PLANBESKRIVELSE (06.01.16) OMRÅDEREGULERINGSPLAN FOR KLØFTA STADION OG DYRSKUEPLASSEN 1. GANGS BEHANDLING 1.gangsbehandling: 24.08.2015 Vedtatt: xx.xx.xxxx Versjon av 21.03.12 saksnr ephorte Side 1 av 24
SAMMENDRAG I forbindelse med at det skal bygges nytt idrettsanlegg i Bakkedalen skal Kløfta stadion avvikles som arenaområde og gjøres tilgjengelig for ny bruk. Ullensaker kommune ønsker at Dyrskueplassen skal utvikles til boligområde sammen med Kløfta stadion, med unntak av 3 daa som avsettes til næringsformål (privat parkering). Tomten er solfylt med god og naturlig orientering mot sør og sørvest, med "ryggen" til trafikkstøy og næring. Tillatt %-BRA=115%, det tilsvarer BRA =26.680m2 Det kan i den påfølgende detaljreguleringsplanen utredes om det kan tillates næring på 1.etasje plan. Illustrasjonsprosjektet viser konsept med mulighet for 300 leiligheter: BAKGRUNN Forslagsstiller er Ullensaker kommune og Norconsult AS er engasjert for å bistå i utarbeidelsen av områdereguleringsplanen. I forbindelse med at det skal bygges nytt idrettsanlegg i Bakkedalen skal Kløfta stadion avvikles som arenaområde og gjøres tilgjengelig for ny bruk. Ullensaker kommune ønsker at Dyrskueplassen skal utvikles til boligområde sammen med Kløfta stadion. Det er vedtatt at 2-3 daa av Dyrskueplassen skal avsettes til parkering for næringseiendommen ved siden av (A-K maskiner). Hensikten med planen er å utvikle et boligområde med forholdsvis høy utnyttelse. SAKSGANG Kunngjøring Igangsetting av planarbeidet ble kunngjort 9. oktober 2014 i Eidsvoll Ullensaker blad og 10. oktober i Romerikes blad, både i papirutgaven og digitalt. Grunneiere og rettighetshavere ble varslet ved brev. Det kom inn 7 merknader til varsel om oppstart. Offentlig ettersyn Hovedutvalget for overordnet planlegging vedtok å legge ut planforslaget til offentlig ettersyn i møte 24.08.2015, under sak 159/15. Det kom 12 merknader til offentlig ettersyn. Merknadene er referert, kommentert og vedlagt saksfremlegget til sluttbehandlingen. Vurdering av forskrift om konsekvensutredning og utarbeidelse av planprogram Planforslaget er vurdert iht. plan- og bygningslovens 4-2 Planbeskrivelse og konsekvensutredninger, med tilhørende forskrift. Tiltaket faller inn under forskriftens 3c og har vært vurdert iht. samme forskrifts 4. Ullensaker kommune har fastsatt at tiltaket ikke er i konflikt med 4 og derfor ikke skal konsekvensutredes. Tidligere politiske vedtak Kommunestyret vedtok 3.2.14 at gnr 29 bnr 192 (Kløfta stadion) og gnr 29 bnr 194 (herunder Dyrskueplassen) områdereguleres til bolig og 2-3 dekar til næring. EIERFORHOLD 29/192 eies av Kløfta Idrettslag 29/194 eies av Ullensaker kommune Saksnr ephorte Side 2 av 24
De to tomtene som skal bygges ut. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Planens beliggenhet, avgrensning og størrelse Planområdet ligger svært sentralt på Kløfta, mellom Kongsvingervegen, Dyrskuevegen og næringsområder i nordvest, nord og nordøst. Det er kort avstand til både E6 og togstasjonen. Området er i dag i bruk som stadion og plassen som tidligere var i bruk til salg av dyr (derav navnet) brukes i dag hovedsakelig til fotballbane. Planområdet er på om lag 33 daa. Topografi, vegetasjon, solforhold og klima Tomtens terrenghøyde varierer fra kote c+ 169 c+171, på et platå over E6. E6 ligger på kote c+161 under broen til Kløfta, altså 8 meter lavere enn laveste punkt på platået. Stadionen har gressdekke og fremstår derfor som et grøntområde, delvis omkranset av trær. Tomten er solfylt med god og naturlig orientering mot sør og sørvest, med "ryggen" til trafikkstøy, støv (fra siloene og vegene) og majoriteten av næringsområdene. Oversikt over planområdets beliggenhet og tilgrensende områder (kilde:gule sider) Saksnr ephorte Side 3 av 24
