Vestby kommune AVSLAG Svar på søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningslovens 20-1/20-2. Utvalg Dato Plan- og miljøutvalget 08.12.2014 Arkivkode Saksnummer Saksbehandler Klageadgang GNR 153/34 14/1714-2 Idar Fagereng Ja Sak DS PLM 1067/14 GNR 153 BNR 34 - SELJEBUVEIEN 8 - AVSLAG PÅ SØKNAD OM DISPENSASJON FRA KOMMUNEDELPLAN FOR SON ENDRINGA AV AREALBRUKSFORMÅL FRA FRITIDSBEBYGGELSE TIL BOLIG Søknaden om dispensasjon fra Kommunedelplan for Son avslås med hjemmel i Plan- og bygningsloven 19 2 og i medhold av Kommunedelplan for Son og. Avslaget begrunnes i gjeldende arealplan og - at en dispensasjon for bruksendring før kommuneplanen er rullert og status er avklart vil medføre at formålsparagrafen i planog bygningsloven blir vesentlig tilsidesatt. BESKRIVELSE OG VURDERING Søknaden Søknad om dispensasjon fra Kommunedelplan for Son, område for eksisterende fritidsbolig Kjøvangen (Kolås Revlingsåsen) ble mottatt 23.09.2014. Det søkes om dispensasjon fra arealplanformål fritidsbolig til arealplanformål bolig med tanke på fremtidig bruksendring fra fritidsbolig til bolig. Plangrunnlag Eiendommen er uregulert, og er i kommunedelplan Son avsatt til nåværende fritidsbebyggelse. Eiendommen Tillatt grad av utnyttelse er BYA 20 %. Byggetomta Eiendommen grenser Kolåsveien 95 og 97 i Strømbråten boligområde mot vest Tomten har adkomst via Seljebuveien som ligger i område for fritidsbebyggelse. Eiendommen er en av 5 eiendommer i Seljebuveien. Eiendommen er tilknyttet kommunalt vann og avløp via felle privat VA-ledninger i Seljebuveien. Estetikk Dispensasjonen gjelder eksisterende tiltak
Uttalelser Saken har ikke vært sendt til selvstendig uttalelse da vedlagte uttalelser, til offentlig ettersyn av kommuneplan for Vestby 2014 2026, anses å gi tilstrekkelig dokumentasjon av høringspartenes holdning til saken Høringsuttalelser off. ettersyn kommuneplan 2014-2026 Statens vegvesen, Region Øst, dat. 22.08.2014. (Innsigelse til forslag til kommuneplan Vestby kommune 2014-2026) Fylkesmannen i Oslo og Akershus. 25.08.2014. (Fylkesmannens uttalelse til offentlig ettersyn av kommuneplan for Vestby 2014-2026) Akershus fylkeskommune datert, dat 16.09.2014. (Uttalelse til Kommuneplan for Vestby kommune 2014 2026) Nabobemerkninger Det foreligger ingen nabomerknader. Dispensasjoner Tiltaket er i strid med kommunedelplan for Son Søknad om dispensasjon fra lov, vedtekt, forskrift og planer skal grunngis, jfr. plan- og bygningslovens 19-1. Søknaden begrunnelse av ansvarlig søker/tiltakshaver med at 1) Seljebuveien 8 er en naturlig del av det området som er regulert som helårsbolig 2) Seljebuveien 8 oppfyller de kravene som stilles i forhold til fremkommelighet, tilgjengelighet og offentlig tilkobling til vann og kloakk. En dispensasjon vil derfor ikke skape en ytterligere belastning på infrastrukturen i området. 3) Eiendommen har tilstrekkelig parkeringsplasser og den dispensasjon/bruksendring vil ikke medføre uryddig parkering i området. 4) En dispensasjon vil ikke medføre trafikale ulemper ettersom avkjørselen allerede benyttes av helårsbolig. 5) Bygningens størrelse og kvalitet er tilstrekkelig til helårsbolig uten at denne utvides/tilbygges/ombygges. 6) I kommuneplan 2007 til 2019 trekkes Kolås frem som et område der det er aktuelt å snarlig vurderes en omregulering til boligformål. En dispensasjon vil derfor i vårt tilfelle ikke være motstridende med kommuneplanen, men føye seg inn i kommunens fremtidsplaner for området. 7) Fastboende- og hyttenaboer er svært glade for at arbeidet med dispensasjonssøknad/bruksendring er igangsatt for de en innvilgelse vil gi en rekke positive effekter for området, for eksempel kontinuerlig vedlikehold av stor tomt, gode naborelasjoner, tilknytning til området og engasjement i Revlingåsen Vel. Bygningssjefens vurdering Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i plan- og bygningslovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, jf. plan- og bygningsloven 19-2. Søknader om dispensasjon fra arealplaner reiser særlige spørsmål. I Ot.prp. nr. 32 (2007-2008) pkt. 6.19 er det blant annet uttalt følgende om adgangen til å dispensere fra arealplaner: De ulike planene er som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Planene omhandler dessuten konkrete forhold. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan.
