KROKSTAD SENTEROMRÅDE Reguleringsplan med tilhørende konsekvensutredning Forslagsstillers beskrivelse

KROKSTAD SENTEROMRÅDE Reguleringsplan med tilhørende konsekvensutredning Forslagsstillers beskrivelse Forslagsstiller: SK Buskerud AS og SK Krokstad AS v/ Steen& Strøm Norge AS Konsulenter: NCM Donaldsons AS/ Civitas AS i samarbeid med Årstiderne Arkitekter/ Arkitektkontoret Nils Tveit AS Krokstad senterområde Forslagsstillers saksfremstilling Rev. 27.06.08 Side 1 av 92

INNHOLD 1 INNLEDNING... 3 2 KUNNGJØRING... 4 2.1 Kunngjøring...4 2.2 Bemerkninger ved kunngjøring...4 3 NØDVENDIGE TILTAK OG TILLATELSER... 8 3.1 Andre tiltak som er nødvendige for gjennomføring...8 3.2 Tillatelser som er nødvendig for gjennomføring...8 4 PLANER OG MÅL... 9 4.1 Forholdet til gjeldende planer og vedtak...9 4.2 Føringer for planarbeidet kommunale vedtak...11 4.3 Gjeldende regulering...11 5 OMRÅDET... 12 5.1 Området i regionen...12 5.2 Tiltakets influensområde...13 5.3 Beskrivelse av planområdet...13 5.4 Tilgrensende områder...16 6 BESKRIVELSE AV FORSLAGET MED ILLUSTRASJONER... 17 6.1 Forslagsstillers målsetting og faglige begrunnelse...17 6.2 Beskrivelse av reguleringsforslaget med illustrasjoner...17 6.3 Alternative løsninger...36 7 KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET...37 7.1 Handel...37 7.2 Trafikk...44 7.3 Støy og forurensning...58 7.4 Grunnforhold ellers...62 7.5 Flom...63 7.6 Landskap og estetikk...65 7.7 Naturmiljø og biologisk mangfold...69 7.8 Vannmiljø og strandsoner...74 7.9 Kulturminner og kulturmiljø...75 7.10 Sosiale og økonomiske virkninger...78 7.11 Risiko for uønskede hendelser...83 7.12 Offentlig infrastruktur...85 7.13 Konsekvenser i anleggsperioden...86 8 OPPSUMMERING OG VIDERE ARBEID... 89 8.1 Oppsummering av konsekvenser...89 8.2 Avbøtende tiltak...91 8.3 Nærmere undersøkelser...91 8.4 Forslagsstillers anbefaling...91 Krokstad senterområde Forslagsstillers saksfremstilling Rev. 27.06.08 Side 2 av 92

1 INNLEDNING SK Buskerud AS og SK Krokstad AS (Storebrand) ved Steen & Strøm Norge AS ønsker å utvikle en vesentlig del av Krokstad senterområde til et variert byområde med boliger, lokaler for kultur- og fritidsaktiviteter, kontorer og handel. En utvidelse av dagens Buskerud Storsenter og Krokstad Senter er en del av tiltaket. Gang- og sykkelveier, elvepromenade, grøntsoner og torv inngår i planforslaget. I arealdelen til Kommuneplan for Nedre Eiker 2007 2018, vedtatt av kommunestyret den 28. mars 2007, er mesteparten av planområdet definert som senterområde (Krokstad senterområde). En mindre del vest for dagens Krokstad Senter er definert som område for erverv. For å kunne gjennomføre tiltaket som planlagt kreves ny reguleringsplan ifølge sentrumsplanen for Mjøndalen og Krokstad, som er en del av den vedtatte kommuneplanen. Tiltakets omfang utløser krav om konsekvensutredning. Planprogram for Planforslag med konsekvensutredning er utarbeidet og ble etter høring vedtatt av kommunestyret den 23. januar 2008. Planprogrammet er utgangspunkt for arbeidet med reguleringsplanen og konsekvensutredningen, som blir gitt en samlet fremstilling i samsvar med veileder til Forskrift om konsekvensutredninger av 01.04. 2005. I tilknytning til planarbeidet utarbeides også en separat reguleringsplan for fra krysset ved Mjøndalen bru til planområdets østre grense. I den planen innarbeides dessuten flomsikringstiltak fra planområdets østre grense til Krokstadbekken. Flomsikringstiltak for planområdet inngår som en del av den planen som vi her behandler. Det har under arbeidets gang vært løpende kontakt bl.a. for å avklare grensesnitt mellom de to planene. Hos Steen & Strøm er utviklingsdirektør Allan Sønderbæk prosjektansvarlig. Advansia AS har prosjektlederansvaret for planlegging og senere gjennomføring av tiltaket. Ansvar for utarbeidelse av planforslaget med illustrasjonsplaner har Årstiderne Arkitekter AS og Arkitektkontoret Nils Tveit AS. Rådgivningsselskapene Civitas AS og NCM Donaldsons AS har utførende og koordinerende ansvar for forslagsstillers beskrivelse med tilknyttet konsekvensutredning (KU). Norconsult AS har medvirket i så vel planarbeid som KU med hovedvekt på trafikk, støy og utslipp, og rådgivningsfirmaet Dr. Blasy Dr. Øverland har medvirket når det gjelder flomfare og flomsikring. Multiconsult AS har gjennomført grunnundersøkelser. Krokstad senterområde Forslagsstillers saksfremstilling Rev. 27.06.08 Side 3 av 92

