Planomtale Hamnehagen - Osøyro

Planomtale Hamnehagen - Osøyro Reguleringsplan for gnr. 63, bnr. 24, 41, 42, 407 m.fl. Os kommune Fotoillustrasjon Tiltakshavar: ByggConcept AS Os, 18.08.2011 1

2

1 INNLEIING 4 2 SITUASJONEN I DAG 6 3 PLANPROSESS OG MEDVERKNAD 14 4 SKILDRING AV PLANFORSLAGET 15 5 KONSEKVENSAR AV PLANFORSLAGET 32 6 MERKNADER OG KOMMENTARAR TIL OPPSTART AV PLANARBEIDET. 36 3

1 INNLEIING 1.1 Bakgrunn I vedteken sentrumsplan for Os, er området ved Elvegården og Lientomten, sett av til konsentrerte bustader, del av Bt14.2 og Bt14.3. Grunneigar/tiltakshavar ByggConcept AS for eigedomane gnr. 63, bnr. 24, 42, 407 og 510 har saman med Os pensjonistforeining som eig gnr. 63, bnr. 41, ønskje om å utvikle eigedomane i samsvar med sentrumsformålet, men også slik at Elvegården (63/41) vert sikra i reguleringsplan i samsvar med noverande disponering ålmennyttig føremål. Plan og bygningsutvalet godkjente i møte 24.03.2011, sak 081/11 søknad om oppstart av detaljreguleringsplan for området. Utvalet oppmoda i vedtaket sitt om at det vart teke kontakt med tiltakshavar for reguleringsplanen for Hamnevegen-Steinneset, for samordning av dei trafikale tilhøva i krysset Hamnevegen - Hatvikvegen. 1.2 Formålet med planarbeidet Formålet med planarbeidet er å utarbeida detaljreguleringsplan som legg til rette for utvikling av bustadfelt for konsentrerte bustader og ålmennyttige føremål for den delen som Os Pensjonistforeining disponerer. Reguleringsplanen vil leggje rammene for gjennomføring av utbygginga. 1.3 Tiltakshavarar og plankonsulent Følgjande grunneigarar er tiltakshavarar for planarbeidet: ByggConcept AS Os Pensjonistforeining ABO Plan & Arkitektur AS er engasjert som plankonsulent. 1.4 Lokalisering Planområdet ligg i Os sentrum, aust om Oselva like nord for Hatvikvegen og blant anna Irisfabrikken. 4

Planområdet merka med stipla line. Irisfabrikken til høgre i bilete. 1.5 Planavgrensing Planområdet er på ca. 8,9 daa og omfattar område Bt14.3 og del av Bt14.2 i kommunedelplan for Os sentrum. I sør og mot aust følgjer plangrensa Hatvikvegen. Det er ein føresetnad for vidare utbygging i planområdet at Hatvikvegen vert utbetra med betre sikring av vegkryss Hatvikvegen/Hamnevegen og Hatvikvegen/Steinneset. Eksisterande fortau langs nordsida av Hatvikvegen skal i tillegg utvidast. Utbyggingsplanen for Hatvikvegen går fram av reguleringsplanen for Hamnevegen Steinneset. I vest grensar planområdet til Oselva og nausteigedomane langs Oselva. I nord grensar planområdet mot eksisterande bustadeigedom 63/11 (sameige av 8 bustadhus i rekkje). 5

Planområdet i samsvar med varsel om oppstart av planarbeidet. 2 Situasjonen i dag 2.1 Status i overordna planar og reguleringsstatus 2.1.1 Arealdelen til kommuneplanen for Os I den gjeldande arealdelen til kommuneplanen for Os, 2003 2014, er planområdet avsett til senterområde. Os kommune arbeider med rullering av arealdelen. I utkast til ny arealdel, datert 03.06.09, som har lege ute på nytt offentleg ettersyn, er arealformåla uendra for det omsøkte området. 6

2.2 Andre planar i området Utsnitt frå høyringsutkast til arealdelen til kommuneplanen for Os. 2.2.1 Kommunedelplan for Os sentrum Kommunestyret i Os vedtok 17.06.2008 kommunedelplan for Os sentrum. I denne planen er planområdet avsett til område for konsentrert bustadbygging. Tiltaket gjeld del av Bt14.2 og heile Bt 14.3. Det er krav om reguleringsplan før vidare utbygging. I felt Bt 14.2 og 14. 3 kan bygg førast opp i 3 etasjar. I Område Bt 14.3, kan det tillatast kombinert føremål bustad/næring. Utsnitt av kommunedelplan for Os sentrum.(bt14.2 og Bt14.3 er disponert til konsentrert bustadbygging) 7

2.2.2 Reguleringsplan for Osøyro Reguleringsplanen for Osøyro vart godkjent 27.07.1982, og er revidert fleire gonger seinare. I reguleringsplanen for Osøyro er området frå og med Elvegården (63/41) og Lientomta (63/24) vist som forretningsområde. Eigedomen 63/42 er regulert til bustadformål. Utsnitt av reguleringsplan for Os sentrum (F8 er disponert til Forretningsformål og 63/42 til bustadformål) 2.3 Topografi/landskapstrekk Planområdet er godt synleg frå deler av sentrum og omegn. Elvegården (lokalt kalla eldresenteret) er det mest dominerande elementet i planområdet. Eksisterande bygningar på nordsida av Elvegården, har tidlegare vore nytta til treindustri (trappefabrikk); men er no leigde ut til lager for lokale verksemder. Høgaste punkt i planområdet er på ca. kote +15 moh (like nedafor Gamle Finnebrekka), og skrår ned mot Hamnevegen på ca. kote 3 moh - og vidare ned mot Oselva. Topografien frå nedre del til øvste del er middels slak. 2.4 Vegetasjon, dyreliv og andre naturforhold Delar av planområdet er nytta til frittliggjande bustader med tilhøyrande hageanlegg med ei relativ normalt innhald av plantevekstar/prydbusker etc. Den vestre delen er i større grad prega av trafikkareal og plassar i tilknyting til Elvegården og eksisterande næringsbygg på 63/24. Området ligg også nært opptil randsona til Oselva med tilhøyrande naustrekkje. Det er lite av dyreliv i planområdet og det er ikkje registrert verna arter i området. 8

