REGULERINGSBESTEMMELSER 1/5 1 FELLESBESTEMMELSER Avgrensing av planområdet Reguleringsplanen består av plankart med tegnforklaring, og disse reguleringsbestemmelsene. Regulert område er vist med reguleringsgrense på plankartet tegning R01 datert 2010-11-15. Disse reguleringsbestemmelsene gjelder for arealet som ligger innenfor plangrensene. 1.1 Forhold knyttet til kulturminner I planområdet er det ikke registrert automatisk freda kulturminner. Dersom det i forbindelse med utbyggingen oppdages automatisk fredete kulturminner som tidligere ikke er kjent, skal arbeidet stanses i den utstrekning det berører kulturminnene eller deres sikringssoner på 5 meter. Det forutsettes at de som utfører arbeidet i marken gjøres kjent med denne bestemmelse. Melding om funn skal straks sendes fylkeskommunens avdeling for Samferdsel, miljø og plan v/ kulturvernseksjonen, jfr. lov om kulturminner 8, annet ledd. 1.3 Byggegrenser Der ikke annet er vist på plankartene er byggegrense mot veg 15 meter fra senter kjørebane langs Eidems gate og Storgata og for planen for øvrig gjelder bestemmelsene i Plan- og bygningsloven. Det tillates ikke nye boenheter innenfor byggegrensene mot veg. Eksisterende og lovlig oppsatt bebyggelse innenfor byggegrensene mot veg, med unntak av bygg som i planen er forutsatt revet, tillates. Gjenoppbygging etter eventuell brann eller naturskade, samt tilbygg, krever dispensasjon fra byggeforbudet. 1.4 Byggesøknad Byggesøknaden skal inneholde: Utomhusplan i M = 1:200. Utomhusplanen skal vise bebyggelse og bruk av ubebygd areal, terreng med eksisterende og prosjekterte koter, gangareal med trapper og ramper, avkjørsler, plassering og utforming av uteoppholdsareal, beplantning, belysning, støttemurer, parkering for biler og sykler, plassering for renovasjon og snøopplag. Brukstillatelse gis ikke før utearealer er opparbeidet i samsvar med godkjent utomhusplan. Snitt gjennom relevant del av prosjektert bebyggelse og tomt med tilstøtende areal. Illustrasjoner som fotomontasje og/ eller perspektivtegninger som viser eksisterende bebyggelse sammen med ny bebyggelse Redegjørelse for hvordan prosjektet ivaretar universell utforming. Løsninger for lokal håndtering av overvann. Redegjørelse for solforhold for nye bygg med tilhørende utearealer. Konsekvenser for naboeiendommene skal tas med i redegjørelsen. 1.5 Universell utforming Alle bygninger, anlegg og utearealer innenfor planområdet som er tilgjengelig for allmennheten eller beboere skal utformes etter prinsippet om universell utforming. Felles uteoppholdsarealer skal så langt som mulig fungere som fullverdige rekreasjonsområder for alle beboer- og brukergrupper. 1.6 Renovasjon Beholdere for renovasjon for skal plasseres slik at de ikke er til sjenanse for tilliggende virksomheter/boliger. Beholderne skal senkes eller bygges inn med god estetisk utforming. 1.7 Energiløsninger Nybygg skal utstyres med varmeanlegg slik at nær-/fjernvarme kan nyttes. Det er krav om tilknytning til eksisterende fjernvarmenett, jfr. plan- og bygningsloven 27-5. Dispensasjon fra krav om tilknytningsplikt kan gis der alternativ løsning dokumenteres å være miljømessig bedre.
