Kommunedelplan for MOSS ØSTRE (næringsaksen) 2009-2021 UTFYLLENDE BESTEMMELSER 28.05.09 Høringsforslag
Kommunedelplan for MOSS ØSTRE (næringsaksen) UTFYLLENDE BESTEMMELSER BESTEMMELSENE TILHØRER OG REFERERER TIL PLANKART I MÅLESTOKK 1:5000, DATERT 28.05.09, tegningsnummer: 1608-01. 1 FELLESBESTEMMELSER 1.1 REGULERINGSPLANKRAV: Før oppføring av ny bebyggelse, bruksendring og hovedombygging [omfatter PBL 84 (varige konstruksjoner og anlegg) og 93 a), h), i) og j)], stilles det krav om utarbeidelse av reguleringsplan i henhold til Plan- og bygningslovens 27-1, jfr. også 30. For byggeområder som omfatter mer enn 3.000 m 2 bruksareal bebyggelse (både eksisterende og nytt medregnes) skal reguleringsplanområdet også omfatte adkomst- og tilliggende trafikksystem. Det samme gjelder dersom det allerede ikke er regulert adkomstveg frem til riksveien. 1.2 For områdene K1, E9, E10, E13 og E14kreves det en samlet områderegulering for å sikre en helhetlig, funksjonell og estetisk utvikling av området som byportal for Moss. 1.3 For utvidelser innenfor område for råstoffutvinning, samt dypere uttak enn eksisterende tillatelse åpner for, er det krav om utarbeidelse av reguleringsplan med tilhørende konsekvensutredning (jf 5). 1.4 Innenfor planområdet finnes noen reguleringsplaner. Disse vil dermed fortsatt være gyldige, i den utstrekning de ikke er i strid med kommunedelplanens formål og bestemmelser. Mer detaljerte krav i reguleringsbestemmelser (som ikke er i strid med kommunedelplanens utfyllende bestemmelser) vil dermed fortsatt være gyldige. Navn på reg.plan Godkjent/ stadfestet 1 177 Del av Patterød (Forretnings og servicesenter) 17.09.1985 2 221 Området Rv120 og gamle Vålerv. (Forretningsområde og 20.09.1990 friluftsomr.) 3 239 Solgaard (Renovasjonsanlegg mv.) 06.05.1994 4 273 Del av Vanem Sameie (Industriområde) 30.05.2000 5 296 Moss Pukkverk (Spesialområde pukkverk) 09.12.2003 6 299 Del av Solgaard mot E6 (Renovasjonsområde - skjermsone) 24.02.2004 Utfyllende bestemmelser Side 2
1.5 UNIVERSELL UTFORMING: Universell utforming skal legges til grunn ved byggeprosjekter og for utforming av trafikkanlegg for alle trafikkantgrupper. Videre regulering av områdene skal skje på en slik måte at planleggingen virker inkluderende, slik at alle kan benytte bebyggelse og uterom på en likestilt måte. Det skal sikres brukbar utforming av bebyggelse og uterom for alle. Ved utbygging og gjennomføring av tiltak skal det sikres god tilgjengelighet for alle befolkningsgrupper, herunder bevegelseshemmede, orienteringshemmede og miljøhemmede. Bygninger og anlegg skal utformes slik at de kan brukes på like vilkår av så stor del av befolkningen som mulig. 1.6 FJERNVARME: For byggeområdene E1-14 og K1, skal det ved oppføring av ny bebyggelse tilrettelegges/ klargjøres for tilknytning til fjernvarmeanlegg. 1.7 STØY: Grenseverdier for støy gitt i retningslinje T-1442 skal ikke overskrides. Det skal utarbeides støysonekart som legges til grunn ved videre reguleringsplanlegging. Tiltakshaver er ansvarlig for utarbeidelse av støysone-kart ved etablering av ny støyende virksomhet. Varemottak og parkeringsplasser bør sikres en minsteavstand på 30 40 m til nærmeste bolig - såfremt ikke varemottaket er bygget inn. 1.8 ESTETIKK: Det skal tas spesielle hensyn til bebyggelsens utforming mot offentlige møteplasser, ferdselsårer og kulturmiljøer