FROGN KOMMUNE Samfunnsutvikling Tor Kaurin Heer Terrasse 28 1445 HEER Vår ref.: 0711673fLAA 08/12533 Deres ref.: Ark.: GNR 6211 Dato: 07.09.2008 GNR,62 BNR,l OG GNR,33 BNR.6 HOLT PARK - REGULERINGSPLAN OFFENTLIG ETTERSYN Utvalg for miljø, plan og byggesaker har i møte den 25.08.08, sak nr. 80/08, i medhold av plan og bygningslovens 27-1 m. 2 vedtatt utlagt til offentlig ettersyn forslag til reguleringsplan for "Holt Park". Planforslaget er rettet opp i henhold til vedtak, og forslag til utbyggingsavtale mellom Frogn kommune og utbygger følger også med som høringsdokument. Området foreslås regulert til næringsområde med tilhørende infrastruktur. Vedlagt følger samlet saksfremstilling med tilhørende vedlegg. Merknader til planforslaget sendes skriftlig til Frogn kommune, Utvalg for miljø, plan og bygegsaker, Pb. ID, 1441 Drøbak innen 13.10.08. Med vennlig.hilsen ~ÅfL~ Planlegger GATEADRESSE: POSTADRESSE: Rådhusveien 6 Postboks 10 1440 DRØBAK 1440 DRØBAK TELEFON: TELEFAX: 64 90 60 00 6490 60 01 www.frogn.kommune.no BANKGIRO SKATT: BANKGIRO: 78550502150 1617.07.02720 postmottak@frogn.kommune.no ORG.NR.: 963999089
Side 1 av 19 i\rkivsak:07/1673 SAMLET SAKSFRAMSTILLING GNR.62 BNR.l OG GNR. 33 BNR. 6 HOLT Pi\RK - REGULERINGSPLAeN FORNYETl.GAeNGSBEHANDLING Saksbeh.: Saksnr.: 78/08 80/08 Lars Å. Arnesen Utvalg Utvalg for miljø, plan- og byggesaker Utvalg for miljø, plan- og byggesaker Arkivkode: GNR 62/! Møtedato 26.06.2008 25.08.2008 Innstilling: L Forslag til reguleringsplankart for "Parsell av fylkesvei 78 og Holt park", datert 26.05.08 med tilhørende bestemmelser datert 16.06.08 legges ut til offentlig ettersyn jf. plan- og bygningslovens 27-1 nr. 2 når forslagsstiller har gjennomført følgende endringer: Endringer i plankart: o I tegnforklaringen endres "midlertidig anleggsområde" til "midlertidig lagring av masser". o I tegnforklaringen endres "byggeområde for industri og lager" til "byggeområde for industri, lager og kontor". o I tegnforklaringen endres "kommunalteknisk" til "kommunaltekniske anlegg". o "Felles områder: annen veigrunn" oppføres i tegnforklaringen. o "Kombinerte formål: landbruksområde - jord og skogbruk / spesialområde midlertidig lagring av masser" oppføres i tegnforklaringen. o Områdene rundt Holttjern, beliggende mellom Holt og Måna nord, reguleres til "spesialområde - friluftsområde". o Områdene beliggende rundt Holt gård reguleres til "landbruksområde - område for jordbruk". o Maksimal tillatt byggehøyde reduseres med 3 meter, og settes til GHmaks = k + 113 innenfor felt HN-5-2. Endringer i bestemmelser: o Ny 3.10: Ved søknad om rammetillatelse skal det gjøres rede for hvordan universell utforming skal ivaretas. Stigningsforhold, belegning og eventuelle høydeforskjellerfra/til hovedinngang/parkeringsanlegg skal vises. Ansvarlig søker skal legge frem dokumentasjon som viser hvordan universell utforming inne i bygget er ivaretatt. Ved nyplantning skal pollenrike trær ogplanter unngås. Minimum 5 % av det totale antalletparkeringsplasser skal avsettes som HCparkering, og disse må utformes og plassers slik at hensynet til bevegelseshemmede ivaretas. I!.C-plassene skalplasseres lett tilgjengelig i,,-~=--
Side 2 av 19 forhold til hovedinngangen (maks avstand 20) dog slik at kjørevei ikke må laysses. Behovetfor av- ogpåstigning nær hovedinngang skal også ivaretas. o o o o 4-7 endres til: Det skal, med unntak av område HN -5-1 og HN-5-2 som reguleres detaljert, utarbeides bebyggelsesplan for tomteparseller før detji-emmes sølalad om tiltakpå tomta. " 4-8 endres til: Park/grøntanlegg skal være ferdig opparbeidet i henhold til utomhusplanfør det kan gis midlertidig eller permanent brukstillatelse for bebyggelsen på tomta. I 4.11 endres maksimal tillatt byggehøydefra 24 meter til 21 meter. 6 endres fra "Område for anlegg og jord- og skogbruk" til "Område for jordog skogbluk". /;, '. o 6-2 tas ut av bestemmelsene og erstattes av eksisterende 6-3. o 7 endres til "kombinerte formål: landbruksområde ~ jord- og skogbluk / spesialområde - midlertidig lagring av masser". o o o 7-2 endres til: "Foruten jord- og skogbruk, kan området nyttes til midlertidig lagring av masserji-a planområdet. Lagring av masser skal kun finne sted i anleggsperioden. " 8.4 tillegges følgende setning: Denne type terskler kan også la'eves etablert innenforfe/tene HN1 - HN4 dersom det skulle vise segpåla'evd 8.2 tillegges følgende setning: Asfaltdekke tillates ikke. o Tillegg til 10.3: Felles avkjørsel erfelles feltene HN-1 til HN-5-2, dvs. for eiendom gnr./bnr. 33/6 og senereji-asldlte parsellerfi'a denne. o Ny Il"Spesialområde ~ bevaring av landskap og vegetasjon" legges inn, og det legges til følgende bestemmelse: Eksisterende landskap og vegetasjon skal bevares. Endringer av landskapseller vegetasjonsbildet kan kun gjennomføres etter godkjenning av Frogn kommune. Det skal utarbeides fysisk modell for næringsarealene, feltene lin l til lin 5-2, og denne skal vise maksimal utnyttelse. Rv. 23 skal også inngå i denne modellen.
