Bestemmelser REGULERINGSPLAN FOR ET OMRÅDE VED VESTRE GATE OG KIRKETJERNET, PORSGRUNN KOMMUNE Bestemmelsene sist endret: 21.04.10 1 Generelt 1.1 Avgrensing av planområdet Planområdet er vist med reguleringsgrense på plankart i målestokk 1: 1000. 1.2 Området reguleres til: Byggeområder - pbl 25.1: - bolig B1-B9 - offentlig byggeområde, kirke O1 - offentlig byggeområde, institusjon O2 - offentlig byggeområde, barnehage O3 - allmennyttig, forsamling / menighetshus A1-A2 Offentlige Trafikkområder - pbl 25.3: - gate med fortau V1-V2 - kjørevei V3-V5 - gatetun, miljøgate G1-G2 - gang- / sykkelvei GS1-GS5 - parkering OP1-OP2-OP3 - torg T1 - bussholdeplass - annen veggrunn Offentlige friområder - pbl 25.4: - park / turvei F1-F9 Spesialområder - pbl 25.1-6: - privat småbåthavn PS1 - friluftsområde i sjø, fiske / ferdsel FLS1 - kommunaltekniske anlegg, trafo KT1-KT2 - kommunaltekniske anlegg, pumpestasjon KT3 - fareområde ras / flom - bevaring av bygninger og anlegg Fellesområder - pbl 25.4: - felles gangareal FG1-FG2 - felles parkering FP1-FP2-FP3 - felles lekeareal FL1-FL4 Kombinerte formål - pbl 25.4: - forretning, kontor, bolig, offentlig, allmennyttig, bevertning, felles parkering, bevertning (ulike varianter) KF1-KF10 1.3 Planens formål: Hensikten med reguleringsplanen er å legge til rette for: Utvidelse av PP-senterets forretningsarealer Bygging av boliger på PP-senterets eiendom Utbygging på Kirketjernet Utbedring av kryss RV356 / Drangedalsvegen / G. Solvesens veg Bevaring av fredete og verneverdige bygninger og bygningsmiljø bestemmelser reguleringsplan for et område ved vestre gate og kirketjernet 1 av 8
2 Fellesbestemmelser 2.1 Arealbruk i planområdet Arealene i planområdet skal nyttes til funksjoner som angitt i 1.2. Ny bebyggelse skal oppføres innenfor byggegrenser, der dette er angitt på plankartet. 2.2 Rekkefølgekrav Før det gis midlertidig brukstillatelse/ferdigattest skal 1. det foreligge en helhetlig opprusting av KF 1s eksteriør i forbindelse med bygging av boliger og utvidelse av forretningsarealene. 2. det foreligge en parkmessig opparbeiding av F6 og F7 i forbindelse med bygging av boliger og utvidelse av forretningsarealene på KF1. 3. det foreligge en opparbeiding av gatetun mellom KF1 og FP3 i forbindelse med bygging av boliger og utvidelse av forretningsarealene på KF1. 4. område KF4 (Kirketjernet) gateparkering langs G. Solvesens veg og p-plass i område OP1 (nordre del av Kirketjernet) være opparbeidet. 5. fortau og gangveier omkring krysset Linaaesgate / Drangedalsvegen opparbeides og forbindes med eksisterende fortau og gangvei, slik det vist på plankartet, i forbindelse med etablering av rundkjøring. Sykkelbane på Porsgrunnsbrua skal ledes opp på fortau. 6. tilhørende utomhusarealer, med kjøreatkomst, parkering, utendørs oppholds- og lekearealer, beplantning og møblering være ferdig opparbeidet ved etablering av nybygg. 7. nødvendige støyreduserende tiltak være planlagt og gjennomført. 8. elveskråningen erosjonssikres ned til 15m dersom det utføres tiltak innenfor område med rasfare. NVE skal få tilsendt detaljplan for gjennomsyn 2.3 Dokumentasjonskrav Ved søknad om rammetillatelse 1. i nærheten av verneverdige bygg eller bygningsmiljø, skal det presenteres tegningsmateriale som viser planlagt bygg i sammenheng med tilstøtende bygningsmiljø. 2. som berører fredete bygninger og anlegg, skal beskrivelse av tiltaket legges fram for regionale kulturvernmyndigheter. 3. som berører verneverdig bebyggelse eller bygg i bevaringsområder, skal beskrivelse av tiltaket legges fram for regionale kulturvernmyndigheter. 4. kreves utarbeidelse av utomhusplan som viser opparbeiding av tilhørende utomhusarealer, med redegjørelse for terrengbearbeiding, kjøreatkomst, parkering, utendørs oppholds- og lekearealer, miljøstasjoner, beplantning og møblering. 