Forslagsstillers planbeskrivelse Vedlegg: Forslagsstillers planbeskrivelse side 1 av 23 Kommunesenter Tangenåsen Postadresse : Postboks 123 1451 Nesoddtangen Besøksadresse : Vestveien 51, 1451 Nesoddtangen Planforslag - bebyggelsesplan Forslagsstiller: BGO arkitekter AS og Medplan AS arkitekter for Nesodden kommune.
Forslagsstillers planbeskrivelse side 2 av 23 Innhold 1. FORENKLET ILLUSTRASJON... 3 1.1 Skisse eksisterende situasjon... 3 1.2 Skisse - fremtidig situasjon... 3 2. BAKGRUNN... 4 2.1 Historikk... 4 2.2 Reguleringsmessig status... 4 2.3 Trinnvis utbygging... 4 2.3 Bebyggelsesplan... 5 3. EKSISTERENDE FORHOLD... 5 3.1 Lokalisering og bruk... 5 3.2 Planområdet og forholdet til tilliggende arealer... 5 4. PLANSTATUS... 6 4.1 Gjeldende planstatus... 6 5. MEDVIRKNING... 6 5.1 Kunngjøring... 6 5.2 Forhåndsuttalelser... 6 5.3 Sammendrag av forhåndsuttalelsene... 6 5.4 Forslagstillers kommentarer til forhåndsuttalelsene... 7 6. BESKRIVELSE AV FORSLAG TIL BEBYGGELSESPLAN.... 7 6.1 Bebyggelse... 7 6.2 Plassering og høyder... 7 6.3 Utforming og materialbruk... 7 6.4 Adkomstforhold for publikum, avkjøring og parkering... 7 6.5 Barns interesser... 8 6.6 Universell utforming... 8 7. PLANSKISSEN.... 9 8. FORSLAG TIL UTFYLLLENDE BESTEMMELSER I BEBYGGELSESPLAN.... 10 9. KONSEKVENSER AV FORSLAG TIL BEBYGGELSESPLAN... 10 10. ILLUSTRASJONER... 11 10.1 Illustrasjoner, byggetrinn 1... 11 10.2 Illustrasjoner, byggetrinn 1og 2... 16 10.3 Vedlegg... 22
Forslagsstillers planbeskrivelse side 3 av 23 1. FORENKLET ILLUSTRASJON 1.1 Skisse eksisterende situasjon 1.2 Skisse - fremtidig situasjon
Forslagsstillers planbeskrivelse side 4 av 23 2. BAKGRUNN 2.1 Historikk Med bakgrunn i at Nesodden kommunestyre i 2007 vedtok å videreføre arbeidet med nytt kommunesenter, ble reguleringsplan for Tangenåsen kommunesenter vedtatt av kommunestyret 10.04.2008. Byggeprogram for kommunesenteret ble vedtatt i kommunestyret 29.januar 2009, og kommunen gjennomførte våren/sommeren 2008 en begrenset plan- og designkonkurranse for Nesodden kommunesenter, med forslag fra 4 arkitektkontorer/-grupper etter prekvalifisering. Juryen utpekte i august prosjektforslaget med motto Furukonglesang, som vinner av konkurransen. Prosjektet var forfattet av BGO Arkitekter AS, Medplan as arkitekter og Landskapsarkitektene Berg & Dyring mnla as, i samarbeid. Vinnerprosjektet er lagt til grunn for den videre prosjektering. Kommunestyret vedtok 29. januar 2009 skisseprosjekt for byggetrinn 1; ungdomsskole, fritidsklubb og kommuneadministrasjon, BTA ca 6.400 m2, samt opsjoner for utvidelser med bibliotek og kulturhus. Prosjektet videreføres i anbudskonkurranse for samspillentreprise, med sikte på å legge fram forprosjekt for politisk behandling høsten 2009. 2.2 Reguleringsmessig status Planområdet omfattes av reguleringsplan for Tangenåsen kommunesenter, vedtatt 10.04.2008. delområdene O1, O2 og O3 er regulert til Byggeområde for offentlig virksomhet, hhv skole, administrasjon og kulturhus. Samlet tillates T-BRA 18.000 m2, eksklusive parkeringskjeller for de 3 delområdene. 2.3 Trinnvis utbygging Byggeprogrammet legger føringer for en trinnvis utbygging av kommunesenteret gjennom 3 byggetrinn, hhv 1) ungdoms- og kulturskole, fritidsklubb og kommuneadministrasjon, 2) bibliotek og supplerende arealer for kommuneadministrasjon og skole og 3) kulturhus. Samlet areal for alle trinn er på ca 19 000 m2 BTA inkl parkering i underetasje. Riving av eksisterende bygg på tomta skal gjøres etappevis i henhold til utbyggingstakten. Det er et sterkt ønske å få til at deler av Tangenåsen ungdomsskole skal være i bruk mens kommunesenteret bygges. Trinnvis utbygging