slik at disse blir understreket og forsterket. Det skal legges særlig vekt på estetikk i bygningers form, fasade og materialvalg. I forbindelse med utarbeiding av plan eller byggesøknad ved etablering av virksomhet som krever store utearealer til parkering, trafikkmanøvrering og lagring, skal det vurderes og redegjøres for forming av arealene og bruk av vegetasjon, kantmarkering og terrengsprang egnet til å bryte opp og strukturere store ubrutte flater. Det bør inngå arealer for opparbeiding av vegetasjon som kan bidra til å strukturer arealene, skjerme og være romdannende. Det bør benyttes vegetasjon i tresjikt. Ved opparbeiding av parkeringsarealer eller etablering av virksomheter som krever store flater, skal de ulike arealene klart avgrenses med kantmarkering og vegetasjon slik at arealer med ulike funksjoner skilles og slik at helhetsinntrykket innenfor sammenhengende områder blir ryddig og strukturert. Det er viktig å skille ulike trafikkarealer visuelt, spesielt fotgjengerarealer fra øvrige trafikkarealer. I større næringsområder skal det søkes å motvirke barrierer i form av lange gjerder og store trafikkarealer, og det skal legges til rette for stier og forbindelseslinjer der det er behov for gjennomgående gang- og sykkelarealer. 1.9 SKJERMBELTER: Avsatt skjermbelte rundt byggeområdene vist med grønn farge og vertikalskravur - skal inngå som del av reguleringsplan som Parkbelte i industristøk (SOSI regform 611) eller tilsvarende formål gitt i ny planlov. Ansvar for etablering av skjermende vegetasjon og trær, samt drift og vedlikehold, tilligger virksomhet på tilgrensende byggeområde. 1.10 UTBYGGINGSAVTALER: Til hver reguleringsplan innenfor planen er det krav om utbyggingsavtale for å sikre gjennomføring av nødvendig infrastruktur, herunder tekniske anlegg, vann- og avløpsnett, anlegg og dammer for lokal overvannshåndtering, elektrisitetsforsyning og fjernvarme, opprustning av Postveien som turvei og vegsystem inklusive g/s-veg lang rv 120. Utfyllende bestemmelser Side 3
Moss kommunes forskrift om bruk av utbyggingsavtaler av 26.06.07 skal legges til grunn for utarbeidelsen av utbyggingsavtalene. 1.11 HENSYNSSONE H1: Det skal vises særlig aktsomhet i hensynssonen H1 vist på plankartet i forhold til vern av vegetasjon, bevaring av karakteristiske høydedrag og landskapsbildet mot Vansjø og Mosseelva. 1.12 HENSYNSSONE H2: Hensynssone H2 er en vestvendt hensynssone i byggeområde E6 der det skal tas særlige hensyn i forhold til det åpne kulturlandskapet langs Norebekken (LNF2-8). Her stilles det ekstra høye krav til bygningsmesssig utforming og estetikk. 2 REKKEFØLGEBESTEMMELSER 2.1 For områder avsatt til utbyggingsformål kan utbygging ikke finne sted før tekniske anlegg, vann- og avløpsnett, anlegg og dammer for lokal overvannshåndtering, elektrisitetsforsyning og fjernvarme, opprustning av Postveien som turvei og vegsystem inkl. g/s-veg lang rv 120 er etablert. 2.2 Avsatt skjermbelte (jf 1.8) skal være etablert før det gis brukstillatelse for tilliggende virksomhet. 3 BYGGEOMRÅDER 3.1 FELLESBESTEMMELSER FOR BYGGEOMRÅDER 3.1.1 BYGGEGRENSER: For oppføring av ny bebyggelse, bruksendring og hovedombygging [omfatter PBL 84 (varige konstruksjoner og anlegg) og 93 a), h), i) og j)], fastsettes byggegrenser eller eventuelle byggelinjer ved utarbeidelse av reguleringsplan (jfr. plankrav i 1.1). 