Dispensasjoner må heller ikke undergrave planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Ut fra hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning i planprosessen, er det viktig at endringer i planer av betydning ikke skjer ved dispensasjoner, men behandles etter reglene om kommuneplanlegging og reguleringsplaner. Ved at det kreves kvalifisert interesseovervekt, vil det ikke være anledning til å gi dispensasjon når bestemmelsene det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Kommuneplan utvikling for området 2005-2014 Kolås som Revlingåsveien er en del av ble først avsatt til helårs boligbebyggelse i kommuneplanens arealdel. I 2005 ble det varslet oppstart av regulering i området, men reguleringsarbeidet stoppet opp som følge av den vanskelige trafikksituasjonen og manglende skolekapasitet. Kolås som boligområde ble så tatt ut av kommuneplanens arealdel etter en konkret helhetsvurdering av arealforholdene i Son. Etter dette ble området avsatt til nåværende fritidsbebyggelse. Hensyn bak formålet var at området igjen skulle konverteres til fritidsboliger for bedre å kunne kontrollere tilflyttingen. På den måten kan det på sikt, og dersom forholdene ligger til rette for det, gjennomføres en forsvarlig utbygging - etter å ha gjennomført en reguleringsprosess i disse områdene. Hensyn bak formålet nåværende fritidsbebyggelse fremgår av kommunedelplan Son, Hytteområder: Kolåsområdet er i en spesiell situasjon med ca. 50 hytter i Revlingåsen med grunneierønsker om bruksendring/fortetting og videre boligbygging på jomfruelige skogsområder vest for Kolåsveien. Vanskelige trafikkforhold med mange avkjørsler og mangel på gang/sykkelvei ved Kolåsveien sammen med boligpress/ulovlig helårsbruk av hytter og nytt VA-anlegg gjennom området, tilsier regulering og åpning for boligbygging. Regulering ble igangsatt i 2006, men stoppet opp i 2007 som ledd i redusert utbyggingsvekst i sydområdet, grunnet mangelfull skolekapasitet og vanskelig trafikksituasjon. Denne konklusjonen opprettholdes i kommunedelplanen, noe som forutsetter restriktiv behandling av enkeltsaker knyttet til fortetting/bruksendring i området. Plansituasjonen forutsettes å bli drøftet dypere og tas inn i neste kommuneplanrullering. I forbindelse med kommuneplan for Vestby 2014 til 2026 er området foreslått tatt inn som boligområdet. I forbindelse med offentlig ettersyn av kommuneplanen har det kommet innsigelse til bruk av planformålet bolig i området Kolås / Revlingåsen fra Statens vegvesen (SVV) og Fylkesmannen i Akershus (FMA). Innsigelsene er begrunnet i trafikksikkerhetsmessige forhold og nasjonal politikk for samordnet areal- og transportplanlegging. Akershus fylkeskommune har ikke fremmet innsigelse men anbefaler at nye boliger tas ut og at det tas inn rekkefølgebestemmelser om utbygging av offentlig infrastruktur mht. trafikkavvikling og skoler. Generelle vurderinger av å gi dispensasjoner i det aktuelle området Ved å gi dispensasjon i denne saken vil det ytterligere kunne forsterke presedensvirkningene av dispensasjoner som tidligere er gitt, noe som vil kunne medføre en uoversiktig og vanskelig håndterbar situasjon i området. Videre vil en dispensasjon for bruksendring medføre utvidet bruk av Fv. 2, med påfølgende økt fare for myke trafikanter langs veien, enten de
