FORSLAG TIL Bestemmelser til reguleringsplan 432R Setra boligområde, Madsebakken nord 432R Forslag til bestemmelser er sist revidert 04.10.13 1 PLANTYPE, PLANENS FORMÅL OG AVGRENSNING Reguleringsplanen er en detaljregulering etter Plan- og bygningsloven 12-3. Planen skal legge til rette for boligbebyggelse, med særlig vekt på utnyttelse og forhold til støy. Det regulerte området er vist med plangrense på plankart datert 01.10.13, sist revidert Planen erstatter del av reguleringsplan Madsebakken nord, vedtatt 10.9.1998. 2 REGULERINGSFORMÅL Området reguleres til følgende formål, jfr. Plan- og bygningslovens (PBL) 12-5: a) Bebyggelse og anlegg (PBL 12-5 nr.1): - Frittliggende småhusbebyggelse - Konsentrert småhusbebyggelse b) Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (PBL 12-5 nr.2): - Kjøreveg - Annen veggrunn - teknisk anlegg 3 HENSYNSSONER Innenfor planområdet er følgende hensynssoner innført, jfr. Plan- og bygningslovens (PBL) 12-6 og 11-8: a) Støy (PBL 11-8 a): - Gul sone 4 FELLESBESTEMMELSER Fellesbestemmelsene gjelder for hele planområdet dersom ikke annet er spesifisert. 4.1 Rekkefølgebestemmelser a) Krav til veger, vann- og avløpsledninger Før det kan gis tillatelse til tiltak for trafikkområder, vann-, overvanns- og avløpsledninger skal tekniske planer for disse godkjennes av kommunen. Så snart anleggsarbeidet er avsluttet, skal trafikkområder istandsettes og terrenginngrep tilsås/tilplantes. b) Krav før brukstillatelse for tiltak Før det kan gis brukstillatelse for tiltak på enkelttomter, skal det være gitt brukstillatelse for nødvendige vann- og avløpsledninger og nødvendige samleveger og adkomstveger, annen veggrunn og frisiktsoner som er vist i planen. Det skal være etablert stikkrenne under Lurdalsvegen som hindrer flom i planområdet. Stikkrennen må prosjekteres slik at den ved normal vannføring ikke leder vann, mens den ved tilstopping av eksisterende ledning eller ved store nedbørsmengder skal lede vann. Utearealene skal være ferdig opparbeidet slik de er beskrevet i utomhusplanen. Dersom bygninger eller anlegg tas i bruk vinterstid, skal utearealene opparbeides så snart som mulig påfølgende vår. Før det kan gis brukstillatelse for tiltak på enkelttomter innenfor område BKS1, skal støyskjerm langs veg o_veg 1 være ferdig opparbeidet. Før det gis brukstillatelse for tiltak innenfor områdene BKS1 og/eller BF1 skal snuhammer på Bestemmelser til reguleringsplan 432R Side 1 av 6
f_veg 1 og sti i forlengelse av f_veg 1 (stien fortsetter fra f_veg 1og på utsiden av planen i nord) hjemlet i reguleringsplan Madsebakken Nord, vedtatt 10.09.1998, anlegges til fotballbanen. Det skal også være opparbeidet nærlekeplass på arealene sør for fotballbanen i samsvar med kommunal vedtekt. Stien skal være universelt utformet. 4.2 Tomtedeling Ved fradeling av enkelttomter kan det for å oppnå bedre tilpasning til terrenget, i henhold til matrikkelloven 33 foretas mindre justeringer av grensene. Der det er ønskelig med endringer i den viste tomtedelingen, skal det foreligge en godkjent mindre reguleringsendring, før det gis tillatelse til fradeling av enkelttomter eller igangsetting av tiltak, jfr. PBL 12-14. Før fradeling innenfor område BKS1 skal utomhusplan for hele området være godkjent jfr 4.3. 4.3 Søknad om tillatelse til tiltak Med søknad om tillatelse til tiltak skal det sendes inn utomhusplan som beskrevet i kommunal vedtekt til PBL 69 nr.3 om krav til minste uteoppholdsarealer, leikeplasser, parkering, mm. For delfelt BKS1 hvor tomtedeling ikke er vedtatt i plan skal utomhusplanen omfatte hele delfeltet. Fellesløsning for renovasjon og felles småbarnslekeplasser skal også vises. Utomhusplanen skal dokumentere krav til minste uteoppholdsareal (MUA), lekeareal og parkering er oppfylt i samsvar med kommunal vedtekt. Utomhusplanen skal vise hvordan det kan legges til rette for fellesløsninger/ trasé for fjernvarme/infrastruktur for energi. 