Kvam herad Sakspapir SAKSGANG Styre, utval, komite m.m. Møtedato Saksnr Sakshands. Kvam formannskap 29.11.2005 193/05 ASGJ Avgjerd av: Saksh.: Åsta Gjelland Arkiv: 138/05 Objekt: N-585, JNR- Arkivsaknr 05/1274 Dispensasjonssak. Deling av bustadtomt i LNF-område, gnr 22 bnr 7, Steinsdalen. Samandrag: Saka omhandlar ein søknad om dispensasjon frå LNF-område. Føremålet er frådeling av det eldste våningshuset på gnr 22 bnr 7 til sjølvstendig bustadtomt. Saka vert i dette sakspapir handsama både etter Plan- og bygningslova og Jordlova. Samandrag og saksopplysningar er felles. Når det gjeld vurderinga og rådmannen sitt framlegg til vedtak, framgår desse separat etter Plan- og bygningslova og Jordlova. Viser til brev frå Fylkesmannen i Hordaland om sakshandsamingsmåtar, sjå jorurnalid 05/11899. Det vert framlagd 2 ulike alternativ til vedtak, sjå grunngjeving under vurderinga. Rådmannen sitt framlegg til vedtak: Framlegg til vedtak etter Plan- og bygningslova, alt. 1: Kvam formannskap som det faste utval for plansaker avslår omsøkte dispensasjon på grunnlag av mottekne uttalar frå Fylkesmann og Fylkeskommune, sjå utgreiing i saksopplysningar og vurdering. Med heimel i Kommuneplanen for Kvam Herad vedteken 28.09.99 gjev Kvam formannskap som det faste utval for plansaker avslag på søknad om dispensasjon frå LNF-område. Avslaget gjeld deling av det eldste våningshuset på gnr 22 bnr 7 til sjølvstendig bustadttomt. Framlegg til vedtak etter Plan- og bygningslova, alt. 2: Kvam formannskap det faste utval for plansaker finn at dei lovfesta krava om særlege grunnar jmf. 7 i Plan- og bygningslova føreligg, sjå utgreiing i saksopplysningar og vurdering. Med heimel i 7 i Plan- og bygningslova vert det difor gjeve dispensasjon frå LNFområde i Kommuneplanen for Kvam Herad vedteken 28.09.99. Dispensasjonen gjeld ca 820 m² til sjølvstendig bustadttomt. Dispensasjonen endrar ikkje arealføremålet i gjeldande Kommuneplan.
Løyve til deling av ca 820 m² frå gnr 22 bnr 7 vert gjeve med heimel i 93 h) i Plan- og bygningslova. Vilkår for delinga er at vilkår til Jordlovsvedtaket i saka fylgjer den frådelte tomta. Klageadgang på vedtak etter Plan- og bygningslova: Vedtak fatta av Kvam formannskap som det faste utval for plansaker kan klagast på til Fylkesmannen i Hordaland, jfr. 15 4. lekken i Plan- og bygningslova. Klagen skal sendast til Kvam herad, Grovagjelet 16, 5600 Norheimsund. Klagefrist er tre veker Informasjon til vedtak om frådelt areal: Vedtak om deling gjeld i 3 år, jmf Plan- og bygningslova 96. Med dette fylgjer at kartforretning må setjast i verk innan 3 år frå vedtaksdato. Framlegg til vedtak etter Jordlova, alt. 1 Kvam herad avslår med heimel i jordlova 9 og 12 omdisponering og frådeling av eit areal på gnr. 22, bnr. 7. Avslaget er grunngjeve med at frådeling ikkje er forsvarleg ut frå omsynet til den avkasting eigedomen kan gi. Det er lagt vekt på eigedomen sin storleik og potensiale for lønsam drift, og at ei frådeling vil føre til drifts- og miljømessige ulemper for landbruket i området. Framlegg til vedtak etter Jordlova, alt. 2 Kvam herad gjev med heimel i jordlova 9 og 12 løyve til omdisponering og frådeling av areal frå gnr. 22, bnr. 7. Storleiken på det godkjende arealet er ca 820 m2, og det vert godkjent omdisponert til