2 KUNNGJØRING 2.1 Kunngjøring Oppstart av reguleringsarbeid ble kunngjort i Eikerbladet 29.08. 2007 og i Drammens Tidende 30.08. 2007. Forslag til planprogram for reguleringsarbeidet ble samtidig lagt ut til offentlig ettersyn. Berørte ble samtidig varslet direkte i ved brev. Kopi av varslinsannonse, varslingsbrev og liste over mottakere følger som vedlegg til saken. 2.2 Bemerkninger ved kunngjøring Det kom inn 16 bemerkninger ved kunngjøringen. Bemerkningene følger som vedlegg til saken. I og med at forslag til planprogram ble lagt på høring samtidig med varsling om oppstart av reguleringsarbeidet, omhandlet høringsuttalelsene både innspill til planprogrammet og til arbeidet med reguleringsplanen. Bemerkningene til planprogrammet er vurdert og relevante forslag er innarbeidet i endelig planprogram, vedtatt av kommunestyret 23.01.08. I det følgende er alle bemerkninger listet opp, men bare de som omhandler reguleringsarbeidet, er oppsummert og kommentert.. Liste over innkomne bemerkninger 1. Statens vegvesen Region Sør, Nedre Buskerud distrikt, 10.10.07 2. Fylkesmannen i Buskerud, 10.10.07 3. Buskerud fylkeskommune, 15.10.07 4. Nedre Eiker kommune, 08.10.07 5. Drammen kommune, 15.10.07 6. EB Nett AS, 15.10.07 7. Brødrene Solem AS, 10.09.07 8. Bermingrud Prosjektutvikling AS, 04.10.07 9. Jørnsen Eiendom AS, 19.09.07 10. Engene Eiendom AS v/ adv.firma Fulford Pettersen & Co ANS, 15.10.07 11. Treteknikk AS, 12.10.07 12. Esso Norge AS v/ CBRE Atrium AS, 15.10.07 13. Ole Andre Sveen, 18.09.07 14. Jon Espen Palm, 15.09. 07 15. Beboere i Klokkerveien, 01.10.07 16. NVE, 15.10.07 Oppsummering av og kommentarer til bemerkningene 1. Statens vegvesen Region Sør, Nedre Buskerud distrikt - Redegjør for krav til planarbeidet. Det må holdes av areal til å utvide Rv 283 til firefeltsvei. - Er skeptisk til planlagt tilknytning over Rv 283, og trenger flere opplysninger om hvordan det er tenkt. De ønsker ikke rundkjøring. - Nødvendige tiltak for støyskjerming må innarbeides i planen. - Planområdet må trolig utvides for å gi plass for trafikkløsninger, herunder løsninger for gående og syklende. - Peker på at det må inngås utbyggingsavtale med vegvesenet for en evt. anleggsperiode. Kommentar til bemerkningen - Planen avsetter areal som muliggjør at Rv 283 kan utvides til fire felt. - Løsning for Rv 283 er planlagt i samråd med SV og Nedre Eiker kommune. Det er innarbeidet en rundkjøring øst i planområdet. Krokstad senterområde Forslagsstillers saksfremstilling Rev. 27.06.08 Side 4 av 92

- Planforslaget omfatter også støyskjerm langs riksveien mot planlagt nytt boligområde. - I samråd med kommunen er trafikkløsninger utenfor planområdet tatt opp i egen plan. Tiltakshaver har tatt ansvaret for utarbeidelse av denne, som blant annet vil inneholde ny rundkjøring på Rv 283 med tilknytning til Mjøndalen bru, Bruveien og ny avkjøring til Trelleborg. 2. Fylkesmannen i Buskerud - Peker på at RPR for samordnet areal- og trafikkplanlegging må legges til grunn for arbeidet, og at bedre miljø i byer og tettsteder må være en sentral rammebetingelse. - Forutsetter at MDs veileder T-1442 vedr. støy skal følges, og at nødvendige støytiltak innarbeides i forslaget. - Større utfylling i Drammenselva bør unngås. Kommentarer til bemerkningen - Planforslaget er utformet med utgangspunkt i RPR for samordnet areal- og trafikkplanlegging, og miljøet i området er tillagt stor vekt. - Krav om at MDs veileder T-1442 vedr. støy skal tilfredsstilles, er tatt inn i reguleringsbestemmelsene. Nytt boligområde mot riksveien vil bli skjermet ved støyskjerm. - Planforslaget innebærer ikke større utfylling i Drammenselva. 3. Buskerud fylkeskommune - Viser til uttalelse i forbindelse med behandling av arealdelen til kommuneplanen for Nedre Eiker, og understreker at de vil kunne komme til å fremme innsigelse til reguleringsplanen dersom Krokstad senterområde overveiende disponeres til et bilbasert kjøpesenter uten tilstrekkelig kollektivdekning, og ikke får det mangfoldet som er skissert i forslaget til planprogram. - I forbindelse med planarbeidet må det kunngjøres at det skal inngås utbyggingsavtale. - Peker på Stortingsmelding nr. 26 vedr. lokalisering av kjøpesentre og tilrettelegging for gode steder og miljøer og redusert klimautslipp. Kommentarer til bemerkningen - Vedtatt kommuneplan for Nedre Eiker ligger til grunn for arbeidet. Det er lagt opp til at planområdet skal får et mangfold av aktiviteter og tilbud til publikum, og ikke bare utvikles som et rent handelsområde. - Kommunen har kunngjort arbeidet med utbyggingsavtale 15.10.07 4. Nedre Eiker kommune Kommunen har synspunkter på forslag til planprogram, men uttaler seg ikke til selve reguleringsarbeidet. 5. Drammen kommune Viser til uttalelse i forbindelse med kommuneplan for Nedre Eiker, og forutsetter at handelsutviklingen avveies i forhold til Fylkesdelplan for handels-, service- og senterstruktur i Buskerud og andre regionale interesser. Kommentar til bemerkningen Planforslaget er utarbeidet med utgangspunkt i handelsutredning, som også vurderer forslaget i forhold til regionale interesser. Handelsutredningen er referert i avsnitt 7.1. 6. EB Nett AS Viser til at de har trafo i området, med forgreningsnett til store deler av Krokstadelva, og ønsker kontakt for å diskutere hvordan deres interesser kan ivaretas i planarbeidet. Kommentar til bemerkningen Forslagsstiller har samarbeidet med EB Nett AS under arbeidet. Krokstad senterområde Forslagsstillers saksfremstilling Rev. 27.06.08 Side 5 av 92