Forslagsstillers planbeskrivelse side 5 av 23 2.3 Bebyggelsesplan Gjeldende reguleringsbestemmelser stiller krav om bebyggelsesplan for det aktuelle planområdet. Prosjekteringsstatus gjør det aktuelt å fremme bebyggelsesplan som omfatter byggetrinn 1 og 2. For evt vedtak om realisering av byggetrinn 3 (kulturhus) vil det bli fremmet egen bebyggelsesplan senere. 3. EKSISTERENDE FORHOLD 3.1 Lokalisering og bruk Planområdet består av eiendommene gnr/bnr, 4/ 268 og 4/ 269 og del av 4 / 210. Området ligger etablert og sentralt til på Tangenåsen, i nær tilknytning til servicetilbud og offentlig kommunikasjon. Tomta er avgrenset av Kongleveien i sørvest, Nesoddtangen barneskole i sørøst, RV 157 /Vestveien i nordvest og regulert byggeområde for boliger i nordøst. På tomta ligger Tangenåsen ungdomsskole samt idrettsplass med grusbane. Planområdet er sydvendt og heller ca 5 m i høydeforskjell mellom øvre og nedre nivå (kote ca. 90,00 / ca. 85,00). 3.2 Planområdet og forholdet til tilliggende arealer Landskap Tomta ligger på Tangenåsen på Nesodden. I vest består tomta av et kupert landskap, avgrenset av bergrygger mot Kongleveien og grusbanen. Bygningene for Tangenåsen ungdomsskole omkranser dagens skolegård; en større asfaltert flate som følger terrengets høydevariasjoner. Grunnfjellet er hardt og næringsfattig og genererer det typiske Nesodden-landskapet med småkupert, is-skurt fjell i dagen / svaberg, kledd med naturlig vegetasjon dominert av nøysomme arter som furu og bjørk. Dette er den dominerende karakterer i området omkring Nesodden kommunesenter. Trafikkforhold Konglevegen fører til Tangen barneskole, Nesodden samfunnshus og Kongleveien barnehage samt tilgrensende boligeiendommer. Ved RV 157 /Vestveien ligger Tangenåsen undomsskole. Sosial infrastruktur RV 157 /Vestveien er en viktig kollektivtrafikktrase, med bussforbindelse som korresponderer med Nesoddfergens an- og avløpstider. Tangen senter, nordvest for Vestveien, rommer kommersielle og offentlige servicetilbud. Langs Kongleveien ligger bl.a. Tangen skole, Nesodden samfunnshus og Kongleveien barnehage. Estetikk og byggeskikk Det aktuelle planområdet preges av bygningsvolumer i mur i 1-2 etasjer med loft og kjeller. Omkringliggende eiendommer er bebygd med enkeltstående boliger og enkelte rekkehus. På andre siden av Vestveien og planområdet, ligger Tangen senter som med sitt store volum i 1-2 etasjer avviker fra tilgrensende bygningsvolumer. Senteret bærer preg av å være bygget i flere etapper der bygningstype, materialer og formspråk har varierende grad av ensartethet. Det er høsten 2008 søkt om rammetillatelse for om-, på- og nybygg for nytt Tangen senter, med kjøpesenter, boliger og parkeringskjeller, iht egen reguleringsplan.