5. skal det dokumenteres at nybygg gjennomføres med tilfredsstillende fundamenteringsløsninger. Det skal også dokumenteres at planlagt tiltak ikke medfører fare for ras eller setninger i omgivelsene. 6. av småbåtbrygge, skal det legges fram dokumentasjon som viser utstrekning av bryggeanlegg på vannflaten og forankring på sjøbunnen. 7. om å anlegge brygge for småbåter skal også godkjennes etter Havne- og sjøfartsloven. 2.4 Miljøforhold Støy Tiltak i området skal planlegges og dokumenteres i samsvar med de grenseverdier for støy som til enhver tid er gjeldende. Gjeldende retningslinjer ved planens vedtak er T-1442. 2.5 Automatisk fredede kulturminner Dersom det ved tiltak skulle dukke opp kulturminner må arbeidene straks stanses. Dette i samsvar med 8 i Kulturminneloven av 9. juni 1978. Ved funn av kulturminner har tiltakshaver ansvar for at de regionale kulturmyndighetene umiddelbart blir varslet. 2.6 Miljøforhold - radon Nye bygninger beregnet for varig opphold skal utføres på en måte som sperrer for inntrengning av radon fra grunnen. I bygninger beregnet for varig opphold skal konsentrasjonen av radon ikke overstige 200Bq/m3. bestemmelser reguleringsplan for et område ved vestre gate og kirketjernet 2 av 8
2.7 Flomsikring Alle bygningskonstruksjoner, tekniske installasjoner etc. som ikke tåler å settes under vann skal bygges høyere enn NGO kote +2,8m. 2.8 Miljøforhold elektromagnetiske felt Elektriske anlegg skal planlegges på en måte som gjør at man unngår unødig høye verdier for elektromagnetiske felt i bygninger og leke-/oppholdsarealer i planområdet. 2.9 Miljøforhold energiforsyning Innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme skal bygg med grunnflate større enn 500 m 2 kunne kobles til nettet. Ved større bygg, mer enn 500 m² BRA, skal det kreves at det legges til rette for vannbåret varmesystem for å sikre bruk av alternative energikilder. 2.10 Kommunaltekniske anlegg Kommunen kan kreve påvisning av ledningstrasèer i byggeområdene før byggesaker kan godkjennes. Konstruksjoner skal planlegges med minimumsavstand 5m fra ledninger, med mindre kommunen gir spesiell tillatelse til noe annet. Dersom det i forbindelse med nybygg er behov for å etablere nye nett- eller pumpestasjoner skal disse integreres i byggeområdene i samråd med kommune og nettselskap. Kulvert for overvann løper gjennom område KF1. Byggetiltak over kulvert må planlegges i samråd med kommunen for å kunne godkjennes. 2.11 Universell utforming Prinsipper for universell utforming skal legges til grunn for utforming og opparbeiding av utomhusarealer, slik at disse kan brukes av alle mennesker, i så stor utstrekning som mulig, og uten behov for tilpassing og spesiell utforming. For bygg som skal inneholde publikumsrettet virksomhet, og for minimum 50% av nye boliger i de enkelte byggeområder skal også prinsipper for universell utforming legges til grunn. 2.12 Arealer for lek og opphold For hver ny bolig i planområdet skal det settes av min 25 m 2 til felles leke- og rekreasjonsareal. Inntil 10m 2 av dette kan godkjennes i offentlig friområde eller egnet offentlig trafikkområde/torg. Alle boliger skal ha minimum 6m 2 privat balkong eller terrasse. 2.13 Grønnstruktur Eksisterende vegetasjon skal så langt mulig bevares og pleies. Det skal i forbindelse med byggesøknad redegjøres for bevaring/fjerning av eksisterende vegetasjon. Eksisterende trær på eller inntil byggetomt skal gis fysisk beskyttelse mot skader i anleggsfasen. 2.14 Parkering Følgende krav gjelder for opparbeiding av p-plasser i byggeområdene: 1. Det skal opparbeides følgende maksimumsantall p-plasser for personbiler: Virksomhet Enhet Bilplasser / enhet Forretning 1000m2 12,5 Kontor 1000m2 10 Forsamling sitteplass 0,1 Restaurant sitteplass 0,2 2 roms bolig / hybel 0,75 3-4 roms bolig 1 bestemmelser reguleringsplan for et område ved vestre gate og kirketjernet 3 av 8
