RAPPORTANSVARLIG: Uno Lundberg Kyrkjegata 13, 6100 VOLDA Tlf: 70077700 Faks: E-post: uno@lundbergno VERDI- OG LÅNETAKST Adresse MOSFLATEVEGEN 4, 6150 ØRSTA Matrikkelnr Gnr 18 Bnr 370 Fnr 2 Kommune ØRSTA Hjemmelshaver(e) Framfestar ALFA EIGEDOM AS Dato for befaring 11102011 Markedsverdi: kr 6 900 000 Anbefalt låneverdi: kr 6 550 000
1 Eiendomsbetegnelse, hjemmelshaver mm Adresse Gnr Bnr Snr Fnr MOSFLATEVEGEN 4 18 370 2 Postnr Poststed Kommune Område/bydel 6150 ØRSTA ØRSTA Mo Rekvirent ADVOKAT JØRUND KNARDAL Hjemmelshaver(e) Framfestar ALFA EIGEDOM AS Tilstede / opplysninger gitt av Besiktigelsesdato Takstmann 11102011 Dokumenter fremlagt ved besiktigelsen 2 Premisser - Generelle opplysninger Eigedomen er synfart utvendig og innvendig, og yttertekke på tak er synfart frå bakkenivå Konkursbu 3 Områdebeskrivelse - Beliggenhet - Miljø Mosflata industriområde 4 Reguleringsmessige forhold Eigedomen er omfatta av reguleringsplan industriområde Mosflatene alt1, planidentifikasjon RTK-9804 Planen stadfesta 19122000 Eigedomen er regulert til industri / lager Gnr: 18 Bnr: 370 Fnr/Snr: 2 Fnr: 2 11102011 Side 1 av 7 Uno Lundberg
5 Eiendommens tomt Tomteareal (m²) Type tomt Festetidens utløpsår Årlig festeavgift 71673 Festet Eiet 2083 93 904 Kommentarer vedrørende festekontrakt 18122002 5368 FESTEKONTRAKT - VILKÅR Festetid: 80 år Bestemmelser om regulering av leien Festeavgift 7 % pa av grunnverdi kr 115,- pr m² Best om innløysingsrett etter 10 år for inntil 3 års forfallen festeavgift Med flere bestemmelser Pant for forfalt festeavgift GJELDER DENNE EIENDOMMEN MED FLERE GJELDER FESTE Heftelser i framfeste: 12052009 333837 FESTEKONTRAKT - VILKÅR Festetid: 74 år Årlig festeavgift: 93 904 NOK Tomteverdi: 1 340 000 NOK Inngåelsedato: 01072008 Ørsta kommune har rett til å krevje tomta innløyst etter fire år Med flere bestemmelser GJELDER FRAMFESTE Tomtens beskaffenhet Tomta er plan og med asfaltert trafikkareal Lett tilkomst også med større køyretøy Vatn og avløp frå kommunalt nett 6 Eiendommens bygninger Type bygg Byggeår Rehab - ombygd år A Næringsbygg 2011 Under arbeid Likningstakst Kjøpsår Kjøpesum / kostpris --- --- --- Forsikringsselskap Polisenummer Type forsikring Chartis Insurance avtalenr 102-6517 Fullverdi Gnr: 18 Bnr: 370 Fnr/Snr: 2 Fnr: 2 11102011 Side 2 av 7 Uno Lundberg
7 Bygningsmessig beskrivelse Grunnforhold Fast grunn Fundamentering Sålefundament, ringmur av betong/leca Bærende konstruksjoner Stadstøypt betong og treverk Mellombels bruksløyve Etasjeskillere Trebjelkelag Yttervegger Treverk, isolert og med innvendige veggplater, utvendig metallplater Ikkje ferdigstilt Innervegger Treveggar, plateveggar, måla panelplater Tekniske installasjoner Under arbeid, ikkje levert eller ferdigstilt, uklårt omfang Innvendig standard Normal standard for formålet Enkel standard i hallar og lager Takkonstruksjon / yttertak Fagverk trekonstruksjon med papptekke Er det tegn til Kan sopp / Er det tegn til lekkasje Anbefales en ytterligere setningsskader råtedannelser sees / fuktskader teknisk gjennomgang / tilstandsrapport Ja Nei Ja Nei Ja Nei Ja Nei Beskrivelse hvis det er krysset av for "Ja" i feltene ovenfor Under arbeid, ikkje ferdig Spor etter lekkasje på betong gulv i hall Det tilrådd ein teknisk gjennomgang av bygget for ved sjølvsyn å registrere attståande arbeid 8 Generelle kommentarer (vedlikehold, funksjonalitet, fleksibilitet) Bygningens standard pr dato 0 1 2 3 4 5 6 7 8 Når bygget er fullført som påstarta vert standarden 7 Gnr: 18 Bnr: 370 Fnr/Snr: 2 Fnr: 2 11102011 Side 3 av 7 Uno Lundberg