7. Brødrene Solem AS Firmaet eier gnr. 36 bnr. 161, som berøres av planforsaget og er tenkt som byggeområde for bolig. De reiser spørsmål om fremtidig fremkommelighet til deres virksomhet. Kommentar til bemerkningen I kommuneplanen er området avsatt til sentrumsområde. Det er kommunens intensjon at dagens industripregede virksomheter på sikt skal bort. Det gjelder også Brødrene Solem AS som driver entreprenørvirksomhet. Eiendommen ligger helt øst i det området som foreslås regulert til boliger, og midlertidig atkomst vil kunne tilrettelegges fra ny rundkjøring, slik at virksomheten kan drives til boligbyggingen realiseres. 8. Bermingrud Prosjektutvikling AS Firmaet eier gnr. 36 bnr. 142 innen planområdet, i et område som dels er angitt for allmennyttige formål, dels for boliger. De har selv planer for utvikling av handel på sin eiendom, noe de anser forenlig med kommuneplanen. De foreslår at eiendommen reguleres til byggeområde for forretning, slik at de kan gjennomføre sine egne planer. Kommentar til bemerkningen Planene er ikke forenlig med en samlet utvikling av området. Tiltakshaver har inngått avtale om å erverve eiendommen. 9. Jørnsen Eiendom AS Firmaet eier gnr. 36 bnr. 138, som i hovedsak ligger i tenkt grøntbelte langs Drammenselva. Eiendommen benyttes i dag i hovedsak til kontor og lager, og det planlegges noe utvidelse av virksomheten. Jørnsen etterlyser informasjon om hvordan tiltaket vil påvirke eieindommen og virksomheten, og ber om at grensen for planområdet evt. justeres. Kommentar til bemerkningen Lagervirksomheten er ikke forenlig med kommuneplanen. For å kunne realisere tiltaket må eksisterende bygningsmasse rives og tomten utnyttes dels til anlegg av grøntsone og gang-/ sykkelvei, dels til ny bebyggelse. Det aktuelle byggeområdet er planlagt bebygd tidlig i gjennomføringen av tiltaket. Derfor er midlertidige løsninger ikke aktuelle. 10. Engene Eiendom AS v/ adv.firma Fulford Pettersen & Co ANS Engene Eiendom eier gnr. 36 bnr. 126 og 168, som er tenkt som boligområde. Området er i dag benyttet til industrivirksomhet. Firmaet vil ikke motsette seg utvikling av planområdet, men protesterer på regulering som går på tvers av dagens industrivirksomhet. Kommentarer til bemerkningen Industrivirksomhet på eiendommene er uforenlig med intensjonene i kommuneplanen for Nedre Eiker og heller ikke forenlig med utviklingen av planlagt boligområde. Virksomheten vil kunne fortsette til boligbyggingen starter, og midlertidig atkomst vil kunne sikres fra ny rundkjøring. 11. Treteknikk AS Firmaet eier gnr. 36 bnr. 161, som berøres av planforsaget og er tenkt som byggeområde for bolig. De opplyser at de trives godt med sin industrivirksomhet og motsetter seg den planlagte reguleringen. Kommentar til bemerkningen En samlet utvikling i tråd med kommuneplan for Nedre Eiker vil nødvendigvis måtte berøre noen eksisterende virksomheter innen planområdet. Krokstad senterområde Forslagsstillers saksfremstilling Rev. 27.06.08 Side 6 av 92

12. Esso Norge AS v/ CBRE Atrium AS Esso Norge eier gnr. 36 bnr. 159, og er opptatt av at inn- og utkjøring til Esso-stasjonen samt dagens kjøremønster på stasjonsområdet opprettholdes. Kommentar til bemerkningen Det er ikke planlagt noen endring av innkjøringen til stasjonen fra tverrforbindelsen mellom Kjerraten og Sandgata. Trafikkforholdene på stasjonsområdet blir derfor uforandret. Eiendommen er tatt med i reguleringsforslaget etter kommunens ønske. 13. Ole Andre Sveen Sveen eier bolig i Sveberghaugen 6, vest for dagens Krokstad Senter. Han er opptatt av størrelse og høyder på fremtidig bebyggelse, støyproblematikk og hvordan tiltakshaver ivaretar bebyggelsen på Sveberghaugen. Kommentar til bemerkningen Det er redegjort for de forholdene han tar opp i planforslaget og saksfremstillingen til dette. 14. Jon Espen Palm Palm bor i Klokkerveien 8 vis-à-vis Buskerud Storsenter. Han er opptatt av støy- og luftforurensning og tiltak som kan bedre dette, herunder tilretteleggelse for kollektivtrafikk samt gående og syklende. Han er for øvrig positiv til planene. Kommentar til bemerkningen Forholdene han påpeker er viet stor oppmerksomhet i planarbeidet. 15. Beboere i Klokkerveien Brevet er også en henvendelse til Nedre Eiker kommune om forhold som ikke angår planforslaget. - De ønsker tiltaket velkomment, men legger vekt på at planen må ta hensyn til miljøet trafikkavvikling, støy- og støvplager, allmennhetens tilgang til elva mv. - De reagerer på områdets avgrensning mot nord, i det de mener å ha hevd på en buffersone mot husene. - De stiller seg kritiske til å erstatte dagens bro over Rv 283 med rundkjøring. Samtidig tar de opp spørsmålet om at et kryss like vest for Drammen sentrum vil kunne lette belastningen på riksveien. De har også bemerkninger til gjennomføring av en mulig utvidelse av Rv 283 til fire felt. - De skisserer også en løsning til alternativ trafikkavvikling ved en bro over Drammenselva vest for planområdet, og foreslår at tiltakshaver skal dekke osjekteringskostnadene for denne. Kommentarer til bemerkningen - Bemerkningen om miljøforhold er tatt til etterretning og vektlagt i arbeidet. - Avgrensningen i nord følger eiendomsgrensen for gnr. 30 bnr. 170. Det er naturlig at utvidelsen skjer på vegvesenets grunn. - Løsning av trafikkforhold er grundig belyst i forbindelse med planarbeidet. Alternative måter å løse trafikken i et større område anses å være en sak for Statens vegvesen, og dette er ikke relevant i forhold til tiltaket alene. 16. NVE - Området er flomutsatt. Ny utbygging må ikke medføre økt fare for flom eller skred. - Det er positivt at områdene langs Drammenselva gjøres tilgjengelige. Områdene på denne strekningen trenger en opprustning. Kommentarer til bemerkningen Flomsikring inngår som en del av planforslaget. Krokstad senterområde Forslagsstillers saksfremstilling Rev. 27.06.08 Side 7 av 92