2. Det skal opparbeides følgende maksimumsantall p-plasser for sykkel: Virksomhet Enhet Sykkelplasser / enhet Forretning 1000m2 20 Kontor 1000m2 20 Forsamling sitteplass 0,1 Restaurant sitteplass 0,2 2 roms bolig / hybel 1 3-4 roms bolig 2 Når området er fullt utbygd skal all parkering i hovedsak være i garasjeanlegg under bebyggelsen eller i parkeringshus alternativt på takplan. Det kan gjøres unntak for parkering for funksjonshemmede. 2-5 % av plassene skal reserveres og være utformet for funksjonshemmede. Før området er fullt utbygd tillates parkering på bakkeplan. 2.14 Miljøforhold forurenset grunn Dersom man under anleggsarbeidene avdekker forurensning, skal situasjonen følges opp i henhold til forurensningsforskriftens kap. 2. 3 Byggeområder for boliger, B1-B8 3.1 Arealbruk Byggeområdene B1-B6 er eksisterende boligområder som skal opprettholdes. B7 og B8 er arealer som kan legges til tilstøtende boligeiendommer 3.2 Bygningsmessige endringer Det tillates ikke bygging av nye bolighus i områder B1-B6. Tilbygg eller ombygging kan tillates. Ved brann eller riving av eksisterende bygg tillates oppføring av nybygg med plassering og dimensjoner som tilsvarer opprinnelig bygning. 3.3 Byggehøyder og utnyttelsesgrad Gesims- og mønehøyder på bygninger i fredet område B6 og bevaringsområder B2- B3 skal opprettholdes. Det kan tillates følgende tomteutnyttelse (% BYA) og byggehøyder i boligområdene: OMRÅDE % BYA MAX. GESIMSHØYDE MAX. MØNEHØYDE B1 30% kt.+10,0 kt.+12,0 B2 45% opprettholdes opprettholdes B3 40% opprettholdes opprettholdes B4 65% kt.+11,5 kt.+14,5 B5 100% kt.+11,5 kt.+14,5 B6 fredet opprettholdes opprettholdes B7 0% B8 0% B9 40% opprettholdes opprettholdes Parkeringsplasser på bakkeplan skal ikke medregnes i BYA. Byggehøyder skal beregnes i forhold til ferdig planert terreng. For heissjakt og tekniske anlegg i områder B4 og B5 kan det tillates overskridelse av maksimumshøyder. 3.4 Kulturverninteresser Områder B2 og B3 Ved utbedring, reparasjon, påbygg av bygninger i områder B2 og B3 skal man se til at bygningenes form, materialbruk, detaljering og fargesetting blir opprettholdt eller tilbakeført til opprinnelig utforming. Endringer og nybygg skal være godt tilpasset omgivelsene. bestemmelser reguleringsplan for et område ved vestre gate og kirketjernet 4 av 8
3.5 Kulturverninteresser Område B6 Bygninger og utomhus på eiendommene gbn. 200/1415 og 1417 er fredet etter lov om kulturminner. Byggesøknad som berører fredete bygninger og anlegg i område B6 skal legges fram for regionale kulturvernmyndigheter. 3.6 Kulturverninteresser Område B9 Ved utbedring, reparasjon, påbygg av bygninger i områder B9 skal man se til at byggets form, materialbruk, detaljering og fargesetting blir opprettholdt, tilbakeføres til opprinnelig utforming eller utformes i tråd med husets stil. Endringer og nybygg skal være godt tilpasset omgivelsene. 4 Byggeområder for offentlig formål, O1-O3 4.1 Arealbruk Byggeområdene O1-O3 er offentlige byggeområder der eksisterende arealbruk i hovedsak skal opprettholdes: O1 kirke med tilhørende kirkegård og kapell O2 institusjon O3 barnehage 4.2 Område O1 - Kulturverninteresser, Vestre kirke Søknad om tiltak som berører bygninger og anlegg i område O1 skal legges fram for regionale kulturvernmyndigheter. 4.3 Område O2 Vestsiden bo- og servicesenter Det tillates ikke bygningsmessige utvidelser. Fasadeendringer kan tillates dersom dette gjennomføres med tilpasning til eksisterende bygningsmasse. Ved brann eller riving av eksisterende bygg kan det tillates oppføring av nybygg med plassering og dimensjoner som tilsvarer opprinnelig bygningsmasse. 