SAKSFRAMLEGG Saksgang Utvalg Møtedato Utvalgssak Hovedutvalg teknisk, miljø og naturforvaltning Arkivsaksnr: 2012/6127 Klassering: L33/160/7 Saksbehandler: Gunnar Vorum SØKNAD FRA TORE STOKKE OM FRADELING AV TUNET MED PÅSTÅENDE BYGNINGER PÅ VÅLEN ØVRE - 160/7 Trykte vedlegg: Kart i målestokk 1 : 1000, 1 : 7 000 og 1 : 50 000 Utrykte vedlegg: Søknad Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i jordlovens bestemmelser jfr. 9 og 12 godkjennes fradeling av tunet med påstående bygninger av eiendommen Vålen øvre gbnr. 160/7 i Steinkjer som omsøkt. Det godkjennes fradelt ca. 9 daa. Om lag 4 daa består av grunnlendt beitemark. Torunn Austheim rådmann Gunvor Aursjø utviklingssjef
Saksopplysninger: Søker: Tore Stokke Eiendom: Vålen øvre 160/7 Søknaden gjelder fradeling av tunet på Vålen nedre. Stokke ervervet Solbu 161/33, 50 og Berg 161/25 fra sine foreldre 10.10.2012. Han skal ha tunet på Solbu som driftssenter og boplass. Husa på Berg skal bebos av Stokke sine foreldre. Søker vurderer ikke å ha bruk for husa på Vålen nedre. Det søkes om fradeling av tomteareal på ca. 9 daa, hvor tunområdet utgjør 5 daa. Resterende areal er grunnlendt beitemark. Gårdsvegen til nabogården Våle nedre går gjennom tunet på omsøkte eiendom. Det planlegges å legge gårdsvegen nord for tunet. Avstand mellom Vålen nedre og Solbu er ca. 3,5 km Beskrivelse av eiendom: Beliggenhet: Eiendommen ligger ved Vålen skole, ca. 23 km øst for Steinkjer sentrum Fylldyrka mark 142 Innmarksbeite 10 Sum jordbruksareal 152 Produktiv skogsmark 303 Anna areal 245 Sum areal 700 Bygninger: Eiendommen er bebygd med våningshus, driftsbygning og redskapshus Driftsopplegg: Eiendommen har vært drevet som en del av Solbu/Berg, hvor driftsopplegget er melk- og kjøttproduksjon. Husdyrproduksjonen er lokalisert til Solbu. Opplysninger om Solbu/Berg Arealgrunnlag Fulldyrka jord Produktiv skogsmark Anna areal Sum areal 259 daa 210 daa 211 daa 670 daa Bygninger på Solbu Våningshus, driftsbygning, redskapshus og garasje. Fjøset er i den senere tid restaurert og utbygd med melkerobot. Bygninger på Berg Våningshus og uthus. Saken blir å vurdere i henhold til jordlovens bestemmelser, jfr. 1 og 12, Videre henvises til Landbruks- og matdepartementet har i Rundskriv M-4/2003 9: Bruk av dyrka og dyrkbar jord Dyrka jord må ikkje brukast til føremål som ikkje tek sikte på jordbruksproduksjon. Dyrkbar jord må ikkje disponerast slik at ho ikkje vert eigna til jordbruksproduksjon i framtida. Departementet kan i særlege høve gi dispensasjon dersom det etter ei samla vurdering av tilhøva finn at jordbruksinteressene bør vika. Ved avgjerd skal det mellom anna takast omsyn til godkjende
planar etter plan- og bygningslova, drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området, kulturlandskapet og det samfunnsgagnet ei omdisponering vil gi. Det skal òg takast omsyn til om arealet kan førast attende til jordbruksproduksjon. Det kan krevjast lagt fram alternative løysingar. Samtykke til omdisponering kan givast på slike vilkår som er nødvendige av omsyn til dei føremåla lova skal fremja. Dispensasjonen fell bort dersom arbeid for å nytta jorda til det aktuelle føremålet ikkje er sett igang innan tre år etter at vedtaket er gjort. 12: Deling Eigedom som er nytta eller kan nyttast til jordbruk eller skogbruk kan ikkje delast utan samtykke frå departementet. Med eigedom meiner ein òg rettar som ligg til eigedomen og partar i sameige. Forbodet mot deling gjeld òg forpakting, tomtefeste og liknande leige eller bruksrett til del av eigedom når retten er stifta for lengre tid enn 10 år eller ikkje kan seiast opp av eigaren (utleigaren). Departementet kan gi samtykke dersom samfunnsinteresser av stor vekt taler for det, eller deling er forsvarleg ut frå omsynet til den avkasting eigedomen kan gi. Ved avgjerd skal det mellom anna takast omsyn til om deling kan føre til drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området. Det skal òg takast omsyn til godkjende planer som ligg føre for arealbruken etter plan- og bygningslova og omsynet til kulturlandskapet. Samtykke til deling kan givast på slike vilkår som er nødvendige av omsyn til dei føremåla som lova skal fremja. Føresegnene gjeld utan omsyn til om ein eigedom har fleire registernemningar