Side 3 av 19 Det skal utarbeides lengde- og breddesnitt for mndkjøringer som inngår i planforslaget. Det skal utarbeides illustrasjonsplan for feltene HN 5-1 og HN 5-2. Il1ustrasjonsplanen skal vise: o Bygningsmassen ved maksimal utnyttelse o Parkeringsareal o Atkomstveier i området o Stier/gangveier i området o Grøntområderlbeplantning o Punkter for avfallhåndtering Med forbehold om at kommunestyret vil kreve utbyggingsavtale i henhold til plan- og bygningslovens kap. XI-A, skal det i samarbeid med rådmannen utarbeides forslag til utbyggingsavtale som skal følge planforslaget til offentlig ettersyn. Denne avtalen skal inneholde punkter om blant annet: o Avbøtende tiltak med hensyn til utslipp o Sikring av våtmark og vegetasjon o Allmennhetens rett til ferdsel både til fots og med bil i næringsområdene o Støyskjemung o Opparbeidelse av turvei, lysløype og knivert o Teknisk infrastmktur - opparbeidelse og overtakelse Før 2.gangs behandling skal det foreligge forslag til avtale mellom forslagsstiller og Statens vegvesen vedrørende bygging og overtakelse av fy. 78. Det skal avholdes et åpent infonuasjonsmøte om konsekvensutredningen og l' / planforslaget i løpet av høringsperioden. Rådmannen delegeres fullmakt til å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn når innstillingens kraver oppfylt. IL Forslag til konsekvensutredning anses ikke å være komplett, i forhold til spørsmålet om kultunninner og kultunniljø. Med bakgmnn i e-post fra Akershus fylkeskommune datert 03.06.08, legges imidlertid forslag til konsekvensutredning ut på høring sammen med planforslaget, så snart planforslaget er rettet opp i henhold til innstillingens pkt. 1. Det forutsettes at dokumentasjon i forhold til servicenæring er på plass før konsekvensutredningen tas opp til 2.gangs behandling. Utvalg: Møtedato: Sak: Utvalg for miljø, plan- og byggesaker 26.06.2008 PS 78/08
Side 4 av 19 Resultat: Saken utsatt Behandling i utvalget: E-post med vedlegg fra Odd Tvedt, AdvokatfIrmaet Kluge, datert 23. juni 2008 ble delt ut i møtet. E-post fra Richard Slåke ble delt ut i møtet. Espen Pålsrud orienterte om at rådmarmen endrer sin innstilling på punktet om utbyggingsavtale. Nytt punkt lyder som følger: "Medforbehold om at kommunestyret vil kreve utbyggingsavtale i henhold til PbI. Kap. XI-A, skol det i samarbeid medrådmannen utarbeides forslag til utbyggingsavtale som skalfølge planforslaget til offentlig ettersyn. Denne skal inneholde punkter om blant annet:" Forslag: Erik Lundeby fremmet på vegne av Venstre følgende forslag: "Saken utsettes til første møte til høsten" Votering: Venstres forslag om utsettelse ble vedtatt med 6 (6=1 SV, 2 V, 3 AP) mot 5 (5=1 PP, 3H, 1 Frp) stemmer. Vedtak: Saken utsettes til første møte til høsten Utvalg: Møtedato: Sak: Resultat: Utvalg for miljø, plan- og byggesaker 25.08.2008 PS 80/08 Annet forslag vedtatt Behandling i utvalget: Behandling:. Brev fra Asplan Viak, datert 20.08 ble delt ut i møtet. Notat fra Rådmannen, datert 25.8.08 ble delt ut i møtet. Erik Lundeby delte ut to kart i møtet der hensikten er å illustrere størrelsen på et planlagt bygg (Gresvigs lager). Kartene følger saken. Forslag: Rita Hirsum Lystad fremmet på vegne av Arbeiderpartiet følgende forslag: "Saken utsettes i påvente av at grunneiere for Holt og Måna samordner og kommer til enighet om layssløsningerfor Fv 78", Erik Lundeby fremmet på vegne av Venstre følgende forslag:
Side 5 av 19 "Reguleringsplanenfor Holt Park legges ikke ut til høring, daforslaget gil' uopprettelige inngrep i grøntområder til skade for natur ogfriluftsliv. Ny forslag til reguleringsplan kan ikke fremmes før arealdisponeringen er vurdert ved neste rullering av kommuneplanen". /1 DagfllUl Danielsenfrenunet på vegne av Høyre følgende forslag: "Utvalget vedtar innstillingen medfølgende endring: Kulepunkt nr. 6 og nr. 7 under romertall I snykes ". Rita Hirsum Lystad frenunet på vegne av Arbeiderpartiet følgende forslag: "Utvalget vedtar innstillingen medfølgende tillegg: Detforslag til veglinje for Fl' 78 og kryssløsning inn til Måna nord (nord og østfor Fv78) og Måna sør (sør og vestfor Fv78) som fremkommer av tegningen MANA, VEGPLAN, datert 20.08.08 og utarbeidet av Øvre Romerike Prosjektering innarbeides i planforslaget. " Rita Hirsum Lystad trakk Arbeiderpartiets forslag. Forslaget, inkludert en kartskisse, følger saken. Voteringer: 1) Arbeiderpartiets forslag om utsettelse falt med 2 (2 = 2AP) mot 9 (9=1 PP, 3 H, l Frp, 1 Krf, 2 V, 1 SV) stenuner. 2) Venstres forslag falt med 2 (2=2V) mot 9 (9=1 PP, 3 H, l Frp, 1 Krf, 2 V, 1 SV) stenuner. 3) Høyres forslag om å stryke kulepunkt 6 i innstillingen (Områdene rundt Holttjern, beliggende mellom Holt og Måna nord, reguleres til "spesialområde -friluftsområde") vedtatt med 6 (6=1 PP, 3 H, 1 Frp, 1 Krf) mot 5 (5=1 SV, 2 V, 2 AP) stenuner. 4) Høyres forslag om å stryke kulepunkt 7 i innstillingen (Områdene beliggende rundt Holt gård reguleres til "landbruksområde - område for jordbruk") vedtatt med 6 (6=1 PP, 3 H, 1 Frp, 1 Krf) mot 5 (5=1 SV, 2 V, 2 AP) stenuner. 5) Innstillingen med Høyres forslag til endringer vedtatt med 9(9=1 PP, 3 H, 1 Frp, 1 Krf, 2 V, 1 SV) mot 2 (2=2V) stemmer. Vedtak: 1. Forslag til reguleringsplankart for "Parsell av fylkesvei 78 og Holt park", datert 26.05.08 med tilhørende bestemmelser datert 16.06.08 legges ut til offentlig ettersynjf. plan- og bygningslovens 27-1 nr. 2 når forslagsstiller har gjennomført følgende endringer: Endringer i plankart: o I tegnforkiaringen endres "midlertidig anleggsområde" til "midlertidig lagring av masser". o I tegnforklaringen endres "byggeområde for industri og lager" til "byggeområde for industri, lager og kontor".
