Inndrivelse av felleskostnader. Boligjuss for viderekomne, Lillestrøm Elisabeth Aas Nilsen, advokat NBBL

Transkript

1 Inndrivelse av felleskostnader Boligjuss for viderekomne, Lillestrøm Elisabeth Aas Nilsen, advokat NBBL

2 Jo lengre inndrivelsesprosess, jo større blir tapet

3 Tema for foredraget Inndrivelsen fra A til Å, med fokus på særlige problemer som kan dukke opp underveis.

4 Kort om felleskostnader Skal dekke utgiftene laget/sameiet har eller kommer til å få. Felleskostnadene består av to hovedelementer driftskostnader kapitalkostnader

5 Legalpanteretten, brl og esl. 31 Laget/seksjonseierne har panterett for krav på dekning av felleskostnader og andre krav som følge av lags- eller sameieforholdet. Sikrer både månedlige innbetalinger og erstatningskrav Borettslag: pantet sikrer ikke krav andre andelseiere har. Sameier: pantet sikrer krav fra seksjonseierne.

6 Legalpanteretten, fortsettelse Legalpanterett: panteretten følger av loven, krever verken avtale eller vedtak. Har rettsvern uten registering. Verken må eller kan tinglyses. Har prioritet før alle andre heftelser. Dvs. at pantet dekkes før alle andre panteretter.

7 Legalpanteretten Særskilt tvangsgrunnlag, jf. tvangsl første ledd bokstav c. Man trenger altså ikke skaffe seg annet tvangsgrunnlag, som dom, for å kunne tvangsfullbyrde kravet.

8 Beløpsbegrensningen på 2 G 2 G (G = folketrygdens grunnbeløp) per mai 2017 ( x 2 = ) Gjelder nå både i borettslag og sameier. Lovutvalget og departementet foreslo å opprettholde grensen på 1 G for sameier, men dette ble endret under komitébehandlingen.

9 Beløpsbegrensningen på 2 G Begrensningen gjelder uavhengig av boligens størrelse og hvor store felleskostnadene er. Hvilket grunnbeløp som skal legges til grunn avgjøres ut i fra tidspunktet når tvangssalget besluttes gjennomført.

10 Er felleskostnader påløpt etter begjæringen omfattet av panteretten? Loven var tidligere taus på dette punkt, men Rt s skapte usikkerhet rundt dette. Man kunne forstå avgjørelsen slik at panteretten kun omfattet forfalte felleskostnader på tidspunktet da begjæringen ble tatt til følge. Misligholdte felleskostnader etter dette ville dermed ikke bli dekket av legalpanteretten.

11 Lovendring i 2016: Det er nå presisert i brl at «Panteretten omfattar også krav som skulle ha vore betalte etter at det har kome inn eit kravsmål til namsstyresmaktene om tvangsdekning.» Tilsvarende bestemmelse i esl. 31.

12 Renter og omkostninger: i tillegg til de 2G? Høyesterett har ikke vært helt enig med seg selv: Rt s og HR A. Panteloven 1-5 gjelder: Når ikke annet følger av stiftelsesgrunnlaget for panteretten, omfatter panteretten også følgende følgende tilleggskrav

13 Omkostninger ved inndrivelse av pantekravet er dekket, pantel. 1-5 a) - Inkassosalær og omkostninger til gjennomføring av tvangsfullbyrdelsen (rettsgebyrer, utgifter til påkrav, salær for utferdigelse av begjæring om tvangssalg) - Alle omkostninger er dekket som tilleggskrav til de 2 G, også omkostninger påløpt før tvangssalgsprosess iverksettes. (Rt s og HR A)

14 Renter, panteloven 1-5 b) b) renter som er opptjent senere enn to år før en panthaver begjærer tvangsdekning, forutsatt at dekning gjennomføres HR A: renter dekkes i tillegg til 2 G (annerledes Rt s renter frem til begjæringstidspunktet dekkes i den grad de faller innenfor 2 G, resten er tilleggskrav)

15 Foreldelse av panteretten jf. brl (3) esl. 31 (2) Egen foreldelsesregel for panteretten på to år. Selve pengekravet vil normalt foreldes etter tre år etter forfall, jf. foreldelsesloven 2 og 3 nr. 1. Foreldelsesfristen starter å løpe når pantekravet er forfalt, og avbrytes ved begjæring om tvangsdekning.