2.5 Grøne interesser Planområdet vert ikkje brukt som leikeareal for verken barnehagar eller skular. Næraste ballplass er ved Os ungdomskule 600 m nord for planområdet. 2.6 Kulturminneverdiar Det finst ikkje automatisk freda kulturminne i planområdet, og området har lite potensial for funn. Av nyare tids kulturminne vert det vist til eigen dokumentasjon jf. rapport datert juni 2011. Bustadhuset på eigedomen 63/42 har kulturhistorisk verdi og skal i kraft av planforslaget, takast vare på. Bustadhuset på bnr. 24 (Hamnevegen 26) har også kulturhistorisk verdi; men ligg svært nær riksvegen og er et sikthindrande element for trafikken på Hatvikvegen. Bygningen skal etter planen rivast for å gje plass til ei utviding av vegkrysset Hatvikvegen/Steinneset og for å betra på sikttilhøva. 2.7 Solforhold Planområdet ligg i ein vestvendt skråning, og har gode solforhold. Ved sommarsolverv er det sol frå ca. kl. 8.30 til ca 21.00 og jamdøger frå ca. kl. 11.30 til ca.17.00. 2.8 Veg og trafikkforhold Hatvikvegen (Fv552) har ein årleg døgntrafikk ÅDT= 8000, 10 % tunge kjøretøy og fartsgrense på 40 km/t. Fartsgrensa gjennom Os sentrum vart for eit par år sidan sett ned frå 50 km/t til 40 km/t. Det går fortau langs nordsida av Hatvikvegen frå Osøyro til vegkrysset med gamle Finnebrekka. Vidare opp til Hauge er det gang- og sykkelveg. Langs sørsida mellom kryssa med Hamnevegen og Steinneset er det også gang- og sykkelveg. I dag er det fotgjengarovergang ved Osbrua, vest for krysset med Hamnevegen. Likeeins er det gangfelt ved gamle Finnabrekka. Brua er utbetra i 2010 med gode fortau og nytt rekkverk på begge sider. Den delen av Hamnevegen som ligg i planområdet, har ikkje fortau. Kryssa Hamnevegen/Hatvikvegen og Steinneset/Hatvikvegen er begge bygd ut med trafikkøy langs sekundærvegane. Kapasiteten i kryssa er vanlegvis god, men ein kan oppleve noko trafikkopphoping ettermiddagar i samband med ferjetrafikk frå Hatvik. Det er registrert nokre trafikkulykker knytt til venstresving frå sør mot Steinneset og ved venstresving ut frå Steinneset. Mykje av grunnen til ulykkene er for høg fart på Hatvikvegen i kombinasjon med kort siktlengde på grunn av bustadhuset på bnr. 24 Hamnevegen 26. 9

Etter samråd med Statens vegvesen, er det ein føresetnad for vidare utbygging i planområdet at vegkryssa Hatvikvegen/Hamnevegen og Steinneset, vert utbedra. Løysing for dette er omtala lengre bak i denne omtalen. 2.9 Støy Den årlege døgntrafikken (ÅDT) på Hatvikvegen er 8000 og fører til ein del støy. Kilde Akustikk AS har i eigen rapport dokumentert noverande støytilhøve og skildra tiltak som må gjennomførast i samband med ny utbygging i planområdet jf. rapport datert 21.06.2011. 10

Støysonekart over planområdet. 2.10 Offentlig kommunikasjon/ kollektivdekning Næraste busshaldeplass ligg 200 250 m unna, i Os sentrum. Der går bussrutene 600 607. Rute 600 til Bergen sentrum er den hyppigaste med 50 avgangar i døgnet i vekedagane. Snøggbåtruta Hardangerfjordekspressen Bergen Rosendal går innom Os 2-3 gonger om dagen. 11

2.11 Vatn og avlaup Det ligg spillvatn- og vassleidning langs planområdet i vest og nord, og inn langs Steinneset. Spillvatnet vert pumpa frå pumpestasjon på nedsida (vestsida) av Irisfabrikken til reinseanlegg på vestsida av Oselva. Det er sendt merknad frå naboar som er knytt til avlaupsleidningen i Hamnevegen. Det er registrert manglande kapasitet på denne leidningen Leidningsnett VA i planområdet. 2.12 Energi Området ligg ikkje innanfor konsesjonsområdet for fjernvarme. 2.13 Privat og offentleg servicetilbod Det er ca 700 m til næraste barne- og ungdomsskule. Barneskulen har ca 350 elevar og ungdomsskulen har ca 380 elevar. Det er ca 700 m til næraste barnehage som er Os barnehage. Denne vart flytta til Gymnasvegen våren 2011. Det ligg ein daglegvarehandel på andre sida av 12

Hatvikvegen, og i Irisfabrikken finst det m.a. lege, tannlege og fysioterapi. Elles er det ca 150 m til Os Sentrum der det ligg fleire butikkar og helsetilbod. 2.14 Risiko og sårbarheit Risiko og sårbarheit er omtala i kapittel 4.18 under skildring av planforslaget. 2.15 Privatrettslege bindingar ByggConcept AS disponerer i dag eigedomane gnr. 63, bnr. 24, bnr. 42, 407 og 510. Os Pensjonistforeining disponerer gnr. 63, bnr. 41. 13

3 Planprosess og medverknad 3.1 Planprosess Det har vore møte med Os kommune om saka. Første møte var i forkant av planoppstart den 15.02.2011. Det er seinare halde eit informasjonsmøte den 29.04.2011 med Os kommune, Husbanken, Os pensjonistforeining og Os Eldreråd. Plan- og bygningsutvalet godkjente i sak 081/11 i møte 24.03.2011 søknad om oppstart av detaljregulering. Utvalet gjorde slik vedtak: Plan- og bygningsutvalet (som ansvarleg planmynde) godkjenner at det vert varsla oppstart av arbeid med detaljregulering for området Lientomta og Elvegården, 63/24 m.fl., i medhald av planog bygningslova 12-3 og 12-8, i samsvar med søknad av 03.03.2011. Plan- og bygningsutvalet oppmodar om at det vert teke kontakt med tiltakshavar for reguleringsplan for Hamnevegen-Steinneset, for samordning av dei trafikale tilhøva i krysset Hamnevegen Hatvikvegen. Tiltakshavar vert beden om å koma for å orientera Plan- og bygningsutvalet når planen kjem opp for 1. gongs handsaming. Varsel om oppstart av reguleringsplan vart sendt naboar og offentlege høyringsinstansar i brev av 23.03.2011 og vart kunngjort i Os & Fusaposten 26.03.2011. Planområdet omfatta i starten ikkje eigedomen 63/42. Den er seinare teke inn i planområdet. Denne utvidinga er nabovarsla 25.05.2011. Frist for merknader vart sett til 15.juni 2011 Det er motteke 7 uttaler frå offentlege instansar og 1 privat merknad til oppstartsmeldinga. 3.2 Medverknad Det har vore dialog med Os kommune og Os pensjonistforeining. I tillegg har nokre av naboane teke kontakt med ABO. I møte med desse naboane, har ABO gitt informasjon om planlagd utbygging etc. Oppsummering av mottekne merknader med kommentarar til desse sjå kapittel 6. 14

4 Skildring av planforslaget Planområdet omfattar del av område Bt 14.2 og heile Bt 14.3 i kommunedelplan for Os sentrum og er totalt 8.955 m 2.I planforslaget er det lagt opp til ei utviding av Elvegården mot aust. Eksisterande bustadhus på eigedomen 63/42 er teke vare på i planforslaget; medan dei andre bygningane på 63/42, 63/24 og 63/407 vert rive for å gje plass til nye bustadblokker i et varierande tal etasjehøgder. Delar av den utbygginga er planlagd med fleire etasjehøgder i høve til overordna føringar i kommunedelplanen for Os sentrum. Ca 30% av utbygginga ligg over grensa i kommunedelplanen på 3 etasjar; medan 70 % er bygningar med 3 eller 2 etasjehøgder. Under store delar av den nye utbygginga er det planlagt eit garasjeanlegg på 2880 m 2 som er regulert i eige plan under bakken. Golvhøgda i garasjeanlegget er på kote + 3,5 moh om lag lik Hamnevegen. Frå dette garasjeanlegget er det planlagd heis- og trappehus som fører opp til bustadene. Sentralt i utbygginga sikrar planforslaget eit avskjerma felles uteopphaldsareal. Dette arealet har også kontakt til heis- og trappehusa som sikrar universell tilkomst til fellesarealet, parkeringsarealet og bustadene. 4.1 Arealbrukstabell Delområde Tomteareal (m 2 ) Føremål Tal etasjehøgder Maks prosent Bruksareal % BRA BB1 1.264 Bustadblokk 2-4 etasjar garasjeanlegg i u. etasje BB2 708 Bustadblokk 3-5 etasjar BB3 949 Bustadblokk 2 5 etasjar (8700 m 2 BRA /4605 m 2 =189%) 1 ) 190% KF1 1.407 Kontor og forsamlingslokale 3 etasjar 110% BF1 843 Frittliggjande 2 etasjar 40 % bustad U1 + U2 1.684 Felles - - + U3 uteopphaldsareal N1 431 Naust/felleshus 2 etasjar 65 % S1 273 Småbåtanlegg i sjø KV1 + 877 Køyreveg - KV2 offentleg - - - - 15