bustadføremål. Løyvet vert gjeve på grunn av at eigedomen ikkje lengre har sjølvstendig drift som krev to bustadhus, og at det frådelte huset har høg verneverdi. Løyvet vert gjeve på fylgjande vilkår: - Nye tiltak på eigedomen skal framleggjast Hordaland Fylkeskommune for godkjenning - Huset kan ikkje rivast - Huset si hovudform kan ikkje endrast. Eventuelle planar for ombygging skal godkjennast av Kvam herad i samarbeid med Hordaland Fylkeskommune - Opphavlege vindauge og dører skal ikkje skiftast ut (må reparerast dersom dei er i dårleg stand, ikkje skiftast. Montering av innervindauge kan evt. vera aktuelt dersom enkle glas vert for kaldt). - Huset skal haldast på eit vanleg, godt vedlikehaldsnivå. - Den som til ei kvar tid eig gnr. 22, bnr. 7 i framtida skal ha forkjøpsrett dersom bustadhuset vert selt til andre enn Tone Ødegård Skår og Leif Skår sine livsarvingar. Klageadgang på Jordlovsvedtak: Jmf. forvaltningslova 28 kan vedtaket påklagast. Klage på Jordlovsvedtak skal rettast til Fylkeslandbruksstyret i Hordaland, v/landbruksavdelinga. Klagen skal
sendast til Kvam herad, Grovagjelet 16, 5600 Norheimsund. Klagefrist er tre veker 29.11.2005 Kvam formannskap Innkome brev frå fylkesmannen vart meddelt formannskapet ved plansjef Vidar Østerbø. Framlegg frå Martin Vik, Sp,: Som rådmannen sitt framlegg til vedtak, alt.ii, etter begge lovverk. Røysting: Framlegget frå Martn Vik, Sp, fekk 8 røyster og vart samrøystes vedteke. FSK-193/05 Vedtak: Vedtak etter Plan- og bygningslova: Kvam formannskap det faste utval for plansaker finn at dei lovfesta krava om særlege grunnar jmf. 7 i Plan- og bygningslova føreligg, sjå utgreiing i saksopplysningar og vurdering. Med heimel i 7 i Plan- og bygningslova vert det difor gjeve dispensasjon frå LNFområde i Kommuneplanen for Kvam Herad vedteken 28.09.99. Dispensasjonen gjeld ca 820 m² til sjølvstendig bustadttomt. Dispensasjonen endrar ikkje arealføremålet i gjeldande Kommuneplan. Løyve til deling av ca 820 m² frå gnr 22 bnr 7 vert gjeve med heimel i 93 h) i Plan- og bygningslova. Vilkår for delinga er at vilkår til Jordlovsvedtaket i saka fylgjer den frådelte tomta. Klageadgang på vedtak etter Plan- og bygningslova: Vedtak fatta av Kvam formannskap som det faste utval for plansaker kan klagast på til Fylkesmannen i Hordaland, jfr. 15 4. lekken i Plan- og bygningslova. Klagen skal sendast til Kvam herad, Grovagjelet 16, 5600 Norheimsund. Klagefrist er tre veker Informasjon til vedtak om frådelt areal: Vedtak om deling gjeld i 3 år, jmf Plan- og bygningslova 96. Med dette fylgjer at kartforretning må setjast i verk innan 3 år frå vedtaksdato. Vedtak etter Jordlova Kvam herad gjev med heimel i jordlova 9 og 12 løyve til omdisponering og frådeling av areal frå gnr. 22, bnr. 7. Storleiken på det godkjende arealet er ca 820 m2, og det vert godkjent omdisponert til bustadføremål. Løyvet vert gjeve på grunn av at eigedomen ikkje lengre har sjølvstendig drift som krev to bustadhus, og at det frådelte huset har høg verneverdi. Løyvet vert gjeve på fylgjande vilkår:
- Nye tiltak på eigedomen skal framleggjast Hordaland Fylkeskommune for godkjenning - Huset kan ikkje rivast - Huset si hovudform kan ikkje endrast. Eventuelle planar for ombygging skal godkjennast av Kvam herad i samarbeid med Hordaland Fylkeskommune - Opphavlege vindauge og dører skal ikkje skiftast ut (må reparerast dersom dei er i dårleg stand, ikkje skiftast. Montering av innervindauge kan evt. vera aktuelt dersom enkle glas vert for kaldt). - Huset skal haldast på eit vanleg, godt vedlikehaldsnivå. - Den som til ei kvar tid eig gnr. 22, bnr. 7 i framtida skal ha forkjøpsrett dersom bustadhuset vert selt til andre enn Tone Ødegård Skår og Leif Skår sine livsarvingar. Klageadgang på Jordlovsvedtak: Jmf. forvaltningslova 28 kan vedtaket påklagast. Klage på Jordlovsvedtak skal rettast til Fylkeslandbruksstyret i Hordaland, v/landbruksavdelinga. Klagen skal sendast til Kvam herad, Grovagjelet 16, 5600 Norheimsund. Klagefrist er tre veker Lista inneheld sentrale dokument som det er referert til eller sitert frå i saksframstillinga: JournalID Journaldato Tittel Avsendar 05/12168 12.07.05 Søknad om frådeling, gnr 22, brnr 7 Erik Ødegård 05/14474 06.10.05 Landbruksfagleg uttale vedr. søknad Kvam herad v/gunnar Dolve om frådeling på gnr. 22, bnr. 7 05/16616 07.10.05 Dispensasjonssak til uttale. Søknad Kvam herad v/åsta Gjelland om deling av bustadtomt i LNFområde på gnr 22 bnr 7, Rosseland i Steinsdalen. 05/18654 04.11.05 Rosseland i Steinsdalen gnr 22 bnr 7 - deling av bustadtomt. fråsegn om kulturminne Hordaland Fylkeskommune
Saksopplysningar: Erik Ødegård søkjer som eigar av gnr 22 bnr 7 om frådeling av det eldste bustadhuset på eigedomen med føremål sjølvstendig bustadtomt. Det er ikkje oppgjeve storleik på omsøkte areal, men utifrå kart utgjer tomta ca 1 100 m². Arealet ligg som LNF-område i kommuneplan for Kvam, vedteken 28.09.99. Det er søkt om dispensasjon frå gjeldande kommuneplan. I samband med rullering/revisjon av kommuneplanen ligg omsøkte areal i framlegg til ny kommuneplan også inne med LNF-føremål. Det har ikkje vore innspel om bustadområde/spreidd bustadbygging i samband med revisjonen. Det føreligg ikkje nabomerknadar til omsøkte tiltak. Gnr. 22, bnr. 7 har i fylgje NIJOS sitt digitale kartverk desse arealressursane: 31, 6 daa fulldyrka jord, 1,2 daa overflatedyrka jord, 15,5 daa innmarksbeite, 533,7 daa skog (mykje lauvskog) og 80,6 anna areal. Fram til hausten 2005 har eigaren drive med sauehald som deltidsproduksjon på bruket. Den dyrka jorda på eigedomen er no leigd bort til næraste nabo (eigar av gnr. 22, bnr. 5), som også driv med sau, og vil auka omfanget av drifta si. Gnr. 22, bnr. 7 har også arealressursar på Kvamskogen. Deler av denne teigen er regulert til utbyggingsføremål, og ein del tomter er selde. Søkjar grunngjev dispensasjonssøknaden med fylgjande: - Huset er verneverdig og har eit akutt behov for restaurering, men eigaren har sjølv ikkje økonomiske mogelegheiter til å ta vare på det. Huset er bygt i 1875, og er eit stilriktig vestlandshus. - Det kostar meir å restaurere huset enn eigaren kan forventa å tene på utleige. - Kjøparane av huset (syster m/ektefelle) vil restaurera huset og busetja seg på Rosseland. - Busetjinga på Rosseland aukar, kombinert med at huset vert teke vare på. - Kjøparane aksepterar at eigaren av hovudbruket får forkjøpsrett til det fråskiilde huset, dersom dette vert selt til andre enn kjøparane. - Det er driftsøkonomisk umogeleg å halda to husvære på bruket. Søkjaren opplyser