Arkivsak: 10/3036-14 Sakstittel: K-kode: Saksbehandler: Saksfremlegg 74/30 - KLAGE OVER TILLATELSE TIL PÅBYGG OG TILBYGG, SYMREVEGEN 8 Hans Olav Balterud Innstilling: Kommunen kan ikke se at klagen inneholder momenter som tilsier en omgjøring av vårt vedtak av 28.05.2010 om tillatelse til oppføring av tilbygg og påbygg i Symrevegen 8 med dispensasjon fra krav til utarbeidelse av reguleringsplan. Klagen tas ikke til følge. Saken oversendes Fylkesmannen i Oslo og Akershus for endelig avgjørelse i henhold til forvaltingslovens kapittel 6 og plan- og bygningslovens (2008) 1-9. Kommunens tillatelse til oppføring av tilbygg og påbygg på enebolig i Symrevegen 8 er påklaget av de to nærmeste naboene i Symrevegen 6 og i Børkevegen 29. I klagene anføres det at kommunen ikke har foretatt en grundig nok vurdering av de ulike hensynene som gjør seg gjeldende i saken og at ulempene både for naboer og for strøket generelt ikke er tillagt tilstrekkelig vekt. Rådmannen kan ikke se at det i klagene er anført nye momenter som ikke var kjent på vedtakstidspunktet. Klagen anbefales ikke tatt til følge. Vedlegg: 1. Oversiktskart 2. Situasjonsplan 3. Ansvarlig søkers beskrivelse av tiltaket 4. Fasade nord-vest og sør-øst 5. Fasade nord-øst og sør-vest 6. Snitt-tegninger 7. Protest fra Symrevegen 3, 5, 6, 9 samt Børkevegen 29 datert 09.02.2010 8. Protest fra Børkevegen 29 datert 15.02.2010 9. Tilsvar til ansvarlig søker fra Børkevegen 29 datert 03.03.2010 10. Protest fra Symrevegen 5 datert 22.02.2010 11. Protest fra Symrevegen 5 datert 23.02.2010 12. Protest fra Børkevegen 29 til revidert søknad, mottatt 11.05.2010 13. Protest fra Symrevegen 6 til revidert søknad, mottatt 11.05.2010 14. Tillatelse til tiltak av 28.05.2010 15. Klage fra Symrevegen 6 datert 17.06.2010 16. Klage fra Advoco på vegen av Børkevegen 29, datert 21.06.2010 17. Ansvarlig søkers tilsvar til klage datert 15.07.2010 Andre dokumenter, som ikke er vedlagt: Tegninger utarbeidet ved første gangs innsendelse av søknad. Øvrig korrespondanse. Saksutredning: Bakgrunn for saken:
Kommunens tillatelse til oppføring av tilbygg og påbygg i Symrevegen 8, gnr/bnr 74/30 er rettidig påklaget av de to nærmeste naboene, Symrevegen 6 og Børkevegen 29. Saksopplysninger: Tiltaket er todelt og omfatter oppføring av ett tilbygg på fasade nord-vest og ett påbygg over eksisterende garasje på byggets nordre del. Søknad ble første gang mottatt den 22.02.2010. Det kom inn protester mot tiltaket fra Symrevegen 3, 5, 6 og 9 samt fra Børkevegen 29, vedlegg nr 7-13. Protestene gjaldt oppføring av påbygget. På bakgrunn av protester og tilbakemelding fra kommunen, ble tiltaket revidert og nye nabovarsler sendt. Til dette tiltaket kom det inn 2 protester, fra Symrevegen 6 og Børkevegen 29, vedlegg 12 og 13. Protestene gjelder i korte trekk tiltakets utforming med hensyn til høyder, brudd med utforming i forhold til eksisterende bebyggelse og ulemper som følge av tap av sol og verdiforringelse av eiendom. Det vises også til tidligere inngitte protester. Derfor er alle protester gjengitt i vedtaket og vedlagt saksfremstillingen til klagen. Forhold til eksisterende plandokumenter: Eiendommen er uregulert og er i kommuneplanens arealdel avsatt som eksisterende boligområde. Det er innvilget dispensasjon fra krav til utarbeidelse av reguleringsplan slik det framgår av vedtaket. Dispensasjonen er ikke gjenstand for klage. Forhold til gjeldende vedtak: Saken gjelder klage over kommunens tillatelse av 28.05.2010 til oppføring av tilbygg og påbygg i Symrevegen 8, behandlet etter delegert myndighet sak 217/10. Økonomiske konsekvenser: Investeringer: Drift, vedlikehold: Bemanningskonsekvenser: Uttalelse fra andre utvalg: Skal saken før den politiske behandlingen oversendes for uttalelse til: Eldrerådet (ja/nei)? nei Rådet for funksjonshemmede (ja/nei)? nei Barns og unges kommunestyre/arbeidsutvalget (ja/nei)? nei Andre råd/utvalg I tilfelle hvilke(t)? nei Alternative løsninger: Dersom Miljø- og utviklingsutvalget finner klagen begrunnet, tas klagen til følge og Miljø- og utviklingsutvalget fatter nytt vedtak i saken. Aktuell avslagshjemmel vil være plan- og bygningslovens 74 nr 2, krav til estetisk utforming eller plan- og bygningslovens 11-6; virkninger av kommuneplan. Vurdering: Klage fra Advoco på vegne av Børkevegen 29. Vedrørende nabovarsel og naboprotest:
Advoco påstår at det i kommunens brev om underretning om vedtak står å lese at naboene i Børkevegen 29 ikke har protestert ved andre gangs varsling. Dette er ikke riktig og det står da også å lese i kommunens vedtak at protest er innsendt. Kommunens vurdering: Brevet er sendt som et likelydende brev til alle naboer som har inngitt merknader i tiltaket, både ved første og andre gangs nabovarsel. Ordlyden i brevet var ment som en forklaring til de naboene som ikke hadde hatt noen merknader ved andre gangs nabovarsel. Naboprotestene fra Børkevegen 29 er vurdert og gjengitt i vedtaket slik klager skriver. Oppsettende virkning: Klager har bedt om at klagen gis oppsettende virkning. Kommunens vurdering: Klagen er ikke gitt oppsettende virkning. Etter en foreløpig vurdering fant kommunen ikke at det var fremkommet momenter som umiddelbart tilsa en omgjøring. Tilbygget er allerede ført opp. Ansvarlig søker har i annen forbindelse opplyst saksbehandler muntlig om at tiltakshaver ikke akter å få bygget påbygget før klagesaken er endelig avgjort. Interesseavveining: I klagen anføres det ugyldighet som følge av manglende interesseavveining mellom utbygger og naboer. Det fremstår ikke klart for klager hvilke vurderinger av fordeler og ulemper som er lagt til grunn og det anføres at kommunen i saken ikke har gjort en konkret vurdering av de faktiske ulempene. Kommunens argumentasjon er mangelfull i så måte. Med hensyn til ulempene viser det til disse slik det er anført i tidligere protester forut for vedtaket, men klager finner grunn til å gjenta noen av disse: Symrevegen 8 etter at påbygget er bygd vil fremstå som et meget høyt og stort hus. Beregning av møne- og gesimshøyde ut fra gjennomsnittlig planert terreng slik teknisk forskrift fastsetter vil ikke gi et korrekt bilde av boligens faktiske uttrykk slik den vil framstå for Børkevegen 29. Det anføres videre at solforholdene for Børkevegen 29 vil bli vesentlig redusert. Etablert uteplass vil bli særlig sjenert. Ansvarlig søkers tilsvar: Plan- og bygningsloven gir klare regler for beregning av høyder og klager bør også forholde seg til dette lovverket. Det vises for øvrig til vedtaket. Med hensyn til solforhold vil påbygget innskrenke solforholdene til Børkevegen 29 med ca 40 minutter (kl. 18:40-19:20) i juni og ca 10 minutter (kl. 18:50-19:00) i mai og juli. Øvrige deler av året vil tiltaket ikke ha noen innvirkning. Beregninger er gjort ut fra soldiagram for 60 grader nord og beskriver tidspunkter hvor skyggen fra påbygget treffer det sørlige hjørnet på Børkevegen 29 til sola tangerer nåværende takform. Når det gjelder takformen er denne et kompromiss mellom et absolutt minimum av takhøyde for akseptabel utnyttelse innvendig og et møne som er gjort for å begrense utvendig takhøyde så mye som mulig. Kommunens vurdering: Kommunen kan ikke se at vi ikke har vært oppmerksom på de interesseavveiningene som særlig gjør seg gjeldende og også innrømmet at Børkevegen 29 påføres en viss tilleggsbelastning. Etter vår mening er imidlertid ikke ulempene av tilstrekkelig tyngde til å hjemle et avslag. Det vises til saksutredningens punkt 1.8 om høyder, ulempevurdering og samlet vurdering. Estetikk: I klagen anføres det at kommunen ikke har gjort noen konkrete vurderinger av tiltakets estetiske kvaliteter. Særlig en argumentasjon med eksisterende treklynger som dempende tiltak synes å være lite gjennomtenkt da disse når som helst kan forsvinne. Ved at kommunen har godkjent påbygget med innføring av en ny etasje, vil dette gi presedensvirkninger for endring av den øvrige bebyggelsen i området som igjen vil kunne endre boligfeltets karakter helt. Klager finner grunn til å påpeke at Symrevegen er en del av et eksisterende og veletablert boligfelt og ikke et nytt utbyggingsområde. Klager konkluderer med at tiltaket ikke tilfredsstiller pbl 74.2 om krav til estetisk utforming. Ansvarlig søkers tilsvar: Med hensyn til estetikk vises det til diskusjonen omkring dette som framgår av protester, møter med naboer og vedtaket og at det må konkluderes med at man i dette tilfellet ikke synes å kunne bli enige. Det anmodes om at estetikkbestemmelsen brukes med fornuft.
