BÆRUM KOMMUNE BYGGESAK Arkitektene Fosse og Aasen A/S Drammensveien 126 0277 OSLO Deres ref.: Vår ref.: Dato: 15/153877-16/112825/FRA 27.05.2016 Adresse - Tiltak: Eineveien 10 - garasje Gnr/Bnr: 97/146 Tiltakshaver: Ole-Christian Hallerud Ansvarlig søker: Arkitektene Fosse og Aasen A/S RAMMETILLATELSE/DISPENSASJON Svar på søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningslovens (pbl) kap. 20 og 19 I medhold av pbl kap. 19 gis dispensasjon fra 32.2 i bestemmelsene til kommuneplanens arealdel for overskridelse av tillatt utnyttelse på boligeiendom i LNF-område i forbindelse med garasje som godkjennes i dette vedtaksbrev. Søknad om garasje godkjennes med plassering og utforming som vist på situasjonsplan og tegninger, jf. vedlagte liste over godkjente dokumenter. Uttalelse fra Vann og avløp som referert under må ivaretas. ANSVAR, KVALITETSSIKRING OG KONTROLL Ansvarlig søker fremgår av skjema søknad om tillatelse til tiltak. Ansvarlig foretak for arkitekturprosjektering fremgår av innsendt erklæring om ansvarsrett og gjennomføringsplan. Bygningsmyndighetene kan føre tilsyn med at tiltaket gjennomføres i samsvar med gitte tillatelser og bestemmelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Ved arbeider som berører utvendige eller innvendige sanitærinstallasjoner skal normalreglementet for sanitærforskrifter følges. Alle utvendige sanitæranlegg skal befares og GPS-innmåles av Vann- og avløpsenheten før gjenfylling av grøft. Postadresse: Postboks 700 1304 SANDVIKA E-post: post@baerum.kommune.no Besøksadresse: Kommunegården Arnold Haukelandspl. 10 Org. nr: 974553686 Bank: Telefon: 67 50 44 63 Faks: 67 50 43 15 KLART SPRÅK? Hjelp oss å bli bedre: klartsprak@baerum.kommune.no
IGANGSETTING AV TILTAKET Før tiltaket settes i gang må det være søkt om og gitt igangsettingstillatelse. Igangsettingssøknaden skal normalt inneholde erklæringer om ansvarsrett og gjennomføringsplan. Dokumentasjon på avfallshåndtering vedlegges ikke søknaden, men oppbevares hos ansvarlig søker og skal være tilgjengelig ved tilsyn. BESKRIVELSE OG VURDERING Tidligere behandling Garasje på 68,2 m 2 ble avslått av bygningssjefen i vedtak av 2.12.2015. Følgende vedtak ble fattet: «Søknad om garasje avslås. Det vises til at tiltaket er i strid med LNF-formål og grad av utnyttelse for boligeiendommer i LNF-område i kommuneplanens arealdel, jf. 32 i bestemmelsene. Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for plassering av garasje med bebygd areal 68,2 m 2 på LNF-område avslås i medhold av plan- og bygningsloven kap. 19.» Bygningssjefen skrev følgende om evt. revidert søknad: «Det vil være riktig av kommunen å gi dispensasjon fra KP 32 om LNF-formål og utnyttelse 200 m 2 BRA for en garasje, men størrelsen må reduseres. Bygningssjefen vil stille seg positiv til en dispensasjon for en «vanlig» dobbelgarasje med bebygd areal 36 m 2. Slik garasje vil kunne godkjennes plassert nærmere nabogrenser enn 4 meter uten særskilt nabosamtykke; og tiltakshaver kan evt. selv søke om garasjen da det ikke er krav om søknad med ansvarsrett for frittliggende garasjer/uthus hvor verken BRA eller BYA er over 70 m 2, jf. SAK 3-1.».. Bygningssjefens avslag ble påklaget. Klagen ble behandlet av planutvalget i møte 3.3.2016 der følgende vedtak ble fattet: 1. Planutvalget slutter seg til rådmannens begrunnelse, og omgjør ikke vedtaket av 2.12.2015. Saken sendes fylkesmannen som avgjørende organ. 2. Rådmannen bes vurdere LNF grensen i dette området ved revidering av kommuneplanen Revidert søknad Det er sendt inn revidert søknad der det søkes om en garasje med bebygd areal 35,96 m 2 og mønehøyde 5,65 m. Minste avstand til nabogrense er 2,5 m. Det søkes om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for overskridelse av tillatt utnyttelse for boligeiendommer i LNF-område. Andre saker Sak 14/23304: Søknad om garasje med bebygd areal 49,3 m 2 ble avslått i bygningssjefens vedtak av 7.11.2014 da det ikke ble gitt dispensasjon fra LNF-formål for en garasje som skulle være til naboeiendommen 97/146. Garasjen var søkt plassert på eiendommen 97/28 med skulle være til eier av 97/146, og det var eier av 97/146 som var tiltakshaver. Sak 15/136375: I vedtak av 3.9.2015 har reguleringssjefen godkjent arealoverføring av et areal på ca. 226 m 2 fra 97/28 til 97/146. Reguleringssjefen skriver i sin vurdering bl.a. følgende: «Viser til søkers 2 av 10