FT1+FT2 202 Fortau offentleg - - AVT 317 Anna veggrunn - - Totalt 8.955 Regulering på bakkenivå P1 2.836 Garasjeanlegg under bakken 1 underetasje 1 ) Grad av utnytting er utrekna på grunnlag av tomt samansett av BB1, BB2, BB3, U1, U2 og U3 4.2 Kombinert føremål Forsamlingslokale/Kontor Byggeføremålet kan omfatte forsamlingslokale og kontor med tihøyrande anlegg. Føresegnene til planen fastset kva formål som kan tillatast i dei ulike etasjane. Planforslaget legg til rette for ei utviding av eksisterande forsamlingslokale mot nordaust - i bygget sin hovudetasje. Det utvida arealet omfattar også parkeringsplassar som del av ein større parkeringsgarasje under utbygginga på Lientomta mot nordaust. Eksisterande vegtilkomst på sørvestsida av Elvegården, vert oppretthalden for vareleveransar etc. Maks tomteutnytting er sett til 110% BRA for KF1. 4.3 Naust Til utbyggingsarealet i Hamnehagen høyrer det ein nausttomt merka N1 på plankartet. Denne ligg i enden av eksisterande naustrekke og nærast Osbrua. Reguleringsplanen legg til rette for oppføring av eit naust i to etasjar. Naustet er tenkt nytta som eit felleshus for bustadene i hamnehagen. Maks tomteutnytting er sett til 65% BRA for N1. 4.4 Bustadføremål 4.4.1 Bustadføremål frittliggjande bustader Planforslaget legg til rette for at bustadhuset på eigedomen 63/42 vert oppretthalde som frittliggjande bustadhus med tilhøyrande hage. Parkeringsplassar er innpassa i felles parkeringsgarasje under dei nye bygga BB1 m.m. Maks tomteutnytting er sett til 40% BRA. 4.4.2 Bustadføremål blokk Innanfor bustadføremål blokk som på plankartet er merka BB1, BB2 og BB3, er det tillate å byggje 2 5 etasjehøgder over nemnde parkeringsgarasje. Nødvendig leike- og grøntareal til bustadene skal setjast av innanfor formålet. Krav til storleik og kvalitet på grøntområdet er fastsett i føresegnene. Sjå også avsnitt om leike- og uteareal. Maks tomteutnytting er sett til 190% BRA. 16

4.5 Utnyttingsgrad og byggjehøgder Tillate prosent bruksareal, %-BRA, er lista opp i tabellen på side 12. Prosent bruksareal er bruksareal for bygg på ei tomt (BRA) i prosent av tomtearealet. %-BRA = Bruksareal for bygg på ei tomt (BRA) x 100 Tomtearealet Ved utrekning av bruksareal er parkeringsgarasje delt på bustaddel og del som høyrer til KF1 (Elvegården). Ved utrekning av utnytting av bustaddelen BB1, BB2 og BB3 skal bruksarealet reknast for dei tre delområda samla, inklusive del av parkeringsgarasje. Tomta vert utrekna som summen av BB1, BB2, BB3 U1, U2 og U3. Maks tomteutnytting basert på dette er 190% BRA - jfr. tabellen på side 12. Bygga kan førast opp innanfor byggjegrenser på plankartet. Der byggjegrensa ikkje viser på plankartet, er byggjegrensa samanfallande med formålsgrensa. Byggjegrense mot Hatvikvegen er minimum 10 meter frå næraste køyrefeltlinje (feltlinje mellom køyrefelt). Det er lagt vekt på å sikre siktsoner mellom dei nye bygningane - mot Oselva og sentrum etc. Maks byggjehøgder går fram av tabellen nedanfor og føresegnene for dei einskilde delområda. Delområde Hus nr. Maks. tillate byggjehøyde (moh) BB1 Hus 1 17,0 Hus 2 20,0 Hus 3 20,0 Hus 4 17,0 Hus 5 17,0 Hus 6 14,0 BB2 Hus 7 Hus 8 Hus 9 BB3 Hus 10 Hus 11 Hus 12 Hus 13 Hus 14 23,0 23,0 23,0 20,0 23,0 23,0 17,0 17,0 Tal etasjar 3-4 4 3-4 3 2-3 2 5 4 3 2 3-4 4 3 2-3 BF1 Bustadhus 63/42 20,5 2 + u.etasje KF 1 Elvegården 16,0 3 N1 Naust 11,0 2 17

Perspektivteikning av planlagd utbygging sett frå fortau fram for Irisfabrikken. Elvegården til venstre i bilete. 4.6 Parkering Parkering for bustader skal skje i felles parkeringsanlegg i underetasjen på del av eigedomane bnr. 24, 42 og del av bnr. 407 jfr. "regulering under bakken som vist på plankartet. Parkeringskjellaren gjev plass til 85 bilar ( 1,5 bilplass pr. husvære i BB1, BB2 og BB3. 3 bilplassar for BF1 og 15 bilplassar for Eldregården. Totalt blir dette 84 garasjeplassar. I tillegg kjem areal til sportsbuer etc. Følgjande parkeringsdekning er lagt til grunn: Bustadblokk: 1,5 plassar pr. bueining Frittliggjande bustad: 3,0 plassar Forsamlingslokale/kontor: 15,0 plassar Følgjande dekning for sykkelparkering er lagt til grunn: Bustader: 2 plassar pr. bueining Kontor: 2 plassar pr. 100 m 2 BRA Minimum 5 % av felles parkeringsplassar, skal vera utforma og reservert for rørslehemma. Desse plassane skal ha kortast mogeleg gangavstand til hovudinngang. På felles parkeringsareal skal det etablerast eigne plassar for elektriske bilar med ladestasjon for batteri. Kravet til parkeringsdekning er styrande for tal nye bustader og næringsareal, og gjeld før utnyttingsgrad. 18