Forslagsstillers planbeskrivelse side 6 av 23 4. PLANSTATUS 4.1 Gjeldende planstatus Gjeldende regulering Planområdet omfattes av reguleringsplan for Tangenåsen kommunesenter, vedtatt 10.04.2008. Planen omfatter området langs RV 157 /Vestveien fra Blomsterveien i nord til Bekkeblomveien i sør. Aktuell tomt er regulert til byggeområde for offentlig bebyggelse med delområdene O1 (administrasjonsbygg), O2 (skole og uteområde) og O3 (kulturhus) i tillegg til byggeområder for kombinert offentlig virksomhet og private kontor samt offentlig vei- og parkeringsareal (formål O/P/K). Tillatt utnyttelsesgrad for kommunalt administrasjon, skole, bibliotek og kulturhus med tilhørende funksjoner er T-BRA 18 000m2 eksklusive parkeringskjeller. Følgende rekkefølgebestemmelser gjelder for områdene O/P/K, O1 og O2: Før brukstillatelse gis for offentlige og private kontor skal miljøgata fra og med Vestoppfaret frem til busslomme i Vestveien være opparbeidet. For skole O2 skal utearealet ferdigstilles før brukstillatelse kan gis. 5. MEDVIRKNING 5.1 Kunngjøring Igangsetting av planarbeidet ble kunngjort 14.01.09 i Akershus Amtstidende og på www.nesodden.kommune.no. Grunneiere og rettighetshavere er varslet ved brev av samme dato. Berørte offentlige instanser er varslet med brev iht liste utarbeidet i samråd med planavdelingen i Nesodden kommune. 5.2 Forhåndsuttalelser Innkomne forhåndsuttalelser er referert og kommentert nedenfor og følger som eget vedlegg. Liste over forhåndsuttalelser 1. Marita Wulff 02.02.2009 2. Statens vegvesen, Region Øst 26.01.2009 5.3 Sammendrag av forhåndsuttalelsene Marita Wulff bor i Kongleveien 13, og er gjenboer til skolens uteområde. Bemerkningen gjelder særlig skaterampen som i utomhusplanen er vist lagt nær Kongleveien. Det anmodes om at rampen blir lagt på den andre siden av idrettsplassen, inn mot fjellet, da bruk av rampen vil gi sjenerende støy, også ved at gjenger samles rundt rampen. Det vises til alternative løsninger, som eksempelvis i Middelalderparken i Oslo. Sommerstid er det i dag mye støy også fra ungdom som kruser med motoriserte fartøyer på fotballbanen. Det fremmes ønske om å kunne være med i en dialog vedr utforming/ plasseringen av de ulike aktivitetene i uteområdet, slik at det blir til minst sjenanse for de berørte naboer. Statens vegvesen, Region Øst Statens vegvesen tar varselet til etterretning og vil forbeholde seg retten til å komme med kommentarer og eller krav når bebyggelsesplanforslaget skal legges ut til offentlig ettersyn.
