Verdi vurderin g Gnr. 67, bnr. 9 i Ørland kommune 23.10.2014 Norion Næringsmegling AS Tore Berg
D E L AV GN R. 67, B N R. 9 VERDIVURDERING Oppdragsgiver: Oppdragstaker: Ørland kommune v/arne Martin Solli Norion Næringsmegling AS v/tore Be rg Dato: 23.10.2014 Antall sider: 7 Verdivurdering / Gnr. 67, bnr. 9 / Ørland kommune 2
1. OPPDRAGET Norion Næringsmegling AS er anmodet av Ørland kommu ne v/arne Martin Solli om å foreta en verdivurdering av gnr. 67, bnr. 9 beliggende i Ørla nd kommune. Mandatet er å vurdere antatt markedsverdi for utbyg gingspotensialet på eiendommen. Med dette menes eiendommens antatte markedsverdi ved en trans aksjon p.t. på armlengdes avstand mellom frivillige parter. Etter avtale med oppdragsgiverne skal verdivurderingen baseres på den utnyttelse (formål og utnyttelsesgrad) som vurderes påregnelig gjennom å fremme privat reguleringsforslag for eiendommen. Vurderingen er basert på opplysninger om eiendommen fra oppdragsgiver og offentlige kilder samt vår markedskunnskap. Det er ikke gjennomført befaring i forbindelse med verdsettelsen. 2. DOKUMENTASJON Følgende dokumentasjon er mottatt/innhentet som gru nnlag for verdivurderingen: Situasjonskart Forslag til ny områdeplan for Brekstad sentrum p lanbeskrivelse Områdeplan Brekstad sentrum - Reguleringsbestemmel ser Plankart Områdeplan Brekstad Grad av utnyttelseskart Områdeplan Brekstad Høydekart Områdeplan Brekstad 3. FORUTSETNINGER Verdivurderingen er basert på de opplysninger som e r fremlagt av oppdragsgiver. Hjemmelsforhold og heftelser: Grunnboksutskrift som viser eventuelle heftelser og servitutter er ikke innhentet. Det forutsettes at det ikke foreligger heftelser eller servitutter som kan ha prisreduserende effekt. Arealopplysninger: Områdets totalareal er basert på arealopplysninger fra oppdragsgiver. Arealene er ikke kontrollmålt, og det tas forbehold om endelig areal. Vei, vann og avløp: Det forutsettes adkomst samt tilkobling til offentl ig vann- og avløpsnettet fra Yrjars gate. Grunnforhold / forurensninger / fornminner: Det er ikke fremlagt dokumentasjon som viser at en utbygging krever spesielle tiltak (ustabil grunn), om det finnes forurensninger i grunnen. Vi har i vå r vurdering forutsatt at en utbygging ikke vil krev e spesielle sikringstiltak eller at det finnes forure nset grunn eller fornminner som utløser pålegg. Rekkefølgekrav: Ved salg av utviklingstomter vil enhver utbygger le gge til grunn at det vil påløpe kostnader knyttet t il rekkefølgekrav/opparbeidelse av infrastruktur innen for et planområde. Med normale råtomtepriser legges det til grunn at denne type kostnader vil de kkes av prosjektets inntekter (salgspriser). Eventuelle krav om andel av kostnader til ekstern i nfrastruktur som naturlig tilfaller området vil måt te komme til fradrag i eiendomsverdien. 4. GENERELL INFORMASJOM OM TOMTEOMRÅDET Eiendommen som inngår i verdivurderingen ligger i B rekstad sentrum. Eiendommen benyttes i dag til parkeringsformål. Eiendommen er markert på situasjo nskart på side 4. Eiendommen har et totalt areal på 3.812 kvm og er u bebygd. Verdivurdering / Gnr. 67, bnr. 9 / Ørland kommune 3
