SIGDAL KOMMUNE SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Gunvor Synnøve Green Arkiv: GNR 164/3 Arkivsaksnr.: 16/1124 SØKNAD OM LEMPING AV KONSESJONSVILKÅR PÅ VESLE LIGAARD GNR 164 BNR 3 Rådmannens forslag til vedtak: Hovedutvalget for næring og drift opprettholder vedtaket fra 28.01.16 da det ikke har kommet nye momenter i saken. I medhold av konsesjonslova av 28. november 2003 innvilger Sigdal kommune Sonja Beathe Lissitza og Stian Fredriksen sin søknad om konsesjon på Vesle Ligaard gnr. 164 bnr. 3 i Sigdal. Konsesjon blir gitt på følgende vilkår: Sonja Beathe Lissitza og Stian Fredriksen må bosette seg på eiendommen Vesle Ligaard gnr. 164 bnr. 3 innen fem år fra møtedato og bo der i minst fem år. Saken avgjøres av: Hovedutvalget for næring og drift Vedlegg i saken: Klage på hovedutvalgets vedtak av 28.01.16 fra Lissiza og Fredriksen av 26.02.16 Tilleggsopplysningene fra konsesjonssøknaden av 31.12.15. Kart over tunet og den dyrka marka Oversiktskart Vedlegg i saksmappa: Sak ND 78/14: Vedr konsesjon og boplikt på gnr. 164 bnr. 3 Konklusjon: Hovedutvalget opprettholder sitt vedtak av 28.01.16 da det ikke foreligger nye momenter i saka. Lissitza og Fredriksen får konsesjon på Vesle Ligaard med vilkår om bosetting innen fem år. OPPLYSNINGER OM EIENDOMMEN: Kommune Gnr Bnr Fnr Eiendommens navn Sigdal 164 3 Vesle Ligaard Parter:
Eiere: Jan Harald Nordbye, Bråtenveien 3 A, 1391 VOLLEN. Erverver: Sonja Beathe Lissitza og Stian Fredriksen, Bråtaveien 7, 3050 MJØNDALEN. Eiendommens arealer i dekar jf og landskap: Fulldyrka Overfl. dyrka/gjødsla beite H M L Anna areal Total areal 10* 109 43 23 185 *Inkl. tunet og en noen delvis gjengrodde arealer. Formålet med ervervet: Mulig bosetting og landbruk. Overdragelsessum: 1 300 000,-. SAKSUTREDNING: Bakgrunn: Sonja Beathe Lissitza og Stian Fredriksen har i brev av 26.02.16 klaga på hovedutvalget for næring og drift sitt vedtak av 28.01.16. Hovedutvalget sitt vedtak var som følger: I medhold av konsesjonslova av 28. november 2003 innvilger Sigdal kommune Sonja Beathe Lissitza og Stian Fredriksen sin søknad om konsesjon på Vesle Ligaard gnr. 164 bnr. 3 i Sigdal. Konsesjon blir gitt på følgende vilkår: Sonja Beathe Lissitza og Stian Fredriksen må bosette seg på eiendommen Vesle Ligaard gnr. 164 bnr. 3 innen fem år fra møtedato og bo der i minst fem år. I vedlagte klage vektlegger søker at de i konsesjonssaken opprinnelig søkte om fritak fra boplikta. Klagen er fremsatt innen fristen i henhold til forvaltningslovas 29 og kan tas opp til realitetsbehandling. Tidligere behandling er tatt inn under i kursiv: Søknaden gjelder kjøp av Vesle Ligaard (Sør Ligarden) gnr. 164 bnr. 3. Gården ligger i Nordbygda i Eggedal. Eiendommen består av tre teiger. En skogteig et stykke nord-øst for eiendommen og hovedteigen ved tunet. Denne teigen ligger på begge siden av hovedveien. Vesle Ligaard er en eiendom på totalt 185 dekar. Jf skog og landskap er det knappe 10 dekar fulldyrka. Dette er i realiteten tunet på eiendommen og resten av den dyrka marka er mer eller mindre grodd igjen. Det er 152 dekar produktiv skog som i hovedsak er i middels bonitet. Det er delt fra flere hyttetomter fra eiendommen. Disse ligger i hovedsak langs hovedveien på teigen ved tunet.
