1 Sameiet Olaf Schous Vei 20-24 Til seksjonseierne i Sameiet Olaf Schous Vei 20-24 Velkommen til sameiermøte. Innkallingen inneholder sameiets årsberetning og regnskap for 2014. Styret håper du leser gjennom heftet og viser din interesse for sameiet ved å møte opp på sameiermøtet. Dette er en god anledning til å delta i diskusjonen og velge det styret som skal forvalte Sameiet Olaf Schous Vei 20-24 det kommende året. Hvem kan delta på sameiermøtet? Alle sameiere har rett til å delta i sameiermøte med forslags-, tale-, og stemmerett. For boligseksjoner har også sameierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av sameierens husstand rett til å være tilstede og til å uttale seg. Det kan avgis kun en stemme pr. seksjon. Sameieren har rett til å møte ved fullmektig. Registreringsblanketten leveres i utfylt stand ved inngangen.
2 Sameiet Olaf Schous Vei 20-24 Innkalling til sameiermøte Ordinært sameiermøte i Sameiet Olaf Schous Vei 20-24 avholdes onsdag 25. mars 2015 kl. 18:00 i Sinsen Eldresenter. Til behandling foreligger: 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Godkjenning av de stemmeberettigede C) Valg av referent og minst en seksjonseier som protokollvitne D) Godkjenning av møteinnkallingen 2. ÅRSBERETNING FOR 2014 3. ÅRSREGNSKAP FOR 2014 Styret foreslår overføring av årets resultat til egenkapital 4. GODTGJØRELSE TIL STYRET 5. VALG AV TILLITSVALGTE A) Valg av styreleder for 2 år B) Valg av 1 styremedlem for 2 år C) Valg av 2 varamedlemmer for 1 år Oslo 26.2.2015 Styret i Sameiet Olaf Schous Vei 20-24 Andreas Wilhelmsen /s/ Jon Sundby Løland /s/ Christine Rootwelt /s/
3 Sameiet Olaf Schous Vei 20-24 ÅRSBERETNING FOR 2014 Tillitsvalgte Siden forrige ordinære sameiermøte har sameiets tillitsvalgte vært: Styret Leder Andreas Wilhelmsen Olaf Schous Vei 22 Styremedlem Jon Sundby Løland Olaf Schous Vei 22 Styremedlem Christine Rootwelt Olaf Schous Vei 24 Varamedlem Kari Hammeren Olaf Schous Vei 24 Varamedlem Kristin Weholt Olaf Schous Vei 24 Styrets medlemmer består i dag av 2 menn og 1 kvinne. Sameiet sørger for at det ikke forekommer forskjellsbehandling på grunn av kjønn ved valg og ansettelser. Generelle opplysninger om Sameiet Olaf Schous Vei 20-24 Sameiet består av 51 seksjoner. Sameiet Olaf Schous Vei 20-24 er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer 975489582, og ligger i bydel 2 Grunerløkka i Oslo kommune med følgende adresse: Olaf Schous Vei 20-24 Gårds- og bruksnummer : 83 178 Med eierseksjon forstås sameieandel i bebygd eiendom med tilknyttet enerett til bruk av bolig eller annen bruksenhet i eiendommen. Sameiet driver ikke med forsknings- og utviklingsaktiviteter. Sameiet følger arbeidsmiljølovens bestemmelser og tilstreber et godt arbeidsmiljø. Styret er ikke kjent med at det ytre miljø forurenses i vesentlig grad. Sameiet Olaf Schous Vei 20-24 har ingen ansatte. Forretningsførsel og revisjon Forretningsførselen er utført av OBOS Eiendomsforvaltning AS i henhold til kontrakt. Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er Egil Havre, regnskapssjef i OBOS. Sameiets revisor er BDO.
