Festerett som sikkerhetsobjekt i låneforhold Advokat Tom Rune Lian Estate Konferanse "Tomtefeste i næringsbygg" 12. juni 2014
00 Agenda
00 Agenda Agenda! Innledning og avgrensning! Pantsettelsesadgangen! Verdien av sikkerhetsobjektet særlig om betydningen av innholdet i festekontrakten! Realisasjon! Oppsummering 3
01 Innledning og avgrensing
01 Innledning og avgrensning Innledning og avgrensning! Tema Fester tar opp lån eller stiller sikkerhet for andres lån I hvilken utstrekning kan festeretten benyttes som sikkerhetsobjekt?! Tilgrensende problemstilling Lån tatt opp av bortfester Pantsettelse av krav på forfalt festeavgift Pantsettelse av fremtidige krav på festeavgift (factoring) Rettsvern oppnås ved melding til skyldneren (festeren) 5
02 Pantsettelsesadgangen
02 Pantsettelsesadgangen Pantsettelsesadgangen! Panteloven og tomtefesteloven gir hjemmel til rettsgyldig å etablere pant i festerett! Hva omfatter panteretten? Alle rettigheter under festekontrakten Hus og andre byggverk på grunnen. Omfatter både nåværende og fremtidige byggverk Tilbehør og rettigheter omfattet av avhendingsloven 3-4 til 3-6, f.eks. Faste installasjoner Fast montert eller særlig tilpasset redskap, utstyr etc. 7
02 Pantsettelsesadgangen! Begrensninger i pantsettelsesadgangen Panteloven 2-1: Krav om at vedkommendet myndighet har gitt nødvendig samtykke til fradeling (evt. bortfeste) før pantsettelse kan finne sted Kan ikke omgås ved avtale Pantsettelse kan skje så snart delingssamtykke foreligger Dersom pantsetter er en annen enn innehaver av grunnbokshjemmel, må samtykke fra hjemmelsinnehaver innhentes 8
02 Pantsettelsesadgangen! Krav om tinglysing Festeretten må være tinglyst før den kan pantsettes. Gyldighetsvilkår! Krav om beløpsangivelse! Formkrav Må være bestemt et fast beløp, evt. et høyeste beløp for pantekravet I utgangspunktet ikke formkrav, men Krav til bruk av skjema for registrering av pant i fast eiendom, jf. tinglysingsforskriften 9
02 Pantsettelsesadgangen! Krav om samtykke fra bortfester? Beror som utgangspunkt på avtalen eller festeformålet Tomtefesteloven 17 og 18, samt Tinglysingens rundskriv, sist oppdatert 15. mai 2014 Det generelle samtykkekravet i tomtefesteloven 17 for overdragelse av festeretten er ikke til hinder for at festeretten kan pantsettes (samtykkekravet er ikke en reell urådighet)! Utforming av samtykke Tinglysingens foretrukne utgangspunkt: Samtykkepåtegning direkte på dokumentet som skal tinglyses Dersom dette er upraktisk eller vanskelig kan rettighetshaver utforme samtykket i egen erklæring (bør signeres og sendes inn i original) 10
02 Pantsettelsesadgangen! Rettsvern og prioritet Pant i festerett får rettsvern ved tinglysing i grunnboken Tinglysing er et vilkår for at panteretten skal danne grunnlag for tvangsdekning uten å måtte gå veien om dom Først i tid, best i rett. Panteloven 1-13 Med mindre annet er avtalt følger prioriteten av tinglysingstidspunktet Kollisjonsreglene i tinglysingsloven 20, 21 og 23! Bortfesters legalpant i festeretten Tomtefesteloven 14. Bortfester har panterett i festeretten og byggverkene på tomten for skyldig festeavgift de siste tre år. Dersom bortfesters panterett er beskrevet i festekontrakten, har bortfesters panterett prioritet foran alle andre panteretter som fester har påheftet 11
03 Verdien av sikkerhetsobjektet