4.4 Område O3 Kirketjernet barnehage Bygningsmessige utvidelser av barnehagen skal gjennomføres med utforming som er tilpasset eksisterende bygningsmasse. Det tillates ikke tilbygg eller nybygg med gesims- eller mønehøyder som overskrider høyder på eksisterende bygningsmasse. 5 Byggeområder for allmennyttig formål, A1-A2 5.1 Arealbruk Byggeområdene A1 og A2 skal nyttes til allmennyttig virksomhet, menighets- / forsamlingshus. 5.2 Bygningsmessige endringer Det tillates ikke bygningsmessige utvidelser. Fasadeendringer kan tillates. 6 Byggeområder for kombinerte formål, KF1-KF10 6.1 Arealbruk Det kan tillates arealbruk innenfor følgende reguleringsformål i de ulike byggeområdene: KF1 forretning, bolig, kontor, offentlig, allmennyttig, bevertning, felles parkering. KF2 forretning, bolig, kontor, offentlig, allmennyttig, bevertning. KF3 forretning, bolig, kontor, allmennyttig, bevertning. KF4 bolig, kontor, offentlig, allmennyttig, felles parkering. KF5 forretning, bolig, kontor, offentlig, allmennyttig, bevertning. KF6 forretning, bolig, kontor, offentlig, allmennyttig, bevertning. bestemmelser reguleringsplan for et område ved vestre gate og kirketjernet 5 av 8
KF7 forretning, bolig, kontor, offentlig, allmennyttig, bevertning. KF8 forretning, bolig, kontor, offentlig, allmennyttig, bevertning. KF9 forretning, bolig, kontor, offentlig, allmennyttig, bevertning. KF10 - forretning, bolig, kontor, offentlig, allmennyttig, bevertning, felles parkering. 6.2 Byggehøyder og utnyttelsesgrad Gesims- og mønehøyder på bygninger i bevaringsområder KF3, KF5-KF9 og del av område KF2 skal opprettholdes. Det kan tillates følgende tomteutnyttelse (% BYA) og byggehøyder i områder KF1-KF10: OMRÅDE % BYA MAX. GESIMSHØYDE MAX. MØNEHØYDE KF1 95% kt.+14,5 kt.+14,5 KF2 75% opprettholdes opprettholdes KF3 35% opprettholdes opprettholdes KF4 50% kt.+12,0 kt.+14,5 KF5 65% opprettholdes opprettholdes KF6 75% opprettholdes opprettholdes KF7 60% opprettholdes opprettholdes KF8 50% opprettholdes opprettholdes KF9 100% opprettholdes opprettholdes KF10 0% Parkeringsplasser på bakkeplan skal ikke medregnes i BYA. For heissjakt og tekniske anlegg kan det tillates overskridelse av maksimumshøyder. 6.3 Kulturverninteresser, områder KF1 Ved utbedring, reparasjon, påbygg av bygning(er) i område KF1 skal man se til at bebyggelsens fasademessige uttrykk får et forbedret uttrykk der elementer fra den omkringliggende trehusbebyggelsen tas opp i materialbruk. Det skal særlig tas hensyn til det bevaringsverdige bygningsmiljøet i Vestre gate. 6.4 Kulturverninteresser, områder KF2, KF3, KF5-KF9 Ved utbedring, reparasjon, påbygg av bygninger i områder KF2, KF3, KF5-KF9 skal man se til at bygningenes karakter med hensyn til form, materialbruk, detaljering og fargesetting blir opprettholdt eller tilbakeført til opprinnelig utforming. Endringer og nybygg skal være godt tilpasset omgivelsene for å kunne godkjennes. Byggesøknad som berører bygninger og anlegg i områder KF2, KF3, KF5-KF9 skal legges fram for regionale kulturvernmyndigheter for uttale. 7 Offentlige trafikkområder 7.1 Arealbruk Offentlige trafikkområder skal opparbeides som vist på plankartet. 7.2 Torg, T1 T1 skal ha høy kvalitet på materialbruk i gangdekke. Torget skal opparbeides med innslag av beplantning med busker og trær. 7.3 Gatetun Gatetun skal opparbeides med høy kvalitet på materialbruk i dekket. Gatetun skal gis utforming og opparbeiding som bidrar til lav kjørehastighet. Gatetun kan opparbeides med utendørs møblering, lekeapparater og beplantning, der det ligger til rette for det. 7.4 Kjøreveger Eksisterende sykkelfelt over Porsgrunnsbrua skal ledes opp på fortau på strekningen mellom mellom bro og rundkjøring. bestemmelser reguleringsplan for et område ved vestre gate og kirketjernet 6 av 8