Side 6 av 19 o I tegnforklaringen endres "kommunalteknisk" til "kommunaltekniske anlegg". o "Felles områder: annen veigrunn" oppføres i tegnforklaringen. o "Kombinerte formål: landbruksområde - jord og skogbruk / spesialområde midlertidig lagring av masser" oppføres i tegnforklaringen. o Maksimal tillatt byggehøyde reduseres med 3 meter, og settes til GHmaks = k + 113 innenfor felt lin-s-2. Endringer i bestemmelser: o Ny 3.10: Ved sølmad om rammetillatelse skal det gjøres rede for hvordan universell utforming skal ivaretas. Stigningsforhold, belegning og eventuelle høydeforskjellerfra/til hovedinngang/parkeringsanlegg skal vises. Ansvarlig søker skal legge frem dokumentasjon som viser hvordan universell utforming inne i bygget er ivaretatt. Ved nyplantning skalpollenrike trær ogplanter unngås. Minimum 5 % av det totale antallet parkeringsplasser skal avsettes som HCparkering, og disse må utformes ogplassers slik at hensynet til bevegelseshemmede ivaretas. HC-plassene skalplasseres lett tilgjengelig i forhold til hovedinngangen (maks avstand 20) dog slik at kjørevei ikke må hysses. Behovetfor av- ogpåstigning nær hovedinngang skal også ivaretas. o o o o 4-7 endres til: Det skal, med unntak av område lin-5-1 og lin-5-2 som reguleres detaljert, utarbeides bebyggelsesplan for tomteparsellerfør detfremmes sølmad om tiltak på tomta. " 4-8 endres til: Park/grøntanlegg skal væreferdig opparbeidet i henhold til utomhusplanfør det kan gis midlertidig eller permanent brukstillatelse for bebyggelsen på tomta. I 4.11 endres maksimal tillatt byggehøyde fra 24 meter til 21 meter. 6 endres fra "Område for anlegg og jord- og skogbruk" til "Område for jordog skogbruk". o 6-2 tas ut av bestemmelsene og erstattes av eksisterende 6-3. o 7 endres til "kombinerte formål: landbruksområde - jord- og skogbruk / spesialområde - midlertidig lagring av masser". o o 7-2 endres til: "Foruten jord- og skogbruk, kan området nyttes til midlertidig lagring av masserji-a planområdet. Lagring av masser skal kun finne sted i anleggsperioden. " 8.4 tillegges følgende setning:
Side 7 av 19 Denne type terskler kan også la'eves etablert innenforfeltene HNl - HN4 dersom det skulle vise segpåla evd. o 8.2 tillegges følgende setning: Asfaltdekke tillates ikke. o Tillegg til 10.3: Felles avkjørsel erfellesfeltene HN-l til HN-5-2, dvs. for eiendom gnr./bnr. 33/6 og senere fraskilte parsellerfra denne. o Ny 11"Spesialområde - bevaring av landskap og vegetasjon" legges inn, og det legges til følgende bestemmelse: Eksisterende landskap og vegetasjon skal bevares. Endringer av landskapseller vegetasjonsbildet kan kun gjennomføres etter godkjenning av Frogn kommune. Det skal utarbeides fysisk modell for næringsarealene, feltene HN l til HN 5-2, og denne skal vise maksimal utnyttelse. Rv. 23 skal også inngå i denne modellen. Det skal utarbeides lengde- og breddesnitt for rundkjøringer som inngår i planforslaget. Det skal utarbeides illustrasjonsplan for feltene HN 5-1 og HN 5-2. Illustrasjonsplanen skal vise: o o o o o o Bygningsmassen ved maksimal utnyttelse Parkeringsareal Atkomstveier i området Stier/gangveier i området Grøntområderlbeplantning Punkter for avfallhåndtering Med forbehold om at kommunestyret vil kreve utbyggingsavtale i henhold til plan- og bygningslovens kap. XI-A, skal det i samarbeid med rådmarmen utarbeides forslag til utbyggingsavtale som skal følge planforslaget til offentlig ettersyn. Denne avtalen skal inneholde punkter om blant annet: o o o o o o Avbøtende tiltak med hensyn til utslipp Sikring av våtmark og vegetasjon Allmennhetens rett til ferdsel både til fots og med bil i næringsområdene Støyskjerming Opparbeidelse av turvei, lysløype og kulvert Teknisk infrastruktur - opparbeidelse og overtakelse Før 2.gangs behandling skal det foreligge forslag til avtale mellom forslagsstiller og Statens vegvesen vedrørende bygging og overtakelse av fy. 78. Det skal avholdes et åpent informasjonsmøte om konsekvensutredningen og planforslaget i løpet av høringsperioden.
Side 8 av 19 Rådmannen delegeres fullmakt til å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn når innstillingens kraver oppfylt. IL Forslag til konsekvensutredning anses ikke å være komplett, i forhold til spørsmålet om kulturminner og kulturmiljø. Med bakgrunn i e-post fra Akershus fylkeskommune datert 03.06.08, legges imidlertid forslag til konsekvensutredning ut på høring sammen med planforslaget, så snart planforslaget er rettet opp i henhold til innstillingens pkt. 1. Det forutsettes at dokumentasjon i forhold til servicenæring er på plass før konsekvensutredningen tas opp til 2.gangs behandling. Utredning: SAKSUTREDNING: Sammendrag: Asplan Viak fremmer på vegne av SAHO Eiendom AS forslag til reguleringsplan med konsekvensutredning for Holt-området. Hensikten med planforslaget er å legge til rette for etablering av næringsvirksomhet og forslag til ny trase for fylkesvei 78 fra krysset ved rv. 23 og frem til Skydsrud. Konsekvensutredningen omfatter selve Holtområdet og næringsarealene nord for rundkjøringen på Måna, samt omkringliggende nærområder. Rådmannen anbefaler at planforslaget og konsekvensutredningen legges ut til offentlig ettersyn når forslagsstiller har rettet opp planforslaget i henhold til innstillingen. Bakgrunn for saken: Asplan Viak fremmer på vegne av SAHO Eiendom AS forslag til reguleringsplan med konsekvensutredning for Holt-området. Hensikten med planforslaget er å legge til rette for etablering av næringsvirksomhet og forslag til ny trase for fylkesvei 78 fra krysset ved rv. 23 og frem til Skydsrud. Konsekvensutredningen omfatter selve Holtområdet og næringsarealene nord for rundkjøringen på Måna, samt omkringliggende nærområder. Foreliggende planforslag med konsekvensutredning tar utgangspunkt i planprogram for "Næringsområder Frogn kommune" vedtatt i utvalg for miljø, plan og byggesaker den 26.05.08. Planforslaget med tilhørende konsekvensutredning legges frem for behandling og godkjenning samtidig som en sak i henhold til forskrift om konsekvensutredninger - kap. III 8. Rådmannens innstilling er todelt, hvor pkt. I omhandler selve planforslaget, mens pkt. il omhandler konsekvensutredningen. Planforslaget var oppe til l.gangs behandling i utvalg for miljø, plan og byggesak i deres møte den 26.06.2008. Det ble fattet følgende vedtak: Saken utsettes tilførste møte til høsten.