Eksisterende bebyggelse Eksisterende bebyggelse på området er bebyggelse tilhørende stadionfunksjonen. Bebyggelsen innenfor planområdet anses ikke å ha bevaringsverdi. Arbeidsplasser Eksisterende arbeidsplasser er knyttet til stadionfunksjonen. Arbeidsplassene flytter til Bakkedalen når stadionen flyttes dit. Trafikkforhold Det er stor trafikk på tilliggende veger, spesielt på Kongsvingervegen men også en god del trafikk, spesielt mye tungtrafikk, til næringseiendommene på Dyrskuevegen. E6 går øst for området og jernbanen går vest for området. Egen rapport om trafikkforholdene ligger vedlagt reguleringsplanen. Kort sammendrag: I følge Statens vegvesen håndbok N100 Veg- og gateutforming skal hovedveger med ÅDT >12 000 og fartsgrense 60 km/t ha fire kjørefelt med midtdeler. Da ÅDT på Kongsvingervegen etter utbyggingen er estimert å være ca 12 000 kan dette indikere et behov for å bygge ut deler av Kongsvingervegen fra to til fire felt. Det kan også indikere at det bør ses grundigere på kapasiteten til rundkjøringen mellom Kongsvingervegen og Dyrskuevegen, og vurdere eventuelle tiltak i denne, slik det nevnes i Trafikkanalyse Kløfta (ØRP, 2011). Naturressurser og biologisk mangfold Naturmangfoldloven: Forslagsstiller vurderer kunnskapsgrunnlaget som tilfredsstillende iht. naturmangfoldslovens 8-12. Området har vært i aktiv bruk som idrettsanlegg og har således ikke hatt anledning til å utvikle viktige økosystemer i "fred og ro". Eksisterende trær i randsonen av idrettsanlegget vil bli forsøkt bevart. Kulturmiljø/vern Det er ikke funnet automatisk fredede kulturminner innenfor planområdet. Støy Området er støyutsatt, støykilder er både fra tog, E6, Kongsvingervegen og Dyrskuevegen. Det er i tillegg sesongbasert støy fra siloene til Felleskjøpet. Hele området ligger i dag i gul sone fra E6 og Kongsvingervegen. Gul og rød sone har forskjellig verdier for støynivånivå for togstøy og vegtrafikkstøy. Dette begrunnes med at togstøy er punktstøy mens vegtrafikkstøy er et jevnt sus og derfor virker mer forstyrrende. Togstøy: Rød sone: Ekvivalent støynivå >68 dba. Gul sone: Ekvivalent støynivå mellom 58 og 68 dba. Biltrafikk: Rød sone: Ekvivalent støynivå >65 dba. Gul sone: Ekvivalent støynivå mellom 55 og 65 dba. Saksnr ephorte Side 4 av 24
Se illustrasjoner fra Kommunedelplanen for Kløfta: Støyregistrering fra jernbanen, Kilde: Kommunedelplanen for Kløfta Støyregistrering fra E6 og Kongsvingervegen, Kilde: Kommunedelplanen for Kløfta Egen rapport om støy ligger vedlagt reguleringsplanen. Saksnr ephorte Side 5 av 24
Kort sammendrag og konklusjon: Det er gjort beregninger av utendørs støynivå i fremtidig situasjon for nytt boligområde ved Dyrskuevegen på Kløfta (gnr/bnr 29/192 og 29/194). Boligområdet vil få tilfredsstillende støyforhold i henhold til gjeldende retningslinje T-1442 (2012). Med nåværende situasjonsplan vil ingen av boligbyggene ha fasadenivåer over grenseverdien for rød støysone, hverken fra vegtrafikk (L den > 65dB) eller jernbane (L den > 68dB). Alle boenheter vil ha tilgang til oppholdsrom på stille side forutsatt at rommene plasseres på fasader med nivå lavere enn grenseverdien for gul støysone. Det innebærer at flere av bygningene bør etableres med gjennomgående leiligheter. Alle boliger vil ha muligheter for tilgang til uteplass med nivå lavere grenseverdien for gul sone på balkong og/ eller på bakkenivå. For de boligene med fasadenivåer over grensen for gul sone bør det gjøres en utredning for å bestemme nødvendige lydkrav til fasadeelementene slik at krav til innendørs støynivå oppfylles. Dette gjøres normalt i en senere fase når endelige plantegninger foreligger. Støv: Fra Felleskjøpets siloer, behandles i ROS-analysen. Risiko og sårbarhet Egen ROS-analyse ligger vedlagt reguleringsplanen. Kort sammendrag og konklusjon: Med utgangspunkt i forslag til områdereguleringsplan for Kløfta stadion og Dyrskuplassen, er det gjennomført en sårbarhetsanalyse. Denne skal etterkomme plan- og bygningslovens krav om ROS-analyser ved all planlegging (jf. 4.3). Sårbarhetsanalysen er utført med hensyn på at områdeplanen