3 NØDVENDIGE TILTAK OG TILLATELSER 3.1 Andre tiltak som er nødvendige for gjennomføring For å gjennomføre hele tiltaket er det nødvendig å legge om og forsterke dagens kommunale hovednett for vann og avløp, samt etablere forgreninger/tilknytning i planområdet. Det siste gjelder særlig den delen av planområdet som ligger syd for Rv 283 og vest for Buskerud Storsenter. Dette blir et av punktene i utbyggingsavtalen mellom tiltakshaver og Nedre Eiker kommune. EB Nett må skifte ut en del gamle kabler i planområdet, og det må etableres nytt lokalt nett. Det antas også at det blir aktuelt å etablere nye nettstasjoner og at noen av dagens må byttes ut eller flyttes. Tiltakene blir gjenstand for utbyggingsavtale mellom tiltakshaver og EB Nett AS. Planforslaget foreslår ny rundkjøring på Rv 283 i planområdets østre grense, med rekkefølgebestemmelse om at denne skal være opparbeidet før det kan gis brukstillatelse for bebyggelse syd for riksveien. Sammen med ny av- og påkjøring vest i planområdet, mulige holdeplasser for ekspressbusser og gangvei til holdeplass på nordsiden blir dette gjenstand for utbyggingsavtale mellom tiltakshaver og Statens Vegvesen. Det samme gjelder støyskjermer som innreguleres både på sydsiden og nordsiden av Rv 283. Interne veier i planområdet blir en del av tiltaket, men en del av disse blir offentlig vei som overtas av kommunen når de er ferdigstilt. Det må inngå i utbyggingsavtalen mellom tiltakshaver og kommunen. Også når det gjelder telenett, internett og kabel-tv inkludert, må det inngås utbyggingsavtale med operatør. Øvrige elementer, flomsikring inkludert, anses som en del av tiltaket. 3.2 Tillatelser som er nødvendig for gjennomføring Gjennomføring av tiltaket forutsetter: - Kommunens godkjenning av foreliggende reguleringsplan med tilhørende konsekvensutredning - Kommunens godkjenning av rivesøknad for eksisterende bygninger og anlegg som ikke inngår i planforslaget. - Forurensningsmyndighetenes godkjenning av opprenskning og tiltak i grunnen - Kommunal godkjenning av søknad om rammetillatelse - Kommunal godkjenning av søknad om igangsettingstillatelser Krokstad senterområde Forslagsstillers saksfremstilling Rev. 27.06.08 Side 8 av 92

4 PLANER OG MÅL 4.1 Forholdet til gjeldende planer og vedtak Rikspolitiske retningslinjer RPR for samordnet areal- og transportplanlegging har som siktemål å fremme en samfunnsøkonomisk effektiv ressursutnyttelse, trygge miljøet og bedre trafikksikkerheten. Dette tilsier høy utnyttelse i byggesonen og prioritering av utbygging i områder som har gangavstand til kollektivknutepunkter og kan få særlig god kollektivdekning. Forslaget er planlagt i tråd med rikspolitiske retningslinjer. Kommuneplanen avsetter området som senterområde, og området har direkte atkomst til overordnet veisystem. Området ligger også i tilknytning til Mjøndalen senterområde. RPR for barn og unges interesser i planleggingen stiller blant annet krav om at barn og unge blir ivaretatt i plan- og byggesaksbehandlingen etter plan- og bygningsloven. Videre stilles det krav til fysisk utforming slik at anlegg som skal brukes av barn og unge skal være sikret mot forurensning, støy, trafikkfare og annen helsefare. Forslaget er også i tråd med RPR for barn og unges interesser. Området er ikke tilretteleg for barn og unge i dag. Ny utvikling vil bli tilrettelagt blant annet med sikte på barn og unge, med flere tilbud for disse aldersgruppene. Fylkesplaner Fylkesdelplan for handel, service og senterstruktur i Buskerud ble vedtatt av Fylkestinget 09.10. 2003 og godkjent av Miljøverndepartementet 16.12. samme år. Den godkjente planen avløste for Buskeruds del Rikspolitisk bestemmelse om midlertidig etableringsstopp for kjøpesentre utenfor sentrale deler av byer og tettsteder som trådte i kraft 01.02. 1999. I likhet med kjøpesenterstoppen har fylkesdelplanen som mål (sitat): å styrke eksisterende by- og tettstedssentre og unngå en utvikling som kan føre til unødvendig byspredning, økt bilavhengighet og dårligere tilgjengelighet til varehandelstilbudet for dem som ikke disponerer bil. Det langsiktige målet er å oppnå en mer bærekraftig og robust by- og tettstedsutvikling i Buskerud. Fylkesdelplanen er retningsgivende for kommunal, fylkeskommunal og statlig virksomhet og har det positive utgangspunktet at den skal være grunnlag for dialog, samarbeid og partnerskap mellom kommuner, fylkeskommunen og staten når det gjelder utvikling av byer og tettsteder i fylket. Retningslinjer og strategier i planen skal legges til grunn for kommunale planer og reguleringsplaner. Håndhevingen av retningslinjene skal i utgangspunktet skje gjennom den ordinære kommunale plan- og byggesaksbehandlingen. Planen kan gi grunnlag for innsigelser etter Plan- og bygningsloven. I vedlegg til fylkesdelplanen er det utarbeidet et kartvedlegg med veiledende sentrumsavgrensning for sentrene i fylket. Avgrensningen for Mjøndalen lokalsenter omfatter dagens Buskerud Storsenter og Krokstad Senter samt bensinstasjon og Sparebanken Øst s bygg mot Sandsgata. Fylkesdelplanen skisserer en helhetlig vurdering av sentrumsområdene på begge sider av Drammenselva, og ser for seg en mulig funksjonsdeling mellom Mjøndalen sentrum og Kjøpesentrene i Krokstadelva. Planen presiserer at endelig avgrensning av sentrumskjernen vil skje ved kommunedelplan eller reguleringsplan. Det er fulgt opp av Nedre Eiker kommune i kommuneplanens arealdel 2007 2018 der Krokstad senterområde er gitt en noe videre avgrensning. Kommuneplanens mål er at området skal utvikles til et urbant, kompakt og tettbygd område med bykarakter. Det opparbeides sosiale fellesarealer og byrom. Bestemmelsene til arealdelen tillater alle byggeformål unntatt industri og lager. Krokstad senterområde Forslagsstillers saksfremstilling Rev. 27.06.08 Side 9 av 92