Side 9 av 19 Saken tas med dette opp til fomyet l.gangs behandling. Beskrivelse av planforslaget Foreliggende planforslag legger opp til regulering av næringsarealer på Holt, og ny trase for fy. 78 mellom Måna og Holt. Planforslaget regulerer også atkomst til næringsområdene ved Måna, samt et friluftsområde/verneområde innenfor selve næringsområdet. For en nærmere beskrivelse av selve planforslaget, se forslagsstiller planbeskrivelse med tilhørende konsekvensutredning, vedlegg 3. Alternativer: l. Som innstillingen. 2. 3. I. Som innstillingen, men p1anforslaget tas opp til ny politisk behandling i utvalg for miljø, plan og byggesaker før det legges ut til offentlig ettersyn. li. Som innstillingen. I. Som innstillingen, men planforslaget tas opp til ny politisk behandling i utvalg for miljø, plan og'byggesaker før det legges ut til offentlig ettersyn.? li. Utvalg for miljø, plan og byggesaker finner at konsekvensutredningen er mangelfull på enkelte punkter og ber om at disse utredes ytterligere før den på ny tas opp til politisk behandling. Følgende punkter bes utredet nærmere: - utvalget lister selv opp hvilke punkter de vil ha ytterligere utredet. 4. I. Utvalg for miljø, plan og byggesaker returnerer planforslaget datert 26.05.08, med tilhørende bestemmelser datert 16.06.08, til forslagsstiller, og vil ikke ta saken opp til ny behandling før næringsarealene for Måna nord og Måna syd inngår i planforslaget. Il. Utvalg for miljø, plan og byggesaker returnerer konsekvensutredningen til forslagsstiller med bakgrunn i innstillingens pkt. I. 5. I. Forslag til regu1eringsplankart for "Parsell av fylkesvei 78 og Holt park", datert 26.05.08 med tilhørende bestemmelser datert 16.06.08, legges ut til offentlig ettersyn, jf. plan- og bygningslovens 27-1 nr. 2 uten krav om endringer. Il. Som innstillingen. 6.
Side 10 av 19 L Som innstillingen, men følgende ny 9.8 legges til i reguleringsbestemmene: Riksvei 152 skal være ferdig opparbeidet i henhold til godkjent reguleringsplan på strekningen Gislerud - Måna før utbygging kan finne sted innenforfeltene HN-1 og HN-2. Utvalget legger selv til ytterligere endringer dersom de finner dette nødvendig. Il. Som innstillingen. Miljømessige konsekvenser: De miljømessige konsekvensene er drøftet i konsekvensutredningen. Se vedlegg 3, side 30 61. Økonomiske konsekvenser: Planforslaget vil slik det nå foreligger kunne medføre utgifter for Frogn kommune i forhold til opparbeidelse av teknisk infrastruktur, turvei m.m. Det er derfor viktig at det utarbeides en utbyggingsavtale som sikrer at utbygger dekker alle disse utgiftene. Rådmannen har i sitt forslag til innstilling foreslått at slik utbyggingsavtale skal kreves utarbeidet før planforslaget sendes på høring. Innkomne merknader: Ved varsel om oppstart av arbeid med reguleringsplan og konsekvensutredning innkom i alt 10 merknader fra offentlige instanser og privatpersoner. Forslagsstiller har kommentert disse merknadene i sitt planprogram, og de er også kommentert i den nå foreliggende konsekvensutredningen. Alle merknadene ligger ved planprogranunet, og er derfor ikke lagt ved saken i denne behandlingsrunden. Frogn kommune har mottatt en merknad fra øvre Romerike Prosjektering (ørp) tett opp til skrivefristen. ørp representerer grunneierne på Måna. Merknaden blir ikke særskilt kommentert, men den er lagt ved som orientering til politikerne. Innspillet vil bli særskilt behandlet ved 2.gangs behandling av saken. Flere av de forhold som blir drøftet i merknaden fra ørp er sammenfallende med forhold som er drøftet i rådmannens nedenstående vurdering. Rådmannens vurdering av konsekvensutredningen: Det innsendte planforslaget med tilhørende konsekvensutredning tar opp de 10 hovedpunktene som er fastsatt i vedtatt planprogram. Konsekvensutredningen har på side 63 og 64 en sanunenstilling av de ulike konsekvensene, og det er redegjort for tre alternativer. 0 alternativet skisserer dagens situasjon, uten noen endringer. Alternativ l skisserer utbygging i området, og det forutsettes at fy. 78 rustes opp til en tilfredsstillende standard med tilhørende gang-/sykke1vei. Alternativ 2 skisserer også utbygging i området, men i dette alternativet er fy. 78 foreslått med ny trase på deler av strekrringen Måna - Holt. Det fremlagte planforslaget er basert på alternativ 2. I det nedenstående gir rådmannen en særskilt vurdering av hvert av punktene som er forutsatt utredet i vedtatt planprogram. Natur og ressursgrunnlag, rådmannens vurdering: Konsekvensutredningen bekrefter at alternativ l og 2 vil medføre middels negative konsekvenser innenfor dette punktet, mens man med O-alternativet ikke vil få noen negative konsekvenser. Det er ikke foreslått noen avbøtende tiltak i forhold til alternativ 1 og 2, og
Side 11 av 19 rådmannen kan heller ikke se hvilke tiltak dette skulle være dersom man ønsker næringsutvikling i samsvar med kommuneplanen. Den arealbruk kommuneplanen angir i området vil nødvendigvis medføre negative konsekvenser i forhold til om området blir liggende urørt. Trafikk, rådmannens vurdering: I oppsummeringen av konsekvenser i forhold til trafikk, fremkommer det at dagens sifuasjons innenfor pianområdet er litt negativ i forhold til biltrafikk, og middels negativ med tanke på gang-/sykkeltrafikk. Alternativ 1 vil i forhold til disse punktene ha en liten positiv effekt i forhold til begge disse forholdene, da veien med dette alternativet forusettes rustet opp med separat gang-/sykkelvei, altså en klar forbedring sett i forhold til dagens situasjon. Alternativ 2 vil ha en ennå bedre effekt i forhold til gang-/sykkeltrafikk, da gang-/sykkelveien i store deler av dette alternativet er foreslått lagt i et helt annet område enn selve veitraseen. Rådmannen mener også at planforslaget har en god løsning i forhold til de trafikale forhold sett innenfor selve pianområdet. Rådmannen forutsetter at det utarbeides en avtale mellom forslagsstiler og Statens vegvesen i forhold til opparbeidelsen aven eventuell ny veitrase. Slik avtale må foreligge før 2.gangs behandling av reguleringsforslaget. Utenfor pianområdet medfører imidlertid planforslaget langt større negative konsekvenser enn hva som femkommer av