vil bli etterfulgt av en detaljreguleringsplan. Planområdet fremstår generelt, med de tiltak som er beskrevet og forutsatt fulgt, som lite sårbart. Det har blitt gjennomført en innledende fareidentifikasjon, og sårbarhetsvurdering av de temaer som gjennom fareidentifikasjonen fremsto som relevante. Følgende farer har blitt utredet: Ustabil grunn Brann/ eksplosjon industrianlegg Kjemikalieutslipp og annen akutt forurensing Transport av farlig gods Elektromagnetisk stråling Trafikksikkerhet Det er, gjennom fareidentifikasjon og sårbarhetsvurdering, identifisert tiltak som det ut fra samfunnssikkerhetshensyn er nødvendig å gjennomføre for å unngå å bygge sårbarhet inn i dette planområdet. De viktigste tiltakene er: Akutt forurensning, støv, bør analyseres nærmere i detaljreguleringsplan. Dette gjøres i dialog med Felleskjøpet der også deres risikovurderinger legges til grunn, samt at det evt. gjøres spredningsberegninger. Gjennom den videre detaljplanleggingen av området må det legges til rette for gode trafikkløsninger som ivaretar gående og syklende i området. Saksnr ephorte Side 6 av 24
Tilstøtende arealer: Arealbruk: Det er næringsområder rundt tomten både i vest, nord og øst og boliger og barnehager (2 stk) i sør. I vest: A-K maskiner AS selger og klargjør traktorer og andre store kjøretøy spesielt til bruk i jordbruket. Store trailere henter de klargjorte maskinene og kjører de til bestemmelsesstedet. I nord og øst: Felleskjøpet. De behandler korn i store siloer, sesongbetinget arbeid som skaper støy og støv når det pågår. Offentlig service: Skoler og barnehager finnes i gangavstand fra området; Barnehager: På naboområdet Barneskole: Bakke skole i Skolevegen 14A, ca 1 km unna Ungdomsskole: Vesong skole i Skolevegen 14B, ca 1 km unna. Videregående skole: Den eneste i kommunen er på Jessheim. Privat service: Det er gangavstand til Kløfta sentrum / Romerike senter. Kommunikasjonsmidler: Kløfta fungerer som et kollektivknutepunkt med god kollektivdekning nordover mot Jessheim/ Dal og sørover mot Lillestrøm og Oslo. Kløfta stasjon ligger i gangavstand 300-400 meter fra planområdet. Togstasjonen betjener i dag L 13: Drammen Oslo S Dal med halvtimesfrekvenser på hverdager (Ruter, 2014). Bilde fra tomten sett mot øst Saksnr ephorte Side 7 av 24
PLANSTATUS Kommuneplan for Ullensaker kommune: Det pågår rullering av Kommuneplanen. Den planlegges å endelig vedtas i september 2015. Kommunedelplan (KDP) for Kløfta 2012 2020, vedtatt 03.09.12. Planområdet er avsatt til bolig (Kløfta stadion) og næring (del av Dyrskueplassen). Det antydes 80-150 boenheter i KDP, men da uten Dyrskueplassen. Planområdet i KDP for Kløfta Bystruktur i KDP/ grad av urbanitet: Fra/til E6 Illustrasjonen viser områder i KDP avsatt til bybebyggelse med brun farge. Illustrasjonen viser at planområdet ligger inntil arealene avsatt til bybebyggelse, som tilsier blandet formål og urban struktur. Området ligger langs hovedatkomsten til/ fra E6. Saksnr ephorte Side 8 av 24
Ut fra beliggenheten er vår vurdering at bebyggelsesstrukturen kan ha stor grad av urbant preg selv om det kun er boliger. Grønnstruktur: I gjeldende KDP for Kløfta er flere eksisterende grøntområder omdisponert til utbyggingsområder/ boligområder. Illustrasjonen viser eksisterende og fremtidige boligområder med lys grønn farge og eksisterende og fremtidige parker i nærheten med mørk grønn farge. Illustrasjonen viser at området ligger mellom næringsområder (hvit) med stor avstand til grønne parker når dagens stadion fjernes. Boligområdene er delvis grønne men ikke til bruk for allmennheten. Strategier (I trafikkutredning til kommuneplanen): Sykkelbyen Kløfta, Ullensaker kommune januar 2009. Ullensaker kommune synes det er et potensial for å øke sykkelbruken på Kløfta og har utarbeidet et strategisk dokument om det. Arbeidet er forankret i Nasjonal Transportplan 2006-2015, og har som hovedmål å gjøre det attraktivt å sykle for alle. Intensjonen er at planen skal tas hensyn til og legges til grunn ved framtidig areal- og transportplanlegging på Kløfta. Saksnr ephorte Side 9 av 24
