NEDRE EIKER KOMMUNE Samfunnsutvikling Saksbehandler: Maria Bryksina L.nr.: 25468/2016 Arkivnr.: 20110003/L12 Saksnr.: 2011/1092 Utvalgssak Forslag til reguleringsplan for Liebakk - 1.gangsbehandling Utvalg Møtedato Utvalgssaksnr. Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester 17.01.2017 11/17 GRUNNLAG Kommuneplanens arealdel, vedtatt 07.10.2015 Politisk behandling etter PBL 12-8 av råd gitt i oppstartsmøte, utvalgssaknr. 13/12 VEDLEGG 1 Liebakk Planbeskrivelse 9.01.2017 2 Liebakk Plankart 9.01.2017 3 Liebakk Bestemmelser 10.01.2017 SAMMENDRAG Tiltakshaver ønsker å utvikle sin eiendom øst i Solbergelva til et nytt boligområde. Foreslått bebyggelse er terrassert blokkbebyggelse i høyde som gir plass til opptil 3 etasjer i tillegg til parkeringskjeller. Planforslaget innebærer at det opparbeides en ny vei i planområdet. Det legges opp til at den nye veien gir mulighet for å tilkoble et eventuelt boligområde vest for Liebakk. Videre inneholder planforslaget 3 lekeplasser og en turvei. Rådmannen vurderer planforslaget som tilfredsstillende utredet og er i tråd med kommuneplanen og råd gitt i oppstartsmøte. Det tilrådes at planforslaget legges ut til høring og offentlig ettersyn. Side 1
OPPLYSNINGER Hensikt med saken Når tiltakshaver har levert et fullstendig planforslag (i tråd med kommunens krav) skal kommunen etter 12-11 i PBL snarest, og senest innen tolv uker, i 1.gangsbehandling vurdere om planforslaget skal sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Denne saken er underlag til slik behandling i Hovedutvalget, hvor det tas stilling til om kommunen kan anbefale detaljene i planforslaget, samt formelt overta ansvaret for den videre behandlingen av planen. Bakgrunn Bakgrunn for planarbeidet er ønske om å utvikle arealene med boligbebyggelse i tråd med arealformål i kommuneplanen. Planarbeidet startet i 2011. Tiltakshaver ble orientert om problematikken knyttet til manglende avløpskapasitet i den delen av Solbergelva. Råd gitt i oppstartsmøtet ble behandlet politisk i januar 2012. Planområdet: eierforhold og planstatus Planområdet ligger øst i Solbergelva i utkanten av et etablert boligområde. Illustrasjon 1: Planområdets plassering i Solbergelva Side 2
Planområdet omfatter 3 eiendommer eid av tiltakshaver: gnr. 48 bnr. 21, 22, 47 og 9 andre eiendommer med andre grunneiere, hvorav tre er ubebygd (gnr 48 bnr 88, 110, 160) og seks er bebygd med småhusbebyggelse (gnr 48 bnr 26, 142, 141, 134, 45, 44). Det inngår kommunal og privat vei i planområde. Det foreligger ingen reguleringsplan, i KPL-A er området avsatt til boligbebyggelse. Illustrasjon 2: Utsnitt gjeldende kommuneplan Illustrasjon 3: Utsnitt flyfoto. Pågående planarbeid i nærområdet Det er ingen pågående planarbeid i nærområdet. Planforslaget Ca. 11 daa av planområdets 30 daa foreslås regulert til boligbebyggelse. Det er tenkt utbygget med terrasserte boligblokker. Eksisterende bebyggelse som inngår i planområdet, reguleres til frittliggende småhusbebyggelse. Planforslaget innebærer utbygging av en ny vei innenfor planområdet. I planforslaget inngår også etablering av en ny turvei og tre lekeplasser. Arealutnyttelse Det foreslås i tråd med kommuneplanen en utnyttelsesgrad på 35% BYA. Byggehøyder Høyder for den nye bebyggelsen innenfor område boligbebyggelse B 1-6 er angitt som kotehøyder på plankartet. Maksimale gesimshøyder for området boligbebyggelse B 1 tilsvarer 11,5 m over gjennomsnittlig planert terreng. Høyden vil gi plass til 3 etasjer i tillegg til parkeringskjeller. Maksimale gesimshøyder for området boligbebyggelse B 2-3 tilsvarer 12,5 m over gjennomsnittlig planert terreng. Høyden vil gi plass til 3 etasjer i tillegg til parkeringskjeller. Maksimale gesimshøyder for området boligbebyggelse B 4-6 tilsvarer 10,5 m over gjennomsnittlig planert terreng. Den vil gi plass til 3 etasjer i tillegg til parkeringskjeller. Byggehøyder for småhusbebyggelse BFS er satt til maks 8 meter gesimshøyde og maks 9 m mønehøyde over gjennomsnittlig planert terreng. Side 3