begrunnelse om at arealet vil danne grunnlag for plassering av garasje og understreker at dette ikke er tatt stilling til. Formålet vil fortsatt være LNF etter arealoverføringen og søknad om garasje må behandles som en ny dispensasjon. Etter en samlet vurdering finner reguleringssjefen å gi dispensasjon fra formålet LNF.» Sak 98-1387: Enebolig med hybelleilighet på 97/146 ble godkjent 31.3.1999. I søknaden var det oppgitt at BRA er 224 m 2. Sak 09/18274: Nytt tak og tilbygg til eneboligen ble godkjent 22.12.2009. Sak 12/23604: Tilbygg/vindfang til eneboligen ble godkjent 5.12.2012. Plangrunnlag Eiendommen 97/146 er uregulert. Det er kommuneplanens arealdel (KP) vedtatt 17.6.2015 som gjelder for arealbruken. Arealbruk er LNF-område med hensynssone bevaring kulturmiljø. I 32.1 står det I LNF-områder tillates bare bebyggelse og tiltak tilknyttet stedbunden næring og landbruksbasert næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag. I 32.2 står det at Tillatt grad av utnyttelse for eksisterende boligeiendommer i LNF-områdene skal ikke overstige BRA 200 m². Uttalelser (innhentet ved forrige søknad) Fra Vann og avløp: Overflatevann/takvann og vann fra plasser med tette flate må ivaretas på egen grunn, og på en slik måte at bygningskonstruksjoner ikke skades, eller vannet skaper ulemper for området/naboer. Tiltak må ikke komme i konflikt med eller vanskeligjøre atkomst til private ledninger for drift og vedlikehold. Uttalelser i sak 14/23304: (Det er ikke behov for å oversende revidert søknad til Fylkesmannen da garasjen nå er mindre.) Fra Fylkesmannen i Oslo og Akershus i sak 14/23304: Har vurdert at tiltaket ikke i vesentlig grad tilsidesetter nasjonale eller regionale hensyn som de er satt til å ivareta. På denne bakgrunn har de ingen merknader til dispensasjonssøknaden. Fra Landbrukskontoret: Omsøkte garasje til gnr 97 bnr 146 (som er en villaeiendom) er plassert på naboeiendommen gnr 97 bnr 28. Dette er en liten landbrukseiendom på til sammen 17,8 dekar, hvorav 7,3 dekar er fulldyrka jord. Eier er Terje Akerhaug. Den er bebygd med en bolig og en driftsbygning. I følge gårdskart fra Skog og Landskap er garasjen søkt plassert på areal som er kalt åpen jorddekt fastmark. Da garasjen og adkomstveien ikke berører produktive arealer og også i forhold til arrondering av landbrukseiendommen er lagt i et hjørne av denne, har ikke landbrukskontoret bemerkninger til omsøkte tiltak. Bygningssjefens kommentar: Det er gjort en arealoverføring 17.11.2015 der areal fra 97/28 er overført til 97/146, slik at tiltaket nå ligger på 97/146. Nabovarsling/merknader Søker opplyser at det ikke har kommet merknader. 3 av 10
Bygningssjefens vurdering Bygningssjefen har i avslagsvedtak av 2.12.2015 stilt seg positiv til å godkjenne en garasje på 36 m 2. Planutvalget har ved klagebehandlingen støttet dette synet siden de opprettholdt bygningssjefens avslag. Bygningssjefen vurderer at vilkårene i pbl 19-2 for å gi dispensasjon er oppfylt. Søknaden godkjennes derfor og dispensasjon fra KP 32.2 innvilges. Naturmangfold I kommunens kartbase er det ikke funnet registreringer av utvalgte naturtyper, prioriterte arter, rødlistearter eller "annen natur" på tomta hvor tiltaket søkes utført. På bakgrunn av dette vurderes