Sykkeltrasè forbi tomten, eksisterende og fremtidig. Rikspolitiske retningslinjer: Samordnet areal og transportplanlegging: Det oppfordres til tettstedsutvikling/ fortetting ved kollektivknutepunktene. Dette planforslaget er i tråd med det. Gjeldende regulering: Planområdet er ikke regulert, heller ikke næringseiendommene rundt. Det er dermed arealbruken i Kommunedelplanen for Kløfta som gjelder. I KDP for Kløfta er det avsatt et større areal til næring enn det som fremmes i dette planforslaget. Gjeldende planer / under arbeid for tilgrensende områder: B9 er i eldre reguleringsplan regulert til bolig. I KDP for Kløfta er området i 6 Byggeområder gitt tillatelse til byggehøyde på 2-4 etasjer. Kløfta vel og Barnehagen ved Holmsmoen er avsatt til allmennyttig formål i KDP. Vel-huset er avsatt til hensynssone kulturminne (bevaring). Boligbyggeprogram: for perioden 2014 2030 Vedtatt av kommunestyret 03.11.2014 (sak 76/14) Forslag til kvoter for B7 inkludert Dyrskueplassen: 2014-2016: 150 boliger 2017-2019: 150 boliger Kommentar til kvotene i Boligbyggeprogrammet: "Det pågår arbeid med utvikling. Kvotene opprettholdes uendret. Videre planarbeid vil avklare omfang av utbygging." Saksnr ephorte Side 10 av 24
BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Reguleringsformål Området reguleres til følgende formål, jfr. plan- og bygningsloven (pbl.) 12-5: Bebyggelse og anlegg (PBL 12-5, nr.1) Boligbebyggelse (B1 B2) Næring (BN) Parkering for næring Lekeplass (f_blk) Grendelekeplass Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (PBL 12-5, nr.2) Kjøreveg (o_skv1 og f_skv2) Fortau (o_sf) Gangveg / sykkelveg (o_sgs1 o_ SGS2) Hensynssone (PBL 12-6) Sikringssone frisikt (H810_1 H810_6) Arealtabell: Arealtabell Areal (daa) 12-5. Nr.1- Bebyggelse og anlegg Boliger (B) 23,2daa Næring (BN) 3,0daa Lekeplass (f_blk) 2,7daa Sum areal denne kategori: 28,9daa 12-5. Nr. 2- Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Veg (SKV) 2,5daa Fortau (SF) 0,7daa Gang-/sykkelveg (SGS) 1,7daa Sum areal denne kategori: 4,9daa Sum totalt begge kategorier 33,8daa Bebyggelse og anlegg P.g.a støy fra både jernbanen og E6 er det naturlig og også nødvendig å bruke bebyggelsen som støyskjerm gjennom utformingen for å oppnå tilfredsstillende støyforhold. Det er satt krav om det i bestemmelsene. For å tilpasse ny bebyggelse den bevaringsverdige bygningen Kløfta Vels hus sin målestokk og plassering er det satt krav i bestemmelsene at bebyggelsen skal ta hensyn til den ved plassering og volum. Maks gesimshøyde tilsvarende 3 etasjer er satt på plankartet. Det kan i den påfølgende detaljreguleringsplanen utredes om det kan tillates næring på 1. etg. plan. Det ansees som en fordel å kunne ha andre funksjoner enn bolig på 1.etg. plan ut mot de Saksnr ephorte Side 11 av 24
trafikkerte vegene Kongsvingervegen og Dyrskuevegen, og det vil bidra til en urbanisering av området/ kvartalet. Illustrasjonsplan Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Kjøreveg, gang- og sykkelveg og fortau. Det er avsatt areal til kjøreveg vest for B1. Vegen skal være felles for feltene B1 og B1 (B7 i KDP) og Holmsmoen. Det er foreslått fortau langs Dyrskuevegen, 3 meter bredt. Eksisterende gang- og sykkelveg langs Kongsvingervegen opprettholdes. Det er stilt rekkefølgekrav til følgende: - opparbeiding av fortau langs Dyrskuevegen - opparbeiding av fortau langs nordsiden av Kongsvingervegen, på strekningen mellom Kløfta Velhus og undergangen ved jernbanen, enten i tråd med gjeldende regulering eller ny regulering. Grønnstruktur Felles lekeplass skal opparbeides grønt. Den er plassert inntil naboeiendommens uteareal for til sammen å få en god størrelse på et grøntområde/ park. Eksisterende trær langs grensen søkes beholdt. Grendelekeplassen er fellesareal, men er sikret tillatt for allmennheten gjennom reguleringsbestemmelsene. Det er stilt krav i bestemmelsene om utforming tilpasset forskjellige alderstrinn og førlighetsbehov. Saksnr ephorte Side 12 av 24