Uteoppholdsarealer og lekeplass Uteoppholdsarealer for område B 1-6 følger kommuneplanens krav for terrassert- og blokkbebyggelse, som tilsier 20m² for hver boenhet, hvor min. 10m² skal være privat. Uteoppholdsarealer for område BFS følger kommuneplanens krav for småhusbebyggelse, som tilsier 50m² per boenhet. Det er avsatt tre områder for lekeplass i planområdet. Det skal opparbeides to lekeplasser med et innhold tilpasset behov hos de minste barna og en lekeplass med et innhold tilpasset behov hos skolebarn. Lekeplasser skal opparbeides i tråd med kommunal veileder for lekeog aktivitetsarealer. Parkering Antall parkeringsplasser følger krav stilt i kommuneplanens arealdel, 2 bilstillingsplasser per boenhet. Parkering for området B 1-6 (boligblokker) skal løses i parkeringskjeller eller ved overflateparkering. Adkomster Adkomst skal skje via eksisterende Kvernhusveien og nye veier SKV 3-4 og SKV 5. Kvernhusveien SKV 1 skal utbedres og få 4 m asfaltert bredde. Den eksisterende veien har variert bredde fra 2,5 til 3,5m. Ny vei SKV 3-4 skal kunne betjene både bebyggelse innenfor planområdet og evt. boligområder nord for det. Ny vei SKV 5 skal forbinde ny vei SKV 3-4 med eksisterende Kvernhusveien nordgående. Opparbeidelse av SKV 5 skal legge til rette for bruk av den nye veien SKV 3-4 som adkomst til eksisterende og nye eiendommer langs Kvernhusveien nordgående. Eksisterende Kvernhusveien er stedvis bratt og vinteradkomst er noe utfordrende. Rekkefølgekrav Rekkefølgekrav skal sikre opparbeidelse av avløpsnettet og kapasitet i renseanlegget. Videre skal rekkefølgekrav sikre opparbeidelse av den nye veien SKV 3-5 og utbedring av den eksisterende veien SKV 1-2. Kravet om opparbeidelse er fordelt over planområdets deler, slik at utbygging av hvert boligfelt er knyttet til en del av veien SKV 1-5. Rekkefølgekrav omfatter ellers opparbeidelse av lekeplasser og snarveien mellom boligfeltene. Varsel om oppstart og medvirkning Oppstart av reguleringsplanarbeid ble varslet 21.06.2013. Tiltakshaver mottok 6 merknader til planarbeidet. På sidene 17-19 i planbeskrivelsen gjengis hovedtrekkene i innkomne merknader og tiltakshavers vurdering av disse. Utbyggingsavtale (UBA) Parallelt med reguleringsplan er det varslet forhandlinger om utbyggingsavtale for gjennomføring av planen. Kommuneplanen 2015 åpner imidlertid ikke for forhandlinger om utbygningsavtaler i dette området. VURDERING Side 4
Rådmannen vurderer at planforslaget er tilfredsstillende utredet. Det vises til tiltakshavers planbeskrivelse. Oppfølging av merknader til varsel om oppstart Oppstart av reguleringsplanarbeid ble varslet ved brev til naboer og i avis i juni 2013. Tiltakshaver mottok 6 merknader til planarbeidet. Etter rådmannens vurdering er alle krav og føringer ivaretatt og innarbeidet i planforslaget. Oppfølging av tidligere behandling I politisk behandling av råd gitt i oppstartsmøte 25.01.2012. ble det gitt følgende krav og føringer for det videre arbeidet med reguleringsplanen. Krav/føring Løsning for vann og avløp skal utredes og avklares. Løsning for vei skal utredes og avklares. Alle berørte grunneiere skal informeres inngående om planarbeidet. Skole og barnehagekapasitet må dokumenteres. Rådmannens vurdering Lagt inn som rekkefølgekrav V/A utredning følger vedlagt. Den konkluderer med at «i og med at kommunens overordnede planer for avløp foreløpig ikke er klare, vil det være en viss risiko forbundet med å prosjektere og bygge et så stort vannog avløpsanlegg for et relativt lite boligfelt. Det bør derfor vurderes å avvente videre arbeider til kommunens planer for området har blitt vedtatt». Utført Veitegning er utarbeidet av fagkyndige, den planlagte veien tilfredsstiller krav stilt i kommunaltekniske norm for vei i Nedre Eiker kommune. Utført Alle grunneiere er informert gjennom varsel om oppstart av reguleringsplanarbeid. Utført I 2016 ble bygd en ny barnehage sør for planområdet. Solberg barneskole er utvidet med tre klasserom. Etter rådmannens vurdering er alle krav og føringer ivaretatt og innarbeidet i planforslaget. Virkninger av planforslaget Planforslaget vurderes å være i tråd med krav til boligbebyggelse i kommuneplanen. Videre er råd fra tidligere behandling innlemmet i planforslaget. Boligtyper, byggehøyder og fjernvirkning Side 5