sanunenstillingen på side 63 i konsekvensutredningen. Som det fremkommer av de beregninger som er gjort for trafikken i nærområdene, så vil kapasiteten på veinettet i år 2025 (det årstallet beregningene tar utgangspunkt i) ligge over Statens vegvesens normtall for 2-felts veier, selv uten en utbygging av Holt og Måna. Det anslås at man på rvo 23 allerede i år 2013 vil ha nådd tålegrensen for denne veiens kapasitet på ÅDT 12.000, uten en utbygging. Konsekvensutredningen konkluderer derfor med at rv. 23 uansett må utvides til 4- felts vei i løpet av de nærmeste årene, uavhengig aven utbygging, og at denne utvidelsen allerede er regulert. Rådmannen er litt skeptisk til denne konklusjonen. Rv. 23 er regulert til 4- felts vei i Frogn kommune, men på Hurum-siden er den kun regulert til2-felts vei. Slik rådmannen ser det vil det derfor være en lang og tidkrevende prosess før en eventuell 4- felts rv. 23 vil være ferdigstilt. En utbygging av Holt vil dessuten være med på å forverre den kritiske situasjonen som konsekvensutredningen fastslår at vil komme om få år. Et mulig tiltak for å sikre utbyggingen i forhold til dette punkt er rekkefølgebestemmelser i forhold til 4-felts vei på rv. 23, men rådmannen anser dette som et altfor strengt krav, og går ikke for dette i sin innstilling. Rådmannen håper imidlertid Statens vegvesen er klar over situasjonen, og at de snarest vil starte opp arbeidet med å regulere rv. 23 til 4-felts vei også på Hurumsiden og prioritere veibudsjettsmidler til4-felts utbygging i Frogn, slik at man er klar for en oppgradering av veinettet når kapasitetsgrensen er nådd. ;' (' For rv. 152 mot Drøbak er det regulert 2-felts vei, med en omlegging av Ottarsrudbakkenl Ottarsrudkrysset. Dette er et ulykkesbelastet punkt, og rådmannen håper Statens vegvesen i nær fremtid vil legge om veien. Med den planlagte utbyggingen vil ÅDT på strekningen øke fra dagens 7.000 til 9.750 i 2025, hvor selve utbyggingen rundt Måna og Holt er anslått å utgjøre 1.050 ADT. Konsekvensutredningen konkluderer med at veien med dagens standard f! vil kunne tåle denne økningen, men at veistandarden ikke vil være fullt ut tilfredsstillende i forhold til veinormalens krav. Med bakgrunn i ulykkesfrekvensen i Ottarsrudkrysset, og det faktum at foreligger planer om å legge om I utbedre rv. 152 i løpet av nær fremtid, har rådmannen vurdert å legge inn en rekkefølgebestemmelse for denne veistrekningen i sin innstilling. Dette er ikke foreslått, da rådmannen mener dette ville kunne være i konflikt med en av kommuneplanens viktigste strategier, som jo er økt næringsutvikling innenfor
Side 12 av 19 kommunens grenser. Rådmannen har imidlertid i sin alternative innstilling nr. 6 beskrevet dette som et alternativ. Fv. 78 nord for Holt vil få en nllnimal trafikkvekst frem mot 2025, og utbyggingen vil ikke bidra i vesentlig grad. Rådmannen er enig i denne konklusjonen, men vet at Statens vegvesen vil komme med innspill i forhold til en noe endret traseføringen helt nord i pianområdet. Dette for å sikre en bedre kurvatur i forbindelse med eventuelle fremtidige utbedringer av fy. 78 nord for Holt i bakkene mot Havsjødalen. I forhold til kollektivtrafikk legger planforslaget opp til busslommer på begge sider av fy. 78, og disse er lokalisert i umiddelbar nærhet av planlagt kulvert i forbindelse med turveien. Trafikksikkerheten er derfor godt ivaretatt på dette punkt. Ut fra konsekvensutredningen konkluderer rådmannen at man i forhold til de trafikale spørsmål kan jobbe videre med planforslaget, basert på en omlegging av fy. 78, alt. 2. -, Friluftslivo rekreas'o' rådmannens vurderin: Konsekvensutr. en beskriver at det er flere turløyper og stier i området, men at det er generelt liten aktivitet innenfor selve pianområdet. Verdien av arealet til friluftsformål settes ikke høyt, men det er av høy verdi som viktig forbindelse mellom markaområdene øst og vest for fy. 78. Omfanget av inngrepet betraktes som stort negativt, men med de avbøtende tiltak som er foreslått sikret gjennom planen vurderes konsekvensene i forhold til aktiviteter og opplevelseskvalitet å være avrlitej1.j1e~~t~~.fta~:...,1æ( <~" c,. f /tla~--;1?/" / // Av avbøtende tiltak som foreslås i reguleringsplanen legges det opp til at det skal bevares et gjennomgående grøntdrag gjennom næringsområdet, og at derte skal gis et strengt vern som spesialområde - friluftsområde, og spesialområde - bevaring av landskap og vegetasjon. Trase for turløype/skiløype vil tillates innefor dette området. Det vil også bli opparbeidet en kultvert under fy. 78, slik at man sikrer kryssingen. Planforslaget medfører på derte punkt en klar forbedring i forhold til eksisterende situasjon. Det at man i bestemmelsene også legger til rette for at allmennheten skal kunne benytte parkeringsplasser innenfor pianområdet i forbindelse med friluftsaktiviteter er etter rådmannens vurdering med på å minske de negative følgende av planforslaget sett i forhold til dette punkt. Rådmannen ser imidlertid et behov for å sikre flere forhold knyttet til denne type bruk og opparbeidelse av traseer gjennom en utbyggingsavtale mellom Frogn kommune og forslagsstiller. Eksempler på dette er k9~~ingved opparbeidelse av turveier, allmennhetens rett til ferdsel på veiene j'området m.m. Naturmiljø og biologisk mangfold, rådmannens vurdering: I forhold til dette punkt er det foretatt en registrering av det biologiske mangfoldet, pianområdet som barriere for det biologiske mangfold i landskapet er vurdert, og konsekvensene av forurensning til grunn og vann er vurdert, dette sammen med en beskrivelse av avbøtende tiltak. Det ble ved vedtak av planprogram for konsekvensutredningen fra venstres side foreslått at man skulle kreve at registreringer av det biologiske mangfoldet skulle foretas gjennom et helt år. Dette ble imidlertid ikke vedtatt, men venstres forslag skulle følge saken som et innspill. Rådmannen vurderer de registreringer som er foretatt som grundige og tilfredsstillende, og at konsekvensutredningen er oppfylt i forhold til planprogrammet på dette punkt. Rådmannen har også sjekket opp i sentrale databaser på dette punkt, og det samsvarer med hva som fremkommer av konsekvensutredningen.