4.7 Leike og uteopphaldsareal Innanfor kvart delområde avsett til bustad- og sentrumsformål, skal det opparbeidast gode felles leike- og uteareal. Krav til storleik og kvalitet på uteområda går fram av føresegnene. Uteområda skal ha universell utforming i samsvar med kap. 8 i Byggteknisk forskrift. For kvart delområde, skal det lagast utomhusplan. Desse skal vise korleis høgdeskilnader skal overvinnast, plassering og detaljering av leike- og opphaldsareal, ledelinjer, dekkemateriale, planting og anna relevant informasjon. I reguleringsframlegget er det føreslått 50 m 2 leike- og uteareal pr. bueining. Dette er i samsvar med overordna føringar i Sentrumsplanen for Os. Summen av det som på plankartet er merka U1, U2 og U3 er totalt 1.684 m 2. I tillegg kjem privat balkong/terrasse for kvar bustad med til saman 559 m 2. Totalt blir dette 2.243 m 2. Dette gjev 52 m 2 pr bustadeining. Planområdet ligg elles nær offentleg friområde/badeplass på Steinneset og friområde ved Oselvarnaustet og bryggje langs Vindu mot fjorden. 4.8 Støy Som nemnd i pkt. 2.9, er delar av planområdet utsett for støy frå Hatvikvegen. Kilde Akustikk AS har utarbeidd støyrapport basert på den planlagde utbygginga jfr. Rapport 5892-1 av juli 2011. Alle husværa har ein eller fleire fasadar der støynivået er tilfredsstillande (L den =55 db eller lågare) Alle husværa har privat uteplass der støynivået er tilfredsstillande. Praktisk talt alt felles uteareal får tilfredsstillande støynivå. Det er likevel ein føresetnad at planløysingane i husa blir utforma slik at minst halvparten av soveroma har eit vindauge der støynivået er tilfredsstillande, og at solskjerming og/eller luftkjøling vert løyste for støyutsette soverom. Vurderingane som Kilde Akustikk AS har lagt til grunn, baserer seg på krava som går fram av føresegnene til kommuneplanen for Bergen. 4.9 Avfallshandtering I planområdet skal det leggjast til rette for felles renovasjonsløysingar i samråd med BIR. Det er ikkje tillate med eigen avfallsdunk til kvart husvære. Renovasjonsanlegg(a) skal skjermast og gjevast ein estetisk tiltalande form. 4.10 Samferdselsanlegg Hatvikvegen, krysset Hamnevegen/Hatvikvegen og krysset Steinneset/Hatvikvegen er regulert i reguleringsplanen for Hamnevegen - Steinneset. Etter oppmoding frå Plan- og bygningsutvalet i Os, er denne planen sett i samanheng med reguleringsplanen Hamnevegen Steinneset. Det har vore fleire møte mellom Os kommune, Statens vegvesen og ABO som planframstillar for dei to planane. Drøftingane mellom desse partane har etter samråd med tiltakshavarane, enda opp i ei utbygging av vegkrysset Hatvikvegen/Steinneset til fullkanalisert T-kryss. I tillegg er fortauet langs Hatvikvegen 19

utvida til min. 3 meter breidde. Nemnde vegkryss går fram av reguleringsplanen for Hamnevegen Steinneset. Plangrensene mellom planane er samanfallande. Jfr. referat frå møter med Statens vegvesen. Dette planforslaget omfattar delen av Hamnevegen som ligg nord for Hatvikvegen. Planen viser ei opprusting av vegkrysset ved Hatvikvegen og ei jamn reguleringsbreidde på Hamnevegen. Alle tiltak innafor planområdet vil få tilkomst frå denne delen av Hamnevegen. Siktforholda er dimensjonert etter ein skilta køyrefart på 40 km i Hatvikvegen. 4.11 Illustrasjonsplan, perspektiv og snitt Parallelt med reguleringsarbeidet er det utvikla eit skisseprosjekt/forprosjekt av den planlagde utbygginga på Lientomta mm. Illustrasjonsplanen som følgjer syner den planlagde utbygginga. Utbygginga er elles illustrert ved fotomontasjar og snitt. Dei nye bustadene på Lientomta er primært tenkt tilrettelagde for seniorar; men kan også tena som fullgode bustader for yngre bebuarar som vil bu sentralt i høve til Osøyro. Det er lagt vekt på at bustadområdet skal vera lagt vel til rette for eldre brukarar med rørslehemming, synshemming og andre evt. lyte. Bustadene og uteområda har difor full universell utforming. På side 18 følgjer teikning av to typiske bustadeiningar med felles veggskilje. 20

Illustrasjonsplan over tenkt utbygging på Elvegården og i Hamnehagen Fotoillustrasjon av planlagd utbygging av Lientomta sett frå austsida av Oselva/Osbrua 21

22

Fotoillustrasjon sett frå Buggegården/Kafè Engeline 4.12 Utnytting av nausttomta på bnr. 24 Med Lientomta følgjer det ei nausttomt som tiltakshavar tenkjer å nytte som kombinasjonen mellom naust/verkstad og felles sosialt treffpunkt for bebuarane på Lientomta. Naustet er planlagd i to høgder den øvste i kontakt med Hamnevegen og naustetasjen i kontakt med strandsona langs elva. Planskisser følgjer på neste side. Det nye naustbygget vil bli ei høveleg avslutning av naustrekkja som eksisterar langs denne delen av Oselva. 23

. 4.13 Risiko og sårbarheit (ROS) Risiko kan definerast som sannsyn kombinert med konsekvens. Risiko vert knytt til uønska hendingar. Der det vert vurdert at det føreligg ein viss risiko er det ikkje alltid mulig å fastslå verken konsekvens eller sannsynet for at ei hending opptrer. Det blir derfor gjort ei vurdering av forholda i planområdet der ein nyttar tidlegare registreringar og synfaring i planområdet. I risiko- og sårbarheitsanalysen er fylgjande definisjonar nytta om konsekvens og sannsyn. Konsekvens Menneskes liv og helse Ytre miljø Materielle verdiar / økonomi Katastrofalt Kritisk Alvorlig Ein viss fare Ufarlig Meir enn 1 død, eller fleire enn 10 alvorlig skadde/sjuke Inntil 1 død, eller fare for inntil 10 alvorlig skadde personar. Alvorlig personskade på ein eller fleire personar. Mindre skadar som treng medisinsk handsaming. Ingen eller små personskader. Varig skade på miljø Omfattande og langvarige miljøskadar som krev større tiltak. Moderate skadar på miljø, eller skader som krev mindre tiltak. Mindre skadar på miljø, men som naturen sjølv utbetrar på kort tid. Ingen eller ubetydelig skade på miljø. Skadar for meir enn kr 50.000.000 Skadar mellom kr 5.000.000 50.000.000 Skadar mellom kr 500.000 5.000.000 Skadar mellom kr 50.000 500.000 Skadar for inntil kr 50.000 24

Definisjon av konsekvens Sannsyn Svært sannsynleg Moderat sannsyn Sannsynleg Mindre sannsynleg Lite sannsynleg Definisjon Ei eller fleire hending per år. Ei hending per 1 5 år Ei hending pr 5 10 år Ei hending per 10 100 år Mindre enn ei hending per 100 år Definisjon av sannsyn Vurdert konsekvens og sannsyn av ei hending vert plassert inn i ei matrise, der vekting av dei tre kartleggingsområda, menneskes liv og helse, ytre miljø og materielle verdiar/økonomi er gitt. Vektinga vert gitt ved vurdering av dei ulike kartleggingsområda. Dersom registreringa viser at det er nødvendig med avbøtande tiltak, vert det foreslått risikoreduserande og/eller skadeavgrensande element som kan redusere risikoen slik at denne ligg innanfor eit akseptabelt nivå. Sannsyn Konsekvens Ufarlig Ein viss fare Alvorleg Kritisk Katastrofal t Svært sannsynleg 5 1.5 2.5 3.5 4.5 5.5 Moderat sannsyn 4 1.4 2.4 3.4 4.4 5.4 Sannsynleg 3 1.3 2.3 3.3 4.3 5.3 Mindre 2 1.2 2.2 3.2 4.2 5.2 sannsynleg Lite sannsynleg 1 1.1 2.1 3.1 4.1 5.1 1 2 3 4 5 Risikomatrise der første tal angir konsekvens og andre tall angir sannsyn. Akseptkriterium Raude felt Gule felt Grøne felt Medfører uakseptabel risiko. Risikoreduserande tiltak må gjennomførast. Potensiell risiko. Det må vurderast om det skal gjennomførast risikoreduserande tiltak. Det kan her leggast ein kost nytte analyse til grunn. Akseptabel risiko. Det kan likevel være nødvendig å gjennomføra risikoreduserande tiltak ut frå økonomiske og praktiske vurderingar. Naturbasert sårbarheit Uønska Potensiell risiko for: hending/forhold Menneske Miljø Økonomi Ekstremvær www.met.no Merknad 25

