Nye Asker Kulturhus Opsjonspris på teknisk drift og vedlikehold av 25.000 m2 med kino, kulturarealer, restauranter, kontorer og parkering 2002 : Kommentarer fra byggherren hvordan tenkte vi og hva ble resultatet? Asker kommune - Prosjekt og Utbygging Erling Malm
Hvorledes gikk vi frem? Asker kommune inviterte totalentreprenøren til ( i anbudet!) : å gi inn en separat pris på å overta eiers driftsansvar over en periode på 3 til 5 år etter at bygningen er ferdigstilt, kontrollert og overlevert fra Totalentreprenøren og akseptert overtatt av byggherren 2
Hva omfattet opsjonsprisen på teknisk drift og vedlikehold? Prisen skulle omfatte : ikke rene utgifter til energi, men skal omfatte alle andre kostnader knyttet opp mot ønsket driftsansvar kostnader vil omfatte nødvendig kompetent teknisk bemanning på stedet og / eller disponibelt for anleggene på annen måte, samt kostnader til vedlikehold og service av anleggene samt rutinemessige utskiftning av filtre og lignende. Videre skal driftsansvaret også omfatte alle nødvendige reparasjoner og utskiftninger av havarert og / eller utslitt materiell som kan oppstå i samme periode 3
Ønsket resultat for pristillegget var : Det ble kontraktsfestes den tekniske tilstand anleggene skal være i ved overleveringen av anleggene etter kontraktsperiodens utløp (les prøvedriften) Hva fikk vi og hva omfattet ordningen? 4
Teknisk drift og vedlikehold skulle omfatte : 31.00 Sanitæranlegg Nei 32.00 Varmeanlegg Ja 33.00 Sprinkleranlegg Nei 35.00 Kuldeanlegget Ja 36.00 Luftbehandlingsanlegg Ja 37.00 Luftkjøleanlegg Ja 41 Generelle elkraftanlegg Ja 43 Fordelingsanlegg Ja 44 Lysanlegg Ja 45 Varmeanlegg Ja 46 Driftstekniske anlegg 52 Integrerte kommunikasjonsanlegg 53 Separate kommunikasjonsanlegg 54 Alarmanlegg 55 Lyd- og bildeanlegg 56 SD- anlegg Ja 61 El-kraftaggregatanlegg Ja 62 Heisanlegg Nei 5
Driftsansvarlig og utførende kunne være ulike firmaer : derfor skal driftsansvarlig overta anlegget istedenfor byggherren med følgende ansvar : Vedlikehold i hht. totalentreprenørens FDV- dokumentasjon når denne er godkjent av byggherren / Asker kommune Kostnader på forbrukt materiell ( slitedeler, filter, evt. reparasjoner / utskiftning) Overvåkning av anlegget fra SD- anlegg fra fjernstyrt PC Responstid på maksimalt 3 timer ved feil i den tekniske driften For alvorlige feil, som ikke kan utsettes i tid mht. utbedring uten store tekniske og kostnadsmessige konsekvenser, må skaden begrenses og feilen repareres straks forholdet oppstår Ingeniørtilsyn av anlegget for kontroll av energiøkonomisk drift Driftsansvarlig er ansvarlig for alt teknisk utstyr 6
Kontraktbestemmelser Sikkerhetsstillelse 5 % av de respektive entreprisekontrakter Overtagelse driftsoperatøren, kontrollerer og kvalitetssikrer at de respektive tekniske anlegg, som avtalen omfatter, er levert og opererer i hht. spesifikasjoner og oppfyller alle funksjonskrav og på den måten overtar det hele og fulle tekniske og økonomiske ansvar for at byggherren har fått levert og montert fullverdige teknisk anlegg. Driftsoperatøren vil bli ansvarlig for at all dokumentasjon for at nevnte krav er oppfylt og det forutsettes at byggherren tilstiles kopier av all slik dokumentasjon. Når driftsperioden / kontraktsperioden er over, overlevering av anlegget fra driftsansvarlig til byggherren. Ved overtagelse skal byggherren overta anlegget i en stand som om det var nytt med høyde for normal slitasje og elde. 7
Kontraktbestemmelser Organisasjonsplan hvor det fremkommer prosedyrer, prosesser og ressurser som vil bli benyttet for å gjennomføre prosjektet. Rapportering som dokumenterer at det tekniske drifts- og vedlikeholdsansvaret blir løpende ivaretatt på en faglig forsvarlig måte og oppfyller alle krav i kontrakten Driftsansvarlig skal 2 ganger året foreta brukerundersøkelse Energikostnader Alle energikostnader dekkes av byggeieren Bonus Ved en besparelse i energiforbruket totalt sett, deles mellom BH (70%) og driftsansvarlige teknisk entreprenør (30%). 8
