RINGSAKER KOMMUNE REGULERINGPLAN FOR SJUSJØVANGEN - SLUTTBEHANDLING Sluttbehandles i: Kommunestyret ArkivsakID: JournalpostID: Arkiv: Saksbehandler: 14/8189 15/44121 K2 - L12 Gunn Alice Lersveen DokumentNR: 17 Behandling: Dato: Saksnummer: PLANUTVALGET 27.01.2016 016/16 KOMMUNESTYRET 03.02.2016 006/16 Dokumenter: Plankart, 14.01.2016 Vedlegg 1 Planbestemmelser, 14.01.2016 Vedlegg 2 Planbeskrivelse, forslagsstillers, revidert, 14.01.2016 Vedlegg 3 Risiko og sårbarhetsskjema Utrykt vedlegg Fakta: Bakgrunn Planforslaget er utarbeidet og fremmes av Mjøsplan AS, på vegne av oppdragsgivere Sissel og Frank Thoresen, og gjelder området Sjusjøvangen, som ligger like vest for Graaten Handel på Sjusjøen. Se kartoversikt i planbeskrivelsen kap.1 Intensjonen med reguleringsplanen er å tilrettelegge forholdene slik at eiendommene kan utvikles både for utleie og salg av fritidsboliger med tilhørende tomt. Nåværende regulering gir bare anledning for utleie. Forslaget tilrettelegger også for noe høyere grad av utnytting. Planstatus Kommuneplanens arealdel 2014-2025 viser området som sentrumsområde. Kommuneplanens retningslinjer for Sjusjøen sentrum angir at ny fritidsbebyggelse i Sjusjøen bør være konsentrert bebyggelse i form av leilighetsbygg i 2 etasjer eller mer og at en bør unngå flere frittliggende enefritidsboliger i sentrumsområdet. Gjeldende reguleringplan er vedtatt 26.08.1998 og tillater bygninger for turistbedrift, bevertningssteder, fritidsbebyggelse for utleie, forretning, kontor, handverksbedrift eller
annen næringsvirksomhet. 1998-reguleringen tillater 1-2 etasjer og bebygd areal (T-BYA) lik 20%. Planprosess Oppstartsmøte med Ringsaker kommune ble avholdt 8.12.2014. Varsel om oppstart av reguleringsplan ble annonsert og naboer og aktuelle instanser ble tilskrevet 9.1.2015. Planen lå ute til høring og offentlig ettersyn i perioden 17.10.-28.11.2015. Høring ble annonsert i to aviser. Naboer og aktuelle instanser ble varslet pr brev eller e-post datert 15.10.2015. Foreslåtte endringer er kommunisert med forslagsstiller. Forholdet til KU-forskriften Planen omfatter arealer som er avsatt som sentrumsområde i kommuneplanen. Det vurderes derfor ikke som nødvendig å behandle planen etter forskrift om konsekvensutredninger og dermed utarbeide eget planprogram og særskilt konsekvensutredning, jfr. plan- og bygningslovens 4-1 og 4-2. Hovedtrekk i planforslaget Byggeområde HK/FT1 har i dag 6 en-etasjes tomanns-fritidsboliger dvs. 12 fritidsboenheter for utleie. På område HK/FT2 har tiltakshaver egen fritidsbolig. Planforslaget er en såkalt flateregulering dvs. at det er plan med liten grad av detaljering og forutsetter at tiltakshaver utarbeider en samlet situasjonsplan og to terrengprofiler for byggeområdene i tilknytning til byggesøknad. Planområdet har adkomst fra Sjusjøvegen via privat veg. I samlet situasjonsplan må vises intern adkomstveg i planområdet, biloppstillingsplasser, fellesarealer inklusive leke- og oppholdsareal, tomtedeling, husplassering og terrenghåndtering. I nye planbestemmelser foreslås tillatt bebygd areal BYA lik 25% (eksklusive biloppstillingsarealer), kjede- eller rekkebebyggelse i 2 etasjer, maksimal størrelse pr. boenhet lik 90 m² BRA, takvinkel 15-30 grader, maksimal gesimshøyde 5,3+0,5 meter og maksimal mønehøyde 7,6+0,5 meter. Skjæringer og fyllinger tillates maksimalt 1,5 meter over/under ferdig planert terreng. Det foreslås terrasser/uteplasser på bakkenivå, avtrappet etter terreng og med maksimal størrelse 35% av boenhetens bebygde areal BYA. Overvannshåndteringen må utredes i tilknytning til byggesøknad og bør sees i sammenheng med overvannsløsninger i planområdet for Graaten, som er nærmeste nabo i øst. Viktige momenter/synspunkter fra berørte parter, myndigheter osv.
Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE) bemerker at utbygging vil øke tette flater og at det må lages overordna plan for overvannshåndtering. Dersom det er bekk med årssikker vannføring i planområdet som gir flomfare, mener NVE det må legges byggegrense langs bekken. Hedmark fylkeskommune bemerker at hensynet til setermiljøet er viktig. Fylkesmannen mener det må sikres uteoppholdsarealer for barn og unge når sentrumsområdet på Sjusjøen får høyere arealutnyttelse og økt trafikk. Naboer i bakenforliggende hytter ber om at byggehøyder må måles fra eksisterende terreng, at byggehøyder også fastsettes som maksimale kotehøyder og at takvinkler må bli relativt små. Endringer av planforslaget etter høring og offentlig ettersyn. Planbestemmelsene: I pkt. 4.1 er føyd til at ny bebyggelse skal tilpasses det opprinnelige setermiljøet på Sjusjøen. I pkt. 5.2 er føyd til at samlet situasjonsplan skal vise utendørs leke- og oppholdsareal. I pkt. 5.4 er tatt inn at overvannsløsninger skal sees i sammenheng med løsninger på Graaten. I pkt. 6.1 er stilt krav til størrelse for leke- og oppholdsareal. Vurdering: Hvilke hensyn er det viktig å ivareta Etter mange år med utleievirksomhet har bebyggelsen et oppgraderingsbehov. Etterspørselen etter utleieleiligheter har gått tilbake de siste årene. Tiltakshaver tenker i utgangspunktet å selge tomannsboliger/boligenheter med tilhørende festetomter enkeltvis, men det kan også være aktuelt å selge hele byggeområder. Markedet vil bli avgjørende. Dersom byggeområdene selges i sin helhet kan full fornyelse bli resultatet. Det er derfor valgt en såkalt flateregulering i stedet for en detaljert reguleringsplan, for å åpne for ulike måter å utvikle eiendommen på. Å vise disponering av områdene, mer detaljert, kreves i tilknytning til byggesøknad, i form av en samlet situasjonsplan, som skal godkjennes av kommunen. Det foreslås planbestemmelser om utforming som har som intensjon at ny bebyggelse skal samspille med landskapet, naturen, de bebygde omgivelsene og stedet. Aktsomhet mot setermiljøet, som spilles inn av Hedmark fylkeskommune, vurderes nå å være i varetatt gjennom disse utformingsbestemmelsene. I denne sammenheng gjøres oppmerksom på at området allerede er tatt inn i kommuneplanens arealdel som sentrumsformål og i kommuneplanens retningslinjer angis at ny fritidsbebyggelse i Sjusjøen bør være konsentrert
bebyggelse i form av leilighetsbygg i 2 etasjer eller mer og at en bør unngå flere frittliggende enefritidsboliger i sentrumsområdet. Siktforhold for bakenforliggende naboer vurderes godt ivaretatt av forslagsstiller gjennom planbestemmelsene; ved at maksimalhøyder for gesims og møne er fastsatt og skal måles fra opprinnelig terreng. Maksimal takvinkel er satt til 30 grader. Snitt 1 side 10 i planbeskrivelsen viser at bebyggelsen på Sjusjøvangen ligger vesentlig lavere i terrenget enn hyttene bakenfor. Uteoppholdsarealer for barn og unge foreslås sikret gjennom krav om felles leke- og oppholdsareal innenfor planområdet, jf. planbestemmelsene 5.2 og 6.1. Det må redegjøres for overvannshåndteringen i byggesøknaden. Overvannsløsningene på Sjusjøvangen og Graaten, som begge står foran videreutvikling, bør samordnes. Andre hensyn. Temaene risiko- og sårbarhet, naturmangfold, medvirkning, universell utforming vurderes å være ivaretatt i henhold til Plan- og bygningslovens bestemmelser. Temaene behandles nærmere i planbeskrivelsen. Grad av utnyttelse: Bebygd areal er foreslått til 25%. Forslag til planbestemmelser angir at parkering ikke skal medregnes slik at dette skal være maksimalt fotavtrykk av bebyggelsen. I tillegg angir bestemmelsene at 2/3 av ubebygd areal skal være fritt for biloppstilling, dvs. 50%. Vegnettet vurderes å ha god kapasitet og fylkesveg 2/Sjusjøvegen får gang- og sykkelveg fram til avkjørselen til planområdet antatt fra 2016. Området har biladkomst og kort veg til busstilbud. Planområdet ligger godt utenfor gul støysone i «Støyvarselkart» fra Statens vegvesen. Energibehovet forutsettes dekket av strøm og vedfyring. Området er sikret vannforsyning fra privat vannverk og avløp er knyttet til offentlig nett. Kommunale forpliktelser Dette er privat eiendomsutvikling som ikke har noen konsekvenser for kommunal infrastruktur.
Konklusjon/anbefaling Planforslaget legger til rette for utvikling av et eksisterende område med sentral beliggenhet på Sjusjøen. Rådmannen anser at planforslaget er tilstrekkelig utredet og kan vedtas. Forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12, vedtas forslag til reguleringsplan for Sjusjøvangen, med plankart, planbestemmelser og tilhørende planbeskrivelse, datert 14.01.2016. Rådmannen i Ringsaker, 19.01.2016 Anne Gunn Kittelsrud plansjef Jørn Strand 27.01.2016 PLANUTVALGET Votering: Enstemmig vedtatt som innstilt. PU - 016/16: Innstilling til kommunestyret: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12, vedtas forslag til reguleringsplan for Sjusjøvangen, med plankart, planbestemmelser og tilhørende planbeskrivelse, datert 14.01.2016. 03.02.2016 KOMMUNESTYRET
Votering: Enstemmig vedtatt som innstilt. KST - 006/16: Vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12, vedtas forslag til reguleringsplan for Sjusjøvangen, med plankart, planbestemmelser og tilhørende planbeskrivelse, datert 14.01.2016.