Forslagsstillers planbeskrivelse side 7 av 23 5.4 Forslagstillers kommentarer til forhåndsuttalelsene Kommentar til bemerkning fra Marita Wulff Utomhusplanen som følger bebyggelsesplanen er en illustrasjon over disponering og tiltenkte tiltak i uteområdene for kommunesenteret, samt tilliggende vei- og parkeringsareal. Det skal fremmes endelig utomhusplan i forbindelse med rammesøknad, som vil legge endelige føringer for utførelsen av uteområdene. I planleggingsarbeidet vil det bli tatt hensyn til bemerkningen og til vurderinger av støyforholdene. Nesodden kommune kan velge å invitere naboer/interessenter til medvirkning i denne prosessen. Kommentar til Statens vegvesen, Region Øst Eventuelle kommentarer /krav fra Statens Vegvesen når saken legges ut til offentlig ettersyn, avventes. 6. BESKRIVELSE AV FORSLAG TIL BEBYGGELSESPLAN. 6.1 Bebyggelse Nesodden kommunesenter skal danne et tyngdepunkt på Tangenåsen, og uttrykke en klar identitet for de offentlige funksjonene senteret skal romme. I byggeprogrammet ønskes en stor grad av sambruk av arealer, dette er det lagt vekt på i utforming og planløsning av et samlet senter. Den trinnvise utbyggingen er utformet slik at det er lagt til rette for en helhetlig utforming av et ferdig anlegg i tråd med disse intensjonene. Utformingen legger vekt på at det er visuell kontakt mellom Vestveien (inkl planlagt torg i tilknytning til Tangen senter) og uteområdet sør for anlegget, og at senterets fellesarealer i 1. etasje oppleves som åpne og transparente. I et ferdig utbygd kommunesenter, vil biblioteket sammen med servicetorg og kafé danne et felles indre gjennomgående rom, som binder de ulike funksjonene i anlegget sammen. Hovedinngangen vil ligge mot Vestveien og lede inn i dette fellesarealet. Skolen og kommuneadministrasjonen omkranser hvert sitt gårdsrom/hageanlegg. Det sentrale hageanlegget/gårdsrommet som skolen omkranser, åpner seg i 1. etasje mot uteområdet i sør, og gir fysisk og visuell kontakt mellom gårdsrommet og utearealene. Gulvet i 1. etasje følger tomtas topografi og tar opp i seg de ulike nivåforskjellene på tomta. Dette gir varierende etasjehøyder som muliggjør ulik bruk av arealene i 1. etasje, samt innpassing av en ekstra etasje (M-etasjen) i administrasjonslokalene (delområde O1). Hovedsaklig består bebyggelsen av 2 (høye) etasjer. 6.2 Plassering og høyder Kommunesenterets hovedfunksjoner (hhv skole, kommuneadministrasjon, kulturhus (bibliotek), er plassert iht reguleringsplanen. Gesimshøydene er innenfor reguleringsplanens begrensninger. 6.3 Utforming og materialbruk Det er lagt vekt på utforming og materialbruk som ivaretar ønsket om at kommunesenteret skal framstå med en klar egenidentitet i området. Ledig linjespill i fasader og volumutforming understreker bygningens tilknytning til skogslandskapet på og rundt tomta. Bebyggelsen vil i hovedsak framstå som et 2-etasjes anlegg. Materialbruk i fasader og utearealer skal gjenspeile byggets plassering i skogen og samtidig de ambisiøse miljømålene som er satt for anlegget. 6.4 Adkomstforhold for publikum, avkjøring og parkering All kjøreadkomst til kommunesenteret vil skje fra Vestveien via Kongleveien, med avkjørsel til delområde O/P/K der det etableres overflateparkering samt nedkjøringsrampe til parkeringskjeller.
Forslagsstillers planbeskrivelse side 8 av 23 Vareleveranser vil skje fra bi-inngang /varemottak på vest-fasade, samt via kjørbar gangvei til varemottak for kantinekjøkken i nordøst. Nedkjøringsrampe til parkeringskjeller under anlegget etableres i byggetrinn 1. Parkeringskjelleren kan utvides i byggetrinn 1 og 2, med samme innkjøring. Kommunesenteret vil ha sin hovedinngang fra Vestveien. Skolen vil ha egne adkomster fra sør. Det etableres trafikksikre gangveier fra Vestveien mot skolens uteareal i sør. Sykkelparkering er lagt i tilknytning til hovedinngang og elevinnganger. 6.5 Barns interesser De rikspolitiske retningslinjene stiller krav til utformingen av området som barn og unge bruker. Nesodden kommunesenter vil fullt utbygget gi barn og unge et godt fritids - skole og kulturtilbud. Skolens uteområde vil bli skjermet fra trafikk fra Vestveien. Ved opparbeiding av skolens uteanlegg vil barn og unge få et egnet område for lek og trening i nærmiljøet. 6.6 Universell utforming Både bygninger og uteområder for Nesodden kommuenesenter skal tilfredsstille krav og forskrifter til universell utforming, både mht tilgjengelighet, orienterbarhet og allergi. Ved utbygging av alle byggetrinnene vil de ulike funksjonsområdene og innvendige kommunikasjonsveier bli optimalisert mht tilgjengelighet.