kommer fra denne eiendommen eller andre eiendommer i nærheten. Konvertering av fritidseiendommer vil på sikt også medføre press på annen offentlig infrastruktur som bla. grunnskoler. Dersom Kolås i den nye kommuneplanen til tross for innsigelsene skulle bli konvertert fra hytteområde til boligområde, vil ikke konverteringen få virkning fra kommuneplanen er klar neste år. Området må fortsatt reguleres og tilfredsstillende infrastruktur må være på plass før utbygging og bruksendring kan tillates. jf. kommuneplanens arealdel 4, krav om regulering. Hensynet bak arealformålet vil bli vesentlig tilsidesatt dersom det innvilges dispensasjon på dette tidspunkt. Området ble avsatt til nåværende fritidsbebyggelse blant annet for å fremme en samordnet areal- og transportplanlegging. Det er en forutsetning at infrastruktur og kollektivtilbud er tilfredsstillende ivaretatt i området før man åpner for en betydelig trafikkøkning, gjennom å tillate helårsboliger i området. Dette gjelder spesielt av hensyn til myke trafikanter og barn. Å gi dispensasjon for bruksendring før kommuneplanen er rullert og status er avklart vil medføre at også formålsparagrafen i plan- og bygningsloven blir vesentlig tilsidesatt. Kommunens overordnede mål er redusert bilbruk og mindre klimagassutslipp, ivareta hensyn til jordvern, naturmangfold, sjø og vassdragsnære områder. Som ledd i å nå disse mål satses det på konsentrert knutepunktutvikling og flere mindre spredte boligområder er tatt ut av plan. Fordelene ved å gi dispensasjon anses ikke å være klart større enn ulempene. Søkers begrunnelse for dispensasjonssøknaden: De enkelte punktene i søkers begrunnelse utredes ikke nærmere med bakgrunn i at overstående utredning viser at en dispensasjon vil medføre at formålsparagrafen i Plan- og bygningsloven blir vesentlig tilsidesatt. Bygningssjefen konkluderer med at formålsparagrafen i plan- og bygningsloven vil bli vesentlig tilsidesatt ved dispensasjon og søknaden om dispensasjon etter plan- og bygningslovens 19-2 ikke kan gis. Søknad om dispensasjon fra Kommunedelplan for Son må avslås med hjemmel Plan- og bygningslovens 19-.2 og i medhold av eksisterende kommunedelplan. Avslaget begrunnes i at en dispensasjon for bruksendring før kommuneplanen er rullert og status er avklart vil medføre at formålsparagrafen i plan- og bygningsloven blir vesentlig tilsidesatt. GEBYR Giroblankett for behandlingsgebyr kr.5.418, sendes tiltakshaver. Betalingsfristen fremgår av blanketten. 3-8 Behandlingsgebyr dispensasjon kr 5.418,- Søknad om dispensasjon fra planformål er ikke underlagt behandlingsfrister etter Byggesaksforskriften og gebyr belastes fullt ut Klagerett Partene har rett til å påklage avgjørelsen, jfr. vedlagte "Orientering om klagerett".