at storleiken på bruket hans er for liten til at det er økonomisk grunnlag for sjølvstendig drift. Det vert vidare hevda at frådeling av dette huset ikkje medfører drifts- og miljømessige ulemper for utvikling av landbruket i området, avdi huset allereie står i tunet og er ein del ein samanhengande bygningsmasse på gnr. 22, bnr. 7 og nabobruket. Det vert også hevda at dei som kjøper dette huset må forstå at dei ikkje nokon gong kan meine at dei har kjøpt eit hus som ikkje vil verta påverka av dei vanlege ulempene med landbruksdrift. Fjerning av huset vil ikkje tilføra området nye brukbare produksjonsareal. Det vert også nemnt i søknaden at Rosselandsgrenda har hindra avfolking ved at det har vorte frådelt bustadtomter til born av eigarane. Det er soleis vanleg at slekt til brukarane på Rosseland har fått kjøpa seg bustadeigedomar, men at husa likevel er plassert på ein god måte i høve til produksjonsressursane. Søkjar meiner difor at denne delingssaka såleis er i tråd med avfolkingsspøkelset på Rosseland. Gardsbruket gnr 22 bnr 7 er i ein omstillingsprosess frå aktiv drift til bortleige av jordressursane. Utifrå storleik på bruket ser søkjar ingen grunn til å tru at drifta nokon gong vert teken opp att. Kva skal då skje med ein stor bygningsmasse på bruket? Søkjar meiner han har funne ei god løysing for å ivareta eit hus med kulturhistorisk verdi utan at dette øydelegg for framtidig landbruk.
Dispensasjonssaka har vore til uttale (JournalID 05/16616), jmf. sakshandsamingsreglar i Plan- og bygningslova 7. - Fylkeskommunen syner til at omsøkte tomt ligg i eit miljø med eldre og nyare bygningar på gnr 22 bnr 5 og 7. I dette området er det registrert fleire funn frå jernalder, sjå JournalID 05/18654. Fylkeskommunen ser det som uheldig å skilje frå bygningsmasse, då nye eigedomstilhøve vil kunna føra til tiltak i marka. - Bygningane har også verneverdi, jmf uttale frå Hordaland fylkeskommune v/rådgjevar Hanne Windsholt, JournalID 05/14474. - Huset er ei tradisjonell, symmetrisk lemstove (ei høgd og "lem"/loft) på ein nokså høg natursteinsmur. - Huset vart i samband med SEFRAK-registreringa i 1982 oppmålt, planteikningane viser den vanlege lemstove-planen med gang foran i midten og kjøkken bak, ei stove på kvar side, og kammers bak kvar stove. - Som ein godt bevart representant for vestlandsk byggjeskikk frå 1800-talet har dette huset ein klar kulturminneverdi. - Formell uttale frå Fylkesmannen føreligg ikkje enno, men pr e-post frå sakshandsamar Olav Klubben vert fylgjande opplyst: - Det er ugunstig med frådeling i tunet. - At nokon vil rest. det verneverdige huset er positivt. - Kan tomtefeste over eit visst tidsrom vera ein mogleg utveg? Vurdering: Saka omhandlar eit aktuelt tema på svært mange gardsbruk i kommunen. Kva skal skje med ein stor bygningsmasse på gardsbruk der produksjonen vert nedlagd. Kommuneplanen gjev ingen særskilde føringar for denne type saker. Vurdering etter Jordlova 12 Jordlovsvurderinga byggjer på vurderingar føreteke i JournalID 05/14474. Med bakgrunn i rundskriv M - 4/2003 og uttalen frå Hordaland fylkeskommune, tykkjest det vera relevant å leggja vekt på at bruket ikkje lenger i sjølvstendig drift, og at huset som vert søkt frådelt er verneverdig. Vidare kan ein leggja vekt på at frådelinga