RAPPORTANSVARLIG: AS Kristin Lavransdatters veg 3, 316 HAMAR Tlf: 90 07 94 35 E-post: morten@hamartakstno VERDI- OG LÅNETAKST over adkomstdokumentene til aksjeleilighet i AS Christiesgt 13 St Olavs gate 55 317 Hamar Matrikkelnr Gnr 1 Bnr 331 Fnr 0 Andel-/aksjenr 0551 Leilnr 1/551 Kommune Hamar Eier(e) Katarzyna Komorek og Ove Bergersen Dato for befaring 1409011 Bruksareal totalt: 87 m Bruksareal primærdel: 7 m Andel fellesgjeld: kr 183 933 Andel fellesformue: kr 18 154 Normal markedsverdi: kr 1 460 000 Anbefalt låneverdi: kr 1 310 000
Eiendomsbetegnelse mm VERDI- OG LÅNETAKST Adresse Gnr Bnr Fnr St Olavs gate 55 1 331 0 Postnr Poststed Kommune Område/bydel 317 Hamar Hamar Østbyen Rekvirent Type bygg Byggeår Ove Bergersen Aksjeleilighet 1949 Tilstede/opplysninger gitt av Besiktigelsesdato Katarzyna Komorek (delvis) og Ove Bergersen 1409011 Forsikringsselskap Polisenummer Type forsikring IF Skadeforsikring 3301011 Fullverdi Eier(e)/Adkomstdokumenter mm Eier(e) til adkomstdok Selskapets- / borettslagets navn Type leilighet Katarzyna Komorek og Ove AS Christiesgt 13 Aksjeleilighet Bergersen Leilighetsnummer Andel-/aksjenr Opprinnelig innskudd 1/551 0551 kr 4300,- Forretningsfører Antall enheter i HOBBL, tlf: 654440, mail: post@hobblno selskapet/borettslaget 56 Pålydende aksje-/ andelsbrev Månedlig andel av fellesutgifter Likningsverdi kr 100,- kr 3969,- kr 364700,- (010) Inkludert i andel av fellesutgifter Felleskostnader kr 83,- Andel avdrag kr 90,- Andel renter kr 646,- Forskudd fyring kr 750,- Ikke opplyst om forhold som tilsier en økning av fellesutgiftene på kort sikt Premisser - Generelle opplysninger - Sammendrag Takstobjektet er en aksjeleilighet i AS Christiesgt 13, orgnr 93 391 79, i Hamar kommune Konstruksjoner av støpt betong Flat takkonstruksjon som er tekket med antatt helsveiset papp Boligselskapet er tilknyttet sikringsfond Det anbefales at interessenter setter seg inn i regnskaper, beretninger mm Befaringen er utført som en visuell besiktigelse/gjennomgang sammen med hjemmelshaver Åpenbare slitasjeskader som skyldes normal elde og slitasje er ikke beskrevet Bygningen var normalt møblert da befaringen fant sted Det var lagret mye innbo, løsøre mm i bodene Informasjon om tomteforhold, bygningers alder mm bygger på opplysninger fra hjemmelshaver, samt dokumenter som er beskrevet fremlagt Informasjon om påkostninger, oppgraderinger, ombygginger mm, samt tidspunkt for utførelsen, er også basert på opplysninger fra hjemmelshaver Byggesaken og kommunen sine arkiver er ikke undersøkt Det gjøres oppmerksom på at en verdi- og lånetakst ikke er en tilstandsrapport På generelt grunnlag anbefales Boligsalgsrapport ved omsetning av eiendommer Alle bygningsdeler er under vedvarende aldring Noen har kort levetid, andre kan ha tilnærmet ubegrenset levetid Jo eldre bygningen er, jo større tiltak må påregnes En brukt bygning har ofte svakheter og egenskaper som en ny bygning ikke har Eks er slitasje, dårlig vedlikehold, utidsmessigheter, tekniske løsninger som ikke holder dagens standard osv Desto eldre bygningen er, desto flere slike forhold må en kjøper forvente Det gjøres oppmerksom på at bygningen er oppført i en periode med andre byggeforskrifter og krav enn de som gjelder i dag Dette gjelder bla krav ihht St Olavs gate 55, 317 Hamar Gnr: 1 Bnr: 331 Fnr/Snr: 0/0 Fnr: 0 Snr: 0 Lnr: 1/551 Anr: 0551 1409011 Side 1 av 7 AS