Planforslaget legger til rette for oppføring av terrassert boligbebyggelse i høyder som gir plass til 3 etasjer i tillegg til parkeringsetasje. Det er noe høyere enn eksisterende bebyggelse i området men rådmannen vurderer at ny bebyggelse ikke vil fremstå som dominerende. Adkomst, gateutforming og trafikksikkerhet Kvernhusveien (SKV 1) er en privat vei, som skal utbedres som følge av prosjektet. Veien er en forlengelse av en kommunal vei Tollefshagan. Reguleringsplan for Liebakk legger opp til opparbeidelse av ca 40 boenheter, det er også mange eneboliger utenfor planområdet som benytter veien. Rådmannen vurderer dette som tilstrekkelig grunnlag for vurdering om omklassifisering av Kvernhusveien til kommunal vei. Opparbeidelse av ny vei SKV 3-5 vurderes å bidra til tryggere adkomst både til nye og eksisterende boliger innenfor planområdet. Ny vei SKV 3-4 opparbeides med fortau med hensyn til trafikksikkerhet for myke trafikanter. Opparbeidelse av en ny snarvei i planområdet vurderes også som positivt. Lekearealer I planforslaget er det regulert 3 lekeplasser som er beregnet for små- og skolebarn. To av dem er plassert sentralt i forhold til boligene de skal betjene. Rådmannen vurderer at planforslaget legger opp til gode løsninger for lekearealer. Gjennomføring av planen Utredningen for vann og avløp som ble gjennomført som en del av planarbeidet viser at videre arbeid avhenger av at kommunens overordnede planer for avløp i området Solbergelva er klare. Mulig virkning for kommunen Det kan bli aktuelt med en avtale mellom utbygger og kommunen i forbindelse med opparbeidelse av avløpsanlegg og trafikkareal. Hvis kommunen regulerer SKV 1 til offentlig vei, kan det føre til økende driftsutgifter. Planforslaget anbefaler ikke omklassifisering av veien SKV 1. KONKLUSJON Rådmannen vurderer planforslaget å være tilstrekkelig utredet. Planforslaget vurderes å være i tråd med kommuneplanens arealdel samt krav og føringer fastsatt i oppstartsmøte. Politisk handlingsrom I tråd med plan og bygningsloven 12-11 er det normalt fire mulige alternativ til vedtak ved behandling av et forslag til detaljregulering innsendt av andre enn kommunen selv: Alt. 1: Tiltakshavers planforslag, med rådmannens forslag til endringer, vedtas lagt ut på høring. Alt. 2: Rådmannens alternative planforslag vedtas lagt ut på høring. Ikke aktuelt. Alt. 3: Planforslaget ønskes endret og sendes tilbake til rådmannen for ytterligere utredning. (jf. kommunens utrednings- og informasjonsplikt i 17 i forvaltningsloven). Hovedutvalget gir følger retningslinje for videre arbeid: Alt. 4: Planforslaget avslås. Dersom det er i tråd med kommuneplanen kan tiltakshaver kreve planen lagt fram for kommunestyret. Alt. 4 er et enkeltvedtak som krever begrunnelse og gir klagerett. Side 6
Tilrådning Tiltakshaver og rådmannen er omforent om alle tema i planforslaget. Rådmannen vurderer derfor at det ikke er grunnlag for å fremme alternativt forslag (alt. 2 i tabellen overfor). Rådmannen anbefaler derfor alt. 1: Tiltakshavers planforslag sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn slik det foreligger. Planmessig begrunnelse for rådmannens anbefaling: Planforslaget legger til rette for etablering av boligbebyggelse i tråd med kommuneplanens arealdel. Videre tilrettelegger det for gode løsninger for trafikkavvikling og for myke trafikanter. Rådmannens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-10, 12-11vedtar Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester at forslag til detaljregulering for Liebakk med plankart og planbestemmelser, begge deler datert 6.01.2017 sendes ut på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Begrunnelse for vedtaket: Planforslaget legger til rette for etablering av boligbebyggelse i tråd med kommuneplanens arealdel. Videre tilrettelegger det for gode løsninger for trafikkavvikling og for myke trafikanter. Merknader til planforslaget kan gis etter plan- og bygningslovens 12-9 og 12-10 Fristen for uttalelser er seks uker fra kunngjøring av høring og offentlig ettersyn. Behandling i Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester - 17.01.2017: Det ble ikke reist endringsforslag til saken. Votering: Rådmannens innstilling enstemmig vedtatt. Vedtak i Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester - 17.01.2017: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-10, 12-11vedtar Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester at forslag til detaljregulering for Liebakk med plankart og planbestemmelser, begge deler datert 6.01.2017 sendes ut på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Begrunnelse for vedtaket: Planforslaget legger til rette for etablering av boligbebyggelse i tråd med kommuneplanens arealdel. Videre tilrettelegger det for gode løsninger for trafikkavvikling og for myke trafikanter. Merknader til planforslaget kan gis etter plan- og bygningslovens 12-9 og 12-10 Side 7
Fristen for uttalelser er seks uker fra kunngjøring av høring og offentlig ettersyn. Side 8