kravet i naturmangfoldlovens (nml) 8 for oppfylt, da saken skal baseres på eksisterende og tilgjengelig kunnskap. Ytterligere vurdering etter nml 9-12 er ikke nødvendig i dette tilfellet. SAKSBEHANDLINGSTID Det vises til tidsfrister i pbl 21-7 og SAK10 7-2. Mottatt Mangelfull Fullstendig Vedtak Saksbehandlingstid [uker] 25.5.2016 27.5.2016 0,3 BEHANDLINGSGEBYR Giroblankett for behandlingsgebyr kr 7800,- ettersendes tiltakshaver. Betalingsfristen framgår av blanketten. Gebyret er beregnet etter gjeldende regulativ for byggesaker i Bærum kommune: Normalt gebyr iht. 13: tiltak mellom 30-70 m 2, gebyr 3M 25, dispensasjon, gebyr 3M Totalt 6M = 6 x kr 2600 = kr 15600 Fratrekk kr 7800 fakturert i avslagsvedtak av 2.12.2015 Gjenstår å betale kr 7800 KLAGERETT Partene har rett til å påklage avgjørelsen, jf. vedlagte Orientering om klagerett. Om klage på vedtaket innkommer og blir tatt til følge, kan dette føre til omgjøring av vedtaket. Eventuelle tiltak utført i mellomtiden må rettes tilsvarende. Ulemper og tap i den forbindelse er Bærum kommune uvedkommende. Hanne Høybach bygningssjef Dokumentet er godkjent elektronisk Vedlegg: Liste over godkjente dokumenter og relevante uttalelser Generelle opplysninger Aud Frøystein saksbehandler 4 av 10
ArkivsakID: 15/153877 Vedlegg 1 til tillatelsen LISTE OVER GODKJENTE DOKUMENTER OG RELEVANTE UTTALELSER Dokumenter i byggesaker er tilgjengelig på Bærum kommunes internettsider; www.baerum.kommune.no; postlister og innsyn; plan/byggesak. Søk på arkivsakid. Tittel Saksdokid Rammesøknad 3184366 Situasjonsplan 3184373 Plan, snitt og fasader 3184374 5 av 10
Vedlegg 2 til tillatelsen GENERELLE OPPLYSNINGER Vedtaksmyndighet er delegert fra Bærum kommunestyre til rådmannen i vedtak av 17.6.2009. Rammetillatelsen avklarer tiltakets rammer og viser hvilke vilkår som skal legges til grunn for den videre prosjekteringen. All kontakt mellom kommunen og tiltakshaver skal skje gjennom ansvarlig søker. Det er en betingelse at de forhold ved tiltaket som ikke framgår av søknaden følger bygningslovgivningen i den utstrekning dispensasjon ikke er uttrykkelig søkt om og gitt. Tillatelsens varighet og gyldighet forøvrig Arbeidet må være satt i gang innen 3 år regnet fra rammetillatelsen ellers bortfaller den. Det samme gjelder hvis arbeidet innstilles i lengre tid enn 2 år. Tillatelsen med sine vilkår og eventuelle dispensasjoner danner et samlet hele, og forutsetter at tiltaket gjennomføres i sin helhet slik det er godkjent. F.eks. vil gitte dispensasjoner i utgangspunktet falle bort ved endrede planer. Godkjent dokumentasjon skal følges. Annen dokumentasjon tjener som underlag for avgjørelsen. Dersom det er gitt avkjøringstillatelse gjelder denne for det konkrete tiltak og den angitte bruk. Øvrige instanser og myndigheter Tillatelsen gjelder kun i forhold til plan- og bygningslovgivningen med mindre annet framgår av vedtaket. Annet lovverk følges opp av andre myndigheter. 6 av 10
ORIENTERING OM KLAGERETT Klagerett Kommunens vedtak etter plan- og bygningsloven kan påklages til fylkesmannen av part eller andre med rettslig klageinteresse, jf. plan- og bygningsloven 1-9 og forvaltningsloven kap VI. Det kan i byggesaken ikke klages på forhold som er avgjort i bindende reguleringsplan eller ved dispensasjon, og hvor klagefristen for disse vedtakene er utløpt. Dersom det finnes hensiktsmessig, kan klagen realitetsbehandles i stedet for å avvises. Klagefristen er tre uker fra det tidspunkt underretning om vedtaket kom frem til vedkommende part, dvs. ble lagt i Deres postkasse, postboks eller ble overlevert på annen måte. Om De på dette tidspunkt var bortreist eller av andre grunner forhindret fra å gjøre Dem kjent med meldingen/vedtaket, endres ikke utgangspunktet for fristberegningen, men unntaksvis kan det gi grunnlag for oppreisning