isolasjon, varmetap, tetthet osv Det er foretatt fuktsøk med fuktindikator på normalt utsatte steder Fuktsøk blir også foretatt i tilstøtende rom hvis dette vurderes som nødvendig Alle steder hvor det er indikert eller påvist fuktighet krever ytterligere undersøkelser Det gjøres oppmerksom på at skjulte feil og mangler i konstruksjonene ikke kan avdekkes uten bygningsmessige inngrep Værforholdene ved besiktigelsen var overskyet og opphold Tomt, områdebeskrivelse og miljø Tomteareal (m ) Type tomt Festetidens Årlig festeavgift 389 Festet Eiet utløpsår Beskrivelse Eiendommen ligger i et etablert og sentralt område i Østbyen, rett utenfor Hamar sentrum Området består av frittliggende eneboliger, leiligheter, offentlige bygg, næringseiendommer mm Ca 400 meter til Briskebyen Montessori International Barnehage Ca 1,4 km til Rollsløkken barneskole Ca 1,7 km til Børstad ungdomsskole Ca 1,9 km til Ankerskogen videregående skole Ca 600 meter til CC Mart n med ca 0 forskjellige butikker Øvrige butikker, postkontor, bankfilial mm Kort avstand til holdeplass for kollektiv transport Togforbindelse i Hamar sentrum Lekeplass på fellesområdet Friarealer ved Koigen og Domkirkeodden Eiendommen har normale lys- og solforhold Minimalt med støy fra nærområdet og omgivelsene iflg hjemmelshaver Utsikt mot Mjøsa fra privat balkong Øvrig utsikt er begrenset Tomten er opparbeidet med plen, noe beplantning av planter/bed og av busker/trær Eiendommen er innhegnet med hekk og gjerder Arealene foran blokken er asfaltert Offentlig adkomstveg er også asfaltert Oppstillingsplasser langs gaten eller øvrige parkeringsplasser etter gjeldende bestemmelser Tilknyttet offentlig vann- og avløpsnett Overvann til system og terreng Terrengforhold Eiendommen ligger i et svakt skrånende terreng Det er et generelt fall fra nord og mot sør Naturgitt med interne fallforhold på tomten Fallforhold fra grunnmuren er ikke vurdert Reguleringsmessige forhold Eiendommen er antatt regulert til byggeområder mm Opplysninger om gjeldende reguleringsbestemmelser for området var ikke tilgjengelige i WebPlan Bygningsmessig beskrivelse Fundamentering, grunnmur og kjellergulv Opprinnelig byggegrunn av antatte jord-/morenemasser Bærekonstruksjoner og fundamenter under terreng av støpt betong/spareteinsmur Gulv under terreng av støpt betong Enkelte innvendige delevegger av treverk Lufting/ventilering av kjelleren med enkelte ventiler i ytterveggene Drenering fra byggeåret Forhold omkring radon er ukjent Konstruksjonsmetode over grunnmur og utvendige fasader Bærekonstruksjoner av støpt betong Etasje- og leilighetsskillere av støpt betong Ytterveggene av støpt betong og trekonstruksjoner Ytterkledning av fasade-/sementplater, samt noe trepanel Interne trapper og svalganger av støpt betong Gulvoverflater av skifer Himlinger og vegger i fellesarealene av malt murpuss Privat balkong Adkomst via balkongdør på stuen Gulv av støpt betong med overflater av trelemmer Rekkverk/håndlist av metall/treverk Levegger av treverk Felles balkong Adkomst via balkongdør på kjøkkenet Gulv av støpt betong med overflater av fliser Rekkverk/håndlist av metall og antatt støpte konstruksjoner St Olavs gate 55, 317 Hamar Gnr: 1 Bnr: 331 Fnr/Snr: 0/0 Fnr: 0 Snr: 0 Lnr: 1/551 Anr: 0551 1409011 Side av 7 AS