4.3 Byggehøyder Arker og takoppløft med utstrekning inntil 1/3 av hver takflate, kan tillates i tillegg til den tillatte gesimshøyden. Ved bruk av to pulttak med høyeste gesims mot hverandre, kan gesimshøyden for høyeste gesims tilsvare de i bestemmelsene oppgitte mønehøyder. 4.4 Kabler og ledninger Høyspentlinje, fordelingsnett for strømforsyning og for tele-/tv-/datakommunikasjon o.l. skal innenfor planområdet legges som jordkabler. 4.5 Utforming av bygninger og anlegg Nybygg skal tilpasses bygningsmiljøets karakter, men bør gis et moderne uttrykk slik at det framgår hva som er nytt. Med tilpasning menes at plassering, størrelse, materialbruk, detaljering, farger og beplantning skal harmonere med eksisterende struktur og bebyggelse i området. Bebyggelse og anlegg skal utformes slik at de får en god estetisk utforming av høy kvalitet tilpasset omgivelsene og basert på bruk av varige materialer. Bygninger/anlegg i samme delfelt skal estetisk tilpasses hverandre og ha en felles arkitektonisk utforming. Det skal likevel være variasjon i uttrykket for å unngå arkitektonisk monotoni. 4.6 Tilgjengelighet Det skal legges vekt på universell utforming i planløsningen. Hvilke boliger som har krav til tilgjengelighet og livsløpsstandard er omtalt under de ulike boligformålene. 4.7 Støyskjerming Før det gis tillatelse til tiltak i område BKS1, skal det dokumenteres gjennom støyfaglig utredning at støygrensene i T-1442/2012 i Miljøverndepartementets retningslinjer for støy blir tilfredsstilt. Området skal disponeres og tiltak skal gjennomføres slik at alle boenheter har utomhusarealer som tilfredsstiller kravene i kommunal vedtekt og innendørs forhold som tilfredsstiller kravene i teknisk forskrift / NS8175 klasse C. Bestemmelser til reguleringsplan 432R Side 2 av 6
Alle rom med støyfølsom bruk i hver boenhet skal ha vindu i fasade med støybelastning L den =55 db eller lavere. Ved etablering av støyskjermer og andre tiltak mot støy skal det legges spesielt vekt på estetisk og kvalitet. Støyskjerm vist på plankartet skal ha en høyde på 1 meter over senterlinje veg. Inntrukket del i sør skal ha skjerm minst over 1 meter over senterlinje vei i nordre del. I avslutningen mot sør skal skjermen være minst 2,2 meter over bakenforliggende terreng. Støyskjerm skal bygges lydabsorberende mot vegen for å forhindre refleksjonsstøy. Støy fra bygge- og anleggsvirksomhet skal holde seg innenfor grensene i Miljøverndepartementets retningslinjer for støy. 4.8 Gjerde og hekk Det kan plasseres gjerder, hekker, steiner e.l. i eiendomsgrensene. Materialvalg og fargebruk på gjerde skal være avstemt mot omgivelsene, og maksimal tillatt høyde er 1,1 m. Mot friluftsområde, friområde, gangveg leikeareal o.l. skal eiendomsgrense markeres med gjerde, hekk e.l. 4.9 Avkjørsler Plassering av avkjørsler (vist på plankartet med piler) er veiledende, men antallet og fra hvilken veg/gate tomta skal ha atkomst, er bindende. Ved justering av plasseringen, må det dokumenteres at avkjørselen ikke kommer i konflikt med kryss, kurvatur o.l. Avkjørslene skal oppfylle fysiske krav gitt av vegmyndigheten. Maksimal tillatt bredde på avkjørsel til boligtomt er 4 m. 4.9. Kulturminner Dersom det under anleggsarbeid eller annen virksomhet i planområdet framkommer automatisk fredete kulturminner, må arbeidet straks stanses og kulturvernmyndighetene varsles som omtalt i lov om kulturminner 8, 2.ledd. 5 BEBYGGELSE OG ANLEGG. Felles for boligbebyggelsen er krav om miste uteoppholdsareal (MUA). Det er krav om 100 kvm MUA pr enhet, hvorav 20 kvm må være privat og 35 kvm på bakken. Resten kan inngå i fellesarealer (småbarnslekeplass er inne i dette arealet). 