Side 13 av 19 /, Konsekvensene for naturmiljøet er samlet vurdert å ha en liten til middels negativ konsekvens.' / med utgangspunkt i et regionalt perspektiv. I forhold til enkeltområder, så er det Holt som kommer dårligst ut, med middels negative konsekvenser. Gjennom planforslaget har man foreslått å bevare viktige biotoper, et tiltak som vil redusere de negative konsekvensene av planforslaget innenfor dette området. Spervikbekkens og Havsjødalbekkens nedslagsfelt vil berøres av planforslaget., Influensområdet vil i følge konsekvensutredningen omfatte bekker nedstrøms tiltaksområdet, samt strandsonen i Hallangspollen. Bekkene er vurdert å ha middels til stor verdi, og det er derfor foreslått ulike tiltak for å sikre verdien for fremtiden. Konsekvensene er med disse tiltakene for Spervibekken vurdeli som liten til ubetydelig negativ, mens konsekvensene for Havsjødalsbekken er vurdert som ubetydelig negative. Det vil derfor være viktig at alle de tiltak som er foreslått i rapporten videreføres gjennom en eventuell utbygging av området. Den foreslåtte reguleringsplanens arealbruk og bestemmelser synes å sikre en del av disse punktene. Gjennom en utbyggingsavtale vil man også kunne ta inn punkter som er med på å sikre at disse tiltakene blir gjennomført. Landskap, rådmannens vurdering: Konsekvensutredningen har delt punktet landskap opp i to deler, en landskapsanalyse og en analyse av grunn- og hydrologiske forhold. Landskapsanalysene er fjernvirkning, nærvirkning, vegetasjon og terrengform vurdert. Det foreslåtte tiltaket vil i følge analysen stedvis være dårlig tilpasset/forankret til landskapets form og elementer på grunn av krav til bebyggelsens utforming. Bebyggelsen vil i følge utredningen stå i et lite harmonisk forhold til landskapets/omgivelsenes skala. Likevel hevdes det at tiltaket ikke vil bli særlig eksponeli mot omgivelsene ettersom det er satt av belter hvor vegetasjon og terreng skal bevares. Samlet sett er de landskapsmessige konsekvenser vurdert å ha en liten negativ innvirkning. /1 Rådmannen har bedt om ytterligere dokumentasjon på dette punkt, og har fått oversendt diverse "fotos" fra den digitale 3D-modellen for området. Det fremgår av disse at de øvre deler av bebyggelsen vil bli eksponert i til dels vesentlig grad fra blant annet rv. 23. Rådmannen har derfor i sin innstilling foreslått at man går noe ned på maksimal tillatt byggehøyde innenfor felt HN 5-1 og 5-2. II r I forhold til grunnforhold og hydrologiske forhold vil O-alternativet ikke medføre noen konsekvenser. Alternativ l og 2 vil kunne medføre endringer, men det er foreslått diverse tiltak, som samlet gjør at endringene i utslipp til grunn og vann antas å være av ubetydelig omfang, og her ubetydelig negativ konsekvens. Rådmannen ser at man i reguleringsbestemmelsene har forsøkt å sikre at disse tiltakene blir gjennomført i forbindelse med fremtidig utbygging i området, men har i sin innstilling tatt inn forslag til ytterligere bestemmelser knyttet til dette. Rådmannen mener også at det vil kunne bli nødvendig å ta inn punkter om dette også i en eventuell utbyggingsavtale. Kulturmiljø og kulturminner, rådmannens vurdering: Punktet om kulturminner og kulturmiljø er etter rådmannens vurdering mangelfullt utredet, og man vet det er funnet automatisk fredede kulturminner innenfor pianområdet. Rådmannen finner ingen vurdering av verken Dammengrenda eller rodevegen, noe som er vedtatt utredet i
Side 14 av 19 planprograrrunet. Med bakgrunn i brev fra Akershus fylkeskommune anbefaler likevel rådmannen at planforslaget og konsekvensutredningen legges ut til offentlig ettersyn, selv om endelig rapport ikke foreligger. Rådmannen gjør oppmerksom på at eventuelle opplysninger som fremkorruner i rapport fra Akershus fylkeskorrunune vil kunne medføre endringer av planforslaget, og at det på bakgrunn av slike endringer vil kunne bli krav om en ny høringsrunde. Forslagsstiller er innforstått med dette. Rådmannen forutsetter også at det av rapporten fremkorruner vurderinger av kultunniljøet for Dammengrenda og rodevegen mellom Økern og Holt. Dersom slik dokumentasj on ikke foreligger i løpet av høringsperioden, anses konsekvensutredningen å ikke være komplett. /1/,,', Samfunn, rådmannens vurdering: Det er i konsekvensutredningen foretatt grundige vurderinger i forhold til støy og luftkvalitet som følge av de ulike alternativene. Lokal luftforurensning synes ikke å være noe problem i utredningsområdet, og en utbygging slik det er foreslått i planforslaget vil ikke medføre at eksisterende bebyggelse blir utsatt for forurensningsnivåer over nasjonalt mål for luftkvalitet eller SFT's luftkvalitetskriterier. Konsekvensene av planforslaget anses derfor som ubetydelige. Det er utarbeidet støysonekart for de tre alternativene. Det fremkommer av støyutredningen at alternativ 2 inkludert avbøtende tiltak gir lavest koniliktnivå med hensyn til støy. For skole, idrett og kultur anses tiltaket å ikke ha noen direkte innvirkning. For servicenæringen i kommunen vil etableringen av ca. 1100 nye arbeidsplasser gi en vesentlig økning i etterspørselen etter privat service. Konsekvensutredningen sier ikke noe mer om dette. Rådmannen mener dette kunne vært utredet ytterligere, og har tatt inn et punkt om dette i sin innstilling. /1 Vannforsyning til området er vurdert, og man har kommet frem til at en konvensjonell løsning med vann fra offentlig vannforsyningssystem er å foretrekke fremfor lokale grunnvannsbrønner. For lokal rensing av avløpsvann/spill vann finnes det i følge konsekvensutredningen ikke egnede stedlige masser for infiltrasjon. Ulike løsninger for lokalhåndtering er vurdert, uten at man har funnet noen gode løsninger. Anbefalt løsning er at spillvannet blir håndtert ved pumpestasjon ved Frogn videregående skole, noe som også er en konvensjonell løsning med tilknytning til eksisterende offentlig anlegg både for vann og avløp. Eksisterende nett vurderes å ha kapasitet for en slik tilkopling. l forhold til energi, har man i reguleringsbestemmelsene satt relativt strenge bestemmelser som tar utgangspunkt i at alle bygg innenfor området skal knyttes til et felles fjernvaltileanlegg. Under forutsetning av at energiforsyningen i hovedsak er basert på utslippsnøytrale energibærere vil etableringen ikke bidra til økt energibruk. Tiltaket vil derfor ha ubetydelig negativ konsekvens i forhold til energispørsmålet. Næring, rådmannens vurdering: Konsekvensutredningen konkluderer med at den planlagte næringsvirksomheten på Holt og Måna vil bidratil å redusere netto utpendling fra Frogn, samtidig som den på sikt også vil bidra til å skape økt sysselsetting også i de mer sentrumsnære områdene av korrununen. l