I handelsanalysen, som er en delutredning til KU, er handelsdelen av tiltaket vurdert i forhold til fylkesdelplanens bestemmelser (avsnitt 7.1). Konklusjonen er at utvidelsen av handelsdelen i tiltaket er forenlig med fylkesdelplanens mål og regelverk. Dermed er det også i tråd med forslag til ny Rikspolitisk bestemmelse om kjøpesentre. Tiltaket vil ikke rokke ved senterstrukturen verken i Drammensregionen, Kongsbergregionen eller Midtfylket. Kommunale planer Forslaget er også i samsvar med kommunale planer og mål. Kommuneplan for Nedre Eiker 2007 2018, arealdelen, vedtatt av kommunestyret den 28. mars 2007, viser følgende formål: - Mesteparten av planområdet er definert som senterområde. Her tillates alle byggeformål unntatt industri og lager. - En mindre del vest for Krokstad Senter er definert som område for erverv og kan benyttes for industri, forretning, kontor og lager. - En sone langs Drammenselva er vist som natur/friluftsområde, med turvei/sti langs elva. Samfunnsdelen til kommuneplanen har blant annet følgende mål som er relevante for planarbeidet: - Vektlegge stedsutvikling - forankret i tettstedenes identitet og egenart - Utvikle gode og utfordrende nærmiljøer - Bygge på prinsippene om bærekraftig utvikling Figur 1: Utsnitt av kommuneplanen med planområdet avmerket. Krokstad senterområde Forslagsstillers saksfremstilling Rev. 27.06.08 Side 10 av 92

Sentrumsplanen for Mjøndalen og Krokstadelva er vedtatt av kommunestyret samtidig med kommuneplanen, 28. mars 2007. Denne planen er en utdyping av kommuneplanen for Nedre Eiker. Planen bygger blant annet på følgende mål for sentrumsutviklingen: - Sentrum skal utvikles til et urbant, kompakt og tettbygget område med bykarakter (med gangog sykkelavstand for flest mulig og til flest mulig tilbud) - Det opparbeides sosiale fellesareal og møteplasser (byrom, torg, parker etc.) - Sentrumsområdets forbindelse/ kontakt med elva gjenopprettes og utvikles. Planen stiller krav om reguleringsplan for byggetiltak, selv om tiltaket er i samsvar med sentrumsplanen. For planområdet viser sentrumsplanen samme formål som kommuneplanen. Forslaget er utarbeidet med utgangspunkt i kommuneplan for Nedre Eiker og Sentrumsplan for Mjøndalen og Krokstadelva. Dette gjelder både bruk av området, med ulike sentrumsformål og en åpen sone langs elva, og det gjelder krav i sentrumsplanen, med blant annet utvikling med bebyggelse med bymessig karakter, med åpne fellesarealer og møterom. Dette er nærmere beskrevet i avsnitt 7.6 Landskap og estetikk. 4.2 Føringer for planarbeidet kommunale vedtak Kommunestyret vedtok 23.01.08 forslag til planprogram for reguleringsplan med konsekvensutredning for Krokstad senterområde. Samtidig ble det fattet følgende enstemmige vedtak vedrørende føringer for arbeid med reguleringsplan: 1. Området skal utformes som et sentrum med: - Bebyggelse som er orientert mot gate. - Åpen 1. etasje ut mot gate, torg og plasser. Ikke lukkede fasader. - Eventuell bevaringsverdig bebyggelse integrert i ny bebyggelse. - Siktakser til elva. - Høy kvalitet på ny bebyggelse og utforming av utearealer. - Gode møteplasser, torg og parker med grønt preg. - Sosialt og kulturelt mangfold. 2. Det skal legges vekt på god fremkommelighet for gående, syklende og kollektivtrafikk. Kort gang- og sykkelavstand til og gjennom området. 3. Det skal legges vekt på å veve planområdet, både fysisk og aktivitetsmessig, sammen med Mjøndalen sentrum. 4. Det skal legges vekt på tilgjengelighet for allmennheten til elva. 4.3 Gjeldende regulering Tidligere regulering er satt til side gjennom den nylig vedtatte kommuneplanen. Planområdet er derfor å betrakte som uregulert. Som det fremgår av punkt 4.1 er området i kommuneplanen i alt vesentlig definert som senterområde. Krokstad senterområde Forslagsstillers saksfremstilling Rev. 27.06.08 Side 11 av 92