50 % av fellesarealet skal ha UU (universell utforming). Det skal anlegges småbarnslekeplasser innenfor BK1 i henhold til kommunal vedtekt. Lekeplassene skal også dekke behovet for BF1 og være felles for BF1 og BKS1. Byggegrenser gjelder ikke nødvendige støttemurer under forutsetning av at de ikke kommer i konflikt med fastsatte frisiktsoner. 5.1. Frittliggende småhusbebyggelse (BF1, BF2) a) Arealbruk I områdene er det tillatt å oppføre frittliggende småhusbebyggelse (eneboliger og tomannsboliger) med tilhørende anlegg. Inntil 1 hybel med under 30 kvm bruksareal (BRA) per tomt regnes i denne sammenhengen ikke som egen boenhet. BF2 er del av eksisterende boligtomt utenfor planområdet. b) Grad av utnytting Prosent bebygd areal skal ikke overstige %-BYA = 35 % inklusiv overflateparkering. Bebygd areal / bruksareal for etasje hvor himlingen ligger lavere enn 0,5 m over gjennomsnittlig terrengnivå rundt bygningen skal ikke regnes med i grad av utnytting. Bestemmelser til reguleringsplan 432R Side 3 av 6
c) Byggehøyder Ny bebyggelse i flatt terreng kan ha gesimshøyde på inntil 7,5 m og mønehøyde på inntil 9,5 m, begge deler i forhold til planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen. d) Plassering av bygg Frittstående garasje, uthus o.l. mindre bygninger (jfr. PBL 29-4) kan oppføres inntil 1 m fra tomtegrense / eiendomsgrense, eventuelt bygges sammen med tilsvarende bygning på naboeiendom. Garasjer i rekke på inntil 100 kvm BYA kan oppføres inntil 1 meter fra eiendomsgrense i område BF1. e) Utforming av bebyggelse og anlegg Utforming og plassering av bygninger og anlegg skal tilpasses eksisterende terreng. Valg av utforming / plassering skal kun medføre behov for mindre tilpasninger av terrenget med skjæringer, fyllinger, murer osv. Evt. større tørrmurer skal legges på skrå slik at de kan tilplantes. Bygningenes hoveddel skal ha skråtak med takvinkel mellom 6 og 36 grader. Garasje, uthus o.l. mindre bygninger skal oppføres i samme materialer og med samme formspråk som hovedhuset. f) Tilgjengelighet For bolig på tomt BF1-2 (vist med nummer på plankartet) gjelder kravene for tilgjengelighet, slik dette er beskrevet i teknisk forskrift TEK 10 kap. 12. g) Terrasser / balkonger Terrasser / balkonger skal tilpasses bygningen og terrenget. Terrasser / balkonger som ligger mer enn 1,0 m over terreng skal maksimalt stikke 2,5 m ut fra vegglivet og være på maksimalt 15 kvm per boenhet utenfor vegglivet. h) Parkering Det skal avsettes minst 1,5 biloppstillingsplasser per boenhet. Forøvrig gjelder bestemmelsene i kommunal vedtekt til 69 nr.3 i Plan- og bygningsloven. 5.2 Konsentrert småhusbebyggelse (BKS1) a) Arealbruk I områdene er det tillatt å oppføre konsentrert småhusbebyggelse (tre- og fire- mannsboliger og kjede-/rekke-hus), men det åpnes også for frittliggende småhusbebyggelse (eneboliger og tomannsboliger) med tilhørende anlegg. Inntil 1 hybel med under 30 kvm bruksareal (BRA) per tomt regnes i denne sammenhengen ikke som egen boenhet. På området skal det anlegges sandleikeplass for de minste i samsvar med kommunal vedtekt. Det skal etableres minst 8 boenheter i område BKS1. b) Grad av utnytting Prosent bebygd areal skal være minimum %-BYA=30%, men skal ikke overstige %-BYA = 35% inklusiv overflateparkering. Bebygd areal / bruksareal for etasje hvor himlingen ligger lavere enn 0,5 m over gjennomsnittlig terrengnivå rundt bygningen skal ikke regnes med i grad av utnytting. c) Byggehøyder Ny bebyggelse i flatt terreng kan ha gesimshøyde på inntil 7,5 m og mønehøyde på inntil 9,5 m, begge deler i forhold til planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen. Bestemmelser til reguleringsplan 432R Side 4 av 6