Eiendommen har vært brukt som fritidseiendom siden 1972. Det har heller ikke siden da vært drift på eiendommen, med unntak av noe skogsdrift. Det er i praksis to hytter (benevnt som våningshus og sommerstue) på eiendommen av enkel standard. Det er ikke innlagt vann eller avløp. Hyttene har utedo og eldre el-opplegg. Driftsbygningen og de andre uthusa er ikke tidsmessige og i dårlig forfatning. De krever vesentlig vedlikehold. Veien opp i tunet er noe bratt, med en gjennomsnittlig stigningsprosent på 13. Dette er imidlertid slakere enn kravet til en skogsbilvei det skal kjøre tømmerbiler på. Konsesjonssøkere er Sonja Beathe Lissitza og Stian Fredriksen. De er i dag bosatt i Mjøndalen og har to sønner, en på fire og en på tretten. VURDERINGER: Søknaden skal behandles etter Konsesjonslova av 28. november 2003. Lovens 9 gjengis i sin helhet: 9, (særlige forhold for landbrukseiendommer) Ved avgjørelsen av søknad om konsesjon for erverv av eiendom som skal nyttes til landbruksformål skal det til fordel for søker legges særlig vekt på 1. om den avtalte prisen tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling, 2. om erververs formål vil ivareta hensynet til bosettingen i området, 3. om ervervet innebærer en driftsmessig god løsning, 4. om erververen anses skikket til å drive eiendommen og 5. om ervervet ivaretar hensynet til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet. Rundskriv M-2/2009 Konsesjon og boplikt ligger også til grunn for behandlinga av saka. Generelt for verdivurdering av landbrukseiendom er det for jord- og skogressursene avkastningsverdi, dvs bruksverdien som skal benyttes. Når det gjelder bygninger er det nedskreven gjenanskaffelsesverdi, dvs kostnadsverdi som skal brukes. Våningshuset og sommerstua er av enkel standard og resten av bygningene er i relativt dårlig forfatning. Avkastninga av landbruksarealene vil ut fra tradisjonell drift være begrensa da landbruksressursene er små. I følge rundskrivet M-3/2002 står det bla: «For at prisrundskrivet skal komme til anvendelse, må eiendommen bestå av jord- og skogressurser samt tilhørende ressurser og rettigheter som etter en realistisk objektiv vurdering kan gi grunnlag for drift og utnytting av næringsmessig karakter... Dersom det er påregnelig med jordbruksdrift av et omfang som berettiger til produksjonstillegg i jordbruket, vil i utgangspunktet retningslinjene komme til anvendelse» Jordbruksarealene på eiendommen er i stor grad igjengrodd. Eiendommen vil ikke være berettiga produksjonstilskudd. en er forholdsvis liten, men den er lettdrevet og har en variert hogstklassefordeling. På eiendommen er det i forslaget til ny kommuneplan fremma forslag om både bolig- og hyttetomter. Denne planen er enda ikke vedtatt, men noen av hyttetomtene er vurdert positivt i
konsekvensutredninga. Eiendommen er i grenseland for hvor vidt prisrundskrivet kommer til anvendelse. Vesle Ligaard er en konsesjonspliktig eiendom i henhold til konsesjonslovas 4 nr. 4. Eiendommen er på over 100 dekar. Ut fra loven er dette en eiendom det kan settes vilkår om boplikt på. Det er to hytter av enkel standard i Vesle Ligaard i dag. Det er behov for store påkostninger for at noen kan bosette seg på eiendommen. Det er ikke noe krav om at det skal være bolighus, eller bolighus av en viss standard før en kan sette vilkår om boplikt i denne type saker. Vesle Ligaard ligger i et område det i dag er både hytter og fast bosetting. Eiendommen ligger i Nordbygda, dvs nede i bygda og i et område som man ønsker fast bosetting. Vesle Ligaard er en liten