5 OMRÅDET 5.1 Området i regionen Tiltaket ligger i Krokstadelva i sentrum av Nedre Eiker kommune og strekker seg på begge sider av Rv 283 nord for Drammenselva. Det ligger ca. 12 km. vest for Drammen sentrum, men bare 6 7 km. fra grensen mellom de to kommunene. Avstanden til kommunegrensen mot Øvre Eiker er 2,5 km. mens avstanden til kommunesenteret Hokksund er ca. 6,5 km. Alle avstander er målt langs Rv 283. Administrasjonssenteret i Nedre Eiker, Mjøndalen, ligger nedstrøms på motsatt side av Drammenselva. Avstanden fra Torvet i Mjøndalen til planområdet er med dagens veisystem (Mjøndalen bru) ca. 1 500 m. Nedre Eiker kommune grenser mot kommunene Drammen, Øvre Eiker Lier og Hof og inngår i Drammensregionen. Figur 2: Planområdet i regionen. Nedre Eiker var historisk sett en ledende industrikommune, ikke minst med vekt på papir- og celluloseindustri. Gamle Krogstad Cellulosefabrik lå således i planområdet. Mye av den tradisjonelle industrien ble nedlagt rundt 1970, men kommunen har fortsatt en god del småindustri, selv om de store industribedriftene er få. Trelleborg Viking i Krokstadelva er en av de store. Drammenselva, som tidligere var sentral i industrisammenheng, ikke minst som lokaliseringsfaktor, spiller ikke lenger noen vesentlig rolle i forhold til næringslivet. Det er bygg og anlegg, handel, servicevirksomhet, offentlig virksomhet og i noen grad industri som preger næringslivet i Nedre Eiker i dag. Sysselsettingen i primærnæringene er beskjeden. Kjøpesentrene Buskerud Storsenter og Krokstad Senter har gjennom en periode på vel 20 år utviklet seg til et regionalt handelstyngdepunkt, som sammen med handelen i Mjøndalen senterområde og nyere etableringer på Orkidéhøgda øst for senterområdet har gjort handelsnæringen til kommunens største næring målt i sysselsetting med noe over 20 % av de sysselsatte. Sysselsettingen i industri og bygg og anlegg i sum og i offentlig forvaltning er likevel større, begge med omkring 25 % av samlet sysselsetting. Nedre Eiker har betydelig inn- og utpendling, men netto utpendling utgjør ca. 4 700 personer, mest til Drammen. Krokstad senterområde Forslagsstillers saksfremstilling Rev. 27.06.08 Side 12 av 92

Nedre Eiker er ingen turistkommune. (Kilder: Statistisk Sentralbyrå, diverse statistikker og lokalkjente personer). 5.2 Tiltakets influensområde Planområdet har i kraft av kjøpesentrene Buskerud Storsenter og Krokstad Senter, som ligger på hver sin side av Rv 283, utviklet seg til et handelstyngdepunkt som har innflytelse utover egen kommune, til dels også utover Drammensregionen, særlig vestover mot Kongsbergregionen. Handelsanalysen redegjør for det. Der beskrives også forholdet til Vestregionen i Akershus og Oslo. Elementer i tiltaket, f. eks. Badeland, vil også ha et nedslagsfelt som strekker seg utover så vel kommunens som Drammensregionens grenser. For slike aktiviteter er det ikke gjort spesielle analyser, men handelsanalysen kan gi en indikasjon på nedslagsfeltet også for disse. I forhold til Drammen er det grunn til å tro at influensen kan bli noe større enn for handelsdelen. 5.3 Beskrivelse av planområdet Figur 3: Planområdet markert med rød stiplet linje. Grønn linje viser flomsikring som inngår i planen.. Blå stiplet linje indikerer studieområde for del av med rundkjøringer og flomsikring utenfor planområdet. Avgrensning og størrelse Planområdet omfatter foruten dagens to kjøpesentre betydelige områder, mesteparten innen Krokstad senterområde, som skal utvikles sammen med disse. Området ligger på begge sider av Rv 283, og planen omfatter også riksveien på denne strekningen. Planområdet er ca. 223 da. stort. Krokstad senterområde Forslagsstillers saksfremstilling Rev. 27.06.08 Side 13 av 92

Planens analyseområde vil sikre at hensynet til samfunn og miljø blir tatt i betraktning i tilgrensende områder for tiltaket, men vil ikke nødvendigvis inngå i reguleringsplanen. Analyseområdet har ingen fast avgrensning, det vil variere med tema som vurderes. Eierforhold Planforslaget omfatter en rekke eiendommer. Figuren viser eiendomsgrensene, med skravur på de eiendommene som Steen & Strøm disponerer. Figur 4: Eierforhold. Eiendommer som disponeres av tiltakshaver er farget blått. Rød strek angir avgrensingen av planområdet. Andre eiere i planområdet er: - Treteknikk AS gnr. 36/bnr. 168 - Engene Eiendom AS gnr. 36/bnr. 126 og 166 - Skanska Norge AS gnr. 36/bnr. 2 og 131 - Brdr. Solem AS gnr. 36/bnr. 161 - Jørnsen Eiendom AS gnr. 36/bnr. 138 - Esso Norge AS gnr. 36/bnr. 159 - Hougsund Eiendomsselskab AS gnr. 30/bnr. 140 - Statens Vegvesen gnr. 36/bnr. 35 og gnr. 30/bnr. 170 - Nedre Eiker kommune gnr. 30/bnr. 172 Landskap, natur og klima Planområdet ligger ut mot nordsiden av Drammenselva. I dag er store deler av området asfaltflater, med overgang til naturomgivelser med gressvoller som heller ned mot elva. Området har lite vegetasjon, med noen spredte bjørketrær langs elva og i området i vest på nordsiden av riksveien. Planområdet er sydvendt mot Drammenselva, og har svært gode solforhold. Krokstad senterområde Forslagsstillers saksfremstilling Rev. 27.06.08 Side 14 av 92