Illustrasjonen viser gjeldende planer (Kommunedelplanens arealbruk) med områdereguleringens illustrasjonsprosjekt inne. Grad av utnytting og høyder Grad av utnytting: Maks tillatt utnyttelse: %-BRA=115% i B1-B2. Parkeringsplasser på terreng og balkonger medregnes i BRA. Maks tillatte høyder er angitt på plankartet. Kotefastsettelsen er gjort i forhold til følgende betraktninger: Terrenget er på kote c+169- c+171. Med parkeringskjeller under er det naturlig å tenke at terrenget begynner på maks c+171. Antall etasjer og maks gesimshøyder: Regner brutto etasje på 3 meter pr boligetasje. Det er tillatt med næring i 1.etg. Næringslokalene regnes med brutto 4 meter høyde. Det er naturlig å beregne bebyggelsen opp inntil 0,5 meter fra terrenget, i tillegg trengs 0,5 meter ekstra til tak. Regnestykket blir dermed slik: For den laveste bebyggelsen, med maks 3 etasjer blir maks kote: 10 meter opp fra terreng: Maksimal gesimshøyde (MGH ):c+181. For bebyggelse med maks 4 etasjer og næring på 1.etg. blir det: 14 meter opp fra terreng: MGH: c+185. For bebyggelse med maks 5 etasjer og næring på 1.etg. blir det: 17 meter opp fra terreng: MGH: c+188. Saksnr ephorte Side 13 av 24
Maksimale høyder på plankartet er satt for at bebyggelsen skal ha lavest høyde mot Kløfta Vel-hus og parken. Prinsippsnitt gjennom felt B2, sett mot nordvest: Differensiert byggehøyde: Lavest mot parken og Kløfta Vel-huset. Bebyggelsens plassering fastsatt i områdereguleringen Bebyggelsens endelige plassering fastsettes i detaljreguleringen. Det er vist byggegrense mot veger og park på plankartet; Mot Dyrskuevegen, som er kommunal veg: 15 meter til midten av nærmeste kjørefelt. Mot Kongsvingervegen, som er Fylkesveg: 17,5 meter fra gang- og sykkelveg, ekstra stor avstand pga støykrav. Parkeringsnorm og parkeringsløsninger Parkering foreslås hovedsakelig plassert i parkeringskjeller, innenfor feltene for bebyggelse og anlegg. Gjesteparkeringsplasser kan plasseres på terreng, der det ikke går på bekostning av brukbare uteoppholdsarealer. Parkering på terreng regnes med 18m2 pr stk. Minimum 5% av p-plassene skal være utformet og reservert for forflytningshemmede. Miljøvennlige transportalternativer prioriteres ved at det er stilt krav om plasser med lademuligheter for el-bil og el-sykkel. Parkeringsnorm, absoluttnorm: Blokkbebyggelse (inkludert byvillaer): 1+0,20 gjesteparkering Konsentrert småhusbebyggelse 1,5+0,20 gjesteparkering Det er krav om minimum 2 sykkelparkeringsplasser pr boenhet. Sykkelparkeringsplassene, med unntak av besøksparkering, skal anlegges innenfor avstengt areal i bebyggelsen. Trafikkforhold Bilatkomst: Atkomst til planområdet er fra ny veg (f_skv2) via Dyrskuevegen. Det er vist med pil på plankartet. Saksnr ephorte Side 14 av 24
Gang og sykkelveg: Det går gang- og sykkeltraseer langs hovedvegene ved tomten. Det etableres gang- og sykkelveger gjennom planområdet. Kollektivtransport: Bebyggelsen har gangavstand til togstasjonen. Estetikk, utforming av bebyggelse og anlegg Bebyggelsen skal gis et arkitektonisk uttrykk av høy kvalitet og ha en gunstig orientering i forhold til sol og støy. Bebyggelsens høyde skal trappes ned mot den bevaringsverdige bebyggelsen til Kløfta Vel og parken. Tekniske anlegg som heisoppbygg med mer skal integreres i den arkitektoniske utformingen. Leiligheter: Pga støyforholdene må leilighetene plasseres og utformes slik at støy ikke blir problematisk for beboerne. Dette kan gjøres ved at leilighetene gjøres gjennomgående med minimum 50% av oppholdsrommene mot stille side. Det er stilt krav om det i bestemmelsene. Viktige kvaliteter fastsatt i reguleringsplan eller reguleringsbestemmelser Parken/ grendelekeplassen er plassert slik at den sammen med parken (hagen) ved Kløfta Velhuset fremstår som et forholdsvis stort grøntområde. De eksisterende bjørketrærne på sørsiden av dagens stadion, som danner en diagonal i det nye parkrommet, beholdes. Ny bebyggelse inntil parken reguleres med lavere høyde enn resten av bebyggelsen, høyde tilsvarende 3 etasjer, for at den bakenforliggende bebyggelsen og uteoppholdsarealene på bakkeplan også skal få glede av den nære beliggenheten til parken og den gunstige himmelretningen, i tillegg til at det ivaretar hensynet til Kløfta Vel sitt hus. Atkomstveg/ siktlinje: I retning nordøst fra tomten er det sikt mot eksisterende boligbebyggelse og dens grønnstruktur. Ved å plassere atkomstvegen/ gang- og sykkelveg fra Dyrskuevegen inn i området her oppnår vi at en siktsone mot nabobeboerne i nordøst opprettholdes. Atkomstvegen deler området i to boligkvartaler med hensiktsmessige størrelser. Uteoppholdsarealer Krav fra KDP er videreført. Alle boliger skal ha gode tilgjengelige utearealer egnet for opphold på egen tomt og / eller som fellesareal for flere eiendommer. Utearealene skal ferdigstilles samtidig med boligene. Uteareal tilknyttet bolig skal lokaliseres slik at områdene har gode solforhold og er beskyttet mot trafikk, støy, forurensning, renovasjon, parkering, høyspentledninger og trafokiosker. Det skal legges vekt på varierte sekvenser i utearealene som gir gode sosiale rom for ulike brukertyper. Det skal opparbeides 45 m2 uteoppholdsareal per 100 m2 boligbruksareal, hvorav minimum 15m2 skal opparbeides som lekeareal på terreng. Maksimum 5 m2 av privat balkong kan inngå i uteoppholdsarealet. 1. mai kl 15.00 skal det være direkte solinnfall på minimum 50% av godkjent uteareal. Det er stilt krav om at uteoppholdsarealer skal utformes med variert beplantning for å skape grønne, attraktive uterom som skal ha høy brukskvalitet og gi rom for variert lek og aktivitet for alle aldersgrupper. Saksnr ephorte Side 15 av 24
Utearealer på garasjelokk skal utformes med variert beplantning for å skape grønne og attraktive uterom. De skal ha et vekstlag på minimum 80cm på minst 60% av samlet areal. Det er lite grøntareal i området når dagens grøntareal, som er Kløfta stadion, fjernes. Det er derfor viktig at grendelekeplassen utformes mest mulig grønt. Ved å plasseres den inntil Kløfta Vels uteareal oppnås en vinn-vinn situasjon ved at de to til sammen vil oppfattes som en stor park. Eksisterende rekke av bjørker langs Kløfta stadions sørside beholdes og bidrar med viktig vegetasjon. Mellom karrèbebyggelsen og den lavere bebyggelse mot parken plasseres de private utearealene. De får gode solforhold pga den gunstige himmelretningen. Støytiltak Bebyggelsen utformes slik at den danner støyskjerm. Støy fra Kongsvingervegen sammen med støy fra E6 gjør at bebyggelsen må trekkes lengre tilbake fra vegen enn det vegloven krever, som er 15 meter fra gang- og sykkelveg. Byggegrensen her er satt til 17,5 meter fra gang- og sykkelveg langs Kongsvingervegen. Da unngår en å få bebyggelse i rød sone (db over 65dB). Som illustrasjonene under viser er bebyggelsen planlagt plassert slik at den skjermer for støyen og skaper områder med tilfredsstillende støynivå mellom seg. Støy fra øst (E6 og Kongsvingervegen) Saksnr ephorte Side 16 av 24
Støy fra vest (Jernbanen) Risiko- og sårbarhet Ekstremnedbør: Forventet økning i nedbør pga fremtidige klimaendringer tas hensyn til. Det er innarbeidet i reguleringsbestemmelsene ved krav om lokal overvannshåndtering. Trafikk: Det vil bli lagt til rette for gode trafikkløsninger som ivaretar gående og syklende gjennom rekkefølgebestemmelser og utbyggingsavtaler (se hva SVRØ skriver) Universell utforming Universell utforming av uteområder og bebyggelse er sikret ved lov, og skal følges i all planlegging. Overvann, grunnvann og VA Detaljplaner for vann og avløpsnett, med bakgrunn i en rammeplan, skal utarbeides og godkjennes av kommunen før anleggene bygges. Det er stilt