Påkostninger: Ytterveggene er påforet og etterisolert iflg hjemmelshaver Dører og vinduer Vinduer og balkongdør med -lags isolerglass Produksjonsår for isolerglassene er 008 Tett og laminert ytterdør Klassifisert B30/40dB Ytterdøren har kikkehull Innerdører i utførelse malte/formpressede Dører i fellesarealene med varierende utførelse Vedlikehold: Overflater med varierende alders- og bruksslitasje Takkonstruksjon m/tekking Flat takkonstruksjon av støpt betong Interne fallforhold med antatte taksluk og interne taknedløp Isolering er ukjent Taktekking er antatt utført med helsveiset papp eller folie Det gjøres oppmerksom på at takflaten ikke er kontrollert Takflaten er ikke synlig fra bakkenivå Påkostninger: Taktekking fra 008 iflg hjemmelshaver Piper og ildsteder Takstobjektet har ikke installert pipe og ildsted Oppvarming Sentralt varmeanlegg Vannbårne radiatorer på flere av rommene Fjernvarme Påkostninger: Nyere radiatorer Alder er ukjent Bad og vaskerom Folierte plater i himlingen Keramiske fliser på vegger Keramiske fliser på gulv 1 plastsluk Vannbåren radiator 60 cm servantskap med profilerte fronter Heldekkende servant Ett-greps blandebatteri Speilskap med downlights Dusjkabinett med integrert dusjbatteri og garnityr Gulvmontert toalett Åpne og skjulte rørføringer av kobber, rustfritt, PVC og støpejern Mekanisk avtrekk Ikke spalte for tilluft Badet sin alder er ukjent Det er utført enkle fuktsøk på normalt utsatte steder Påvist variasjoner i indikasjonsverdiene omkring sluket Det er fall mot sluksonen Fallet er varierende Avvik ihht TEK Motfall for deler av gulvet Synlig klemring og mansjett i sluket Ikke synlig smøremembran på mansjetten Ikke synlig membran ved terskel Noe synlig membran på avløpsrøret til toalettet Øvrige gjennomføringer er ikke kontrollert Påvist sprekker og løs flis-«bit» Dette gjelder spesielt under servantskapet Mangler tettesjikt av silikon mellom servantplate/vegg Innredningen er i normal stand Kapasiteten til ventilasjonen er mangelfull Badet tilfredsstiller ikke dagens krav til våtrom Ut i fra visuelle observasjoner og beskrevne forhold antas det at badet er utført av ikke faglærte Kjøkken Innredning av ukjent type Profilerte fronter Laminerte skrog Laminerte benkeplater Over- og underskap Ikke takhøye skap Keramiske fliser mellom over- og underskap Benkebeslag med kummer i rustfritt stål Ett-greps blandebatteri Opplegg for frittstående komfyr og kjøleskap Mekanisk avtrekk Åpne og skjulte rørføringer av kobber, PVC og støpejern Normal kapasitet hva gjelder skapog benkeplass Innredningen er av eldre årgang Det er utført enkle fuktsøk på normalt utsatte steder Ikke påvist variasjoner av betydning i St Olavs gate 55, 317 Hamar Gnr: 1 Bnr: 331 Fnr/Snr: 0/0 Fnr: 0 Snr: 0 Lnr: 1/551 Anr: 0551 1409011 Side 3 av 7 AS
indikasjonsverdiene Overflater med slitasje og mindre skader Enkelte fronter med behov for justering Påregnelig med moderniseringer Innvendige overflater Himlinger: Folierte plater, malt betong Vegger: Malt strie, tapet, keramiske fliser Gulv: Parkett, laminat, keramiske fliser Påkostninger: Mange av overflatene er opplyst oppusset av forrige eier Vedlikehold: Overflater med varierende alders- og bruksslitasje Laminatgulv med tverrskjøter mindre enn 30 cm Avvik fra leggeanvisningen Elektrisk anlegg Antatt 