Område V4, Porselensveien skal opprettholdes som kjørevei i plan under område V1, Porsgrunnsbrua. Kanter og rabatter tilhørende kjøreveger skal ha et helhetlig grønt uttrykk. Treplanting i rekke skal vurderes og eventuelt anlegges langs med Linnaaesgate, Brugata, Drangedalsvegen og Gunder Solvesens veg. 7.5. Hensyn til fredet bebyggelse Tiltak i vei og gate ved og i nærheten av fredet bebyggelse skal forelegges den regionale kulturminneforvaltningen til uttale. Ved omlegging av Linnaaesgt. Skal buffersone og helling på fortau og veg ivareta verneinteresser til Klyvegata 9. 8 Friområder 8.1 Friområde, park Parkområder skal ha opparbeiding og beplanting som gjør at de framstår på en tiltalende måte. Områdene F1-F9 skal gis parkmessig opparbeiding. Områdene skal være universelt utformet og tilrettelegges for rekreasjon og opphold. Område F5 skal inneholde gangforbindelse med fast dekke mellom Kirkegata og Moldhaugvegen. 8.2 Strandpromenade, F9 Område F9 skal ha opparbeidet turvei med fast dekke langs elvebredden. Turveien skal være universelt utformet og forbundet med tilstøtende gangveinett. 9 Spesialområder 9.1 Fredete bygninger og anlegg, B2 Bygninger og anlegg i område B2 er fredet etter lov om kulturminner. Søknader om tiltak i dette området skal legges fram for godkjenning hos regionale kulturvernmyndigheter. 9.2 Bevaring av bygninger og anlegg, KF2, KF3, KF5-KF9 Verneverdige bygg og bygningsmiljø i områder er vist på plankartet Ved utbedring, reparasjon, påbygg av bygninger i bevaringsområder skal man se til at bygningenes karakter med hensyn til form, materialbruk, detaljering og fargesetting blir opprettholdt eller tilbakeført til opprinnelig utforming. Endringer og nybygg skal være godt tilpasset omgivelsene for å kunne godkjennes.byggesøknad som berører verneverdige bygninger eller anlegg skal legges fram for regionale kulturvernmyndigheter for uttale. 9.3 Fareområder, flom og ras Porsgrunn kommune skal sørge for gjennomføring av nødvendige tiltak for å unngå erosjon og ras i områdene langs elvebredden. Ved søknad om bygge-/ anleggstiltak i fareområdet kreves det utarbeidelse av geoteknisk dokumentasjon. Kulvert for overvann løper gjennom område KF1. Byggetiltak over kulvert må planlegges i samråd med kommunen for å kunne godkjennes. 9.4 PS1, privat småbåthavn Området kan nyttes til etablering av småbåthavn med prinsippløsning som vist på illustrasjonsplan som er utarbeidet til reguleringsplanen. Gbnr 200/223 har rett på 2 av båtplassene innenfor den private småbåthavnen. 9.5 FLS1 friluftsområde i sjø Området kan nyttes til fiske og båttrafikk. 9.6 Kommunaltekniske anlegg KT1 og KT2 er områder for plassering av nettstasjon for strømforsyning. KT3 er område for kommunal pumpestasjon bestemmelser reguleringsplan for et område ved vestre gate og kirketjernet 7 av 8
10 Fellesområder 10.1 Felles parkering Område FP1 skal nyttes som felles p-plass for område B4 (Hagmannsgate 3). Område FP2 skal nyttes som felles p-plass for KF9 og B5 (Hagmannsgate 5 og 5b). Område FP3 skal nyttes som felles p-plass for KF1. Innenfor FP3 er det tillatt å sette opp mindre overdekninger for handlevogner og miljøstasjon. 10.2 Felles gangareal FG1 og FG2 er felles gangareal for boliger i område B5 10.3 Felles lekeareal FL1-FL4 skal opprettholdes som felles lekeareal for boliger i områder B4, B5 og KF9. Kommunen har rett til uhindret inspeksjon og vedlikehold av offentlig ledning som går i grunnen gjennom område FL4. bestemmelser reguleringsplan for et område ved vestre gate og kirketjernet 8 av 8