side 1 Rådgivende Ingeniørers Forening - RIF - T A K S T - UBEBYGDE EIENDOMMER, G. Nr. 138, B. Nr. 50, 95 og 98 6670 ØYDEGARD TINGVOLL KOMMUNE Oppdragsgiver: Tingvoll kommune POSTBOKS 808, 6501 KRISTIANSUND (BESØK: VÅGEVEIEN 10) TELEFON: 91 35 76 88 E-MAIL: DAJP@COWI.NO
side 2 TAKST: UBEBYGDE EIENDOMMER EINSET, 6670 ØYDEGARD G. Nr. 138, B. Nr. 50, 95 og 98, TINGVOLL KOMMUNE OPPDRAGSGIVER: TINGVOLL KOMMUNE 1. GENERELLE OPPLYSNINGER / OPPDRAG 1.1 Oppdragsgiver Oppdragsgiver: Tingvoll kommune Kontaktperson: Erlend Lund Tveekrem 1.2 Oppdragsbeskrivelse Verditakst, dvs. å ansette eiendommens normale salgsverdi i dagens marked. Taksten baseres på befaring samt mottatte dokumenter. I dokumentene er det listet opp diverse forutsetninger for verdivurderingene. Der disse forutsetningene er tillagt vekt, eller det er gjort spesielle vurderinger i forbindelse med dem, er dette beskrevet i takstrapporten. 1.3 Eiendommens adresse Einset, 6670 Øydegard Eiendommene har ikke gateadresse. 1.4 G. Nr. / B. Nr./Andel G. Nr. 138, B. Nr. 50, 95 og 98. Tomtene er vist på vedlagte flyfoto / kart. 1.5 Hjemmelshaver Følgende eier er registrert i eiendomsregisteret: Tingvoll kommune 1.6 Befaring Dato: 08.04.2015 Tilstede: Erlend Lund Tveekrem 1.7 Skjøte Skjøte ikke fremlagt. I flg hjemmelshaver inneholder det ikke verdireduserende kår eller klausuler. 1.8 Andre dokumenter Diverse kart og flyfoto, Reguleringsplan, Saksfremlegg for formannskapet i Tingvoll vedr. søknad om kjøp av tomt, Befaringsrapport 2012.
side 3 2. TOMT 2.1 Tomt type Eiendomstomt 2.2 Areal Tomteareal er i eiendomsregisteret angitt til: G. Nr. 138, B. Nr. 50: 33.910 m² G. Nr. 138, B. Nr. 95: 3.679 m² G. Nr. 138, B. Nr. 98: 26.948 m² 2.3 Beliggenhet og miljø Eiendommene ligger i Einset Nord Industriområde, ca. 20 km fra Tingvoll sentrum og ca 30 km fra industriområdet på Løkkemyra / Vestbase i Kristiansund. Utbyggingen av området er påbegynt, og det er etablert butikker, bank, kafe, bensinstasjon og mere. Tomtene som omfattes av taksten er ubebygd. Eiendommene består av myr, torv, lyngrabber og furuskog samt at deler av tomteområdene er trauet ut og masseutskiftet med sprengt stein. Målt på kartet er det ca halvparten av B. Nr. 50, dvs ca 16.000 m² som i dag er bæredyktig / byggeklar grunn. På det resterende er dybden til fjell målt til ca 2 m i gjennomsnitt og maks dybder opp til ca 4 m. På deler av tomtene B. Nr. 50 og 98 er dybden økt ved at området har vært brukt til massedeponi for myrmasser fra andre tomteområder. Dybden til fjell kan være økt til opptil 4-7 m, basert på de foreliggende boniteringer og visuelle observasjoner av massedeponiene. I tillegg er lagret noe sprengstein på området, men på befaringsdagen var lagrene beskjedne. 2.4 Regulering / kommunaltekniske anlegg Eksisterende reguleringsplan Einset Industriområde er vedtatt i 1987. Denne innbefatter områdene nord og sør for E39/Rv 70 inkl tomta til Fjordsenteret m/etablerte butikker etc. Reguleringsplanen som er under oppstart heter Einset Nord og inkluderer trafikkløsning/avkjøring fra E39. I tillegg vil kommunen utarbeide ny reguleringsplan Einset Sør ifm ombygging av Fjordsenteret og videre utvikling av dette området. I den gjeldende reguleringsplan er tomta avsatt til industriformål. En mindre del er beholdt som et friområde tvers igjennom området. Vi har lagt ved reguleringskart. Kommunen planlegger etableringa av høydebasseng i området, i samarbeid med det lokale vassverket. Dette vil sikre både drikkevann og brannvann til slukking. Det er kommunalt renseanlegg (slamavskiller) nedstrøms, og kloakkledning til tomtegrense. Tilfredsstillende overvannshåndtering må sikres av utbyggerne i området, i samarbeid med kommunen. Vi har forutsatt at utviklingen av de kommunaltekniske anleggene, slik som beskrevet, blir gjennomført i regi av vassverk / kommune.