1-faset elektrisk anlegg 30 volt Felles inntakssikring med ukjent størrelse Opplyst at strømmåler og hovedsikring er plassert i fellestavle Sikringsskap med automatsikringer Skapet er plassert i fellesgangen i etg Jordfeilbryter 4 kurser Tavlen er merket Hovedsakelig skjult spredenett Noe innvendig fastmontert belysning Installasjonen har en varierende alder Omfanget av installasjonen vurderes som middels i forhold til dagens standard Ukjent når siste tilsyn ble utført iflg hjemmelshaver Ukjent om det foreligger pålegg om utbedring iflg hjemmelshaver Teknisk tilstand på det elektriske anlegget er ikke vurdert Dette bør utføres av fagkyndig personell Annet Opplegg for fasttelefon og kabel-tv iflg hjemmelshaver Bredbåndstilknytning via Canal Digital Garderober på enkelte av rommene Mekanisk punktavtrekk Naturlig ventilasjon Montert røykvarsler og pulverapparat Porttelefon uten skjerm Felles postkasseanlegg Gjenstående arbeider Visuelt påviste forhold er beskrevet under de enkelte hovedpunktene Generell tilstand 3-roms aksjeleilighet med mange tidsriktige farger og fargekombinasjoner på overflater Flislagt bad med ukjent alder Kjøkkeninnredning av eldre årgang Varierende alders- og bruksslitasje på innvendige overflater Nyere innerdører eksakt alder er ukjent Bygningsmassen er fra 1949 Opplyst at i perioden 1990 1994 ble bygningsmassen opprustet med bla etterisolering av yttervegger, nye fasader mm Boligselskapet har vedtatt en vedlikeholdsplan som ble iverksatt i 008 Arealer mm St Olavs gate 55, 317 Hamar Gnr: 1 Bnr: 331 Fnr/Snr: 0/0 Fnr: 0 Snr: 0 Lnr: 1/551 Anr: 0551 1409011 Side 4 av 7 AS
AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger" Retningslinjene har NS 3940:007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter Ved motstrid mellom NS 3940:007 og "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i Takstbransjens retningslinjer lagt til grunn "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på wwwnitotakstno og wwwntfno De viktigste presiseringene er: Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal Rom skal ha atkomst og gangbart gulv Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i kategoriene P-ROM og S-ROM Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler Bygg A: Andelsleilighet - arealer Etasje Bruttoareal (BTA) m Bruksareal (BRA) m Totalt P-ROM S-ROM Loftetasje 4 4 0 4 4 etasje 0 0 0 0 3 etasje 0 0 0 0 etasje 81 7 7 0 1 etasje 0 0 0 0 Kjeller 11 11 0 11 Sum bygning 96 87 7 15 Bygg A: Andelsleilighet - romfordeling Etasje Primære rom (P-ROM) Sekundære rom (S-ROM) Loftetasje Privat bod, fellesarealer Fellesarealer er ikke medtatt som målbare arealer 4 etasje Fellesarealer Ikke medtatt som målbare arealer 3 etasje Fellesarealer Ikke medtatt som målbare arealer etasje Entre/gang, stue, kjøkken, bad/toalettrom, Fellesarealer Ikke medtatt som målbare arealer soverom 1 etasje Fellesarealer Ikke medtatt som målbare arealer Kjeller Privat bod, fellesvaskeri og øvrige fellesarealer Fellesarealer er ikke medtatt som målbare arealer Sum alle bygg Bruttoareal (BTA) m Bruksareal (BRA) m Totalt P-ROM S-ROM Sum alle bygninger 96 87 7 15 St Olavs gate 55, 317 Hamar Gnr: 1 Bnr: 331 Fnr/Snr: 0/0 Fnr: 0 Snr: 0 Lnr: 1/551 Anr: 0551 1409011 Side 5 av 7 AS