Gnr. 67, bnr. 9 5. REGULERINGSPLAN 5.1 Områdeplan Brekstad Ørland kommune har lagt ut til offentlig ettersyn n y områdeplan for Brekstad sentrum. Den nye planen vil erstatte gjeldende delplan for Brekstad 2004-20 15. Iht. den nye områdeplanen ligger eiendommen i et område avsatt til sentrumsformål (S6). Formålet med planen er å legge til rette for befolk ningsvekst og fortetting av sentrum samtidig som urbane kvaliteter skal ivaretas og videreutvikles t il fordel for miljøet. Iht. til planen skal områder avsatt til sentrumsfor mål benyttes til boligformål, forretninger, tjenest eyting, kontor, hotell/overnatting, bevertning, samt nødven dig uteareal for bebyggelsen. Parkering skal løses innenfor formål fortrinnsvis i kjeller eller felles anlegg ved nybygging. Langs vestside av Yrjarsgate tillates parkering på bakkeplan bak bebyggelsen. Fo r sentrumsformål med flere funksjoner i kombinasjon med bolig skal bolig alltid plasseres ø verst. Bygninger med fasade direkte mot følgende gater ska l inneholde publikumsrettede aktiviteter og kan ikke inneholde boligformål i første etasje ut mot g ata, (unntatt eventuelt adkomst til boliger i etasj ene over): - Yrjarsgate - Allmenning o_a1 og o_a2 I forslag til områdeplan for Brekstad er grad av ut nytting oppgitt til 80 90 % BRA, ref. kart Grad a v utnyttelse Områdeplan Brekstad. Maksimalt antall etasjer iht. høydekart Områdepla n Brekstad varierer innenfor området fra 1 5 etasjer. Karte t gir en føring for grad av utnyttelse til videre detaljregulering innenfor de ulike delområder. Utny ttelsen tar utgangspunkt i hele tomteareal og sum av både eksisterende og nytt BRA innenfor avgrenset formål. (Arealformål kan inkludere bl.a. adkomstveier, grøntarealer og sjøarealer). Verdivurdering / Gnr. 67, bnr. 9 / Ørland kommune 4
Iht. reguleringsplanens bestemmelser er det lagt ti l grunn følgende utnyttelse på område S6: Formål Maks ant. etg Min ant. etg Minimum antall nye boenheter M2 uteareal pr. bolig (inkl. balkong og nærleik) Type funksjoner og boliger: S6 4 (5) 2 150 30 Hovedsak bolig Service/ tjeneste/ forretning/ bevertning I følge arealregnskap for Områdeplan Brekstad er sa mlet tomteareal innenfor område S6 oppgitt til 21.863 kvm. Forutsatt 150 boliger tilsvarer en utny ttelse på 6,9 boliger pr. dekar. Parkeringsdekning skal i størst mulig grad begrense s og over tid nedjusteres ettersom bedre kollektivløsninger og tilrettelegging for gående og syklende kommer på plass. Parkering skal i all hovedsak legges til felles parkeringsanlegg som kan betjene flere brukergrupper og som har utbygd ladeinfrastruktur. I de tettest utbygde områdene sk al parkeringskjellere prioriteres. Innenfor områder avsatt til sentrumsformål skal det etableres maksimalt antall parkeringsplasser byggeområder som angitt i tabellen under: i Privat parkering (maks antall) Gjesteparkering (maks antall) Sykkelparkering (låsbar og under tak) Sentrumsområder 0,5 pr 100 m2 BRA 0,2 pr 100 m2 3 pr 100 m2 BRA BRA Næringsformål 0,8 pr årsverk 0,2 pr. 100 m2 BRA 3 p r 100 m2 BRA Plankart områdeplan Brekstad 5.2 Formål Verdsettelsen er gjennomført på bakgrunn av en uavh engig og objektiv vurdering basert på den utnyttelse - formål og utnyttelsesgrad - som vurder es påregnelig gjennom å fremme privat reguleringsforslag for eiendommen. Verdivurdering / Gnr. 67, bnr. 9 / Ørland kommune 5