Trafikkforhold Kjørende trafikk Riksvei 283 går gjennom området, mellom Buskerud Storsenter og Krokstad Senter. Veien har i dag to felt og høy trafikkbelastning, ca. 13 100 ÅDT ifølge trafikkanalysen. Områdene nord og sør for riksveien er forbundet ved Sandsgata, som krysser i bro over veien. Fra vest har Buskerud Storsenter avkjøring direkte fra Rv 283, og påkjøring på hovedveien østover. Fra øst nås senteret i dag via Kjerraten og Sandsgata i bro over riksveien. Krokstad Senter nås via Kjerraten. Rv 283 utgjør en barriere i området, og veisystemet er i dag nesten utelukkende tilrettelagt for betjening med bil. Broen over Rv 283 har gang-/sykkelfelt, men videreføringen i begge ender er dårlig. Det er ellers ikke egne gangveier eller gang-/sykkelveier gjennom planområdet. Kollektivtrafikk Flere bussruter betjener området. Nettbuss Drammens Linje 51 går fra Drammen sentrum med kvarterrute i rush og halv- og timerute etter rush. Rute 54, som er en lokal rute som mater til Mjøndalen jernbanestasjon, har halvtimesrute i rush og 1 ½ timerute utenom rush. Rute 101 Drammen Hønefoss stopper ved Krokstad torg ved noen anledninger, men betjener ikke sentrene. Timeekspressens rute 10 Hønefoss Vikersund Drammen Oslo har tosidig holdeplass på Krokstad torg og i Sandsgata. Sistnevnte holdeplass betjener sentrene, men på en lite optimal måte på grunn av for stor avstand. Fra holdeplassen er det 400 m i ganglinje fra hovedinngang i Buskerud Storsenter og 250 m fra hovedinngang i Krokstad Senter. Det er også en holdeplass ved Buskerud Storsenter, men denne holdeplassen betjener kun linje 51 og 54 i rute mot Mjøndalen. Alle rutene, inklusive ekspressbusslinje 10, går innom Tråkka/Krokstadelva sentrum og trafikkerer Gamle riksvei. Eksisterende bebyggelse og bruk I dag har området to større bygninger, Buskerud Storsenter og Krokstad Senter. Disse inneholder i dag forretninger med et bruttoareal på til sammen ca. 40.000 m2. Buskerud Storsenter har to etasjer, mens Krokstad Senteret er en bygning i en etasje. Store deler av områdene omkring sentrene er i dag parkeringsplass. Nordvest for Buskerud storsenter ligger i dag en rekke ulike bygninger, små og store, hovedsakelig i 1-2 etasjer. Bygningene inneholder diverse næringsvirksomhet, hvorav ca. 6.500 m2 forretninger. Bebyggelsen og utearealer danner her et rotete og uoversiktlig miljø. Området lengst i nordvest, nord for riksveien, er i dag ubebygd. Figur 5: Eksisterende bebyggelse Krokstad senterområde Forslagsstillers saksfremstilling Rev. 27.06.08 Side 15 av 92

Verneverdier Deler av planområdet har tidligere vært fabrikkområde for Krogstad Cellulosefabrik, som ble grunnlagt i 1893 og nedlagt i 1970-årene. Mange av de opprinnelige fabrikkbygningene er revet, mens de gjenværende huser diverse virksomheter. Buskerud Fylkeskommune foretok en befaring den 16. mars 2005 for å kartlegge verneverdige bygninger og kulturmiljøer. Det ble registrert 7 bygninger som ble vurdert å ha verneverdi eller høy verneverdi. Det er nærmere redegjort for kulturminner og kulturmiljø i avsnitt 7.9. Miljøforhold Området er i dag utsatt for støy fra Rv 283. Store deler av området ligger i gul støysone, mens en smal stripe langs veien ligger i rød sone. Dette er nærmere beskrevet i avsnitt 7.3, underpunkt Støy. Området er også utsatt for luftforurensning fra trafikken på riksveien, men situasjonen innen planområdet er akseptabel i forhold til nasjonale mål. Dette er nærmere beskrevet i avsnitt 7.3, underpunkt Utslipp. Norconsult har ut fra underlagsdokumenter og befaring vurdert faren for forurenset grunn i planområdet. Notat av 15. april 2008 følger som vedlegg. Norconsults konklusjon er at det anses som sannsynlig at det finnes forurensede masser i planområdet. Dette er det nærmere redegjort for i avsnitt 7.3, underavsnitt Forurenset grunn. Området er i dag utsatt for flom, og store deler av arealet ved Buskerud Storsenter vil bli oversvømt ved 200-årsflom. Barn og unges bruk av området Planområdet er i dag ikke tilrettelagt for barn og unge, og området har heller ingen spesielle tilbud til disse aldersgruppene. Grunnforhold Grunnen i deler av området er undersøkt våren 2008. Grunnen består for en stor del av leire og sand fulgt av lagdelte friksjonsmasser av sand og grus ned til 6 8 meters dybde. Det er nærmere redegjort for grunnforholdene i avsnitt 7.4 Grunnforhold ellers. 5.4 Tilgrensende områder Området grenser i nord opp mot det gamle torvområdet i Krokstadelva, Tråkka. Sparebanken Øst og Bjørn Myhre Sport AS arbeider med hvert sitt reguleringsforslag i dette området, og det er planlagt nye butikker i tilknytning til eksisterende. Grensesnitt mot Steen & Strøms tiltak er avklart, blant annet ut fra kommunikasjonslinjer. Krokstad Skole ligger også i umiddelbar nærhet, mens Eknes Ungdomsskole, Eknes Svømme- og Idrettshall og Eknesbanen ligger litt lenger øst. Nord for Gamle riksvei er det ellers i hovedsak boliger. Mellom Folkets hus og Krokstadbekken ligger tidligere Birkebeinerbanen, som ble valgt som kommunens 1000-års-stedet. Det er et større uteareal tilrettelagt for lek og idrett. Området kan også benyttes til større arrangementer, evt. i tilknytning til Folkets hus. Krokstad senterområde Forslagsstillers saksfremstilling Rev. 27.06.08 Side 16 av 92

6 BESKRIVELSE AV FORSLAGET MED ILLUSTRASJONER 6.1 Forslagsstillers målsetting og faglige begrunnelse Steen & Strøm ønsker å utvikle Krokstadområdet til et fremtidsrettet senterområde hvor handel, opplevelses- og kulturtilbud og boliger integreres. Målet er å utvikle et område som kan bli en attraktiv møteplass for befolkningen både i nærområdet og resten av markedsområdet slik det er definert i handelsanalysen. Videre ønsker forslagsstiller å vektlegge stedsutvikling forankret i tettstedets identitet og egenart, og at løsningen skal bygge på prinsippene om bærekraftig utvikling. Forslagsstiller ønsker å videreføre de samfunnsmessige målene som er nedfelt i sentrumsplanen. Hovedgrepene som ligger til grunn for forslaget er: - Området skal utvikles til et urbant, tettbygd område med bykarakter Bebyggelsen skal ta utgangspunkt i eksisterende forretningsbygninger, Buskerud Storsenter og Krokstad Senter. - I tillegg til handelsvirksomhet skal det innpasses boliger og ulike kultur-/servicetilbud samt badeland. Boliger og kulturtilbud skal lokaliseres med god kontakt med elvebredden. - Langs elvebredden skal det etableres en rekreasjonssone for allmennheten. Tilgjengeligheten til elva skal sikres gjennom området. - Det skal innpasses gode møteplasser og arealer med grønt preg. 6.2 Beskrivelse av reguleringsforslaget med illustrasjoner Figur 6: Prinsippskisse reguleringsforslag Krokstad senterområde Forslagsstillers saksfremstilling Rev. 27.06.08 Side 17 av 92