REGULERINGSBESTEMMELSER 2/5 2 REGULERINGSFORMÅL Planområdet reguleres til følgende formål: Bebyggelse og anlegg (pbl 12-5, punkt 1) - Boliger Frittliggende småhusbebyggelse BF - Boliger B - Fengsel I - Kombinert formål Bolig/Tjenesteyting B/T - Kombinert formål Bolig/Forretning/Kontor B/F/K - Kombinert formål Bolig/Almennyttig/Kontor Komb. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (pbl 12-5, punkt 2) - Kjøreveg Veg - Fortau FT - Annen veggrunn, grøntareal AVG - Parkeringsplasser P Grønnstruktur ((pbl 12-5, punkt 3) - Turveg TV - Park P Bestemmelsessoner (pbl12-7, punkt 1) - Anleggs- og riggområde 3 Bebyggelse og anlegg 3.1 Generelt 3.1.1 Utforming Ny bebyggelse skal plasseres og utformes slik at den får god funksjonell og arkitektonisk helhetsvirkning i seg selv og i forhold til omgivelsene. Den skal fremstå med god estetisk utforming ved hjelp av volum, stiluttrykk, materialer og farger. Høye, lukkede sokkeletasjer tillates ikke. Fasadens utforming i første etasje skal bidra med god belysning til gaterommet. Taktekking skal være av materialer som gir en matt og ikke lysreflekterende overflate. 3.1.3 Tekniske anlegg Åpne tekniske anlegg over tak tillates ikke. Tekniske anlegg skal være en del av bygningskroppen og ligge innenfor byggegrenser og maksimalhøyder. 3.1.4 Parkering / Sykkelparkering For den planlagte bebyggelsen innenfor planområdet skal det etableres parkeringsplasser etter følgende normer: Virksomhet Enhet Antall bilplasser Antall sykler Boliger 1-2 roms Boenhet 1,0 1 3 roms og mer Boenhet 1,5 1,5 Hotell/bevertning 100 m² BRA 1,5 1 Kontor/forretning 100 m² BRA 1,5 2 Parkeringskjeller/-anlegg skal ha minimum fri høyde på 2,20 meter og en stigning på inn/utkjøring på maks 1:8. Biler med minimum høyde på 2,05 meter skal kunne komme inn i garasjeanlegget. Minimum 5 % av parkeringsplassene skal være tilrettelagt for funksjonshemmede. Plassene skal plasseres lett tilgjengelig fra hovedinnganger og/eller heis.
REGULERINGSBESTEMMELSER 3/5 3.1.5 Støy Det skal i byggesøknad tas hensyn til og dokumenteres at nye boliger med tilhørende uteplass tilfredsstiller anbefalte krav i Miljøverndepartementets rundskriv T-1442 eller senere vedtatte forskrifter, retningslinjer og vedtekter som erstatter gjeldende skriv. 3.1.6 Radon Ved oppføring av bygninger for varig opphold skal det gjøres tiltak for å redusere radonkonsentrasjonen slik at denne blir liggende under tiltaksgrensen, dersom det ikke ved målinger / beregninger er sannsynliggjort at konsentrasjonen vil ligge under tiltaksgrensen på 100 bq/m³ som årsmiddel for inneluft i nederste etasje. 3.2 Boliger frittliggende småhusbebyggelse (BF) 3.2.1 Bruk, utnyttelse og høyder I området tillates frittliggende småhusbebyggelse. Tillatt grad av utnytting skal være maksimalt %-BYA=35%. Minste uteoppholdsareal er 250 m2 for eneboliger med tillegg på 50 m2 for sekundærleilighet. Maksimal gesimshøyde 5,5 m og mønehøyde 8,0 m over snitt planert terreng. Arker og takopplett under 1/3 del av takflatens lengde skal ikke hensyntas ved måling av gesimshøyde. Mønehøyde på garasjer er maksimalt 4,5 m målt fra overkant gulv. 3.3 Boliger (B1) Området skal nyttes til boligformål. Bebyggelse på vist område i denne plan tillates ikke. 3.4 Kombinert formål bolig/tjenesteyting (B/T) 3.4.1 Bruk, utnyttelse og høyder I området kan det etableres konsentrert småhusbebyggelse eller offentlig/privat tjenesteyting med tanke på sjukehushotell, evt. i kombinasjon med enklere overnattingstilbud. Tillatt grad av utnytting skal være mellom %-BYA= 25-40%. Maksimal gesims- og mønehøyder for saltak er hhv. 6,0 og 8,0 m over snitt planert terreng Maksimal gesimshøyde for pulttak er 5,5 (laveste) og 8,0 m (høyeste) over snitt planert terreng. Arker og takopplett under 1/3 del av takflatens lengde kan overskride gesimshøyde da dette kan bidra til å bryte opp bebyggelsen og øke mulighetene til gode løsninger. 3.4.2 Leke- og uteoppholdsarealer Alle boenheter skal minst ha tilgang til 65 m² egnet uteoppholdsareal pr. boenhet. Minimum 10 m² pr. boenhet skal være privat. Balkong, takterrasse og felles gårdsrom regnes normalt inn i arealet. Ved boliger skal det etableres et fellesområde for lek på minst 160 m² sammenhengende flate. Lekearealet skal minimum opparbeides med huske, vippedyr og/eller klatrestativ og benker, og være beregnet for lek hele året. Det skal være sol ved jevndøgn kl. 15 på minst 50 % av arealet.