for oversittelse av klagefristen, jf. fvl 31. Klagen fremsettes skriftlig. Muntlig klage kan fremsettes ved at erklæringen settes opp skriftlig av vedkommende forvaltningsorgan. Såkalt foreløpig klage (klage uten begrunnelse) må avsendes innen klagefristen, og en begrunnelse/begrunnet klage må ettersendes uten ugrunnet opphold/før klagen tas til behandling. Postlegging av klagebrevet innen fristens utløp regnes som tilstrekkelig for at klagen anses fremsatt i tide. Klagen stiles til klageorganet (Fylkesmannen i Oslo og Akershus) og fremsendes gjennom Bærum kommune, Plan- og bygningstjenesten, Postboks 700, 1304 Sandvika. Klagen skal være undertegnet av klageren eller hans fullmektig, angi det vedtak som det klages over og den/de endringer som ønskes. Det vil være en fordel om betegnelsen "klage" og arkivsakid fremkommer konkret i brevet. De grunner som klagen støtter seg til bør nevnes og eventuelle andre opplysninger som kan ha betydning for vurderingen av klagen. I særlige tilfelle kan klagefristen forlenges, og beslutning om dette skal være gjort før klagefristen på 3 uker er utløpt. Klager som er for sent fremsatt og hvor det heller ikke kan gis oppreisning for oversittelse av klagefristen (jf. fvl. 31), vil bli avvist slik at klagen ikke tas under behandling, jf. forvaltningsloven 33 og 2. Igangsettingstillatelser Igangsettingstillatelse kan ikke påklages. Unntaket er hvis igangsettingstillatelsen inneholder endring av vilkår i rammetillatelsen eller endring av ansvarsretter. Utsatt iverksettelse av vedtaket Selv om klagerett foreligger kan vedtaket gjennomføres straks. Dersom gjennomføring av vedtaket vil kunne medføre ugjenopprettelig skade på omgivelsene, kan det begjæres at iverksettingen av vedtaket utsettes inntil klagefristen er ute eller klagen er endelig avgjort, jf. forvaltningsloven 42. Kommunens beslutning om å gi eller avslå en slik begjæring om utsatt iverksettelse er ikke et enkeltvedtak som kan påklages. I daglig språkbruk benyttes ofte også betegnelsen "oppsettende virkning". Dette betyr nøyaktig det samme. 7 av 10
Rett til å se sakens dokumenter og til å få veiledning Med visse begrensninger har De rett til å se dokumentene i saken. De kan gjøre dem kjent med sakens dokumenter på Bærum kommunes internettsider, www.baerum.kommune.no; innsyn/postlister (søk på arkivsakid eller gnr/bnr som står i vedtaket). Vær oppmerksom på at klagesak får nytt saksnr. i forhold til byggesaken). Dokumentene kan også ses ved henvendelse til Plan- og bygningstjenesten og her vil De også kunne få veiledning om saksbehandlingsregler og andre regler av konkret betydning for Deres rettigheter og plikter innen bygningsmyndighetenes saksområde. Sakskostnader Når et vedtak blir endret til gunst for en part, skal han tilkjennes dekning for vesentlige kostnader som har vært nødvendige for å få endret vedtaket, med mindre endringen skyldes partens eget forhold eller forhold utenfor partens og forvaltningens kontroll, eller andre særlige forhold taler mot det (jf. forvaltningsloven 36 første ledd). Bestemmelsen har frist for fremsettelse av kravet og angir adressat for kravet m.v. Klage over vedtak etter vegloven. Kommunens vedtak etter vegloven (byggegrense, avkjørsel) behandles av Planutvalget med endelig virkning, og går ikke til fylkesmannen. 8 av 10