16 Avgjørende når begjæring er kommet frem til tingretten, ikke når begjæring er sendt. Dekning må gjennomføres uten ugrunnet opphold, dvs. at borettslaget/sameiet må følge opp prosessen.

17 Panterett utover legalpanteretten? Kan vedtektsfeste en mer omfattende panterett, jf. brl fjerde ledd og esl. 30 tredje ledd. Krever også tilslutning fra de den skal gjelde, så mest aktuelt ved stiftelsen. Får rettsvern ved registrering i grunnboken. Er også særlig tvangsgrunnlag, jf. tvangsfullbyrdelsesloven 11-2 bokstav a.

18 Inndrivelsesprosessen

19 Purringens innhold Skriftlig purring som inneholder: plikten til å betale felleskostnader forskuddsvis. restansens størrelse. påløpte forsinkelsesrenter totalsummen fristen for å betale kravet varsel om at rettslig inndriving vil bli iverksatt ved fristens utløp Se NBBL dok A og 3.28 A

20 Flere eiere

21 Flere eiere Eier to eller flere en andel/seksjon sammen, så er de solidarisk ansvarlige for krav. Boligselskapet kan gå på begge for beløpet. Purring kan og bør sendes til begge eierne varsel må sendes begge.

22 Flere eiere, rett til ett gebyr per eier Finanstilsynet: Dette betyr at dersom begge parter som hefter for et krav mottar purring, kan fordringshaver eller inkassoselskap sende purring eller inkassovarsel til begge, og det kan avkreves purregebyr av begge.

23 Andelseieren betaler ikke til tross for purring Inkassoloven: 1) Inkassovarsel (NBBL dok B, 3.28 B) 2) Betalingsoppfordring/varsel om tvangsfullbyrdelse (NBBL dok. 2.29, 3.29) Tvangsfullbyrdelsesloven: 4-18 varsel

24 Varselet er et lovbestemt vilkår før begjæring om tvangssalg kan sendes Tvangsfullbyrdelsesloven 4-18: Hovedregel om at særlig tvangsgrunnlag først kan begjæres tvangsfullbyrdet når det er gått to uker etter at saksøkeren (borettslaget ved boligbyggelaget) har sendt skriftlig varsel til saksøkte (andelseieren).

25 Krav til 4-18 varselet Kan tidligst sendes på forfallsdagen. Skal være skriftlig og angi hva kravet gjelder kravets størrelse påløpte forsinkelsesrenter, purregebyr og gebyr for dette varselet

26 Varselet skal også inneholde at tvangssalg vil bli begjært dersom kravet ikke blir oppfylt innen 14 dager at tvangssalg kan unngås dersom alle forfalte felleskostnader frem til betalingstidspunktet, samt renter og omkostninger, blir betalt fullt ut før fullbyrdelsen gjennomføres

27 Varsel, jf Strenge formkrav, selv mindre formfeil kan medføre at varselet blir ansett som ugyldig. Varselet bør sendes rekommandert, slik at man har bevis for at det er sendt.

28 Unntak fra varslingsplikten, 4-18 andre ledd Varsel kan unnlates dersom saksøkte verken har kjent oppholdssted eller kjent fullmektig med kjent oppholdssted som kan motta varsel på saksøktes vegne. Selv om andelseieren skulle ha flyttet til ukjent adresse, bør varselet likevel sendes til sist kjente adresse.

29 Unntak fra varslingsplikten, 4-18 andre ledd Namsmyndigheten kan frita saksøkeren for varslingsplikten dersom det er grunn til å frykte at fullbyrdelsen ellers ville bli vanskeliggjort.

30 Begjæring om tvangssalg

31 Nødvendig med styrevedtak før begjæringen sendes?

32 Høyesterettspraksis (Rt s. 283 og Rt s. 634) Begjæring om tvangssalg er utenfor forretningsførers alminnelige kompetanse Det er spørsmål om å kunne gi et påbud på vegne av sameiet som kan utløse store konsekvenser for den som mottar påbudet. Men det åpners for å delegere avgjørelser til forretningsfører ved inndrivelse dersom det er gitt presise retningslinjer for når dette skal gjøres.