Kommunens vurdering: Kommunen viser til saksutredningen punkt 1.7 hvor de estetiske kravene som stilles til tiltaket er gjengitt og kommunens vurdering av både høyder og estetisk utforming i punkt 1.8. Kommunen kan ikke se at det er grunnlag for å hevde at forholdet ikke er vurdert, men er helt åpen på at klager og kommunen her gjør ulik vekting av argumentene og dermed kommer til ulik konklusjon. Med hensyn til trær og mulig felling av disse gir kommunen klager medhold at disse ikke er sikret varig vern. Eksisterende trær har heller ikke vært avgjørende for kommunens beslutning, men at trærne finnes har vært en del av faktaavklaringene. Vektlegging av fremlagt modell: Advoco viser at til søknaden ble godkjent etter at kommunen ble forevist modell av tiltaket. En nærmere studie av modellen vil vise at modellen ikke stemmer overrens med framlagte tegninger. Dersom kommunen ikke har kvalitetssikret modellen mål og takvinkler med det som framgår av tegningene, vil man anføre at kommunen har godkjent søknaden på feil grunnlag. Ansvarlig søkers tilsvar: En modell i skal 1:100 baser på koter med en ekvidistanse på 1 meter kan aldri gi en 100 % korrekt framstilling, men boligens høyde i forhold til kartets koter er riktig. Hensikten med modellen var å illustrere takformen, med unntak av sekundære avrenningsflater.. Kommunens vurdering: Kommunen kan bekrefte at modellen er brukt som utgangspunkt for interne diskusjoner ved vurdering av tiltaket og som forståelse av takform og løsninger. Det er imidlertid tegningene som er lagt til grunn for tillatelsen. Det vises til tabell på vedtakets side 2. Klage fra Symrevegen 6: I klagen anføres det at vedtaket kun bygger på skjønn og ikke har forankring i fakta i saken og protestene som er levert inn forut for vedtaket ikke er tillagt stor nok vekt. Det pekes særlig på presedensvirkningen dette vedtaket vil gi og dermed åpne for en uønsket utvikling av området. Det anføres videre at argumentet om vegetasjon som skjermende element ikke kan tillegges vekt da mange av trærne i området er modne for felling. Det stilles spørsmål ved besiktigelsen som er foretatt av kommunen og om denne er kun ble foretatt på angjeldende eiendom eller om man har sett på saken fra forskjellig vinkler. Det presiseres på nytt at man ikke har noen innvendinger mot utvidelse av bygningen på grunnflate. Imidlertid har man i møte med ansvarlig søker fått et klart inntrykk av at tiltakshaver egentlig ikke trenger plassen tilbygget (påbygget? kommunens anmerkning) vil gi, men at tiltaket kun er motivert ut fra ønsket om et høyt hus. Ansvarlig søkers tilsvar til klage: Motivet for å løse behov for plassutvidelse er begrunnet i flere punkter. Tiltakshaver ønsker å beholde mests mulig uteareal på terreng. Symrevegen 8 er i dag en svært langstrakt bygning og tiltakshaver ønsker ikke en løsning som forsterkere dette. Påbygget benyttes om et grep for å bremse denne lengdevirkningen. Ansvarlig søker sier seg enig i at argumentet med vegetasjon ikke vil kunne tillegges vekt da denne med fordel kan tynnes ut. Ansvarlig søker mener imidlertid at huset framstår med så beskjeden høyde på nordsiden og lavere enn tilsvarende fasader på nærliggende uthus at spesielle skjermingstiltak ikke vil være nødvendig. Kommunens vurdering: Klager har forstått saken riktig i det at det er foretatt skjønnsmessige vurderinger. I en sak som dette vil man måtte gjøre nettopp det og vekte ulike argumenter for og i mot med interesseavveininger. Med hensyn til trær og mulig felling av disse gir kommunen klager medhold at disse ikke er sikret varig vern. Eksisterende trær har heller ikke vært avgjørende for kommunens beslutning, men at trærne finnes har vært en del av vurdering omkring de faktiske forhold på stedet. Besiktigelsen ble foretatt både fra Symrevegen, nordfra og sydfra og langs og opp mot bakketoppen i Børkevegen. Oppsummering: Kommunen oppfatter klagene i hovedsak som en videreføring av de argumentene som ble anført i naboprotestene. Kommunen mener å ha vært oppmerksom på de ulike hensynene som gjøres gjeldende i saken og foretatt en avveining av disse i forhold til gjeldende regelverk. Etter en ny gjennomgang av saken kan vi ikke se at det er framkommet nye momenter som ikke var kjent på tidspunktet da vedtaket
ble fattet og at det ikke er framkommet forhold som tilsier en annen vektelgging av argumentene for og i mot. Informasjons- og kommunikasjonstiltak: Ansvarlig søker har fulgt opp sin varslingsplikt etter plan- og bygningsloven. Alle som har inngitt merknader i saken er underrettet med kopi av vedtaket. Partene som har påklaget vedtaket underrettes direkte med kopi av Miljø- og utviklingsutvalgets vedtak. Dersom saken sendes videre til Fylkesmannen i Oslo og Akershus for endelig avgjørelse, underretter Fylkesmannen selv partene om sitt vedtak. Utskrift av saken til: Saksbehandler Sørumsand, den 16.08.2010 Seksjonsleder: Inger K. Tveranger