Eiendommen grenser til gnr. 67, bnr. 18 og gnr. 67, bnr. 198. I følge oppdragsgiver er eiendommene planlagt utviklet til kombinerte formål bolig/for retning. Vi har i vår vurdering forutsatt at gnr. 67, bnr. 9 vil inngå i en fremtidig kvartalsstruktur i sentrum (ref. Områdeplan Brekstad - reguleringsbestemmelser) sammen med gnr. 67, bnr. 18 og 198 og at det samlede utbyggingspotensiale innenfor det enkelte kvartal f ordeles forholdsmessig på den enkelte eiendom. 5.3 Utnyttelse Det forutsettes at området benyttes til konsentrert boligbebyggelse (blokkbebyggelse) i kombinasjon med forretningsarealer i 1. etasje ut mot Yrjars ga te. Det er lagt til grunn en samlet utnyttelse på 80 90 % BRA. Forutsatt en utnytting på 85 % BRA og et tomteareal på 3.812 kvm gir en samlet utnyttelse på 3.240 kvm BRA. Antall boliger pr. dekar er satt ti l minimum 6,9 boliger pr. dekar. Videre er det lagt t il grunn en gjennomsnittlig etasjehøyde på 3 etasje r, hvor 1. etasje forutsettes utnyttet til forretnings formål Basert på ovennevnte legges følgende utnyttelse til grunn: Tomteareal Samlet utnyttelse Næring Bolig BRA 3.812 kvm 3.240 BRA 1.080 kvm BRA 2.160 kvm BRA BRA - S 1.836 kvm BRA-S 1) Antall enheter pr. dekar 6,9 2) 1) Salgbart boligareal forutsettes å utgjøre 85 % a v BRA 2) Antall boliger pr. dekar er beregnet ut i fra en gjennomsnittlig størrelse pr. boenhet på 70 kvm. 6. VERDIVURDERING 6.1 Forutsetninger Med bakgrunn i de forhold som er beskrevet er verdi vurderingen basert på følgende forutsetninger: Eiendommen blir godkjent regulert til kombinerte f ormål bolig og forretning Samlet utnyttelse er beregnet til 3.240 kvm BRA, h erav utvikles 1.080 kvm BRA til forretning og 1.836 kvm BRA-S til bolig Tomteområdet overtas uten opparbeidelse av noen ar t Markedspris per kvm salgbart boligareal (BRA-S) er satt til NOK 35.000 Parkering forutsettes etablert i parkeringskjeller (0,5 plass pr. 100 kvm BRA) Markedsføring/meglerhonorar er satt til NOK 60.000 enhet inkl. mva. 6.2 Verdier Hensyntatt prosjektets størrelse og markedssituasjo nen på vurderingstidspunktet utbyggingspotensialets verdi til: har vi beregnet NOK 2.600.000 Detaljert beregning følger vedlagt. Verdivurdering / Gnr. 67, bnr. 9 / Ørland kommune 6
Vedlegg: Kostnader: Tomt: Kr./kvm Sum: Merknader: Tomtebelastning (basert på salgbart boligareal, BRA -S) 1.000 1.836.000 Utviklingskostnader regulering/rammesøknad: Arkitekter, konsulenter etc. 100 216.000 Prosjekt, utvikling/juridisk 75 137.700 Delsum 353.700 Nybygg entreprise inkl. mva. (BRA-S): Entreprise bolig (inkl. mva.) 25.000 45.900.000 Entreprisekostnad næring/kontor - - Parkeringskjeller for boliger (inkl. mva.) 8.000 3.147.429 Parkeringskjeller for næring (eks. mva.) Utomhus/lek - - Rivekostnad - - Infrastruktur - - Delsum 49.047.429 Andre kostnader: Prosjektledelse/byggherreombud (1 % av ent) 490.474 Garanti/forsikring 80 146.880 Finanskostnader 1.355 2.487.789 Reserve (2 % av