til senterkontorer på alle kjøpesentrene. Kvinner er overrepresentert i stillinger/avdelinger som regnskap, markedsføring og sentersekretærer, mens menn er overrepresentert innen konsernledelsen, senterledelse, vaktmestere, driftsansvarlige, utviklings- og utleieavdelinger. Ordinær arbeidstid er tilnærmet den samme for alle ansatte. Kvinner og menn gis like muligheter i Steen & Strøm. Gjennomsnittslønnen for kvinner er lavere enn for menn. Hovedårsaken til dette er at det er flere menn enn kvinner på ledernivå i selskapet. Styret er representert av en kvinne og fire menn. Ledelsen og styret har et bevisst forhold til rekruttering av kvinner i nye eller ledige stillinger. Konsernet driver aktivt holdningsskapende arbeid for å unngå enhver form for diskriminering. Arbeidet tar utgangspunkt i konsernets etiske retninger der det er nedfelt følgende: Steen & Strøm aksepterer ingen form for trakassering, diskriminering eller annen adferd som kolleger eller forretningsforbindelser kan oppfatte som truende eller nedverdigende. Steen & Strøm ønsker en inkluderende arbeidskultur. Selskapet erkjenner og verdsetter at alle mennesker er unike og verdifulle og skal respekteres for sine individuelle evner. Steen & Strøm aksepterer ingen form for trakassering eller diskriminering på grunnlag av kjønn, religion, rase, nasjonal- eller etnisk opprinnelse, kulturell bakgrunn, sosial tilhørighet, funksjonshemming, seksuell legning, sivilstand, alder eller politisk oppfatning. Styret vurderer at konsernets arbeidsmiljø er godt, og det foretas systematisk målinger av dette. Konsernet har et gjennomsnittelig sykefravær på 2,4 prosent av total arbeidstid. Styret anser at det generelle arbeidsmiljøet er tilfredsstillende. I løpet av året har det ikke vært skader eller ulykker av betydning. Det er etablert en incentivordning for ledende ansatte for å fremme langsiktig lønnsomhet og verdiskapning i konsernet. Ytre miljø Konsernets virksomhet forurenser i beskjeden grad det ytre miljø. Steen & Strøm har allikevel stort fokus på de miljørelaterte faktorer man kan påvirke både i utviklingsprosjekter og ved kommersiell drift av kjøpesentrene. I utviklingsprosjekter
er man bevisst på at riktige valg i prosjekteringen er avgjørende for en etterfølgende miljøeffektiv senterdrift. Det arbeides spesielt med å redusere sentrenes energiforbruk. Sentrenes avfallshåndtering søkes også stadig forbedret for å øke sorteringsgraden og derigjennom oppnå en større gjenvinning fra avfallet. Eierstyring og selskapsledelse Steen & Strøm skal til enhver tid oppfylle de krav som er satt til selskapet gjennom lover, forskrifter og generell god forretningsmoral. Selskapet bidrar til åpenhet rundt både økonomiske og andre forhold. Eierstyring og selskapsledelse i konsernet bygger på prinsipper som følger systematikken i den norske anbefalingen på dette området, og harmonerer i stor grad med gjeldende internasjonale føringer for god corporate governance. Risiko Konsernets aktiviteter medfører ulike typer risiko; blant annet markedsrisiko, kredittrisiko, likviditetsrisiko og renterisiko. Styret fastsetter målsettinger og rammer for løpende styring av de finansielle risikoelementene. Den viktigste driver for konsernets operasjonelle virksomhet er utviklingen i detaljhandelen. Basert på offentlige prognoser er det grunn til å anta en stabil vekst i de Skandinaviske markeder. Kjøpesenterbransjen øker sine andeler av detaljhandelen. En suksessfaktor for videre bærekraftig utvikling er at virksomheten drives etter høye miljømessige standarder. Konsernet har en aktiv holding til dette. Konsernets kredittrisiko relaterer seg hovedsakelig til leietakernes betalingsevne. Konsernet har mer enn 2.000 