side 4 3. MARKEDSVURDERING Det viser seg at det er interesse for å etablere seg med virksomhet i området. Einset / Øydegard er et knutepunkt for trafikk mellom Molde / Kristiansund og Trondheim, og det er etablert ny virksomhet her de siste 10-15 årene. Det bygges boliger i området samtidig som det er et populært sted for hyttebygging. De delene av tomtene som allerede er masseutskiftet vil være lettest å selge, men så lenge aktivitet avler aktivitet vil interessen for de øvrige områdene øke som en følge av at resten blir utbygd. Sett fra kommunens side kunne det være ønskelig at kjøperen(e) senker planet på området med ca ½ m. Dette vil medføre kostnader, men vil samtidig medføre at man har ca. 8000 m³ steinmasser til bruk i masseutskifting av andre deler av tomta. Vi tror at det kan ta lang tid å få solgt alle eiendommene i området, mens de allerede byggeklare delene vil være lettere å selge. Ettersom eiendommene er såpass store har vi vurdert enhetspriser (m²) for masseutskiftet / ikke masseutskiftet område. Det er forutsatt at området selges samlet, alternativt at hver enkelt eiendom selges hver for seg (b. nr. 50, 95 og 98). I vurderingene har vi brukt ca. 30 kr / m² for myrområdene, og ca. 200 kr / m² for de planerte delene. Vi har i forbindelse med taksten ikke vurdert hvor store kostnader som allerede er nedlagt i området, eller hvem som har dekket disse kostnadene. Eiendomsforhold til lagrede steinmasser er heller ikke vurdert, vi har vurdert tomtene slik de fremsto på befaringsdagen, inklusive løsmasser. 4. KONKLUSJON For eiendommen som beskrevet, basert på de fremlagte dokumenter og opplysninger, en visuell besiktigelse og en generell markedsvurdering, er vi kommet til at eiendommen har en normal salgsverdi i dag stor: kr. 4.600.000 kr Normal salgsverdi er en markedsvurdering av eiendommen på takseringstidspunktet på grunnlag av dokumenter og opplysninger samt på egen besiktigelse. Taksten er avholdt etter beste skjønn. Heftelsesanmerkninger er ikke vurdert. Vi har ikke vurdert de lagrede løsmassene på område, dels fordi mengdene er relativt små og dels fordi eierforholdet / fordelingen mellom de ulike grunneiere ikke er helt avklart. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil og mangler som han ikke kunne ha oppdaget etter å ha undersøkt takstobjektet slik god skikk tilsier.
side 5 5. VEDLEGG - bilder - utskrift av eiendomsregisteret. - kart KRISTIANSUND, 31. aug. 2015 COWI Dagfinn Jarp Kontrollert: bhho-04.05.15
PLANERT OG MASSEUTSKIFTET OMRÅDE 138-050 Tingvoll Einset Ind.docx side 6
PLANERT OG MASSEUTSKIFTET OMRÅDE 138-050 Tingvoll Einset Ind.docx side 7
OMRÅDE MED MYR OG TIL DELS TILKJØRTE LØSMASSER 138-050 Tingvoll Einset Ind.docx side 8
OMRÅDE MED MYR OG TIL DELS TILKJØRTE LØSMASSER 138-050 Tingvoll Einset Ind.docx side 9
side 10
side 11
side 12
side 13