entreprise) 980.949 Markedsføring bolig 60.000 1.573.714 Markedsføring næring 15 % - Delsum 5.679.806 Sum 56.916.935 Sum eks. tomt 55.080.935 Finansieringskostnader: Beløp: Start: Slutt: Ant. År: Rentesats: Kr: Tomt 1.836.000 01.01.2014 01.01.2016 1,5 6 % 165.240 Utviklingskostnad 353.700 01.01.2014 01.01.2016 1,5 3 % 15.917 Entreprisekostnad 49.047.429 01.01.2014 01.01.2016 1,5 3 % 2.207.134 PL/BHO/Garantier, markedsføring 2.211.069 01.01.2014 01.01.2016 1,5 3 % 99.498 Sum finanskostnader: 2.487.789 Parametre: Antall enheter 26 Snitt kvm BRA leiligheter 70 Bto/Nto % (eks. park): 85 % Ant. enheter pr. dekar 6,9 Byggekostnad pr. kvm bolig 26.714 Snitt salgspris pr. enhet: 2.450.000 Byggekostnad pr. kvm næring: Verdi pr. kvm næring: - Andel infrastruktur Eks. bygningsmasse (BTA): 0 Infrastruktur pr. kvm - Arealer (kvm): Areal tomt: 3.812 BYA (%): Areal BRA: 2.1 60 Areal BRA-S: 1.836 Areal næring: Areal parkering bolig: 393,4 Areal parkering næring: Sum parkering: 393,4 Inntektsoversikt: Kr./kvm BRA-S bolig: 35.000 Kr/kvm næring: Yield: Eierkostnad: Verdi næring Sum næring Salg bolig: Sum inntekter: 64.260.000 Sum kostnader: 56.916.935 Margin: 7.343.065 Margin %: 12,9 Verdivurdering / Gnr. 67, bnr. 9 / Ørland kommune 7
Kostnader: Tomt: Kr./kvm Sum: Merknader: Tomtebelastning (basert på salgbart boligareal, BRA -S) 750 810.000 Utviklingskostnader regulering/rammesøknad: Arkitekter, konsulenter etc. 100 108.000 Prosjekt, utvikling/juridisk 75 81.000 Delsum 189.000 Nybygg entreprise inkl. mva. (BRA-S): Entreprise bolig (inkl. mva.) 26.000 - Entreprisekostnad næring/kontor 12.000 12.960.000 Parkeringskjeller for boliger (inkl. mva.) 9.000 - Parkeringskjeller for næring (eks. mva.) 7.200 - Parkering forutsettes etablert på bakkeplan. Utomhus/lek 150 162.000 Rivekostnad 500 - Infrastruktur - - Delsum 13.122.000 Andre kostnader: Prosjektledelse/byggherreombud (1 % av ent) 131.220 Garanti/forsikring 80 86.400 Finanskostnader 631 681.688 Reserve (2 % av entreprise) 262.440 Markedsføring bolig 60.000 - Markedsføring næring 15 % 226.800 Delsum 1.388.548 Sum 15.509.548 Sum eks. tomt 14.699.548 Finansieringskostnader: Beløp: Start: Slutt: Ant. År: Rentesats: Kr: Tomt 810.000 41.640 42.370 1,5 6 % 72.900 Utviklingskostnad 189.000 41.640 42.370 1,5 3 % 8.505 Entreprisekostnad 13.122.000 41.640 42.370 1,5 3 % 590.490 PL/BHO/Garantier, markedsføring 217.620 41.640 42.370 1,5 3 % 9.793 Sum finanskostnader: 681.688 Parametre: Antall enheter Snitt kvm BRA leiligheter Bto/Nto % (eks. park): Ant. enheter pr. dekar Byggekostnad pr. kvm bolig Snitt salgspris pr. enhet: - Byggekostnad pr. kvm næring: 12.000 Verdi pr. kvm næring: 16.563 Andel infrastruktur Eks. bygningsmasse (BTA): 0 Infrastruktur pr. kvm - Arealer: Areal tomt kvm: BYA (%): Areal BRA: Areal BRA-S: - Areal næring: 1.080 Areal parkering bolig: - Areal parkering næring: Sum parkering: - Inntektsoversikt: Kr./kvm BRA-S bolig: Kr/kvm næring: 1.400 Yield: 8,00 % Eierkostnad: 75 Verdi næring 16.563 Sum næring Salg bolig: Sum inntekter: 17.887.500 Sum kostnader: 15.509.548 Margin: 2.377.952 Margin %: 15,3 Verdivurdering / Gnr. 67, bnr. 9 / Ørland kommune 8