leieforhold, hvorav store, solide detaljhandelskjeder utgjør den største andelen. Leietakerne stiller normalt sikkerhet for rett betaling av husleie, og det er etablert gode rutiner for oppfølging og inndrivelse av kundefordringer. Konsernet har historisk hatt lave tap på krav. Likviditetsrisikoen styres ved til enhver tid å ha likviditetsreserver tilgjengelig i form av likvide omløpsmidler, ubenyttede kredittrammer samt ubelånte eiendommer. Likviditetsrisikoen som oppstår ved refinansiering av konsernets gjeld er forsøkt dempet, ved at lånene har ulike forfallstidspunkter, og ved at likviditetsreservene til enhver tid er tilstrekkelig til å kunne dekke inn konsernets kortsiktige refinansieringsbehov. For å redusere renteeksponeringen i det kortsiktige rentemarkedet har konsernet inngått fastrenteavtaler for ca. 60 % av låneporteføljen. Forutsetning om fortsatt drift Steen & Strøms virksomhet er eierskap, utvikling og ansvar for kommersiell drift av kjøpesentre i Skandinavia. Årsregnskapet er avlagt under forutsetning om fortsatt drift. Etter styrets oppfatning gir det fremlagte regnskap med noter tilfredsstillende informasjon om driften og konsernets stilling ved årsskiftet. Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av selskapets og konsernets eiendeler og gjeld, finansiell stilling og resultat. Etter styrets vurdering er det ikke inntrådt forhold etter
regnskapsårets slutt som er av betydning for bedømmelsen av konsernets finansielle stilling. I samsvar med regnskapslovens 3-3a bekreftes det at forutsetningene om fortsatt drift er til stede. Til grunn for antakelsen ligger at konsernet har en kjøpesenterportefølje av god kvalitet, en sterk finansiell stilling og medarbeidere med høy kompetanse. Disponering av resultat Årsoverskudd i Steen & Strøm AS er på NOK 729,3 mill. Av dette overføres NOK 18,5 mill. til fond for virkelig verdi og NOK 710,8 mill. til annen egenkapital. Styret foreslår, som følge av fremtidige likviditetsbehov i forbindelse med realiseringen av konsernets utviklingsportefølje, at det ikke utbetales utbytte for regnskapsåret 2010. Ved utgangen av 2010 utgjorde fri egenkapital i Steen & Strøm AS NOK 410,2 mill. Forhold inntrådt etter årsskiftet Avtale om forvaltning for Danica i Danmark er redusert med to sentre fra 15 til 13 sentre. Dette gir begrenset økonomisk effekt. Fremtidsutsikter Markedet generelt Historisk har privat forbruk vist stabil vekst i Skandinavia. Etter en svakere vekst som følge av finanskrise i 2009, har veksten vært sterkere igjen i 2010. Starten på 2011 har vært noe svakere i Norge og Danmark mens veksten i Sverige har vært sterk. Basert på offentlige prognoser er det grunn til å anta et stabil vekst i de Skandinaviske markeder. Steen & Strøms posisjon Steen & Strøm er Skandinavias ledende aktør innen kjøpesentre. Denne posisjonen akter styret sammen med selskapets administrasjon å forsvare gjennom et ansvarlig, men høyt aktivitetsnivå. Omsetningsstatistikken viser at kundene verdsetter de omfattende moderniseringer, utvidelser og oppdateringer, som Steen & Strøm løpende er i gang med på flere av sine kjøpesentre. Det arbeides dessuten aktivt med å opprettholde en lav ledighet, god markedsføring og høy kommersiell aktivitet på alle kjøpesentrene. Rettstvister Steen & Strøm er ikke involvert i vesentlige rettstvister som kan få vesentlig økonomisk betydning for selskapet.
Takk Styret takker alle ansatte og kunder for god innsats og positivt bidrag i 2010. Oslo 24. Mars 2011 Laurent J J Morel Chairman of the Board Jean-Michel Gault Member of the Board Patrick M Kanters Member of the Board Marie-Théresè Dimasi Member of the Board Rafael Torres Villalba Member of the Board Jan Ove Holmen CEO