Side 15 av 19 forhold til O-alternativet gir dette konununen en stor positiv gevinst, og tiltaket vurderes derfor å gi en stor positiv konsekvens på dette punkt.? l' Bygge- og anleggsvirksomhet, rådmannens vurdering: Konsekvenser av anleggstrafikk sett i relasj on til dagens trafikk anses som ubetydelig, og det er forutsatt intern massebalanse noe som gir liten trafikk. Konsekvenser av støy, støv, vibrasjoner og rystelser i forbindelse med planlagte tiltak anses også som ubetydelige. For å redusere støvutslipp er det foreslått at man innenfor byggeområdene gjennomfører vanning i tørre perioder som et avbøtende tiltak. Utslipp fra området vil kunne forekonune, og det er listet opp en lang rekke avbøtende tiltak for å forebygge dette. Forutsatt at disse avbøtende tiltakene gjennomføres vil den foreslåtte utbyggingen gi ubetydelige konsekvenser med hensyn til utslipp. Rådmannen forutsetter derfor at dette sikres gjennom bestenunelser og utbyggingsavtale. Rådmannens samlede vurdering av konsekvensutredningen: Ser man på sammenstillingen av konsekvenser for en utvikling i samsvar med planforslaget vil summen av negative og positive konsekvenser havne i nærheten av null med alternativ 2. Planforslaget medfører på enkelte områder klare negative konesekvenser, mens man på andre områder gjennom avbøtende tiltak kan unngå en del negative konsekvenser. Rådmannen mener konsekvensutredningen gir rom for at det skjer en utvikling innenfor pianområdet, forutsatt at alle avbøtende tiltak blir gjennomført. Rådmannen vurderer samlet sett at Frogn konunune på sikt er tjent med en slik utvikling, og at denne er i samsvar med kommuneplanens mål. II Rådmannens vurdering av planforslaget Rådmannen har gjennom sin vurdering av konsekvensutredningen funnet at det er rom for en utvikling innenfor pianområdet. I det nedenstående gir rådmannen sin vurdering av det foreliggende planforslaget som legger opp til utvikling av næring på Holt. Planavgrensning: På et tidlig stadium i planprosessen signaliserte Frogn konununes administrasjon at det var ønskelig med en samlet regulering av både Måna nord, Måna syd og Holt. Dette ønsket ble i begynnelsen også etterkommet av grunneierne i området, men i løpet av planprosessen har dette samarbeidet blitt avsluttet. Asplan Viak representerer ikke lenger grunneierne for Måna nord og Måna syd, men kun Holt ved SAHO eiendom. Rådmannen finner det uheldig at man ikke får regulert Måna nord og Måna syd i denne prosessen, og dette er spesielt viktig i forhold til avklaring av atkomst til disse delområdene. Rådmannen har gjennom møter i den senere tid fått inntrykk av at Statens vegvesen og utviklerne på Måna også stiller seg negative til at disse områdene ikke blir regulert på samme tid. II Rådmannen velger likevel nå å frenune saken til politisk behandling med innstilling om å legge planforslaget ut til høring. Dersom det i løpet av høringsperioden fremkommer tungtveiende argumenter for at planprosessen bør kjøres parallelt for næringsområdene på Holt, Måna nord og Måna syd, vil rådmannen på ny ta stilling til dette spørsmålet. Friluftsområdene rundt Holttjern, og landbruksområdene rundt Holt gård, er ikke tatt med i reguleringsplanen. Rådmannen mener at disse også bør reguleres i foreliggende planforslag for å sikre et sterkere vern mot fremtidig nedbygging. Områdene er foreslått regulert som
Side 16 av 19 henholdsvis "spesialområde - friluftsområde" og "landbruksområde - område for jordbruk". Rådmaunen har ikke knyttet noen særskilte bestemmelser til områdene, men de er altså foreslått tatt iun for å sikre den fremtidige arealbruken.. TrafIkk: Av konsekvensutredningen fremkommer det at utviklingen av Holt og Måna vil medføre økt trafikk på veiene i området, og at kapasiteten på rv. 23 overstige Statens vegvesens normtall for 2-felts veier i løpet av få år, uavhengig av den foreslåtte utviklingen. Rv. 152 vil også nærme seg en kapasitetsgrense i årene som kommer. Rådmalll1en har vurdert å legge iill1 en rekkefølgebestemmelse på dette plll1kt, men kommet frem til at dette vil kunne være i konflikt med en av kommuneplanens viktigste strategier, som er økt næringsutvikling iill1enfor kommunens grenser. Forslagsstiller mener at de atkomster som er foreslått regulert til Måna nord og Måna syd er de beste løsningen for disse områdene. Rådmalll1en har vært i dialog med grunneierne for Måna nord og Måna syd, og de mener at dette er atkomster de ikke ser seg tjent med. Rådmalll1en har også fått muntlig kommentarer fra Statens vegvesen på at regulert rundkjøring og kurvatur ved Måna ikke er en god løsning, men at de vil komme tilbake til dette i høringsperioden. Rådmaunen foreslår derfor å sende planforslaget på høring i sin nåværende for i forhold til trafikale løsninger, men er åpen for at det vil kunne bli gjort endringer før 2.gangs behandling som enfølge av iunspill i høringsperioden. Rådmalll1en krever i sin iunstilling imidlertid at det utarbeid lengde- og breddesnitt for de foreslåtte rundkjøringene, og at disse skal følge planforslaget på høring. Utnyttelsesgrad: Rådmaunen anser at området kan tåle den foreslåtte utnyttelsesgraden på 40 % - BYA, og dette er også en utnyttelsesgrad som er vanlig for næringsområder av deune typen. Ettersom det ikke stilles krav til bebyggelsesplan feltene HN 5-1 og HN 5-2 mener rådmaunen det bør utarbeides en mer detaljert illustrasjonsplan for disse feltene. Her skal bebyggelse ved maksimal utnyttelse fremgå, samt parkeringsareal, atkomstveier, stier, grøntområder, avfallhåndtering m.m. være vist. Rådmalll1en har stiltkrav om en slikplani siniill1stilling. Byggehøyder: Av de illustrasjoner som foreligger mener rådmalll1en deler av bygningsmassen iill1enfor feltene HN-5-1 og HN-5-2 vil bli eksponert fra rvo 23. Rådmaunen anbefaler derfor at man senker maksimal gesimshøyde iunenfor delfelt HN-5-2 med 3 meter, dvs. en etasje, dette for å dempe fjernvirkningen av tiltaket. Rådmaunen iunstiller også på at det utarbeides en fysisk terrengmodell for hele næringsområdet, slik at det blir lettere å ta stilling til den Universell utforming: Planforslaget har ikke tatt opp spørsmålet om universell utforming. Rådmalll1en mener dette er naturlig iunenfor et slikt område, og har i sin iunstilling foreslått tatt iun et plll1kt om dette i reguleringsbestemmelsene. Det vises på dette punkt også til gjeldende kommuneplan. Område for jord- og skogbruk: Innenfor dette området kan det i følge bestemmelsene etableres bygg og anlegg knyttet til rensefunksjoner. Rådmaunen mener dette er i strid med intensjonen i kommuneplanen, og mener at deune type bygg og anlegg må plasseres iill1enfor de iuntilliggende feltene HN-4 eller HN-5-1. Rådmaunen foreslår derfor i sin iunstilling at bestemmelsenes 6-2 tas ut.