3.1.2 ESTETIKK: For ny bebyggelse og ombygging stilles det høye krav til estetisk utforming og materialbruk. Ved behandling av søknader om byggetillatelse skal kommunen påse at ny eller endret bebyggelse i seg selv ikke virker skjemmende, og heller ikke i forhold til omkringliggende miljø og eksisterende bebyggelse. 3.1.3 REKLAME/ LYS: Skilt og reklameinnretninger skal utføres slik at de tilfredsstiller rimelige skjønnhetshensyn både i forhold til seg selv og omgivelsene, og eksponering mot gjennomgangstrafikk og store landskapsområder unngås. Frittstående reklameinnretninger og flagg/vimpler skal unngås. For større næringsområder eller detaljhandelspark skal det tilstrebes å samle informasjon om bedriftene gjennom normert visning. Dette innebærer at det settes opp informasjonsskilt langs viktige samferdselsåre eller ved adkomst til næringsområdet, og at eventuell reklame kun vises ved den enkelte bedriften uten å eksponeres ut mot viktige samferdselsårer eller å gi uheldig fjernvirkning mot tilgrensende områder. Utfyllende bestemmelser Side 4
Innenfor større naturlig sammenhengende områder skal det tilstrebes enhetlig bruk av lysarmaturer og vegmøblering. 3.1.4 Områder langs rv 120 og E6 (motorveien): Ved eventuelle nødvendige støyskjermingstiltak skal det redegjøres for tiltakets estetiske kvalitet og forhold til omgivelsene mht. omfang, materialbruk og fargevalg i samarbeid med vegmyndighet der dette er aktuelt. Det skal tilstrebes variasjon mellom skjermvoll, skjermvegg, vegetasjon og områder som holdes åpne, i intervaller som er tilpasset kjørehastighet på strekningen. Støyskjerming og vegetasjon skal tilpasses landskapet, f.eks. ved at det brukes stedegne vekster som kan bidra til å underbygge landskapskarakteren. Ny bebyggelse bør legges bak eksisterende støyskjermer. Skjemmende bruk av skilt, reklame og lyseffekter som eksponeres mot hovedvegnettet skal unngås. All bruk av skilt, reklame- og lysinstallasjoner som eksponeres mot gjennomfartsårer skal vurderes. 3.1.5 Ved byggetiltak i området skal grunnen undersøkes for eventuell forurensning. Undersøkelsene gjennomføres i samsvar med kap.2 i forurensningsforskriften (Rapport 95/09 SFT: Håndtering av grunnforurensningssaker). 3.1.6 Krav til PARKERINGSDEKNING: Detaljvarehandel: Kundeparkering 1 plass pr. 100 m 2 bruksareal. 2 plasser for ansatte pr. handelsenhet. Det skal videre avsettes lasteareal for vare- og lastebiler. Kjøpesenter (regnes fra 3.000m 2 samlet bruksareal og oppover): 2 plasser pr. 100 m 2 bruksareal. Øvre grense/ maksimum for parkering på terreng er 250 plasser uavhengig av kjøpesenterets størrelse. Overskytende behov for parkering skal løses i parkeringskjeller eller i P-hus. Det skal i tillegg avsettes lasteareal for vare- og lastebiler, samt antall P-plasser for ansatte i samsvar med antatt behov. Kontor, administrasjon: Minimum 1 plass pr. 150 m 2 kontorareal. Maksimum 1 plass pr. 100 m 2 kontorareal. Service, tjenester: 1 plass pr. 100 m 2 bruksareal. 2 plasser for ansatte pr. service-/ tjeneste-enhet. For fellesprosjekter/ samarbeid mellom flere bedrifter/ næringsdrivende kan kravene til parkeringsdekning reduseres med 25-50 % ved dokumentert sambruk/ fungerende fellesløsninger. 