Sterk vind 2.2 2.2 Området ligg nær sjø, kor sterk vind styrke kan henda. Den gjennomsnittlige vindstyrken dei siste 12 mnd. var 3.9 m/s. Den kraftigaste vindstyrken målt i den same perioden var målt til 17,5 m/s i mai. Området er derfor ikkje spesielt vindutsett. Sterk vind kan føre til bygningsskadar, men fører sjeldan til skade på menneske. Store nedbørsmengder Store snømengder Anna Flaumfare www.nve.no Flaum i elvar / bekkar Flaum i vassdrag/ innsjøar Overvasshandtering Springflod / stormflod Historisk flomnivå 1.2 1.2 Store nedbørsmengder kan ramme lokalt. Den største nedbørsmengda målt på eit døgn i løpet av det siste året er 51 mm. Det er venta ei auke i ekstremnedbør på 10-15 % fram mot år 2050. Planområdet ligg i ein hellande skråning med helling mot Os elva og det må derfor i samband med utbygging av området tilretteleggast for overvassdrenering. Det er ikkje venta at store nedbørsmengder fører til opphoping av vatn i planområdet. Det er ikkje venta at ekstremnedbør vil utløyse skredhendingar som utgjer ein potensiell fare for planlagd busetnad. Store snømengder er sjeldan eit problem i området og blir ikkje vurdert som ein potensiell risiko for planlagt område. Det er ingen større elvar eller bekkar i sjølve planområdet, men planområdet grensar mot Os elva. 1.2 1.2 Planområdets nedre del, som ligger 2 m o.h., grensar til Os elva. Havnivået må derfor stige med over 2 m for at ein flomfare skal inntreffe. I følgje NVEs flomsonekart, vil ikkje en 200- årsflaum i Os elva påverke planområdet. Overflatevatn frå planområdet vil verta ført til Os elva. 1.3 Planområdets nedre del ligg 2 m o.h. og grensar til Os elva. I følgje NVEs flaumsonekart vil ikkje planområdet på påverka av flaum. Det er ikkje venta at spring og stormflod vil føre til risiko i området. Det er ikkje registrert historisk 26

Anna Skredfare www.skrednett.no Kvikkleireskred Lausmasseskred Is og snøskred Steinras, steinsprang 27 flomnivå i området Det er ikkje registrert kvikkleire i planområdet. Lausmassane i planområdet består av botnmorene og elveavsetningsmateriale. Planområdets lausmassar består av tjukk morene og elveavsetningsmateriale. Det er ikkje registrert skredhendingar i planområdet eller i området rundt i NGUs skreddatabase. Hellingsvinkelen til planområdet er ca. 5 og blir dermed vurdert til å vere så lav at det ikkje er nokon fare for masseutgliding. Einaste punkt som kan være eit risikomoment er området vest for planområdet. Dette området har ei helling på ca. 30. Denne skråninga er dekka med vegetasjon og busetnad, og blir dermed ikkje vurdert som ein potensiell risiko for planområdet. Dei løyse blokkane som er lokalisert helt inntil Rv. 552, blir vurdert til å ikkje utgjere en risiko for planområdet. Planområdet er ikkje vist som potensielt snøskredfarleg område i NGUs database skrednett. I tillegg vil klimaforhold i området og skråningsforhold tilseie at snøskred ikkje vil vere en potensiell risiko for planområdet. 1.1 1.1 Planområdet er ikkje vist som potensielt steinskredfarleg område i NGUs database skrednett. Det er ikkje områder med bart fjell i planområdet. Einaste punkt som kan være eit risikomoment er området vest for planområdet. Denne skråninga har en helling på ca. 30 med noen områder med bart fjell. Området langs Rv. 552 er det observert ein del blokker som kan rase ut. Ved en eventuell utgliding av disse blokkene, vil ikkje på virke planområdet. Det er ikkje registrert skredhendingar innanfor planområdet. Historiske hendingar Anna Byggegrunn www.ngu.no Setningar 3.1 Lausmassane i planområdet består av

tjukk morene og elveavsetningar. Det må i samband med plassering av fritidsbustader vurderast om byggegrunnen er eigna for formålet. Det er ikkje kjennskap til setningar på eksisterande byggverk innanfor planområdet. Setningar vert ikkje vurdert som ein potensiell risiko for planområdet. Utglidingar 3.1 Lausmassane i planområdet er beståande av morene og elveavsettingar. Hellinga på skråninga i plan området er ca 5 og blir vurdert til å være for lav til at masseutglidingar kan henda. Utglidingar av byggegrunnen vert ikkje vurdert som ein potensiell risiko for planområdet. Radon 1.1 Berggrunnen i området består av diorittisk til granittisk gneis. Eksponering av radon kan føre til lungekreft. Ny strålevernsforskrift kjem med krav til maksimalt radonnivå i bustader, barnehagar, skular m.m. Planlagt tiltak er fritidsbustader, desse er ikkje rekna som bygg for varig opphald. Det bør likevel vurderast å gjennomføre tiltak da dette er langt rimelegare enn å sette i verk tiltak etter at byggverket er ferdig. I følgje byggteknisk forskrift skal bygningar prosjekterast og utføres med radon førebyggande tiltak slik at innstrømming av radon frå berggrunn avgrensast. Radonkonsentrasjon i inneluft skal ikkje overstige 200 Bq/m3. Følgjande skal minst være oppfylt: a) Bygning beregnet for varig opphald skal ha radonsperre mot grunnen. b) Bygning beregnet for varig opphald skal tilretteleggast for egna tiltak i byggegrunn som kan aktiverast når radonkonsentrasjon i inne luft overstig 100 Bq/m3. 28 Ved gjennomført tiltak er ikkje radoneksponering vurdert til å utgjøre

Anna Plante og dyreliv www.dirnat.no Planter Dyr Fuglar Anna Andre uønska hendingar Skog- og vegetasjonsbrann Jordskjelv en risiko for planforslaget. Ingen sårbare artar registrert i naturbase. Ingen sårbare artar registrert i naturbase. Ingen registrerte sårbare artar registrert i naturbase. 1.2 Det er lite skog i planområdet, og næraste brannstasjon ligg ca 450 m frå planområdet. Skogbrann er ikkje vurdert som en potensiell risiko for planområdet. Jordskjelvfaren i Noreg er moderat. Det er registrert få jordskjelv i Noreg som fører til skade på konstruksjonar og anlegg. Verksemdsbasert sårbarheit Uønska hending/ Potensiell risiko for: forhold Menneske Miljø Økonomi Brann/eksplosjon 29 Merknad Brannfare 2.1 3.1 Planlagde bygg skal vere bustader for eldre. Bygg må fylgje gjeldande krav til materialbruk og byggeavstand. Planlagde bustader vil tilknytast eksisterande straumnett og det vil derfor ikkje verta utstrakt bruk av gassbehaldarar i planområdet. Fleire tilkomstvegar til området og kort avstand til brannstasjon er med på å minske konsekvensen av evt. Brann, og medføre større branntryggleik. Eksplosjonsfare Det er ikkje planlagt tiltak som vil utgjere eksplosjonsfare i planområdet. Anna Energitransport Høgspent Det går ein mindre lågspent trase i jord inn til 63/41. Det er ikkje planlagt tiltak innanfor anbefalte avstand til denne. Gass Det er ikkje infrastruktur for gass i planområdet. Anna Forureina vatn