4 Sameiet Olaf Schous Vei 20-24 Styrets arbeid Bad- og rør-rehabilitering Vi har i 2014 gjennomført en full rehabilitering av alle rør og baderom i sameiet. Dette har vært et svært tidkrevende arbeid for styret som har jobbet tett sammen med både prosjektleder fra OPAK og entreprenøren. Bytte av tak De siste årene har det stadig vært lekkasjer inn i leilighetene i toppetasjen av blokka. Vi fikk en vurdering av takets tilstand, og ble anbefalt å legge nytt tak. Det ble innhentet tilbud, og dette tilbudet ble utført raskt da vi hadde en «aktiv» lekkasje fra taket. Nye oppgangsdører En gjentakende tilbakemelding til styret de siste årene har vært misnøye med dørene inn til oppgangene. De har vært slitte, og det har vært mulig å åpne de uten nøkkel ved å bruke makt. Siden vi er på riksantikvarens gul-liste er det strenge krav når vi gjør fasadeendringer. Vi innhentet derfor tilbud både på å rehabilitere de gamle dørene og på å lage nye. Det ble raskt klart at det var mest økonomisk lønnsomt å sette inn nye dører. Disse ble lagd på bestilling og montert tidlig i 2015. KOMMENTARER TIL ÅRSREGNSKAPET FOR 2014 Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av sameiets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Informasjon om sameiets forventede økonomiske utvikling er omtalt i årsberetningens punkt om budsjett for 2015. Sameiet har negativ egenkapital i balansen (udekket tap). Dette er nærmere omtalt i årsregnskapet under noten for udekket tap. Forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2014 er satt opp under denne forutsetning. Inntekter Driftsinntekter i 2014 var til sammen kr 1 570 225,-. Andre inntekter består i hovedsak av automatpenger. Kostnader Driftskostnadene i 2014 var til sammen kr 11 547 182,-. Dette er kr 9 755 252,- høyere enn budsjettert og skyldes i hovedsak rør- og baderomsrehabilitering som ikke var medtatt i budsjettet. Resultat Årets resultat fremkommer i resultatregnskapet som et underskudd på kr 10 062,- og foreslås dekket ved overføring fra egenkapital. Kommentarer til sameiets arbeidskapital pr. 31.12.2014. Arbeidskapital er tilgjengelige midler og er en vesentlig størrelse knyttet til sameiets økonomi. Arbeidskapitalen fremkommer i balansen ved å trekke kortsiktig gjeld fra omløpsmidler. Arbeidskapitalen pr. 31.12.2014 er kr 1 624 533,-. For øvrig vises det til de enkelte tallene i resultatregnskapet, balansen og notene.
5 Sameiet Olaf Schous Vei 20-24 Styret er ikke kjent med hendelser etter 31.12.2014 som påvirker regnskapet i vesentlig grad. KOMMENTARER TIL BUDSJETT FOR 2015 Til orientering for sameiermøtet legger styret fram budsjettet for 2015. Tallene er vist som egen kolonne til høyre i resultatoppstillingen. Kommunale avgifter i Oslo kommune Vann- og avløpsavgiften øker med 22 %, mens renovasjonsavgiften øker med 12,5 %. Feieravgiften forblir uendret. Energikostnader Energikostnadene har historisk sett vært variable og vanskelige å anslå. I tråd med estimater fra aktuelle leverandører har styret budsjettert med samme energikostnader som for 2014. Forsikring Forsikringspremien for 2015 har økt med kr 4 838,-. Premieendringen reflekterer byggekostnadsindeksen som har økt med 6,6 %, samt forsikringsselskapets individuelle prisjustering basert på skadehistorikken i Sameiet Olaf Schous Vei 20-24. Lån Sameiet Olaf Schous Vei 20-24 har lån i Nordea med løpetid på 20 år. For opplysninger om opprinnelig lånebeløp og restsaldo henvises til