Forslagsstillers planbeskrivelse side 9 av 23 7. PLANSKISSEN. Forslaget til bebyggelsesplan bygger på reguleringsplan for kommunesenter Tangenåsen. Bebyggelsesplan
Forslagsstillers planbeskrivelse side 10 av 23 8. FORSLAG TIL UTFYLLLENDE BESTEMMELSER I BEBYGGELSESPLAN. Planens begrensning Bebyggelsesplanens avgrensning er vist med stiplet linje på plankart merket xxxx, datert xxxx. Bebyggelsens plassering Planlagt bebyggelse er vist med omriss. Det tillates mindre avvik på maksimum 3m fra dette omrisset. Avvik fra regulert omriss som kommer i konflikt med byggegrensene tillates ikke. Krav til utforming Uteareal i område O2 skole, skal gis en parkmessig opparbeiding. 9. KONSEKVENSER AV FORSLAG TIL BEBYGGELSESPLAN Forholdet til overordnede planer og mål Planforslaget er en videreføring av gjeldene reguleringsplan for Tangenåsen kommunesenter. Reguleringsplanen bygger på vedtatte overordnete planer og mål. Bebyggelsesplanen er i tråd med disse målene. Konsekvenser for natur og miljø Den illustrerte bebyggelsen har en utforming og høyde godt tilpasset tilgrensende bygningsvolumer, deriblant Tangen senter. Samfunnsmessige konsekvenser Planforslaget vil samle offentlige funksjoner og vil være et verdifullt tiltak for Nesoddens innbyggere. Barn og unges interesser Forslaget ivaretar barn og unges interesser ved innpassing av bilfrie utearealer, skole, fritidsskole, bibliotek samt tilretteleggelse for lek og opphold i skolens uteareal. Univsersell utforming Både utearealer og bebyggelse vil bli utformet i henhold til krav om universell utforming.
Forslagsstillers planbeskrivelse side 11 av 23 10. ILLUSTRASJONER Følgende illustrasjoner, som ikke er gjenstand for vedtak og derfor ikke juridisk bindende, viser en mulig maksimal utbygging iht. forslag om bebyggelsesplan. 10.1 Illustrasjoner, byggetrinn 1 Byggetrinn 1: U etg + 1 etg
Byggetrinn 1: M etg + 2 etg + L etg Forslagsstillers planbeskrivelse side 12 av 23
Byggetrinn 1: Snitt Forslagsstillers planbeskrivelse side 13 av 23
Byggetrinn 1: Fasader Forslagsstillers planbeskrivelse side 14 av 23
Forslagsstillers planbeskrivelse side 15 av 23 Byggetrinn 1: Utomhusplan
Forslagsstillers planbeskrivelse side 16 av 23 10.2 Illustrasjoner, byggetrinn 1og 2 Byggetrinn 1+2: Plan U etg+ Plan 1 etg
Byggetrinn 1+2: Plan M etg+ Plan 2 etg+ Plan L etg Forslagsstillers planbeskrivelse side 17 av 23
Byggetrinn 1+ 2: Snitt Forslagsstillers planbeskrivelse side 18 av 23
Byggetrinn 1+2: Snitt Forslagsstillers planbeskrivelse side 19 av 23
Byggetrinn 1+ 2: Fasader Forslagsstillers planbeskrivelse side 20 av 23
Forslagsstillers planbeskrivelse side 21 av 23 Byggetrinn 1+2: Utomhusplan
Forslagsstillers planbeskrivelse side 22 av 23 10.3 Vedlegg Forhåndsuttalelse 1
Forhåndsuttalelse 2 Forslagsstillers planbeskrivelse side 23 av 23