Drikkevasskjelde Badevatn, fiskevatn, vassdrag og liknande. Nedbørsfelt Anna Forureining grunn www.sft.no Kjemikalieutslepp Anna Forureining - luft Støv/partiklar/røy k Støy Lukt Anna Friluftsliv og tilgjenge til sjø www.hordaland.no Fri ferdsel langs sjø Friluftsliv Anna Området er tilknytt offentleg drikkevasskjelde, Os Vassverk, kor vatnet i dag kjem frå Skogen vassverk. Det er ikkje vassdrag innanfor planområdet, men Os elva grensar inntil planområdet. Planområdet ligg innanfor grensa til verneplan for vassdrag på NGUs nasjonale vassdragsdatabase. Det er ingen aktivitet i planområdet som forårsakar noko meir forureining enn vanleg. Planområdet ligg innanfor grensa til Hele/ deler viktig for grunnvassressurs på NGUs nasjonale grunnvassdatabase. Planforslaget vil ikkje påverke nedbørsfeltet til drikkevasskjelder. Det er ikkje registrert noko forureina grunn i planområdet. Det er ikkje verksemder i nærleiken av planområdet som slepp ut støv, partiklar eller røyk. Det er ikkje verksemder som driv støyande verksemd i nærleiken av planområdet. Det er ikkje lokalisert verksemder som forårsakar lukt i eller i nærleiken av planområdet. Planområdet er ikkje til hinder for ferdsel langs sjø. Planområdet er ikkje i bruk til friluftsliv, men Hamnevegen er tilkomstveg til småbåthamner langs Oselva. Sårbarheit knytt til infrastruktur Uønska hending/ Potensiell risiko for: forhold Menneske Miljø Økonomi Merknad Trafikkfare www.vegvesen.no Trafikkulykker på veg 1.3 1.3 Det er ikkje registrert trafikkulykker innanfor planområdet. Anna Forureining www.sft.no 30

Støv/partiklar 3.3 Det føreligg ikkje nokon rapport på mengde støv og partiklar i området. Men det oppstår mykje støv frå trafikk på Hatvikvegen, Rv. 552 som har en ÅDT på 8000 bilar. ÅDT på denne vegstrekninga er venta å auke dei kommande åra. Det må derfor utførast tiltak mot støv og partiklar. Støy 3.3 Planområdet ligg nært Rv. 552 som har eit ÅDT på 8000 bilar, som vil føre til mykje støy. ÅDT på denne vegstrekninga er venta å auke dei kommande åra. Det må derfor utførast tiltak mot støy. Lukt Det er ikkje registrert lukt i samband med infrastruktur i området. Utslepp/ kjemikaliar Det er ikkje registret transport av farleg gods langs vegnettet. Anna Ulukker på nærliggjande vegar/transportåre www.vegvesen.no Veg 3.3 2.3 Det er registrert 7 trafikkulykker med lettare skade utanfor planområdet på Hatvikvegen, i perioden 2000 2007. Vegtilhøva knytt til krysset i Hatvikvegen representerer i dag trafikkfarlege situasjonar, og bør utbetrast. Fartsdumper er planlagt i 40-sonen saman med breiare fortau. Utkjørsel frå Hamnevegen skal også forbetrast. Sjø Ulykker på sjø er ikkje vurdert å påverke infrastruktur eller planlagt tiltak i planområdet. Luft Næraste flyplass er Flesland. Planområdet er ikkje vurdert å vere utsett for luftfartsulykker. 31

5 Konsekvensar av planforslaget 5.1 Overordna planar og vedtak Planforslaget er i samsvar med intensjonane i overordna planar. I sentrumsplanen er området avsett til konsentrert bustadbygging. Det er tillate med 3 etasjar. Planforslaget viser ei gjennomsnittleg byggehøyde på 3 etasjar; men ca 30 % av utbygginga har fire eller fem etasjar. Vidare er det krav om min. 50 m 2 leike- og uteareal pr. bueining og parkeringsdekning i samsvar med vedteken parkerings-norm for sentrum, dvs 2 plassar pr. bueining. I planforslaget er det lagt opp til 50 m2 felles leike- og uteareal. Sidan dette planforslaget i første rekkje skal leggje til rette for godt vaksne seniorar, er utareala tenkt utforma i høve til slike brukarar. Felles parkeringsgarasje er dimensjonert for 1,5 bilplass pr. bueining, pluss 15 plassar til Elvegården og 3 plassar for resttomta på bnr. 42. 5.2 Kulturminne Planforslaget inneber riving av bygningane på bnr. 24 Lientomta og bnr. 407. Bustaden på bnr. 42 vert teke vare på i kraft av planforslaget. Alle eksisterande bygg er dokumenterte i rapporten Kulturminnedokumentasjon datert juni 2011. 5.3 Estetikk Sjølv om planområdet ligg sentralt aust om Oselva, vil eksponeringa av ny utbygging i liten grad bli sett frå sjøen. Planlagd utbygging vil ein kunne sjå godt frå vestsida av Oselva, delar av Osøyro og delar av Mobergshaugane. 5.4 Solforhold Området har gode solforhold. Illustrerte bygg er vurdert i forhold til sol/skugge, jfr. vedlagte solstudie. Solstudiet viser at både private uteareal og fellesareal vil få bra med sol og at nye bygg ikkje skuggar for eksisterande bygg. Det er utarbeidd sol/ skugge-illustrasjonar for jamdøger og 1. juni sjå vedlegg. 5.5 Tilhøve til nabo (utsikt, innsyn, soltilhøve) Byggjehøgdene og byggjegrensene i planforslaget er vurdert i forhold til omsyn til eksisterande omgjevnader. Med dei valde høgdene, vil planforslaget ikkje medføre vesentleg ulempe for andre i forhold til sol, innsyn og utsyn. Eksisterande bustadhus på bnr. 42 vil av utbyggjar omsetjast i bustadmarknaden slik at nye eigarar vil vere klår over den planlagde utbygginga i delar av eksisterande utsynssektor. Andre naboar vil i liten grad ha negative konsekvensar for innsyn, utsyn eller endra soltilhøve. 32