krav i reguleringsbestemmelsene at overflatevann, takvann og eventuelt drensvann må fordrøyes internt på området før det slippes på kommunalt ledningsnett og at overvann skal håndteres etter prinsippet om lokal overvannshåndtering på en slik måte at grunnvannsbalansen opprettholdes og grunnvannet ikke forurenses. Bruk av løsmasser til infiltrasjon, skal kun skje der det er minst 4 meter ned til grunnvannsstand. Forhold for barn Forslaget sikrer gode oppvekstvilkår for barn gjennom god størrelse og utforming på grendelekeplass og avskjermede felles utearealer i "bakgård" samt bilfrie områder med gangog sykkelveger inne i området. Forholdet til boligbyggeprogrammet Det åpnes i planen for å bygge maks kvote i boligbyggeprogrammet, 300 boenheter. Støyforholdene kan påvirke at det blir færre og større leiligheter enn det antallet det åpnes for i boligbyggeprogrammet. Saksnr ephorte Side 17 av 24
Plankrav og rekkefølgekrav Det er stilt krav om detaljregulering før rammetillatelse gis. Det er stilt rekkefølgekrav til følgende: - opparbeiding av fortau langs Dyrskuevegen - eventuell regulering og opparbeiding av ensidig sykkelvei og fortau langs nordsiden av Kongsvingervegen, på strekningen mellom Kløfta Velhus og undergangen ved jernbanen, skal være utført i henhold til vedlagt notat om sykkelløsning, datert 27.03.15, før det gis midlertidig brukstillatelse. - opparbeiding av felles lekeplass før midlertidig brukstillatelse gis for ny bebyggelse i byggetrinn 1. Trinnvis utbygging Områdereguleringen kan gjennomføres i etapper. B1 eller B2 kan bygges ut først. Uansett må gang- og sykkelveg gjennom området og grendelekeplassen bygges ut samtidig med det første byggetrinnet. ILLUSTRASJONSPLAN Vedlagte illustrasjonsplan, som ikke er gjenstand for vedtak og derfor ikke juridisk bindende, viser en mulig maksimal utbygging iht. planforslagets rammer. Illustrasjonsprosjektet viser konsept med mulighet for 300 leiligheter 36 stk leiligheter i byvillaer, dvs små blokker på maks 3 etasjer og 2 leiligheter pr plan og 264 stk leiligheter i blokker/ halvkarrèer med maks høyde 5 etasjer. Byvilla: Gj.sn. størrelse pr leilighet 115m² BRA (inkludert fellesarealer) Saksnr ephorte Side 18 av 24
Blokk/ karrebebyggelse: Gj.sn.størrelse pr leilighet: 77m² m² BRA (inkludert fellesarealer) Total størrelse: BRA ca 26.000m², inkludert også balkonger og parkering på terreng. Dette tilsvarer en %BRA på ca 115%. Bebyggelsen er foreslått som karrè/ halvkarrèstruktur langs yttersidene av tomten. Det er en effektiv måte å skape stille soner for uteopphold og stille side for oppholdsrom samtidig som en oppnår en urban struktur. For å tilpasse prosjektet det bevaringsverdige huset Kløfta Vels målestokk er den del av bebyggelsen som danner ramme rundt parken utformet med "byvillaer", dvs små blokker på maks 3 etasjer og to leiligheter pr plan. Med dette grepet oppnår vi at de fleste leilighetene får både utsyn mot parken og god solretning, mot sør og sørvest, samtidig som de får akseptable støyforhold. KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET Konsekvenser ifht. overordnede planer og mål Kløfta stadion og del av Dyrskueplassen er i kommunedelplanen for Kløfta satt av til boligområde. Områdeplanen følger opp det KDP foreslår, i tillegg foreslås en ytterligere utvidelse av boligarealet på bekostning av næringsareal. Konsekvenser for natur og miljø Endring av dagens arealbruk: Dagens arealbruk; stadion, som er opparbeidet som en grønn slette, endres til boligområde. Det betyr at grøntarealet i området reduseres. Støy Ved å utnytte ny bebyggelse til støyskjerming oppnås større områder med stille uteoppholdsarealer enn i dagens situasjon i området. Krav om akseptable støyforhold kan føre til at maksimaltallet på 300 boliger kan vise seg å bli utfordrende å oppnå da krav om gjennomgående leiligheter ofte medfører større og færre leiligheter. Dette må en studere nærmere i detaljreguleringsplanen. Grønnstruktur Illustrasjonen under viser at grendelekeplassen blir sammen med utearealet til den bevaringsverdige bygningen Kløfta Vel-hus til et stort grøntareal/ lokalpark, omtrent på størrelse med hver av de to parkene i nærheten. Saksnr ephorte Side 19 av 24