note i regnskapet. Innskuddsrente i OBOS-banken (pr. 1.1.2015) Driftskonto 0,35 % Sparekonto 2,40 % Felleskostnader I budsjettet har styret tatt hensyn til ovennevnte, samt øvrige prisendringer knyttet til produkter og tjenester sameiet anskaffer. Dette danner grunnlaget for foreløpig fastsettelse av felleskostnader for 2015. Budsjettet er basert på uendrede felleskostnader for året 2015. Det er opprettet 2 nye kategorier for lånet som innbetales av sameierne hver måned. For øvrig vises til de enkelte tallene i budsjettet. Oslo 26.2.2015 Styret i Sameiet Olaf Schous Vei 20-24 Andreas Wilhelmsen /s/ Jon Sundby Løland /s/ Christine Rootwelt /s/
8 Sameiet Olaf Schous Vei 20-24 RESULTATREGNSKAP DRIFTSINNTEKTER: Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett Note 2014 2013 2014 2015 Innkrevde felleskostnader 2 1 561 006 1 576 405 1 575 372 2 940 000 Andre inntekter 3 9 219 158 380 15 000 0 SUM DRIFTSINNTEKTER 1 570 225 1 734 785 1 590 372 2 940 000 DRIFTSKOSTNADER: Personalkostnader 4-11 280-2 820-11 200-12 000 Styrehonorar 5-80 000-20 000-80 000-80 000 Revisjonshonorar 6-14 343-500 0-5 000 Forretningsførerhonorar -84 663-87 090-84 730-86 000 Konsulenthonorar 7-58 138-81 587-200 000-24 000 Drift og vedlikehold 8-10 266 704-241 422-229 000-124 000 Forsikringer -90 694-86 644-92 000-100 000 Kommunale avgifter 9-210 053-198 813-217 000-247 000 Energi/fyring 10-409 354-523 130-590 000-504 000 Kabel-/TV-anlegg -160 242-159 231-163 000-160 000 Andre driftskostnader 11-161 712-145 568-125 000-118 000 SUM DRIFTSKOSTNADER -11 547 182-1 546 805-1 791 930-1 460 000 DRIFTSRESULTAT -9 976 957 187 980-201 558 1 480 000 FINANSINNTEKTER/-KOSTNADER: Finansinntekter 12 23 774 13 845 1 000 1 000 Finanskostnader 13-109 516 0 0 0 RES. FINANSINNT./-KOSTNADER -85 742 13 845 1 000 1 000 ÅRSRESULTAT -10 062 699 201 825-200 558 1 481 000 Overføringer: Til opptjent egenkapital 0 201 825 Fra opptjent egenkapital -839 292 0 Udekket tap -9 223 407 0
9 Sameiet Olaf Schous Vei 20-24 BALANSE EIENDELER Note 2014 2013 OMLØPSMIDLER Restanser på felleskostnader 288 3 254 Kortsiktige fordringer 14 95 532 145 310 Driftskonto i OBOS-banken 1 077 522 202 627 Sparekonto i OBOS-banken 2 170 578 753 033 SUM OMLØPSMIDLER 3 343 920 1 104 225 SUM EIENDELER 3 343 920 1 104 225 EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL Opptjent egenkapital 0 839 292 Udekket tap 15-9 223 407 0 SUM EGENKAPITAL -9 223 407 839 292 GJELD LANGSIKTIG GJELD Pante- og gjeldsbrevlån 16 10 847 940 0 SUM LANGSIKTIG GJELD 10 847 940 0 KORTSIKTIG GJELD Forskuddsbetalte felleskostnader 50 667 35 201 Leverandørgjeld 1 659 198 148 172 Påløpte renter 9 522 0 Annen kortsiktig gjeld 0 81 560 SUM KORTSIKTIG GJELD 1 719 387 264 933 SUM EGENKAPITAL OG GJELD 3 343 920 1 104 225 Pantstillelse 0 0 Garantiansvar 0 0 OSLO, 26.2.2015, STYRET FOR SAMEIET OLAF SCHOUS VEI 20-24 Andreas Wilhelmsen /s/ Jon Sundby Løland /s/ Christine Rootwelt /s/
... 10 Sameiet Olaf Schous Vei 20-24 NOTE: 1 REGNSKAPSPRINSIPPER Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser og god regnskapsskikk for små foretak. INNTEKTER Felleskostnadene inntektsføres månedlig. HOVEDREGEL FOR KLASSIFISERING OG VURDERING AV EIENDELER OG GJELD Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmidler/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til anskaffelseskost. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi dersom verdifallet ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Andre varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært over driftsmidlenes økonomiske levetid. FORDRINGER Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. SKATTETREKKSKONTO OBOS-konsernet disponerer egen skattetrekkskonto i DNB som er opprettet i henhold til Skattebetalingsloven 5-12. Forskuddstrekk blir overført til nevnte konto ved utbetaling av styrehonorar, lønn og andre trekkpliktige ytelser. NOTE: 2 INNKREVDE FELLESKOSTNADER Parkeringsleie 51 480 Brensel 564 084 Felleskostnader 800 460 Kabel-TV 159 348 SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER 1 575 372 REDUKSJON GRUNNET TOMME LEIEFORHOLD Parkeringsleie -14 366 SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER 1 561 006 NOTE: 3 ANDRE INNTEKTER Automatpenger 7 055 Opprydning reskontro 2 164 SUM ANDRE INNTEKTER 9 219
11 Sameiet Olaf Schous Vei 20-24 NOTE: 4 PERSONALKOSTNADER Arbeidsgiveravgift -11 280 SUM PERSONALKOSTNADER -11 280 Det har verken vært ansatte eller lønnsutbetalinger i selskapet gjennom året. Selskapet er derav ikke pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Arbeidsgiveravgiften knytter seg til styrehonoraret. NOTE: 5 STYREHONORAR Honorar til styret gjelder for perioden 2013/2014, og er på kr 80 000. NOTE: 6 REVISJONSHONORAR Revisjonshonoraret er i sin helhet knyttet til revisjon og beløper seg til kr 14 343. NOTE: 7 KONSULENTHONORAR OPAK AS -46 805 OBOS Eiendomsforvaltning AS -11 333 SUM KONSULENTHONORAR -58 138 NOTE: 8 DRIFT OG VEDLIKEHOLD Prosjektledelse -595 724 Sans Bygg AS -9 620 929 Oslo Kommune -29 580 SUM STØRRE BYGNINGSMESSIGE VEDLIKEHOLD -10 246 233 Drift/vedlikehold utvendig anlegg -2 704 Drift/vedlikehold fellesanlegg -378 Drift/vedlikehold vaskerianlegg -9 389 Egenandel forsikring -8 000 SUM DRIFT OG VEDLIKEHOLD -10 266 704 NOTE: 9 KOMMUNALE AVGIFTER Vann- og avløpsavgift -102 241 Feieavgift -2 698 Renovasjonsavgift -105 114 SUM KOMMUNALE AVGIFTER -210 053 NOTE: 10 ENERGI/FYRING Elektrisk energi -17 529 Fjernvarme -391 825 SUM ENERGI / FYRING -409 354
12 Sameiet Olaf Schous Vei 20-24 NOTE: 11 ANDRE DRIFTSKOSTNADER Lokalleie -3 895 Container -13 320 Skadedyrarbeid/soppkontroll -3 125 Driftsmateriell -2 808 Lyspærer og sikringer -1 875 Vaktmestertjenester -41 071 Renhold ved firmaer -27 251 Snørydding/gressklipping -55 917 Andre fremmede tjenester -705 Kontor- og datarekvisita -476 Trykksaker -1 031 Andre kontorkostnader -2 832 Porto -5 697 Bankgebyr -1 709 SUM ANDRE DRIFTSKOSTNADER -161 712 NOTE: 12 FINANSINNTEKTER Renter av driftskonto i OBOS-banken 5 850 Renter av sparekonto i OBOS-banken 17 545 Renter av for sent innbetalte felleskostnader 379 SUM FINANSINNTEKTER 23 774 NOTE: 13 FINANSKOSTNADER Rentekostnader lån i Nordea -104 062 Gebyr lån i Nordea -5 400 Renter på leverandørgjeld -54 SUM FINANSKOSTNADER -109 516 NOTE: 14 KORTSIKTIGE FORDRINGER Forsikring 2015 (blir kostnadsført i 2015) 95 532 SUM KORTSIKTIGE FORDRINGER 95 532 Posten "Andre forskuddsbetalte kostnader" inkluderer mottatte, ikke betalte fakturaer som vedrører 2015, med motpost i leverandørgjeld. Utbetaling vil skje i 2015. NOTE: 15 UDEKKET TAP (NEGATIV EGENKAPITAL) Udekket tap betyr at egenkapitalen i sameiet er negativ. Sameiet har gjennomført rehabiliterings- og vedlikeholdsprosjekter som innebærer at sameiet fra stiftelsen frem til 31.12. i regnskapsåret har hatt høyere kostnader enn inntekter. Den manglende likviditeten som dette medfører, er blitt finansiert ved låneopptak.