Side 17 av 19 Kultunninner: Ut fra foreløpig kart over fornminner i området fremkornmer det at man muligens også vil måtte regulere sikringssoner for disse gjennom reguleringsplanen. Rådmannen vil ta endelig stilling til dette når han har mottatt rapport fra Akershus fylkeskommune. Denne skal i følge Akershus fylkeskommune foreligge i løpet av høringsperioden. Utbyggingsavtale: Med det foreliggende planforslaget følger det ikke med forslag til utbyggingsavtale. Rådmannen mener det er påkrevd med en utbyggingsavtale i forbindelse med en regulering av denne størrelsen, og har i sin innstilling bedt om forslag til avtale skal utarbeides. Avtaleforslaget skal følge planen på høring, og skal innholde punkter om blant annet (merk opplistingen er ikke uttømmende): o Avbøtende tiltak med hensyn til utslipp o Sikring av våtmark og vegetasjon o Allmennhetens rett til ferdsel både til fots og med bil i næringsområdene o Støyskjerming o Opparbeidelse av turvei, lysløype og kulvert o Teknisk infrastruktur - opparbeidelse og overtakelse Rådmannens forslag til endringer av plankatt og bestemmelser: Etter en gjennomgang av det foreliggende planforslaget har rådmannen funnet at det bør foretas enkelt endringer av plankart og bestemmelser. Disse endinger er listet opp i det nedenstående. Endringer i plankart: o I tegnforklaringen endres "midlertidig anleggsområde" til "midlertidig lagring av masser", med dette blir det satllsvar mellom plankart og bestemmelser o I tegnforklaringen endres "byggeområde for industri og lager" til "byggeområde for industri, lager og kontor", med dette blir det satllsvar mellom plankart og bestemmelser. o I tegnforklaringen endres "kommunalteknisk" til "kommunaltekniske anlegg", med dette blir det samsvar mellom plankatt og bestemmelser. o "Felles områder: annen veigrunn" oppføres i tegnforklaringen. Rådmannen antar at denne tegnforklaringen er uteglemt. o I tegnforklaringen legges det inn en ny forklaring benevnt som: "kombinerte formål: landbruksområde - jord og skogbruk / spesialområde - midlertidig lagring av masser". Med dette blir det samsvar mellom plankart og bestemmelser. o Områdene rundt Holttjem, beliggende mellom Holt og Måna nord, reguleres til "spesialområde - friluftsområde". o Områdene beliggende rundt Holt gård reguleres til "landbruksområde - område for jordbruk". o Maksimal tillatt kotehøyde innenfor felt HN-5-2 reduseres med 3 meter. Endringer i bestemmelser: o Ny 3.10: Ved søknad om rammetillateise skal det gjøres rede for hvordan universell utforming skal ivaretas. Stigningsforhold, belegning og eventuelle /
Side 18 av 19 høydeforskjellerfra/til hovedinngang/parkeringsanlegg skal vises. Ansvarlig søker skal legge fi'em dokumentasjon som viser hvordan universell utforming inne i bygget er ivaretatt. Ved nyplanming skal pollenrike trær ogplanter unngås. Minimum 5 % av det totale antalletparkeringsplasser skal avsettes som HCparkering, og disse må utformes ogplassers slik at hensynet til bevegelseshemmede ivaretas. HC-plassene skalplasseres lett tilgjengelig i forhold til hovedinngangen (maks avstand 20) dog slik at kjørevei ikke må krysses. Behovetfor av- ogpåstigning nær hovedinngang skal også ivaretas. o o o o 4-7 endres til: Det skal, medunntakav område FIN -5-1 ogfin-5-2 som reguleres detaljert. Utarbeides bebyggelsesplan for tomteparsellerfør detfi'emmes søknad om tiltakpå tomta. " 4-8 endres til: Park/grøntanlegg skal være ferdig opparbeidet i henhold til utomhus planfør det kan gis midlertidig eller permanent brukstillatelse for bebyggelsen på tomta. I 4.11 endres maksimal tillatt byggehøyde fra 24 meter til 21 meter. 6 endres fra "Område for anlegg og jord- og skogbruk" til "Område for jord og skogbruk". Med dette blir det samsvar mellom bestemmelser og plankart. o 6-2 tas ut av bestemmelsene og erstattes av eksisterende 6-3. o 7 endres til "kombinerte formål: landbruksområde - jord og skogbruk / spesialområde - midlertidig lagring av masser", da dette er en mer korrekt betegnelse i forhold til lovverket. Tegnforklaringen er foreslått endret tilsvarende. o o o 7-2 endres til: "Foruten jord- og skogbruk, kan området nyttes til midlertidig lagring av masserfi'a planområdet. Lagring av masser skal kunfinne sted i anleggsperioden. " 8.4 tillegges følgende setning: Denne type terskler kan også kreves etablert innenforfeltene FIN1 - FIN4 dersom det skulle vise segpå/a'evd. 8.2 tillegges følgende setning: Asfaltdekke tillates ikke. o Tillegg til 10.3: Felles avkjørsel erfellesfeltene HN-1 til FIN-5-2, dvs. for eiendom gnr./bnr. 33/6 og senerefi'askilte parsellerfi'a denne.
Side 19 av 19 o Ny 11"Spesialområde - bevaring av landskap og vegetasjon" legges inn, og det legges til følgende bestemmelse: Eksisterende landskap og vegetasjon skal bevares. Endringer av landskapseller vegetasjonsbildet kan kun gjennomføres i samråd med Frogn kommune. Konklusjon: Som det fremkommer av ovennevnte vurdering mener rådmannen at det bør gjøres endringer i plankart og bestemmelser før planforslaget legges ut til offentlig ettersyn. Rådmannen har også stilt krav om at det skal lages forslag til utbyggingsavtale, samt utarbeids tilleggsdokumentasjon til selve planforslaget. Konsekvensutredningen anses ennå ikke å være komplett i forhold til kulturminner og kulturmiljø, men på bakgrunn av brev fra Akershus fylkeskommune anbefaler rådmannen at også konsekvensutredningen legges ut til offentlig ettersyn. Rådmannen forutsetter at rapport vedrørende fornminner og kulturmiljø foreligger før planen tas opp til2.gangs behandling. Rådmannen i Frogn, 11.08.08 t(av:.vj) ~.\ ~arius Trana ta~ Vedlegg: l. Forslag til reguleringsplankart, datert 26.05.08 2. Forslag til reguleringsbestemmelser, 16.06.08 3. Planbeskrivelse med tilhørende konsekvensutredning, datert mai 2008 4. ROS-analyse, datert 16.05.08 5. Il1ustrasjonsplan datert 27.05.08 6. Il1ustrasjonsbilder udatert 7. Foreløpig kart som viser fornminner i området, udatert 8. E-post fra Akershus fylkeskommune datert 03.06.08 9. Merknad fra Øvre Romerike Prosjektering, datert 12.06.08 10. Snitt for pianområdet, udatert Følgende dokumenter ligger på saken: 1. Planprogram, vedtatt 26.05.08 2. øvrige dokumenter og korrespondanse i saken. Enhet for personal, organisasjon og politiske tjenester