Kommentarer til arealberegningen Arealene er målt med to desimaler og avrundet til nærmeste hele m Arealene er målt ihht NS 3940 - uten at det tas hensyn til lover og/eller forskrifter Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling 009 legges til grunn, ved motstridende forutsetninger og/eller annen tvil om tolkningen mellom NS 3940 og Takstbransjen retningslinjer Beregning av BTA er basert på oppmåling av BRA, samt et estimert tillegg for arealet som opptar yttervegger, samt delevegger mot annen boenhet og fellesarealer Fullt bruksareal for arealer omsluttet av innerveggene i leiligheten og bodene Målbare arealer i bodene er medtatt som S-ROM Øvrige målbare arealer er medtatt som P-ROM Fordelingen mellom P-ROM og S-ROM er basert på bruken av rommene på befaringstidspunktet Kommentarer til planløsningen Leilighet over 1 plan i etasje Felles inngangsparti og oppgang/trappesjakt Flere primære oppholdsrom i hovedplanet Leiligheten har ikke livsløpsstandard Adkomst til overbygget balkong fra stuen Adkomst til felles overbygget balkong fra kjøkkenet Boder/lagerarealer i kjelleren og på loftet Teknisk og økonomisk verdiberegning Beregnede byggekostnader kr 1 995 000 -Verdireduksjon 35 % kr 698 50 Beregnede byggekostnader etter fradrag = kr 1 96 750 + Andel av tomt og fellesareal kr 330 000 Sum beregnet teknisk og økonomisk verdi = 1 66 750 - Andel fellesgjeld kr 183 933 Mellomsum = kr 1 44 817 + Andel formue kr 18 154 Adkomstdokumentets beregnede verdi = kr 1 460 971 Markedsanalyse Leiligheten ligger i et etablert og sentralt område i Østbyen/Hamar sentrum Området består av frittliggende eneboliger, leiligheter, offentlige bygg, næringseiendommer mm Korte avstander til de aller fleste fasilitetene Bygningsmassen er normalt vedlikeholdt Innvendige overflater og innredninger er i hovedsakelig tidsmessige farger og fargekombinasjoner Det må påregnes kostnader til moderniseringer, oppgraderinger, utskiftninger Sammenlignbare salg er metoden som er brukt for å fastsette dagens normale salgsverdi Tilsvarende eiendommer med tilsvarende beliggenhet er tillagt størst vekt Det er forventet at eiendomsmarkedet i 011 vil fortsette i den samme positive retning som for 010 Salgsverdien gir uttrykk for hva som kan forventes av eiendommen i dagens marked standard, beskaffenhet, bygningens utforming og beliggenhet tatt i betraktning Eiendommen vurderes som normalt omsettelig Eiendommen vurderes som et kurant panteobjekt Verdikonklusjon Oppdragsgiver må kontrollere dette dokumentet for eventuelle feil og mangler før det benyttes! Eiendommen er ikke kontrollert for skjulte feil og mangler Ut i fra visuell besiktigelse og innhentede opplysninger settes: St Olavs gate 55, 317 Hamar Gnr: 1 Bnr: 331 Fnr/Snr: 0/0 Fnr: 0 Snr: 0 Lnr: 1/551 Anr: 0551 1409011 Side 6 av 7 AS
Underskrifter VERDI- OG LÅNETAKST Dagens normale salgsverdi: kr 1 460 000 Anbefalt låneverdi: kr 1 310 000 Sted/Dato Takstingeniør Hamar, 1409011 Dokumentkontroll Fremlagt: Boligopplysninger, datert 109011 Årsoppgave 010, datert 1309011 Selvangivelse 010 for hjemmelshaver, ikke datert Innkalling ord generalforsamling, ikke datert Styrets årsberetning 010, datert 0503011 Resultat, balanse og noter 010, datert 0503011 Revisors beretning 010, datert 1603011 Vedlagt: Ingen St Olavs gate 55, 317 Hamar Gnr: 1 Bnr: 331 Fnr/Snr: 0/0 Fnr: 0 Snr: 0 Lnr: 1/551 Anr: 0551 1409011 Side 7 av 7 AS