NYTTIGE OPPLYSNINGER FOR DEN SOM SKAL BYGGE Sist oppdatert mai 2016 Behandlende etat Byggesøknader behandles av tjenestested Byggesak. Graving/fylling Før graving eller fylling påbegynnes må disse etatene varsles for påvisning av kabler og ledninger: Hafslund Nett, Canal Digital, Telenor og Bærum kommune v/ Vann og avløp. Tiltakshaver er ansvarlig for skader på slike ledninger og kabler og må sørge for nødvendig beskyttelse. Graving i offentlig veiområde må ikke påbegynnes før Bærum kommune v/ Vei og trafikk har gitt tillatelse. Husk at arbeid som medfører graving i offentlig vei krever tiltaksklasse 2 for de aktuelle ansvarsområdene. Vann og avløp, tilknytningsgebyrer Rør og sanitæranlegget må ikke påbegynnes før søknad om sanitærabonnement er sendt inn til Vann og avløp og er godkjent. Ansvarlig søker må i samråd med tiltakshaver anmelde den gunstigste fremføring av ledningene. Det skal betales tilknytningsgebyr for nybygg uansett størrelse og tilbygg/påbygg over 100 m², uavhengig av om tiltaket omfatter sanitærinstallasjoner eller ikke. Tilknytningsgebyret beregnes per m² og forfaller til betaling senest ved igangsetting av byggearbeidet. Årsgebyrene endres ved tilbygg/påbygg også for arealøkinger under 100m 2 fra det tidspunkt arealet tas i bruk. Skulle arbeidet ikke bli utført i løpet av ett år må De melde fra til tjenestested Vann og avløp dersom økt gebyr skal unngås. Bærum kommunes forskrifter for vann- og avløpsgebyrer og prisliste kan fås ved henvendelse til tjenestested Vann og avløp. Forskriftene ligger også på www.lovdata.no. Renovasjon Det må avsettes plass for ett søppelstativ pr. husstand, eventuelt større enhet hvis det er flere leiligheter. Avstand til kjørbar vei skal ikke overstige 10 m. Strømleveranse For strømleveranse må Hafslund Nett AS kontaktes, se www.hafslund.no. Fjernvarme Oslofjord Varme AS har konsesjon for fjernvarme i Sandvika-området, Lysaker og Fornebu. Bygninger innenfor disse områdene gis generelt pålegg om fjernvarmetilknytning. Kabel-TV Tilknytning skjer ved henvendelse til Canal Digital. En gjør oppmerksom på at det er satt krav til autorisasjon for arbeider knyttet til kabel-tv nett. Andre særanmeldelser Anlegg og konstruksjoner som anlegges etter bestemmelser i brann- og eksplosjonsvernloven skal anmeldes til brannvesenet eller Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap. 9 av 10
Peis/ildsted som del av nytt bygg skal være godkjent av Bærum kommune, Byggesak før arbeidene begynner. Ny peis eller nytt ildsted i eksisterende bygg er i utgangspunktet fritatt for søknad eller melding. Pipe er ikke unntatt. Husbrannslange Asker og Bærum brannvesen anbefaler alle husstander å ha husbrannslange. Nyttige adresser: Bærum Kommune Byggesak (Kommunegården, 3. etg.) Postboks 700, 1304 Sandvika post@baerum.kommune.no Tlf.: 67504463 Internett: www.baerum.kommune.no/byggesak Bærum kommune Vei og trafikk (Kommunegården, 2. etg.) Postboks 700, 1304 Sandvika Tlf.: 67504050 E-post: veiogtrafikk@baerum.kommune.no Internett: www.baerum.kommune.no/tjenester/veitrafikk-og-parkering/ Statens vegvesen, Region øst Postboks 1010 Skurva, 2605 Lillehammer Tlf.: 81522000 Internett: www.vegvesen.no Besøksadresse: Statens vegvesen Distrikt Stor-Oslo, Østensjøveien 34, Oslo Gravemelding og påvisningstjeneste Bærum kommune VA, Hafslund Nett AS, Canal Digital Kabel TV AS, Telenor og Fortum Fjernvarme Geomatikk AS, Postboks 103 Økern, 0509 Oslo Tlf.: 09146 Internett: www.geomatikk.no www.gravemelding.no Bærum kommune Vann og avløp, (Kommunegården, 2. etg.) Postboks 700, 1304 Sandvika Tlf.: 67504050 E-post: vams@baerum.kommune.no Vakttelefon for akutte hendelser på vann- og avløpsnettet (24t): 67506060 / 95106060 Internett: www.baerum.kommune/va Asker og Bærum Brannvesen Gml. Ringeriksvei 42, 1357 Bekkestua Tlf.: 66764200 Internett: www.abbv.no Hafslund Nett AS 0247 OSLO Tlf.: 02100/81570020 Internett: www.hafslundnett.no Oslofjord varme Brynsveien 2, 1338 Sandvika Tlf.:. 67804960/92697091(vakt) E-post: firmapost@oslofjordvarme.no Internett: www.oslofjordvarme.no Arbeid nær luftledning og melding om kabelskade (feilmelding): 81530400 Telenor kabelnett E-post:kabelnett@telenor.com Internett: www.telenor.no/kabelnett Canal Digital Kabel TV AS Postboks 167 Sentrum, 3701 Skien Tlf.: 06090 Internett: www.canaldigital.no 10 av 10