. 13 Sameiet Olaf Schous Vei 20-24 I eierseksjonssameier føres ikke verdien av bygget (boligene) i balansen. Årsaken er at den enkelte sameier, og ikke selve sameiet, står som eier av boligene. Dette medfører at all rehabilitering, også den delen som anses som påkostning, kostnadsføres fortløpende i den perioden arbeidene utføres. Eventuelle verdiøkninger som følge av tiltakene tilfaller den enkelte sameier uten at det føres i sameiets balanse. I situasjoner hvor slike tiltak finansieres gjennom felles låneopptak i sameiet, vil låneopptaket fremkomme som gjeld i balansen og nedbetales gjennom fremtidige felleskostnader. NOTE: 16 PANTE- OG GJELDSBREVLÅN Nordea Rentesatsen pr. 31.12.14 var 3,95%. Løpetiden er 20 år. Opprinnelig 2014-11 000 000 Nedbetalt tidligere 0 Nedbetalt i år 152 060-10 847 940 SUM PANTE- OG GJELDSBREVLÅN -10 847 940
14 Sameiet Olaf Schous Vei 20-24 Orientering om sameiets drift Retningslinjer for styrearbeid Styret har vedtatt retningslinjer for styrearbeid som klargjør de krav som stilles til de tillitsvalgte. Retningslinjene omhandler styreansvar knyttet til forvaltning av økonomiske verdier, habilitet, taushetsplikt, honorering og håndtering av utbetalinger. Parkering Sameiet har 13 parkeringsplasser som leies ut etter venteliste, styret administrerer denne. Nøkler/skilt Nøkler bestilles hos OBOS Eiendomsforvaltning. Skilt til ringeklokke og postkasse bestilles hos Data Call AS Forsikring Sameiets eiendommer er forsikret i If Skadeforsikring med polisenummer 558328. Forsikringen dekker bygningene og fellesareal. Forsikringen dekker også veggfast utstyr, bygningsmessige tilleggsinnretninger og forbedringer i den enkelte bolig. Oppstår det skade i leiligheten, skal seksjonseier sørge for å begrense skadeomfanget mest mulig og prøve å kartlegge årsaken til skaden. Skaden meldes til forsikringsavdelingen i OBOS på telefon 02333, eller e-post forsikring@obos.no. Forsikringsavdelingen melder skaden til forsikringsselskapet, bestiller om ønskelig håndverker for reparasjon og sørger for at kostnader knyttet til skaden blir refundert eller betalt av forsikringsselskapet. Selv om sameiets forsikring brukes, kan seksjonseier belastes hele eller deler av egenandelen dersom forholdet ligger innenfor seksjonseiers ansvar. Den enkelte seksjonseier må selv sørge for å ha hjemforsikring som dekker innbo og løsøre. Brannsikringsutstyr I følge forskrift om brannforebyggende tiltak og branntilsyn skal alle boliger ha minst en godkjent røykvarsler, samt manuelt slokkeutstyr i form av pulverapparat eller brannslange. Det er sameiets ansvar å anskaffe og montere utstyret, mens det er seksjonseiers ansvar å sørge for tilsyn og kontrollere at utstyret er i orden. Dersom utstyret er defekt, meldes dette til styret. HMS Internkontroll innebærer at sameiet er pålagt å risikovurdere, planlegge, organisere, utføre, vedlikeholde og dokumentere forhold knyttet til helse, miljø og sikkerhet. Styret ivaretar internkontrollen av blant annet brannvern, felles elektrisk anlegg og lekeplassutstyr. Har sameiet ansatte må det også oppfylle kravene i arbeidsmiljøloven om vern av arbeidstakernes helse og sikkerhet. Ved innkjøp av tjenester og ved dugnad er det spesielle rutiner som sikrer forsvarlig HMS.
15 Sameiet Olaf Schous Vei 20-24 Energimerking Ved salg eller utleie av boliger skal det utarbeides en energiattest. På www.energimerking.no kan seksjonseieren utarbeide energiattest for sin bolig. Telefoni og bredbånd OBOS har avtale med Telio. Avtalen omfatter rabatter på hjemmetelefon, mobil, fast bredbånd og mobilt bredbånd. Rabatten fås ved å oppgi medlemsnummer/kundenummer i OBOS ved bestilling av tjenestene hos Telio. For ytterligere informasjon se www.obos.no.