Om klage på vedtaket innkommer og blir tatt til følge, kan dette føre til omgjøring av vedtaket. Eventuelle tiltak utført i mellomtiden må rettes tilsvarende. Ulemper og tap i den forbindelse er Vestby kommune uvedkommende. Vestby kommunes bygningsavdeling, 08.12.2014 Hans Christian Fæste Bygningssjef Idar Fagereng Byggesaksbehandler Utskrift sendes: Tiltakshaver: Felix Volkart Nordahl og Anita Svang, Skoleveien 30, 1555 SON m/opplysninger om klageadgang
Vestby kommune Plan, bygg, geodata Felix Volkart Nordahl og Anita Svang Skoleveien 30 1555 SON Arkivkode Saksnummer Saksbehandler Dato GNR 153/34 14/1714-2 Idar Fagereng 08.12.2014 GNR 153 BNR 34 - SELJEBUVEIEN 8 - AVSLAG PÅ SØKNAD OM DISPENSASJON FRA KOMMUNEDELPLAN FOR SON ENDRINGA AV AREALBRUKSFORMÅL FRA FRITIDSBEBYGGELSE TIL BOLIG Vi viser til søknad mottatt og journalført her den 23.09.2014. Vedlagt oversendes vedtak i sak DS PLM 1067/14, fattet etter delegert myndighet. Med hilsen Idar Fagereng Byggesaksbehandler Vedlegg: Opplysninger om klageadgang Kopi til Tiltakshaver: Felix Volkart Nordahl og Anita Svang, Skoleveien 30, 1555 SON m/opplysninger om klageadgang Adresse Telefon Telefax Bankgirokonto Rådhusgata 1 64 98 01 00 64 98 01 01 1613.07.00342 1540 Vestby E-post: pbg@vestby.kommune.no
ORIENTERING OM KLAGEADGANG KLAGEORGAN Fylkesmannen i Oslo og Akershus er, etter delegert myndighet fra Kommunal- og regionaldepartementet, klageorgan for vedtak fattet av Det faste utvalg for plansaker og bygningssjefen. En klage skal sendes til kommunen, og dersom kommunen selv ikke endrer vedtaket som følge av klagen, vil den bli sendt videre til Fylkesmannen i Oslo- og Akershus for avgjørelse. KLAGEADRESSAT Klagen skal sendes til: Vestby kommune, bygningsavdelingen, Postboks 144, 1541 VESTBY. KLAGEFRIST Klagefristen er 3 uker fra den dag dette brev kom frem. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom De klager for sent, kan vi se bort fra klagen. De kan søke om å få forlenget fristen, men da må De begrunne hvorfor De ønsker det. INNHOLDET I KLAGEN De må presisere: Hvilket vedtak De klager over, oppgi saksnummer Årsaken til at De klager Den eller de endringer som De ønsker Eventuelle andre opplysninger som kan ha betydning for vurderingen av klagen Klagers navn og adresse må oppgis. Klagen må undertegnes. UTSETTING AV GJENNOMFØRINGEN AV VEDTAKET Selv om De har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. De kan imidlertid søke om å få utsatt gjennomføringen av vedtaket til klagefristen er ute eller til klagen er avgjort (anmode om utsatt iverksetting av vedtaket). Slik søknad sendes bygningsavdelingen og begrunnes. Bygningsavdelingens avgjørelse om oppsettende virkning kan ikke påklages, men De kan selv bringe spørsmålet om oppsettende virkning direkte inn for fylkesmannen til ny vurdering. RETT TIL Å SE GJENNOM SAKSDOKUMENTENE OG TIL Å KREVE VEILEDNING Med visse begrensninger har De rett til å se gjennom dokumentene i saken. Reglene om dette finnes i forvaltningslovens 18 og 19. De må i tilfelle ta kontakt med vårt Servicekontor. KOSTNADER VED OMGJØRING AV VEDTAK Når et vedtak som følge av klage blir endret til gunst for en part, kan parten kreve dekning for vesentlige kostnader som har vært nødvendige for å få vedtaket endret. Forutsetningen er da vanligvis at det organet som traff det opprinnelige vedtaket har gjort en feil slik at vedtaket blir endret. Kravet må settes frem for bygningsavdelingen senest 3 uker etter at De har mottatt det nye vedtaket.