5.6 Trafikk og parkering Parkering skal skje i felles parkeringsanlegg i underetasje på del av eigedomane bnr. 24, 42 og del av bnr. 407 jfr. "regulering under bakken som vist på plankartet. Parkeringskjellaren gjev plass til 85 bilar ( 1,5 bilplass pr. husvære i BB1, BB2 og BB3. 3 bilplassar for BF1 og 15 bilplassar for Elvegården. Totalt blir dette 85 garasjeplassar). I tillegg kjem areal til sportsbuer etc. Følgjande parkeringsdekning er lagt til grunn: Bustadblokk: 1,5 plassar pr. bueining Frittliggjande bustad: 3,0 plassar Forsamlingslokale/kontor: 15,0 plassar og følgjande dekning for sykkelparkering er lagt til grunn: Bustader: 2 plassar pr. bueining Kontor: 2 plassar pr. 100 m 2 BRA Minimum 5 % av felles parkeringsplassar, skal vera utforma og reservert for rørslehemma. Desse plassane skal ha kortast mogeleg gangavstand til hovudinngang. På felles parkeringsareal skal det etablerast eigne plassar for elektriske bilar med ladestasjon for batteri. I høve til gjeldande parkeringsnorm skulle bustadene vore planlagd med 2 plassar pr. bueining; men sidan det i dette området primært er tenkt bustader for godt vaksne, er parkeringskravet redusert til 1,5 plassar pr. bustad. 5.7 Miljø, ureining, og støy Det er ikkje planlagt nye tiltak som vil forårsake noko meir ureining enn vanleg. Avfallshandtering skal skje med felles renovasjonsløysing. Bygga nærast Hatvikvegen vil verta utsett for vegtrafikkstøy. Dette er nærare vurdert i eigen støyrapport utarbeidd av Kjelde Akustikk AS Jfr. vedlegg. I føresegnene til planen er det krav til dokumentasjon av at støyforholda stettar krava i Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging T-1442. Nye bygg i desse områda vil skjerme for støy på uteområda på sørsida av bygga. 5.8 Grøne interesser Delar av eksisterande hageanlegg på bnr. 24, 407 og 42 vil etter planforslaget verta bygd på. Ei slik utbygging er ei naturleg konsekvens av den vidare utviklinga av Os sentrum. Uteareala skal opparbeidast med god kvalitet som høver i ei sentrumsnær utbygging. Strandsona langs Oselva vil ikkje verta endra som følgje av planforslaget. 33

Planområdet ligg elles nær offentleg friområde i Steinnesfjæra, bryggja ved Vindu mot fjorden og friområdet ved Oselvarnaustet. 5.9 Energi Nye bygg skal byggjast med moderne teknologi med fokus på energiøkonomisering. 5.10 Service Planforslaget legg til rette for auka service- og næringsaktivitet i planområdet. 5.11 Juridiske konsekvensar Planforslaget vil ikkje føre til juridiske konsekvensar for kommunen. 5.12 Risiko og sårbarheit (ROS) Etter gjennomført risiko- og sårbarheitsanalyse er området vurdert som sårbart for fylgjande tema. Trafikkulykker- Ein kan ikkje gradere seg fullt og heilt mot trafikkulukker på vegnettet i planområdet og på tilgrensande vegnett. Det vil vere viktig ved utbygging av området at ein tek omsyn til potensielle trafikkfarlege punkt og potensielle situasjonar som ein under planarbeidet ikkje fangar opp. 34

I samsvar med sentrumsplanen for Os, er allereie skilta fartsgrense i sentrum 40 km/time. I Hatvikvegen startar denne fartsgrensa ved Finnebrekka. På tross av redusert fartsgrense, er det framleis registrert for høg fart i det lågaste partiet frå Finnebrekka mot Osbrua. Det er redusert møtesikt på grunn av bustadhuset på bnr. 24, og det har vore registrert nokre møteulykker på denne strekninga. Denne reguleringsplanen, saman med forslag til reguleringsplan for Hamnevegen Steinneset, byggjer på at Hatvikvegen blir opprusta på strekninga mellom Finnebrekka og Osbrua. Krysset Hatvikvegen/Steinneset vert fullkanalisert. I tillegg vert det etablert opphøgd fotgjengarfelt og fartsreduserande humpar på strekninga. Dette vil gje eit tydleg varsel om lågare køyrefart inn mot sentrum. Tiltaka vil også auka trafikktryggleiken monaleg. Det er sett rekkjefølgjekrav til denne opprustinga i begge dei aktuelle reguleringsplanane. 35

6 Merknader og kommentarar til oppstart av planarbeidet. Varsel om oppstart av planarbeid vart sendt med brev til grunneigarar og offentlege instansar 22.03.2011 og vart kunngjort i Os og Fusaposten 23.03.2011. Fristen for å kome med innspel til planarbeidet var sett til 12.05.2011. Seinare vart arbeidet varsla på nytt ved brev datert 25.05.2011 av di planområdet vart utvida til også å gjelde gnr. 63, bnr. 42. Frist for innspel/merknader var denne gongen sett til 15.06.2011. Uttale frå offentlege instansar 1. Fiskeridirektoratet region Vest datert 5.4.2011 2. Hordaland fylkeskommune, Kultur- og idrettsavdelinga datert 6.4.2011 3. Statens Vegvesen datert 13.4.2011 4. Bergen sjøfartsmuseum datert 29.4.2011 5. Bergen og Omland havnevesen datert 12.5.2011 6. Fylkesmannen i Hordaland datert 31.5.2011 7. Os kommune, barnetalsmann datert 10.6.2011 8. Hordaland fylkeskommune, Kultur- og idrettsavdelinga datert 29.6.2011 Nedanfor er innspel til varsel om oppåstart av planarbeidet og utvida planområde oppsummert og kommentert. 6.1 Uttale frå offentlege instansar 1. Fiskeridirektoratet, region Vest datert 23.3.2011 Fiskeridirektoratet region Vest har ingen merknader til oppstart av planarbeidet, men ber om å få framlegg til reguleringsplan med kart og vedtekter til høyring. Kommentar: Merknaden er teke til orientering. Planforslag og vedtekter vert sendt i samband med offentleg ettersyn. 2. Hordaland fylkeskommune, datert 6.4.2011 Oppstartmeldingar vert ikkje vurdert ut i frå andre regionale interesser enn kulturminne. Viser til at planen sine verknader på kulturminne og kulturmiljø skal dokumenterast og vurderast som eit av punkta i planprogrammet ved offentleg ettersyn. Hordaland fylkeskommune kan fremja motsegn mot planar som er i konflikt med viktige kulturminneinteresser. Planområdet grensar til naustområde som er regulert til spesialområde vern i gjeldande reguleringsplan og Iris-fabrikken. Hordaland fylkeskommune ber om at det vert tatt omsyn til desse kulturminna i den vidare planlegginga, då dei har lokal og regional kulturminneverdi. Ber forslagsstiller ta omsyn til regional arealpolitikk slik den går fram av fylkesplanen og fylkesdelplanar. Ved motstrid mellom gjeldande arealpolitikk og innhaldet i planen vert forslagsstillar oppmoda om å inngår samarbeid med fylkeskommunen på eige initiativ. 36