3.1.7 For omfattende tilbygg/ påbygg til eksisterende bygningsmasse, slik at tiltaket samlet sett blir å regne som hovedombygging, regnes gammelt og nytt areal sammen i arealberegningen for fastsettelse av parkeringskravene. Kravene gjøres også gjeldende ved bruksendring. 3.1.8 Til alle større byggeprosjekter, og/ eller tiltak som omfatter større plasser/ åpne arealer skal det følge en belysningsplan. Den skal inneholde: Kort beskrivelse av prosjektet (bygningen, plassen, parken, fortauet, etc.). Beskrivelse av type belysning (fasadebelysning, effektbelysning, reklame, allmennbelysning, parkbelysning, gatebelysning). Eventuelt i kombinasjoner. Beskrivelse og bilde av valgte armaturer. Tilhørende lysdiagram. Utfyllende bestemmelser Side 5
Beskrivelse av hva man ønsker å oppnå ved plassering og valg av armaturer og lyskilder. 3.1.9. For byggeområdene E1-E13 skal det legges til rette systemer for lokal overvannshåndtering. Som del av overvannshåndteringen skal det i nødvendig grad anlegges rensedammer i bekkeløp med avrenning til Vansjø. 3.2 ERVERV, E1-14 3.2.1 Områder avsatt med blå/lilla farge, merket med E1-E10 og E13-E15 på plankartet, skal benyttes til formål for næring, servicefunksjoner, tjenesteproduksjon og kontorformål. Endelig underformål fastlegges ved utarbeidelse av reguleringsplan. 3.2.2 Områdene E11 E12 skal benyttes til miljørelatert næringsutvikling med særlig behov for lokalisering i tilknytning til avfallsanlegget. 3.2.3 Utnyttelsesgrad, byggehøyder og kote for planert terreng for områdene E1-E15 fastsettes gjennom utarbeidelse av reguleringsplan (jf plankrav i 1.1). Ved fastsettelse av terrengnivå og byggehøyder i reguleringsplanen skal det dokumenteres at visuell eksponering av bebyggelse og anlegg mot Vansjø kan unngås.. 3.2.4 I reguleringsplaner for byggeområdene E1-E15 og K1 skal det (med utgangspunkt i forutsatt utbyggingsvolum og fordeling mellom ulike utbyggingsformål) legges fram beregninger av hvor mye trafikk ny utbyggingen (også sammenholdt med eksisterende) vil medføre og forventede trafikale konsekvenser. 3.2.5 Bruk av skilt og andre reklameeffekter skal inngå i beskrivelse av bygningers fasader. Reklame og skilt på fasader skal ikke ha et større omfang enn nødvendig for å formidle virksomhetens navn og eventuelt logo. Det skal redegjøres for all bruk av belysning, og eventuell uheldig fjernvirkning skal unngås. 3.2.6 I forbindelse med opparbeiding av byggeområdene vil det bli sprengningsarbeider. I forbindelse med dette tillates ikke etablert midlertidige eller transportable pukkverk rundt om i områdene. Pukking/ bearbeidelse av utsprengt fjell skal foregå i område avsatt til dette formål. Midlertidige transportveger tillates i den forbindelse etablert, under forutsetning av at de ikke gir varige terrenginngrep, og at terrenget lar seg tilbakeføre til opprinnelig formål. 3.2.7 SKJERMBELTER: Avsatte skjermbelter (grønt med skravur) rundt ervervsområdene skal benyttes til å etablere vegetasjonsskjerming, der man benytter stedegen eksisterende vegetasjon, og supplerer i nødvendig grad for å oppnå en avskjermende effekt. Ansvar for etablering og vedlikehold tilligger brukerne av ervervsområdet. 3.3. EKSISTERENDE KJØPESENTER (merket K1): 3.3.1 Område K1 reguleres til kjøpesenter og anses ferdig utbygd. Utfyllende bestemmelser Side 6