33 Det må foreligge delegasjon fra styret til forretningsfører uttrykkelige retningslinjer for når tvangssalg skal begjæres Dette er inntatt i vår forretningsførerkontrekt, NBBL dok og 3.02

34 Fra forretningsførerkontrakten 4. Fullmakt til å begjære tvangssalg (1) Borettslaget gir boligbyggelaget som forretningsfører for borettslaget fullmakt til å tvangsinndrive utestående felleskostnader, herunder å beslutte og å begjære tvangssalg. (2) Begjæring om tvangssalg kan sendes retten når andelseieren er skyldig felleskostnader for minimum to måneder. (3) Innkreving av felleskostnader, inkludert beslutningen om tvangssalg, skal foretas av boligbyggelaget uten ytterligere vedtak fra styret i borettslaget i den enkelte sak.

35 Begjæringen Begjæring kan fremsettes 14 dager eter 4-18 varsel er sendt. Fremsettes for tingretten Fire eksemplarer med vedlegg NBBL dok. 2.30

36 Begjæring om tvangssalg skal inneholde partenes navn, fødselsdato/foretaksnummer og adresse adresse til objektet som begjæres tvangssolgt samt objektets registerbetegnelse (andelsnummer) oversikt over pengekravet (hovedkrav, renter, rentesats og omkostninger) betegnelse av tvangsgrunnlaget (legalpanteretten)

37 Begjæring om tvangssalg Bør også si noe om boligens størrelse, vedlikehold m.m. uregistrerte rettigheter, for eksempel leiekontrakt

38 Begjæring om tvangssalg skal ha følgende vedlegg: Varsel om tvangsfullbyrdelse etter tvangsfullbyrdelsesloven Denne må være eldre enn 14 dager. Bekreftet utskrift av grunnboken, som ikke er eldre enn 3 måneder. Renteberegning

39 Hvem skal saksøkes?

40 Flere eiere: alle må oppføres som saksøkt

41 Eieren er død Privat skifte: boet har ikke partsevne og arvingene skal oppføres som saksøkt Offentlig skifte: boet har partsevne og kan saksøkes, jf. tvisteloven 2-1 første ledd e) Flytende bo: boet har ikke partsevne, jf. Rt s. 1078, men hva med arvingene?

42 Flytende bo Arvingene har ikke overtatt ansvaret for boet, og det er heller ikke begjært offentlig skifte. Arvingene er ikke personlig ansvarlige for avdødes gjeld. Det følger av lagmannsrettspraksis (feks LE ) og juridisk teori at arvingene likevel kan stå som saksøkt ved begjæring om tvangssalg.

43 Lødrups «Arverett» side 314: En kreditor med utlegg eller annen sikkerhetsrett, kan realisere pantegjenstanden på vanlig måte uhindret av skiftebehandlingen. Hvor ansvaret for arvingenes gjeld ikke er overtatt av arvingene, vil utlegget alltid være ervervet før arvelaters død, og realisasjon av det kan skje uhindret av at boet skiftes.

44 Flytende bo Thor Falkanger m.fl. Tvangsfullbyrdelsesloven, kommentarutgave, bind I, 4. utgave, 2008, side vedrørende tvangsfullbyrdelsesloven 5-14 uttales det blant annet følgende (side 299, annet avsnitt): "Ved arv kan eierforholdet synes uklart særlig når ingen har overtatt gjeldsansvaret og skifteretten ikke har åpnet for offentlig skifte. Arveretten inntrer imidlertid automatisk ved dødsfallet; arvingene er rette saksøkte selv om de ikke har noe personlig ansvar."

45 En annen kreditor har allerede fremmet begjæring om tvangssalg

46 Boligselskapet bør likevel sende egen begjæring - Retten skal behandle alle begjæringer som kommer, jf. tvangsl Saksøker i senere besluttet tvangssalg har rett til å tre inn som saksøker i første sak. - Medhjelper (og skyldner) må da forholde seg til begge.

47 Skyldneren må betale saksøkers krav for å få hevet saken tvangsl Dersom skyldneren gjør opp for seg overfor en tvangssalgskreditor, og boligselskapet ikke står som saksøker, kan boligselskapet risikere at saken blir hevet selv om boligselskapets krav ikke er betalt. Da må tvangssalg begjæres på nytt.

48 Rett til å få stadfestet bud Dekningsprinsippet, tvangsl : Salget kan bare gjennomføres dersom alle heftelser med bedre prioritet enn saksøkerens krav blir dekket. Boligselskapet har første prioritet for krav dekket av legalpanteretten. Boligselskapet vil som saksøker kunne kreve å få stadfestet et bud som er lavere enn etterfølgende kreditorer.