d) Plassering av bygg Frittstående garasje, uthus o.l. mindre bygninger (jfr. PBL 29-4) kan oppføres inntil 1 m fra tomtegrense / eiendomsgrense, eventuelt bygges sammen med tilsvarende bygning på naboeiendom. Garasjer i rekke på inntil 100 kvm BYA kan oppføres inntil 1 meter fra eiendomsgrense i område BF1. e) Utforming av bebyggelse og anlegg Utforming og plassering av bygninger og anlegg skal tilpasses eksisterende terreng. Valg av utforming / plassering skal kun medføre behov for mindre tilpasninger av terrenget med skjæringer, fyllinger, murer osv. Evt. større tørrmurer skal legges på skrå slik at de kan tilplantes. Bygningenes hoveddel skal ha skråtak med takvinkel mellom 6 og 36 grader. Garasje, uthus o.l. mindre bygninger skal oppføres i samme materialer og med samme formspråk som hovedhuset. f) Tilgjengelighet Minst 1/3 av boligene i område BKS1 skal bygges som tilgjengelige slik dette er beskrevet i teknisk forskrift TEK 10 kap. 12. g) Terrasser / balkonger Terrasser / balkonger skal tilpasses bygningen og terrenget. Terrasser / balkonger som ligger mer enn 1,0 m over terreng skal maksimalt stikke 2,5 m ut fra vegglivet og være på maksimalt 15 kvm per boenhet utenfor vegglivet. h) Parkering Det skal avsettes minst 1,5 biloppstillingsplasser per boenhet. Forøvrig gjelder bestemmelsene i kommunal vedtekt til 69 nr.3 i Plan- og bygningsloven. 6 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR Ved opparbeidelse av trafikkområdene kan det foretas noe endring av grensene mellom de ulike trafikkformålene. 6.1 Veg Veger skal opparbeides med bredder som vist på plankartet. Ved opparbeidelse av vegene kan kommunen tillate mindre justeringer i vegføringen for å sikre minimale terrenginngrep. 6.2 Kjøreveger (o_veg 1, o_veg 2, f_veg 1 og f_veg 2) Området o_veg 1 og o_veg 2 skal benyttes til offentlig kjøreveg. Dette er eksisterende veger som ikke endres i planen. f_veg 1 er felles for de eiendommer som har adkomst fra denne, og den er åpen for allmenn ferdsel. f_veg 2 er adkomst til hele område BKS1 og felles for de enhetene som skal etableres her. 6.3 Annen veggrunn a) Støyskjerm/-voll/skjermbelte Det skal anlegges støyskjerm/-voll/skjermbelte som vist på plankartet. Skjerm/voll skal ha en høyde på 1 m over senterlinje Lurdalsvegen. For støyvoll/-skjerm skal det søkes om tillatelse til tiltak. Ved utforming av støyskjermen skal det legges vekt på tilpasning til omgivelsene og bruk av varige materialer. b) Tilplanting Annen veggrunn skal opparbeides pent og tilplantes der det ikke kommer i konflikt med nødvendige frisiktsoner eller vanskeliggjør nødvendig vedlikehold. Vedlikeholdssone / grøft skal tilsås med gras inntil 2 m fra skulderkant. c) Bekk i skjæring på vestre side av Lurdalsvegen skal holdes åpen. Bestemmelser til reguleringsplan 432R Side 5 av 6
7 HENSYNSSONER 7.1 Støysoner Retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging (T1442-2012 revidert) gjelder. Gul sone H_220 Gjennom byggesak for tiltak innenfor gul støysone skal det dokumenteres at støygrensene i Miljøverndepartementets retningslinjer for støy blir tilfredsstilt. Støysonen er vist med 5 meter høyde. Området skal disponeres og tiltaks skal gjennomføres slik at boenheter og lekeareal har utomhusarealer som tilfredsstiller kravene i kommunal vedtekt og innendørs forhold som tilfredsstiller kravene i tekniske forskrift /NS 8175 klasse C. Alle rom med støyfølsom bruk i hver boenhet skal ha fasade med støybelastning Lden=55 dba eller lavere. Ved etablering av støyskjermer og andre tiltak mot støy skal det legges spesielt vekt på estetisk kvalitet. Bestemmelser til reguleringsplan 432R Side 6 av 6