9 Bygningenes arealdisponering Arealene i denne rapporten måles etter gjeldene regler i NS 3940:2007 Avvik fra NS 3940:2007 Målverdighet En del er målverdig først når den har gulv Dog er trappeåpninger, heissjakter, vertikale sjakter og konstruksjoner måleverdig selv om de ikke har gulv Større åpninger en disse regnes ikke med, men hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i arealene Bruksenhet Bruttoareal av en bruksenhet begrenses av bruksenhetens omsluttende vegger Der omsluttende vegger vender mot andre bruksenheter, eller mot fellesarealer, måles til midt i vegg Der omsluttende vegger er en del av yttervegg, måles til ytterveggens utside Bruksareal av en bruksenhet måles til innsiden av bruksenhetens omsluttende vegger Bygg Et plan BTA BRA Planløsning (BTA = Bruttoareal, BRA = (m²) (m²) Bruksareal) Næringsbygg 1etg 1280 1241 Kontor, wc, hall / skranke, lagerrom Næringsbygg 2etg 220 205 Kjøkken, kontor, arkiv, konferanserom, lager Delsum bygg Næringsbygg 1500 1446 SUM 1500 1446 Kommentarer til planløsningen Første- og andreetasjen er ikkje komplett ferdigstilt Etasjehøgda i lagarhallar er ca 5,2m 10 Areal og leier Bygg Et plan Utleid Leieinntekt Ledig Eget BTA Markedsleie Sum (m²) / år (m²) bruk (m²) kr/m² markedsleie BTA (m²) BTA Næringsbygg 1etg/markplan 0 0 1280 0 1280 700 896000 2etg 0 0 220 0 220 700 154000 SUM 0 0 1500 0 1500 1050000 Andre leieinntekter 0 Andre leieinntekter 0 A Sum leieinntekter 0 B Sum normal markedsleie 1 050 000 Spesifiser evt andre leieinntekter Det ligg ikkje føre oppsett/avtalar om leigeinntekter Gnr: 18 Bnr: 370 Fnr/Snr: 2 Fnr: 2 11102011 Side 4 av 7 Uno Lundberg
11 Spesielle forhold Konsesjonsplikt Forkjøpsrett Ledig (m²) Ja Nei Ja Nei 1500 Evt kommentarer Diverse påteikningar i grunnboka, ikkje vektlagd i næringstaksten: Heftelser i grunn: 19071996 3599 LIVSVARIG BORETT Rettighetshaver JON E MO, F 030427 OLGA MOE, F 050926 GJELDER DENNE EIENDOMMEN MED FLERE 19071996 3599 BESTEMMELSE IFLG SKJØTE Hyttepunkta på Mossætra kan ikke selges til andre enn Elias Roger Moe`s søsken GJELDER DENNE EIENDOMMEN MED FLERE Kommentarer til leiekontrakt(er) Det ligg ikkje føre leigekontrakter 12 Kommentarer til Grunnboksbladet Utskrift av grunnbok og rettar ligg ved, registreringsenhet STATENS KARTVERK TINGLYSINGEN Ajour pr: 07102011 Gnr: 18 Bnr: 370 Fnr/Snr: 2 Fnr: 2 11102011 Side 5 av 7 Uno Lundberg
13 Teknisk verdiberegning; bygninger og tomt Beregnede byggekostnader, Hovedbygg A 16 875 000 - Verdireduksjon - Hovedbygg A 25 4 218 750 Beregnede byggekostnader etter fradrag = 12 656 250 Beregnede byggekostnader, Bygg B 0 - Verdireduksjon - Bygg B 0 0 Beregnede byggekostnader etter fradrag = 0 Beregnede byggekostnader, Bygg C 0 - Verdireduksjon - Bygg C 0 0 Beregnede byggekostnader etter fradrag = 0 Beregnede byggekostnader, Bygg D 0 - Verdireduksjon - Bygg D 0 0 Beregnede byggekostnader etter fradrag = 0 Beregnede byggekostnader, Bygg E 0 - Verdireduksjon - Bygg E 0 0 Beregnede byggekostnader etter fradrag = 0 Samlet sum beregnede byggekostnader = 12 656 250 + Tomteverdi, justert for verdifaktor + 64 400 Sum beregnet teknisk verdi; bygninger og tomt = 12 720 650 14 Verdianalyse Kostnader A Faktisk leie 0 B Markedsleie 1 050 000 Offentlige avgifter 5 000 5 000 Eiendomsskatt 0 0 Forsikringer 20 000 20 000 Vedlikehold / adm 25 000 25 000 Bygselavgift 93 904 93 904 0 0 Inntektsfradrag 143 904 143 904 Normal leieinntekt -143 904 Normal leieinntekt 906 096 A B -Tap ved ledighet 250 000 -Tap ved ledighet 250 000 NETTO LEIE -393 904 NETTO LEIE 656 096 Kapitalisert verdi A ut fra 88 % -4 476 000 B ut fra 88 % 7 456 000 avkastn avkastn Kommentar angående inntekter, kostnader og ledighet Kostnadar er stipulerte, då det ikkje ligg føre fakta opplysningar om desse Gnr: 18 Bnr: 370 Fnr/Snr: 2 Fnr: 2 11102011 Side 6 av 7 Uno Lundberg
15 Markedsanalyse - Kommentar til verdikonklusjon Reskontro viser skuldig kr 283 131,00 til Ørsta kommune Eg viser til min verdivurdering under post 17 Det må påreknast kostnadar for fullføring av næringsbygget I det etterfølgande er det vektlagd forhold omkring renterisiko,marknadsrisiko,leigetakarrisiko,avkastnigskrav mm 16 Verdikonklusjon Oppdragsgiver må kontrollere dette dokument for eventuelle feil og mangler før det benyttes! Ut fra visuell befaring og innhentede opplysninger settes: Markedsverdi: kr 6 900 000 Anbefalt låneverdi: kr 6 550 000 17 Underskrifter Sted og dato Takstingeniør Volda 21112011 Uno Lundberg 18 Dokumentkontroll Utskrift av grunnboka, innhenta informasjon frå Ørsta kommune Gnr: 18 Bnr: 370 Fnr/Snr: 2 Fnr: 2 11102011 Side 7 av 7 Uno Lundberg