Kommentar: Planforslaget er i samsvar med overordna planar. Det er ingen av dei nemnde kulturminna som vert råka av planforslaget. Det er utarbeidd eigen kulturminnedokumentasjon jfr. rapport datert juni 2011. 3. Statens Vegvesen,datert 13.4.2011 Byggegrense: alle fylkesvegar skal ha ei byggegrense på 50 meter, Veglova 29. Os Eldresenter ligg 20 meter frå senterlinja til Fv 552. Ved ei ombygging av eldresenteret og etablering av eldrebustader på staden må ein spesielt ta omsyn til byggegrense. Statens Vegvesen meiner at planområdet har avgrensa areal i høve ti Fv 552. Likevel vert tiltakshavar oppfordra til å etablere framtidige eldrebustader i ein distanse frå vegmidte av Hatvikvegen på om lag 30 meter. Støy og støv: viser til helseplagene knytt til støy og støv frå biltrafikk og dei økonomsike kostnadane Statens vegvesen har ved etterisolering og utbetring av bustader ved og ikring vegsystem. Dei ser det difor som viktig ved nyetablering av eit bustadområde at ein legg vekt på i størst mogleg grad å lokalisere bustadane slik at ein unngår konflikt med støy og støvproblematikken. Dette må ein ta særleg omsyn til ved etablering av nytt eldresenter med tilhøyrande eldrebustader i Os. ÅDT på Fv 552 er i dag 8000 bilar og er forventa at vil auke. På bakgrunn av dette meiner Statens vegvesen at ei byggegrense på 30 meter er eit minimum for etablering av nye bustader. Oppføringa av bustader må vera i samsvar med T-1442. Mjuke trafikantar gang og sykkelveg: Viser til at etablert fortau langs planområdet i sør er av eldre dato og treng ei oppjustering. Statens vegvesen ynskjer at det vert etablert gang og sykkelveg frå avkøyringa ved elva i vest til krysset i nordaust ved Finnebakken. Minimumsbredde skal vera 3 meter. Det vil bli stilt rekkjefølgjekrav til etablering av gang- sykkelveg. Avkøyringar: Framtidig tilkomst il eldresenteret må utformast etter Vegnormal 017. Viser til at det er mogleg å heve terrenget fram mot kanten av Fv 555 for å oppnå tilfredsstillande sikt på staden. Avkøyringa skal ha siktsone på 6 x 66 meter. Svingradius 9 meter. Avkøyringa til gnr. 63 bnr. 42 vert vurdert som trafikkfarlig. Statens vegvesen ber om at denne vert stengt for biltrafikk og at ny tilkomst vert etablert i nedre del av eigedommen. Etter synfaring med Os kommune og ABO vart det semje om at ABO skulle utforme eit forslag med rundkøyring ved krysset sør for Kiwi-butikken. Kommentar Vi syner til referat får fleire møte som har vore med Statens vegvesen den 12.04.2011 og 07.06.2011. Det er semje mellom kommunen, tiltakshavar og Vegvesenet om at kravet til byggjegrense på 30 meter er lite relevant inn i eit senterområde. Planområdet ligg likevel noko vanskeleg til i innersving på Hatvikvegen. Byggjeavstanden kan difor ha stor verdi for siktforholda langs vegen. Det er positivt for siktforholda at bustadhuset på bnr. 24 vert rive. Dette står like opp i fortauet i dag og hindrar for tilfredstillande møtesikt på Hatvikvegen. 37

Det er semje mellom partane at krysset Hatvikvegen /Steinneset skal utbetrast som fullkanalisert T-kryss. Som det går fram av møtereferata, har ein vurdert fleire ulike kryssløysingar og landa på nemnde T-kryssløysing. Det skal i tillegg innarbeidast opphøgd fotgjengarfelt ved Finnebrekka og ved Steinneset. I tillegg skal det etablerast fartsreduserande humpar i vegen som vist i plankartet. Til slutt er det semje om at fortauet på nordsida av Hatvikvegen skal utvidast. Sidan dette utbetringsarbeidet er knytt opp mot to plansaker som vert lagt fram til handsaming om lag samstundes, har ein vald å legge kryssløysinga inn i den eine planen (Planen for Hamnevegen Steinneset). Det er vald ei felles plangrense langs ytterkant av nytt fortau mot Lientomta. Det er sett rekkjefølgjekrav til opparbeidinga av krysset i begge dei nemnde plansakene. Noverande avkjørsle til bustadhuset på bnr. 24 (Lientomta) vert stengd. 4. Bergen Sjøfartsmuseum, datert 29.4.2011 Museet kjenner ikkje til kulturminne ved Hamnevegen, gnr. 63, 24, 41, 404, 510 mfl. som kan bli direkte råka av det planlagde tiltaket. Dei har heller ingen indikasjon på at området har vore nytta som ankringsstad eller hamn i eldre tid. Tiltaket i sjø er av mindre storleik. Museet har difor ingen merknader til det planlagde arealinngrepet. Det er likevel mogleg at det ligg kulturminne i det aktuelle området. Museet gjer difor merksam på at tiltakshavar pliktar å gje melding til museet dersom ein under arbeid i sjøområda finn skipsvrak, keramikk eller andre marine kulturminne. Dersom kulturminne på sjøbotnen kan bli råka av tiltaket, må arbeidet under vatn straks stansast og ikkje takast opp att før museet har undersøkt og eventuelt frigjeve området. Kommentar Evt. funn kulturminneverdiar i sjøen er sikra i føresegnene ved at desse krev at arbeidet i slike tilfelle må stogga og melding sendast museet. 5. Bergen og Omland havnevesen Viser til at det er grunt i området og at det derfor berre vil vera småbåtar som kan ferdast her. Det vert likevel gjort merksam på at eventuelle anlegg ikkje må vera til hinder for ferdsel i området. Dei minner om at tiltak som bygging, graving, utfylling i sjø samt andre tiltak som kan påverke sikkerheita eller moglegheit for å kome seg fram i sjøområde krev løyve frå BOH jf hamnel. 27 1. ledd. BOH meiner denne søknadsplikta må takast inn i reguleringsføresegnene. Det er ikkje tilstrekkeleg at tiltaket er vist i planen. Kommentar Det er innarbeidd eige punkt i føresegnene om at alle tiltak i sjø skal søkjast godkjenning for etter hamnel. 27.1 38

6. Fylkesmannen i Hordaland, datert 31.5.2011 Fylkesmannen har ingen konkrete merknader til planframlegget. Viser til Fylkesmannens temaside om planlegging og ber om at desse signala vert lagt til grunn for det vidare planarbeidet. Kommentar Merknaden er teke til orientering 7. Os kommune, barnetalsmann, datert 10.6.2011 Med utvida område foreslår barnetalsmannen ei buffersone mellom fylkesvegen og bustadane, dette med tanke på støy og sikt forholda. Opprettheld elles tidlegare innsendte kommentarar. Kommentar Alle støyforhold er ivareteke i planforslaget. Jfr. eigen rapport utarbeidd av Kilde Akustikk AS 8. Hordaland fylkeskommune, Kultur- og idrettsavdelinga, datert 29.6.2011 Brevet gjengir Bergen sjøfartsmuseum sine kommentarar til planarbeidet. Desse er omtalt i punkt 4. 6.2 Private merknader Det er ikkje motteke private merknader til planforslaget; men planframstillar er kontakta av nokre av dei som har naust langs Hamnevegen og som bur i rekkehusa Hamnevegen 4-18. Nokre av dei som har naust langs Hamnevegen har relativt store nausttomtar som strekkjer seg over Hamnevegen. På oppsida av vegen har desse nokre biloppstillingsplassar som er til stor verdi for eigarane dette gjeld. Desse eigarane får høve til å nytta gjesteparkeringa i det planlagde nye garasjeanlegget. Dei som bur i rekkjehusa i Hamnevegen 4 18, har peika på manglande dimensjon/kapasitet på eksisterande avlaupsleidningar i Hamnevegen. Dette tilhøvet blir teke vare på i den vidare planlegginga av utbygginga på bnr. 24, 42 og 407. Os, den 18.08.2011 ABO Plan & Arkitektur 39