Formål Området reguleres til: - Byggeområder o Boliger - frittliggende småhusbebyggelse (FS) o Boliger - konsentrert småhusbebyggelse (KS) o Boliger - blokkbebyggelse (B1 og B2) o Område for forretninger (F1 - F5) o Område for bevertning (S) o Bensinstasjon (BE) - Trafikkområder o Kjørevei (K1-K4) o Annen veigrunn (AV) o Gang- og sykkelvei (GS1 GS6) o Fortau (Fo1-Fo4) o Bussholdeplass (BH1-BH2) - Friområder o Park, turveg (FT1- FT4) o Friområde i vassdrag (FV) - Fareområder o Høyspenningsanlegg - Spesialområder o Område for anlegg og drift av kommunalteknisk virksomhet (VA) o Frisiktssone ved vei o Grøntareal buffersone (GB1 GB3) o Trafostasjon (T) o Flomsikring (FSi-FSi2) - Fellesområder o Felles avkjørsel (FA1 FA3) o Felles lekeareal (FeL) o Felles torg (FeT1- FeT2) - Kombinerte formål o Kombinert formål bolig, forretning og kontor og allmennyttig formål (helse, kultur) (A/B/F/K) o Kombinert formål forretning og allmennyttige formål (helse, kultur) (A/F) o Kombinert formål kontor og allmennyttig formål (badeland, helse, kultur) (A/K) o Kjørbar gang- og sykkelvei (KG) På plankartet angis også følgende merknader 1. Gang- og sykkelatkomst gjennom grøntbuffer 2. Gangbro for felles gangvei over kjørevei 3. Kjørevei med fortau over kjørevei 4. Gang- og sykkelvei over kjørevei 5. Gang- og sykkelatkomst 6. Knytning mot GS på topp av flomvoll Prinsipper for løsning av området Planforslaget Løsningen tar utgangspunkt i følgende: - Rv 283 reguleres gjennom området. Det foreslås rundkjøring på riksveien i øst, av- og påkjøringsfiler og planfri kryssing sentralt i området og dessuten av- og påkjøringsfiler fra riksveien fra vest. - Området nord for riksveien videreutvikles med utgangspunkt i dagens Krokstad Senter, og skal benyttes til forretninger med en stor del arealkrevende butikker. Krokstad senterområde Forslagsstillers saksfremstilling Rev. 27.06.08 Side 18 av 92

- Området syd for riksveien utvikles med utgangspunkt i dagens Buskerud Storsenter. I tilknytning til senteret etableres ulike allmennyttige formål og boliger. - Det etableres åpne tverrforbindelser ( kiler ) mot elva. - Et område langs elvebredden og et område i elva avsettes som friområde. Planforslaget legger til rette for maks. 132 600 m2 BRA innen planområdet. Av dette er ca. 40.000 m2 forretninger i eksisterende Buskerud Storsenter og Krokstad Senter, mens det øvrige er ny bebyggelse. I tillegg kommer eksisterende bebyggelse i felt S (bevertning) og felt BE (bensinstasjon), pluss eksisterende småhusbebyggelse i felt KS. Eksisterende bebyggelse innen planområdet som skal rives er vurdert til 18 19 000 m2. Av dette utgjør lokaler som benyttes til detaljhandel ca. 6 500 m2. Illustrasjonsplanen Figur 7: Illustrasjonsplan (nedfotografert) Illustrasjonsplanen viser en mulig maks. utvikling innen rammene av reguleringsplanen. Illustrasjonsplanen viser hvordan bebyggelsen kan utvikles omkring de regulerte tre kilene, som dyrkes med hver sin identitet den grønne, den blå og den røde kilen. Landskapsbearbeidelsen legger grunnlaget for en variert og opplevelsesrik bevegelse gjennom området, samtidig som bearbeidelsen av viktige punkter inviterer til opphold. I området mellom den vestligste, grønne, og den sentrale, blå, kilen ligger det nye senteret. Både ved plassering og utforming vil dette være det naturlige sentrum i den nye bebyggelsen. Her innpasses en rekke funksjoner, og her er også planområdets høyeste bebyggelse. Høyden bidrar til å understreke tyngdepunktet for sentrumsutviklingen i området, i direkte forbindelse med det gamle sentrumsområdet Tråkka i Krokstadelva. Krokstad senterområde Forslagsstillers saksfremstilling Rev. 27.06.08 Side 19 av 92

Et planlagt torg ligger vest for dette bygget. Mot torget innpasses kulturfunksjoner, og på utearealene kan det legges uteservering og andre aktiviteter. Øst for det nye senteret ligger en viktig gang-/sykkelforbindelse, som går fra områdene nord for riksveien gjennom Krokstad senterområde til elvebredden. I syd ved elva etableres et sekundært byrom, som tilrettelegges for opphold samtidig som det er mulig å snu med større biler for vareleveringer syd for eksisterende Buskerud Storsenter. Øst i planområdet, mot elva sør for eksisterende Buskerud Storsenter, innpasses tre boligstrukturer. Dette boligområdet tenkes utviklet som et kompakt område med bykarakter. Vest for det sentrale torget ligger et badeland og lenger vest boliger. Bygningene er planlagt som urbane strukturer som inngår i sentrumsområdet både ved høyder og utforming. Figur 8: Snitthenvisninger for prinsippsnitt og oppriss Figur 9: Oppriss fra elva Figur 10: Prinsippsnitt A A Krokstad senterområde Forslagsstillers saksfremstilling Rev. 27.06.08 Side 20 av 92