fører til auka busetnad på Rosseland, men ikkje i heradet, avdi kjøparane allereie bur i Kvam. Det momentet som i sterkast grad talar mot frådeling er at bustadhuset ligg midt i tunet på ein landbrukseigedom, og at det soleis kan verta sokalla drifts- og miljømessige ulemper knytt til konfliktar kring beiting, slått, husdyrgjødselspreiing, transport og liknande nær inntil det fråskilde huset. Det er også rett å leggja vekt på at gnr. 22, bnr. 7 er ein stor landbrukseigedom sett i høve til gjennomsnittsstorleiken i Kvam. Eigedomen har mellom anna store skogressursar som har vore dårleg utnytta dei seinare åra, og ein kunne også tenkja seg ei langsiktig utvikling mot at alle brukarane på Rosseland samla seg om ei samdrift på sau, med felles maskinpark og driftsbygning. På den andre sida har det vorte gjeve løyve til frådeling av bustadhus på fleire andre store landbrukseigedomar i full drift dei seinare åra (døme : gnr. 11, bnr. 2, gnr. 33, bnr. 3, gnr. 13, bnr. 5, gnr. 12, bnr. 9). På bakgrunn av at det er moment som både talar for og mot frådeling, vert det laga to alternative vedtaksframlegg. Det vil vera avhengig av politisk vektlegging av dei ulike momenta som bør avgjera kva alternativ som vert valt.
Vurdering etter Plan- og Bygningslova (PBL) 7 Søknad om deling i LNF-område til anna føremål, i dette tilfelle bustadtomt, vert handsama som ei dispensasjonssak etter PBL 7. For at det skal kunna gjevast dispensasjon må det føreliggja særlege grunnar, jmf PBL 7. Dette inneber at ingen har krav på å få dispensasjon. Kommunen har ingen plikt til gje dispensasjon, sjølv om vilkåret om særlege grunnar synest vera oppfylt. Omsøkte deling kan vera positiv for ivaretaking av bygningsmassen og oppretthalding av busetnaden i grenda. Dette kan likevel neppe kallast særlege grunnar jmf 7 i PBL. Søknaden oppgjer at det er vanleg at slekt til brukarane på Rosseland har fått kjøpa seg bustadeigedomar i området, det er mange døme på slike. Husa er likevel plassert på ein god måte i høve til produksjonsressursane. Ei sjølvstendig bustadtomt i LNF-området på Rosseland er såleis ikkje noko ukjent fenomen i miljøet. Rådmannen meiner difor at dette kan reknast som særlege grunnar i denne saka. Moment som at delingssaka omhandlar ein eksisterande bustadmasse (ikkje nytt bustadtilhøve), tomta grensar opp mot naboeigedom, infrastruktur som elektrisitet, veg, vatn og avløp er etablert og tilfredsstillande, er moment som rådmannen finn styrkjande i høve særlege grunnar. Rådmannen finn det likevel vanskeleg å tilrå dispensasjon frå LNF med føremål frådeling av ei bustadtomt midt inne i eit tun/bygningsmiljø på gardsbruk. M.a. vil dette på sikt kunna medføra drifts- og miljømessige ulemper, fordi ei sjølvstendig tomt er eit fritt omsetteleg objekt som i utgangspunktet kan seljast på den frie marknad. Denne skepsisen vert også forsterka av uttalar frå Fylkeskommune og Fylkesmann. Total vurdering utifrå PBL og Jordlova Utifrå mottekne uttalar i saka tilrår rådmannen at det ikkje vert gjeve dispensasjon i saka. Rådmannen finn at det kan føreliggja særlege grunnar i saka. Jordlovsvurderinga konkluderar med at det kan leggjast fram 2 framlegg til vedtak i saka, eit ja til deling med vilkår. Konklusjon: det vert framlagd 2 alternativ til vedtak.