når eigedomen eller ideell del av han er på same eigarhand og etter departementet sitt skjønn må reknast som ei driftseining. Samtykke til deling er ikkje nødvendig når særskild registrert del av eigedom vert seld på tvangssal. Det same gjeld dersom det i samband med offentleg jordskifte er nødvendig å dela eigedom. Dersom deling ikkje er rekvirert innan tre år etter at samtykke til deling er gitt, fell samtykket bort. I rundskriv M-4/2003 er gitt veiledning om hvilke hensyn som skal vurderes. I henhold til jordloven er det et generelt delingsforbud for eiendommer som er nytta eller kan nyttes til jordbruk eller skogbruk. Formålet med delingsforbudet er å sikre og holde ressursene på bruket samlet for nåværende og framtidige eiere. Hensynet til den avkastning eiendommen kan gi må tolkes i lys av dette. Dette gjelder for alle bruk også store og gode driftsenheter. Det en skal ta vare på er de inntekstmuligheter eiendommen har. I tillegg skal en ta hensyn til om deling kan føre til drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området. Ulempene kan deles inn i to grupper. Det ene kan være tråkk og slitasje på jordbruksareal, eller at dyr på beite forstyrres. Plasseres tomta i nær tilknytning til driftsbygningen vil det kunne vanskeliggjøre eieres bruk av driftsbygningen. Den andre gruppen gjelder fradeling av tomter som vil kunne påføres ulemper form av støy, lukt, støv etc. Slike ulemper kan føre til krav om restriksjoner på driften av form av offentlig påbud, eller fra den som blir utsatt for ulempen av eieren av resteiendommen. Det skal også vurderes om fradeling representerer samfunnsinteresser av stor verdi. Samfunnsinteresser foreligger når tiltaket har stor verdi for allmennheten eller at en større gruppe personer kan representere en samfunnsinteresse av stor verdi. Personlige eller private interesser som ikke samtidig innebærer en samfunnsinteresse vil falle utenfor. Fradeling som tar sikte på økt sysselsetting og næringsutvikling på bygdene, samt at det kan bidra til å opprettholde eller styrke bosettingen i et område, kan tillates etter dette alternativ. Hensynet til kulturlandskapet skal vurderes, også når det søkes fradelt lavproduktive arealer med liten avkastningsverdi.
Etablering av kårbolig på landbrukseiendommer er gjort med hensyn på å gjøre overdragelsen av eiendommen til neste generasjon mer smidig. Spesielt for eiendommer med husdyrproduksjoner var det viktig. Med dagens etablerte avløserordning er dette behovet betydelig mindre og på bruk uten husdyr kan det neppe sies å være tilstede. Saksvurderinger: Samfunnsmessige interesser av stor vekt. Erverv av Solbu/Berg utgjør en rasjonalisering av eiendomsstrukturen i området. Eiendommene har vært drevet sammen og vil derved ikke endre selve bruksstrukturen, men det vurderes å ha gitt en god bruksrasjonalisering. En god bruksrasjonalisering kan gi grunnlag for samtykke etter dette alternativet. Fradeling tunet og salg av bygningene kan gi en positiv effekt med hensyn på bosettinga i område. Når folk får mulighet til å eie boligen vurderes det å gi en mer stabil bosetting og vil være et bidrag til å opprettholde bosettinga. Også et romslig tomteareal omkring tunet vurderes å gjøre stedet mer attraktivt som boligobjekt. Det er bolig på både Solbu og Berg og det vil dekke behovet for kårbolig. Driftsøkonomisk forsvarlig Fradeling av tunet med bygninger, samt 4 daa beitemark vurderes ikke å svekke ressursgrunnlaget og den økonomiske avkastningen på gården i vesentlig grad. Utleiemarkedet for boliger i området vurderes ikke å være slik at leieinntekt sett i forhold til vedlikeholdskostnad av bygningen, vil styrke den totale avkastning av eiendommen. Beitearealet har forholds vis marginal avkastning. Fradeling vurderes å være driftsøkonomisk forsvarlig. Drifts- og miljømessige ulemper Omsøkte tun ligger 3,5 km fra driftssentret og fradeling vurderes ikke å gi vesentlig ulemper for drifta. Kulturlandskap. Fradeling vurderes ikke å påvirke landskapsbildet i negativ retning. Formålet i kommuneplanens arealdel. Området er i avsatt til LNF-formål. Fradeling vil medføre opprettelse av en boligeiendom og som er i strid med planformålet. Dette bør imidlertid ikke tillegges avgjørende vekt. Konklusjon. Søknaden anbefales.