De mørke grønne arealene er nåværende og fremtidige parker i området. Sol og skyggeforhold Studiene viser at med den foreslåtte plassering og volumoppbygging av bebyggelsen på tomten blir det svært gode solforhold både for boligene og for utearealene. Orienteringen bort fra trafikkstøy sammenfaller fint med riktig himmelretning for å oppnå gode solforhold. Parken får særdeles gode solforhold siden den er orientert i sydlig retning. Vår- og høstjevndøgn 21. mars/ september Saksnr ephorte Side 20 av 24
1.mai Samfunnsmessige konsekvenser SPR (Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging): Nedenfor redegjøres for hvordan områdereguleringsplanen samsvarer med ønsket utvikling av Kløfta og Ullensaker, samt statlige planretningslinjer for samordnet bolig, areal og transportplanlegging (Fastsatt ved kgl.res. av 26.09.2014). Retningslinjene tilstreber å samordne planleggingen av utbyggingsmønsteret og transportsystemet for å tilrettelegge for mest mulig effektiv transport, slik at transportbehovet kan begrenses og det legges til rette for klima- og miljøvennlige transportformer. Retningslinjene anbefaler videre at det i by- og tettstedsområder og rundt kollektivknutepunkter bør legges særlig vekt på høy arealutnyttelse, fortetting og transformasjon. Planforslaget samsvarer med dette ved å tillate en mulig maks utbygging på 300 boligenheter, et tall som må sies å være relativt høyt på Kløfta, selv rett ved togstasjonen. Offentlig og privat service Med 300 boliger vil det bli økt behov for barnehageplasser og skoleplasser. Det er i dag ledig kapasitet i kommunen. Estetikk, byform, riving, offentlige rom Den foreslåtte bebyggelsen vil bidra til en styrking av urbaniseringen på Kløfta, gjennom foreslått bebyggelsesmønster. Karrèstruktur gir skjermede gårdsrom for uteopphold og stille side for oppholdsrom. Ved å la den indre del av bebyggelsen, den som danner ramme rundt parken, utformes med lavere bebyggelse, på maks 3 etasjer, oppnår vi at de fleste leilighetene får både utsyn mot Saksnr ephorte Side 21 av 24
parken og god solretning mot sør og sørvest, samtidig som de får akseptable støyforhold. Hensyn til den bevaringsverdige bygningen til Kløfta Vel er dermed også ivaretatt. Trafikk, parkering Det blir lite biltrafikk inne i området fordi nedkjøring til parkeringskjeller er plassert rett etter avkjøring fra Dyrskueplassen, enten i bebyggelsen eller ved siden av. Noe gjesteparkering på terreng påregnes men da på støyutsatte områder. Bærekraftig utvikling Planen anses å være i tråd med bærekraftprinnsippet på følgende punkter: Konsentrert urban struktur sentralt på Kløfta med forholdsvis høy utnyttelse Gangavstand til togstasjonen og handelssentrum Offentlige gang- og sykkeltraseer gjennom området Energiløsning/ fjernvarme vil bli håndtert i neste plannivå. Juridiske konsekvenser Dagens tomtedeling blir uaktuell og ny deling/ grensejustering må foretas. Ved vedtak av områdereguleringsplanen vil det etableres rett til utbygging av området etter en forutgående detaljreguleringsplan, begrenset av diverse rekkefølgebestemmelser. Konsekvenser for barn og unge Solfylte utearealer skjermet fra støy og trafikk vil bidra til et godt oppvekstmiljø for barn og unge. Idrettsbane og stadion flyttes til Bakkedalen, også det sentralt i kommunen. Universell utforming Der er sikret parkeringsplasser for forflytningshemmede i parkeringskjeller i bestemmelsene. Vedlegg: Illustrasjoner i større målestokk: Saksnr ephorte Side 22 av 24
Illustrasjonsplan Prinsippsnitt Volumstudier/ sol og skyggestudier: Saksnr ephorte Side 23 av 24
1. mai kl 1200 fra nord-vest 1.mai kl 1200 fra sørvest Saksnr ephorte Side 24 av 24