03 Verdien av sikkerhetsobjektet Verdien av sikkerhetsobjektet! Utgangspunktet: Verdien av panteretten er avhengig av festerettens innhold Fester kan aldri pantsette en bedre rett enn han selv har iht. festekontrakten Panterett i festerett omfatter både selve festeretten, og alle hus og byggverk som er eller senere blir oppført på tomten! Festerettens formål Har bl.a. betydning for: Festerettens lengde, oppsigelsesadgang, innløsningsrett, regulering av festeavgift og mulighetene for å begrense overdragelsesadgangen Det er viktig for panthaver å ha oversikt over festeformålet Sier noe om hvor langvarig, sikker og stabil festeretten og innholdet i den er, som igjen påvirker verdien av panteobjektet 13
03 Verdien av sikkerhetsobjektet! Opphør av festeretten Panteretten opphører - uten hensyn til årsaken til at festeretten opphører Utløpt på tid Oppsagt Innløst (se dog nedenfor) Misligholdt Panteretten i bygningsmassen består, som utgangspunkt, men Bortfester kan som hovedregel forlange bygningene fjernet Derfor: Panthaver bør sørge for at bortfester avgir erklæring om at festeforholdet ikke skal bringes til opphør så lenge panteretten består 14
04 Realisasjon
04 Realisasjon Realisasjon! Sikringsstadiet Tidsrommet der panteretten består (før panteretten fullbyrdes)! Festers rådighet under sikringsstadiet Rettslig rådighet Med mindre annet er avtalt kan festeretten fritt overdras og beheftes (med prioritet bak panteretten) Rettsstiftelser i tilbehør krever samtykke fra pantsetter Ikke-forfalt festeavgift, fast montert utstyr m.v. (avhendingsloven 3-4 til 3-6) Samtykke fra panthaver er nødvendig Dersom festeretten skal stykkes opp (også dersom den utskilte delen ikke skal avhendes/ fremfestes uten påhefte av panteretten) 16
04 Realisasjon! Faktisk rådighet Festeren har rett til å bruke pantet (festeretten) på vanlig måte, med mindre annet er avtalt eller lovbestemt Gjelder selv om bruken medfører at pantet reduseres i verdi (slit og elde på bygningsmassen) Omsorgsplikt etter panteloven 1-7: forsvarlig stell og vedlikehold. Ingen absolutt plikt til å hindre at panthaverens sikkerhet reduseres i verdi Forsikringsplikt, panteloven 1-7. Følger også normalt av låneavtalen 17
04 Realisasjon! Tvangsrealisasjon Før kravet er misligholdt Tvangsdekning må skje gjennom namsmyndigheten Etter at kravet er misligholdt I utgangspunktet avtalefrihet om dekningsadgangen. F.eks. ved underhåndssalg av panthaver Dersom realisasjonen skal skje gjennom namsmyndighetene må prosessreglene om dette i tvangsfullbyrdelsesloven følgers Begjæring fremsettes for tingretten, som avgjør om tvangssalget skal gjennomføres ved bistand fra medhjelper (megler) eller ved tvangsauksjon holdt av namsmyndighetene Salget må omfatte både festeretten og bebyggelsen Salg kan bare gjennomføres dersom alle heftelser med bedre prioritet får full dekning Særlig om tvangsbruk Panthaver trer inn som fester. Retten fastsetter varigheten og evt. nærmere vilkår 18
05 Oppsummering
05 Oppsummering Oppsummering! Meget viktig for panthaver å sette seg godt inn i festekontraktens vilkår! Panteretten får rettsvern ved tinglysing! Om nødvendig må samtykke fra bortfester innhentes! Bortfesters panterett i forfalt festeavgift siste tre år går foran! Panterett i festerett omfatter eksisterende og fremtidig bebyggelse på festetomten 20
Tom Rune Lian Partner Tel: +47 210 210 53 Mob: +47 920 81 920 E-mail: trl@wiersholm.no Tom Rune Lian arbeider hovedsakelig med fast eiendom, med vekt på transaksjoner, drift og utvikling innenfor næringseiendom. Lian er rangert som en av Norges fremste eksperter innen området real estate i Chambers Europe, Legal 500 og PLC Which Lawyer? Han er også rangert som en av Norges ledende advokater i kategorien fast eiendom i Finansavisens advokatundersøkelse for 2011, 2012 og 2013. Lian er forfatter av diverse artikler innen sine spesialområder. Arbeidserfaring! Partner i Wiersholm siden 2003! Ansatt i Wiersholm i 1994 Utdanning! Cand. jur., Universitetet i Oslo, 1994