49 Boligselskapet ønsker å gi betalingsutsettelse - Dette bør boligbyggelagene fraråde. - Økt risiko for tap for boligselskapet. Betaler ikke skyldneren tar inndrivingen lengre tid. - Ikke boligselskapets rolle å være «sosialkontor» for eiere i vanskeligheter. - Kan medføre avkortning i tapserstatning hos Borettslagenes Sikringsordning.

50 Videre saksgang, tvangssalg Tingretten undersøker om begjæringen tilfredsstiller lovens krav, og om den skal tas til følge. Begjæringen forelegges saksøkte med én måneds frist til å uttale seg, jf. tvangsl og Varsling av husstand, og sosialkontor når det er grunn til det, jf. tvangsl Beslutning om gjennomføring, jf. tvangsl. 11-9

51 Salg ved medhjelper eller tvangsauksjon? Skal vurderes ut i fra hva som antas å gi størst utbytte. Retten bestemmer, men saksøker kan gi sitt syn på saken. Som regel vil medhjelpersalg gi størst utbytte, men vet man allerede at boligen er tungsolgt, så bør borettslaget allerede nå anmode om auksjonssalg.

52 Omgjøring av salgsmåte? Aktuelt dersom medhjelpersalget tar lang tid. Retten kan når som helst, og av eget tiltak, omgjøre salgsmåten, jf. tvangsloven 6-4. Boligselskapet kan anmode om det blir omgjort til auksjonssalg.

53 Borettslagets kjøp av boligen på tvangssalg Aktuelt: boligens markedsverdi er mindre enn andel fellesgjeld, og dermed vanskelig å selge. Borettslaget vil være være tjent med å kjøpe andelen for å kunne leie den ut og dermed få inntekter til å dekke noe av felleskostnadstapet som uansett påløper. Borettslagsloven 4-9

54 Eier kan unngå tvangssalg ved å oppfylle saksøkers krav, jf. tvangsl «Saksøkers krav»: det krav som er begjært fullbyrdet. Det fulle beløp med tillegg av renter og omkostninger. Gjelder også felleskostnader som er forfalt etter begjæringstidspunktet (LH )

55 LH Kravet i begjæringen var kr ,99. Saksøkte betalte inn kr på et senere tidspunkt, men da var utestående økt til over kroner. Tingretten mente saken måtte heves fordi skyldneren hadde betalt kravet i begjæringen. Lagmannsretten var av en annen oppfatning:

56 Det følger av dette at saksøkte den 14. mars 2011 ikke betalte forfalte felleskostnader frem til betalingstidspunktet. Han har således ikke oppfylt saksøkers krav i henhold til tvangsfullbyrdelsesloven 5-17 første ledd a), jf. Rt , hvor det bl.a. uttales at det med «leien» i tvangsfullbyrdelsesloven 13-2 tredje ledd bokstav a, menes «den leie som er forfalt på det tidspunkt leietakeren tilbyr betaling». Lagmannsretten er enig i at den oppfatning som der er kommet til uttrykk også må få tilsvarende anvendelse i et tilfelle som dette. Det kan for øvrig ikke ses at dette kan skape problemer i forhold til begrensningen av panteretten i borettslagsloven 5-20.

57 Eier samarbeider ikke med medhjelper Saksøker eller panthaver kan begjære fravikelse, jf. tvangsl når Det er fare for at eiendommen vil bli forringet, or eksempel ødeleggelser eller vanskjøtsel «salgsarbeidet blir vesentlig vanskeliggjort» for eksempel manglende medvirkning til besiktigelse, eier uttalte å ville fraråde interessenter i å by på eiendommen

58 Stadfestelse av bud, tvangsl Når det foreligger bud som bør godtas: dekningsprinsippet må være ivaretatt akseptabelt, sett hen til markedet Medhjelper forelegger dette for saksøkeren. Saksøkeren begjærer budet stadfestet, og medhjelper forelegger begjæring, utkast til fordelingskjennelse mv til tingretten og rettighetshavere.

59 Kort om salgspålegg, jf. brl og esl. 38 Eier kan alltid hindre tvangssalg med hjemmel i legalpanteretten ved å betale skyldig beløp. Dette kan skje helt frem til budet er stadfestet. Det bør vurderes å kjøre parallelt løp med varsel og eventuelt salgspålegg ved vesentlig mislighold. F.eks. LA stadig forsinket betaling

60

61