3.4 BOLIGER (Gule B-områder) 3.4.1 Områder avsatt med gul farge, merket med B1-2 skal benyttes til formål for boliger. Eksisterende bebyggelse inngår i planen og ytterligere utbygging tillates ikke. Eiendommene kan ikke deles. 3.5 ALLMENNYTTIG FORMÅL 3.4.1 Område avsatt med brun farge, skal benyttes til allmennyttig formål for klubbhus/ forsamlingslokale. Parkeringsdekning skal ivaretas på egen grunn, i forhold til behov/ formål. 3.5 ANLEGG FOR AVFALLSBEHANDLING 3.5.1 Områder for avfallsbehandling A1 og A2 skal benyttes til mottak og deponi av avfall, resirkuleringsvirksomhet og annen tilknyttet virksomhet i tråd med bestemmelser i gjeldende reguleringsplan. Virksomheten skal drives i henhold til tillatelse gitt med hjemmel i forurensningsloven 11, jf 16 og forskrift om gjenvinning og behandling av avfall kapittel 9 om deponering av avfall 9-7. 4 LNF-OMRÅDER 4.1 FELLESBESTEMMELSER FOR LANDBRUKS- NATUR- OG FRILUFTSOMRÅDER 4.1.1 Områdene skal bevares som jord- og skogbruksområder, og det er ikke tillat med inngrep eller tiltak i strid med dette formålet. Skjemmende terrenginngrep, fyllinger eller deponering/ lagring er ikke tillatt. I områdene skal det tilrettelegges for vedlikehold og reetablering og av Post-veien vist med rød stiplet linje, samt lokale turveger vist med brun stiplet linje. 4.2 LNF-1-OMRÅDER 4.2.1 LNF-1- områder er natur- og skogsområder hvor eksisterende vegetasjon og trær skal bevares i størst mulig grad av hensyn til landskapsbildet, og den skjermende effekt vegetasjonen skal ha. Vanlig tynningshogst og vedlikehold er tillatt. Områdene kan utnyttes ved plukkhogst, men flatehogst av større arealer er ikke tillatt. Det skal tas særlige hensyn i forhold til bevaring av stedlig vegetasjon i en sone på 25m til hver side av avsatte Utfyllende bestemmelser Side 7
turtraséer vist med rød ( Postveien ), brun og orange stiplede linjer. Rydding, vedlikehold og tilrettelegging av turtraséene er tillatt. 4.2.2 I LNF-område 1-7 ligger det en del eksisterende hytter mot Mosseelva. Disse hyttene kan opprettholdes, men det tillates ikke oppført nye frittstående bygninger eller hytter i denne området, jf 1.12. (Hensynssone H1). 4.3 LNF-2-OMRÅDER 4.3.1 Områdene skal bevares som åpne dyrkede arealer/ kulturlandskap. Områdene merket G1, G2 og G3 er gårdstun. 5 OMRÅDE FOR RÅSTOFFUTVINNING 5.1 Igangværende uttak og pukkverk tillates innenfor område som vist på plankartet. Det er krav om utarbeidelse av reguleringsplan med tilhørende konsekvensutredning før nye arealer innenfor det avsatte område kan utvinnes, samt dypere uttak. I forbindelse med dette skal også nye nødvendige skjermingstiltak som vegetasjonsskjermer (støv og innsyn), samt støydempingstiltak i form av voller eller skjermer etableres. Det skal i samråd med Bergvesenet utarbeides driftsplan for virksomheten. Driftsplanen skal godkjennes av Bergvesenet. Reguleringsplan skal også redegjøre for etterbruk, samt plan for istandsetting og eventuell revegetering i den forbindelse. 6 VANNOMRÅDER 6.1 Sjøområdene skal benyttes til rekreative formål. Det tillates ikke nye utfyllinger, bryggeanlegg, innretninger eller endringer i strandsonen. 7 TRAFIKKOMRÅDER 7.1 Offentlige trafikkområder skal nyttes til kjøreveg, gang- og sykkelveg, busslommer, sideareal, samt parkeringsplass til Skihytta som vist på plankartet. 7.2 Det etableres sammenhengende G/S-veg langs rv 120 gjennom planområdet. Det forutsettes etablert G/S-veger langs hovedadkomstene til de angitte ervervsområdene i planen. Utfyllende bestemmelser Side 8