landbrukseiendom på 185 dekar. Landbruksressursene er begrensa, men eiendommen kan bli en fin boplass. Eiendommen ville blitt en svært stor fritidseiendom, og det er ikke ønskelig. Høsten 2014 ønska dagens eier å få avklart hvor vidt han kunne selge eiendommen uten at ny eier måtte bosette seg på gården. I hovedutvalgsmøtet 16.12.14 ble det fatta følgende vedtak: «I medhold av konsesjonslova av 28. november 2003 vil det bli satt vilkår om bosetting på Sør Ligarden gnr. 164 bnr. 3 og gnr. 166 bnr. 4 i Sigdal. Begrunnelsen er at Sigdal kommune ønsker økt bosetting og at eiendommen ligger i et område det er naturlig å ha fast bosetting i.» Sigdal kommune er en kommune som ønsker flere innbyggere. Dette er et viktig mål for kommunen vår. Prosjektet «Lys i alle glas» viste at det er flere som ønsker å bosette seg i kommunen enn hva det er av ledige bruk. I henhold til 9 første ledd nr. 2 er bosettingshensynet et forhold det skal legges særlig vekt på. Det er da unødvendig å la slike eiendommer bli fritidseiendommer. Søkerne bor i dag i Mjøndalen. Lissitza er fastlege i Nedre Eiker og Fredriksen er rådgiver i Buskerud Fylkeskommune. De er ærlige på at de ikke kan garantere at de vil tilflytte eiendommen, og at det er et stort valg å flytte fra Mjøndalen til Eggedal. De vil imidlertid starte restaurering av bygningene og rydding av kulturlandskapet, og vil med tida få en avklaring på om det kan være et alternativ å bosette seg på full tid i Eggedal. Sigdal kommune ønsker nye innbyggere, og Vesle Ligaard ligger i et område det er naturlig å ha fast bosetting. Familien Lissitza/Fredriksen er innbyggere Sigdal kommune gjerne ønsker seg. Det er naturlig for familien å bruke noe tid på en slik flytteprosess. Eiendommen har i dag dårlige bygninger og det vil kreve både tid og penger å heve standarden. Sigdal kommune har tro på at ved å lempe på konsesjonsvilkåret og gi utsettelse på tilflyttingsfristen vil familien på sikt bosette seg i Eggedal. Klagebehandling: I klagen av 26.02.16 skriver Lissitza og Fredriksen at de i søknad om konsesjon samtidig søkte om fritak fra boplikten. De skriver bla: «Det er vanskelig å kunne garantere flytting til en eiendom med så dårlig standard innen fem år for vår familie med barn i barnehage og skole. Tidspunktet for flytting må vurderes ut fra gårdens bostandard etter hvert som den rehabiliteres og barnas sosiale tilhørighet og skolefaglige utvikling..
Det er problematisk å investere mye tid og penger i å oppgradere gården, for kanskje å måtte selge den med stort tap i det femårsfristen utløper fordi vi for eksempel ikke tror ungene har godt av å flytte fra sine venner akkurat det året.» Som nevnt i konsesjonssaken er det forståelig at det kan være en stor overgang å flytte fra Mjøndalen til Eggedal og Vesle Ligaard. Det er en stor jobb å restaurere bygningene til dagens standard, i tillegg til at det er en overgang for både barn og voksne å bytte miljø og skole. Området Vesle Ligaard ligger i Nordbygda, dvs nede i bygda i et område Sigdal kommune ønsker fast bosetting. Eiendommen er som tidligere nevnt en liten landbrukseiendom som kan bli en fin boplass. Det er derfor ikke ønskelig å gi varig fritak fra boplikta, noe som kan gi presedens for liknende eiendommer i bygda vår. Sigdal kommune forsøker imidlertid å være fleksibel, for å finne gode løsninger for nye eiere som ønsker og tilflytte eiendommen sin. Viser det seg at det har påkommet utfordringer vedrørende tilflytting av eiendommen til fastsatt frist, er det mulig å søke ny utsettelse for å løse dette.