Prisskjema Eksempel : 35 + 36 + 37 Kulde-, luftbehandling-, luftkjøleanlegg Prisbærende poster i anbudet for : overtakelse av anleggene fra Totalentreprenøren drifts- og serviceansvar med teknisk oppfølging forbruksmateriell, deler og servicemateriell utskiftning av komponenter i hht. vedlikeholdsmanual overlevering og evt. nødvendig oppgradering ved utløpet av kontraktsperioden 9
Asker Kulturhus 2004 - driftserfaringer : Totalentreprenøren Skanska overleverte bygget 01.08.2004 : mer enn 1.600 avvik / mangler på bygningsmessige arbeider tekniske anlegg med driftsavtale ble funksjonstestet - ikke mer driftsavtale i 3 år med Skanska / Coor Service Management pris 3 mill kroner omfattende : ventilasjon, kjøling, alle rørteniske anlegg og alle el-tekniske anlegg Driftserfaringer : klage før kl. 12 - utberdring samme dag! pri. 1 og pri. 2 - alltid veldig behjelpelig aldri problemer om et arbeide var omfattet av garanti eller ikke driftsmøte med COOR hver annen mnd. Driftssjef Sten Gunnar Hansen (2012 :) Uten driftsavtale ikke noe kultur 10
Prøvedrift tekniske anlegg Frist i C 2.1 Dato Dagmulkt Frist i C 2.2 Dato Dagmulkt? Byggentreprisen og alle Tekniske anlegg Teknisk ferdigstillelse Dagmulkt Sluttfasen Ref. B.1.15 Fastsatt av BH Overtakelse NS 8407, pkt. 37.1 Dagmulkt? Tekniske anlegg Ventilasjon Varmeanlegg og SD-anlegg Andre tekn. anlegg Teknisk ferdigstillelse Dagmulkt Sluttfasen Ref. B.1.15 Fastsatt av BH Start prøvedrift Ref. D.1.9 Prøvedrift 12 mnd. Overtakelse Dato når dokumentert funksjon NS 8407, pkt. 37.1 Frist i C 2.1 Dato Dagmulkt Frist i C 2.2 Dato Frist i C 2.4 Dato Ikke dagmulkt BH overtar bygget og bruker tar huset i bruk 11
Tester etc. i prøvedriftsperioden I prøvedriftsperioden skal entreprenøren : foreta minst ett besøk på anlegget pr. uke, og ellers etter behov for at anlegget skal være operativt til enhver tid Disse besøkene skal benyttes til : o Delta på planlagte prøvedriftsaktiviteter o Utføre tester og kontroller for å vise at anleggene fungerer etter forutsetningene o Utføre tester, registreringer og kontroller ved felles befaringer o Føre testprotokoll hvor avvik, årsak, tiltak, hvem som har ansvar for tiltak, feil og mangler registreres o Opplæring av BH / brukerens driftspersonale 12
Tester etc. i prøvedriftsperioden Sende rapport til byggherren og RI med beskrivelse av hva entreprenøren har utført etter hvert besøk på anlegget Utbedre avvik umiddelbart Justere settpunkt. Samarbeide med koordinerende entreprenør for gjennomføring av prøvedriften Utarbeide dokumentasjon fra prøvedriftsperioden iht. beskrivelse., jf krav beskrevet i B2 Spesielle ytelsesbeskrivelse Holde nødvendig måleutstyr i prøvedriftsperioden 13
Drift og vedlikehold i prøvedriftsperioden Entreprenøren har det fulle ansvar for drift og vedlikehold av anleggene Entreprenøren har ansvaret for å utføre periodisk vedlikehold Driftspersonalet skal delta, entreprenøren skal innkalle Entreprenøren skal i perioden dekke alle vedlikeholdskostnader på anleggene, også forbruksmateriale. Hver entreprenør har ansvar for sine installasjoner Byggherrens driftspersonell utfører daglig tilsyn av de tekniske anlegg. Dette fritar ikke entreprenøren fra noen av hans plikter Kostnader til energi og vannforbruk i prøvedriftsperioden dekkes byggherren. Uforholdsmessig store kostnader til energi eller vannforbruk som skyldes entreprenøren, kan likevel belastes entreprenøren 14
PRØVEDRIFTSPERIODEN AVSLUTNING Ved avtalt slutt av prøvedriftsperioden skal entreprenøren dokumentere at de avtalte funksjonskrav er oppfylt Når tekniske anlegg som omfattes av prøvedriften er overtatt, inntrer virkningene i NS 8407 pkt. 37.4 regnet fra dato for delovertakelsen for de deler som omfattes av prøvedriften. Totalentreprenørens ansvar for forsikring av hele kontraktsgjenstanden inkl. tekniske anlegg for prøvedrift, opphører ved overtakelsen av de bygningsmessige arbeider etter NS 8407 pkt. 37.1 Frigjøring av innestående 5 % av kontraktssum 15
Takk for oppmerksomheten Erling Malm Asker kommune - Prosjekt og Utbygging