REGULERINGSBESTEMMELSER 4/5 3.5 Kombinert formål bolig/forretning/kontor (B/F/K) 3.5.1 Bruk, utnyttelse og høyder I området kan det etableres leiligheter, forretninger(kiosk, bevertning, mindre utsalgssteder) eller kontor. Det er krav om parkeringskjeller. Det skal etableres aktive fasader mot øst og sør. Leiligheter tillates ikke på bakkenivå. Bebyggelsen skal både funksjonelt og gjennom sin arkitektur henvende seg til gata og utformes slik at den bidrar til en klar, romlig avgrensing av gaterommet. Bebyggelsen skal tilpasses fortausnivå. Eventuelle trapper og ramper skal utformes som en integrert del av bebyggelsen. Tillatt grad av utnytting skal være maksimalt %-BYA=90 %. Maksimal høyde er kote 167 (omtrent 10 m) 3.5.2 Uteoppholdsarealer Alle nye boenheter større enn 50 m2 i planområdet skal ha tilgang til egnet uteoppholdsareal på minst 25 m2. Minimum 10 m2 pr boenhet skal være privat. Balkong, takterrasse og felles gårdsrom på bakken vil normalt tilfredsstille bestemmelsen. Det skal etableres felles takterrasser for alle leilighetene på minimum 100 m2 til sammen. Disse skal tilrettelegges for lek og opphold med beplantning, sittegrupper og lekeareal med minimum husker, vippedyr og/eller klatrestativ. 50 % av arealene skal være solbelyst kl 15.00 ved vår- og høstjevndøgn. Felles takterrasser skal være opparbeidet og utrustet før det gis brukstillatelse til boligene. 3.6 Området merket I benyttes til fengsel. 4 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur 4.1 Områder regulert til Veg skal benyttes til kjøreveg. I områdene kan det anlegges kjøreveger, med nødvendig annet trafikkareal til fyllinger, skjæringer, grøfter og andre sidearealer, drensgrøfter, murer, stabiliserende tiltak. etc. 4.2 Områder merket FT skal benyttes til fortau og gangarealer. 4.3 Områder merket AVG skal benyttes til nødvendig annet trafikkareal som fyllinger, skjæringer, grøfter og andre sidearealer, drensgrøfter, murer, støyvoller, støyskjermer, viltgjerder, stabiliserende tiltak etc. Det kan tillates oppført mindre bygninger og tekniske installasjoner knyttet til drift av veganlegget. 4.4 Områder merket P skal benyttes til felles parkeringsplasser forbeholdt følgende eiendommer(gnr/bnr): 73/205, 73/195, 73/204, 73/197, 73/206. 4.5 I anleggsperioden kan områdene regulert til samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur nyttes til riggplass, anleggsveger, mellomlagring av masser, samt parkering av anleggsmaskiner og annen aktivitet knyttet til anleggsdriften.
REGULERINGSBESTEMMELSER 5/5 5 Bestemmelsessoner 5.1 Midlertidige anleggsområder kan nyttes til riggplass, kontor- og hvilebrakker, lagerplass for materialer, anleggsveg og anleggsområde, mellomlagring av masser, sortering av masser, områder for mobile pukk- og asfaltverk, samt parkering av biler og anleggsmaskiner. Etter avsluttet anlegg opphører midlertidig reguleringsformål, og områdene skal ryddes og istandsettes og tilbakeføres til formål som vist på plankartet for det enkelte område. 5.2 Midlertidige anleggsområder merket B091-03 kan nyttes til snøopplag. 6 Rekkefølgebestemmelser 6.1 Støyskjermer som skal bygges er vist på plankartene. Nye offentlige trafikkområder kan ikke tas i bruk før disse eller andre tiltak med tilfredsstillende virkning er etablert.