NÅR LEIETAKER BLIR UTLEIER - NYTTIGE TIPS VED FREMLEIE Praktisk husleierett 3. mars 2016 Advokat Lars Ulleberg Jensen 1
INNLEDNING Temaet er utleiers posisjon når leietaker blir utleier altså når det etableres et fremleieforhold. Utgangspunktet er tidsbestemte næringsleiekontrakter. Etter denne halvtimen har dere oversikt over de viktigste forholdene når det etableres fremleie, og vet hvor sjelden man behøver å kontakte advokat. Fra en utleiers og advokats perspektiv. De praktiske forberedelsene er det viktigste det beste er å slippe å ty til jussen. Fremleie behøver ikke å være komplisert eller problematisk, så lenge utleier har oversikt over de viktigste temaene. 2
VIDERE PLAN I. Hva er fremleie? II. Forholdet mellom utleier, leietaker og fremleietaker. III.Når kan utleier nekte fremleie? IV. Hva må utleier passe på når fremleie etableres? V. Særlig om merverdiavgift. VI. Utkastelse av fremleietakere. 3
I. HVA ER FREMLEIE? Fremleie oppstår når leietaker leier ut sine leide lokaler til en tredjepart. Det etableres to kontraktsforhold: Forholdet mellom utleier og leietaker. Forholdet mellom leietaker og fremleietaker. Utleier og fremleietaker står dermed ikke i et kontraktsforhold, men likevel vil utleier ha en interesse i fremleieforholdet. Fremleietakers rett til bruk går ikke lenger enn leietakers rett. Dersom leietaker gir fremleietaker utvidete rettigheter, er dette et kontraktsbrudd under hovedleieavtalen. 4
I. HVA ER FREMLEIE? Fremleie er regulert i husleieloven og meglerstandarden. Særlig husleieloven 7-2 (alminnelig regel om fremleie) og husleieloven 7-5 (fremleie ved tidsbestemte avtaler). Meglerstandarden for brukte lokaler punkt 24 og mva-bestemmelsen i punkt 9. Husleielovens bestemmelser om fremleie er fravikelige i næringsforhold, og det som er avtalt går derfor foran loven. Terminologi: Utleier/hovedutleier. Leietaker/hovedleietaker/fremutleier. Fremleietaker/fremleier. 5
II. FORHOLDET MELLOM UTLEIER, LEIETAKER OG FREMLEIETAKER Utleiers forpliktelser fremgår av hovedleieavtalen. Leietaker er fullt ansvarlig under hovedleieavtalen med utleier. Betaling av leie. Bruk av lokalene. Vedlikehold. Fraflytting. Leietakers forpliktelser som utleier fremgår av fremleieavtalen. Fremleieavtalen kan gi fremleietaker bedre eller dårligere vilkår enn det leietaker har overfor utleier (leie, vedlikeholdsplikt, osv). Leietaker står fritt til å avtale vilkår, men må holde seg innenfor hovedleieavtalen. Hvis leietaker avtaler noe som går utenfor hovedleieavtalen, er det leietaker som er i kontraktsbrudd overfor fremleietaker og/eller utleier. 6
II. FORHOLDET MELLOM UTLEIER, LEIETAKER OG FREMLEIETAKER Fremleietakers rettigheter og forpliktelser fremgår av fremleieavtalen. Hvilken interesse har utleier i fremleieavtalen? Bruken av lokalene. Fremleietakers soliditet. MVA-statusen til fremleietaker. Kort om oppsigelige leiekontrakter. Husleieloven 7-7 om fremleietakers stilling når hovedleieavtalen bortfaller. 7
III. NÅR KAN UTLEIER NEKTE FREMLEIE? Etter meglerstandarden punkt 24: "Samtykke kan ikke nektes uten saklig grunn". Etter husleieloven 7-2 og 7-5: Utleier kan nekte fritt, men ved tidsbestemte avtaler må utleier ha "saklig grunn" for å unngå at leietaker får rett til å si opp leieforholdet. Når har utleier saklig grunn? Må knytte seg til fremleietakeren. Forhold ved leietaker er ikke relevant. Endring av virksomheten, men leietaker har ofte rett til å endre virksomhet (og utleier kan som regel bare nekte ved "saklig grunn"). Fremleietakere som er kjent for dårlig vedlikehold, bråk, og lignende. Fremleietakers økonomi kan være relevant, men husk at leietaker er ansvarlig for leiebetalingene. 8
III. NÅR KAN UTLEIER NEKTE FREMLEIE? Forbud mot diskriminering i husleieloven 1-8. Dersom leietaker ikke innhenter utleiers godkjennelse, er leietaker i kontraktsbrudd overfor utleier. Utleier kan kreve erstatning dersom han lider tap, og heve leiekontrakten hvis kontraktsbruddet er vesentlig. Utleier kan kreve at fremleietaker tvangsfraviker lokalene, se nedenfor. Svarer ikke utleier på skriftlig søknad innen én måned, anses fremleie som godkjent, jf. husleieloven 7-6. Bestemmelsen er fraveket i meglerstandarden. 9
IV. HVA MÅ UTLEIER PASSE PÅ NÅR FREMLEIE ETABLERES? Det er fortsatt leietaker som har betalingsforpliktelsen, og det er også leietaker som skal stille sikkerhet i henhold til leiekontrakt. Utleier bør normalt ikke akseptere sikkerhet fra fremleietaker. Leietaker kan (og bør) likevel avtale at fremleietaker stiller sikkerhet for betalingsforpliktelsen overfor leietaker. Selv om leietaker har vedlikeholdsansvaret overfor utleier, har utleier en selvstendig interesse i fremleietakers ansvar. Dersom fremleietaker har et svekket vedlikeholdsansvar, vil dette gå utover lokalenes stand. Det er som regel vanskelig å få full dekning ved dårlig vedlikeholdte lokaler. 10
IV. HVA MÅ UTLEIER PASSE PÅ NÅR FREMLEIE ETABLERES? Utleier kan forsøke å få inn en klausul i fremleieavtalen som gir utleier rett til å tre inn i denne dersom hovedleieavtalen bortfaller. Utleier bør påse at det faktisk tegnes forsikring for lokalene, da leietaker ofte overfører denne plikten til fremleietaker. Fremleietakers mva-status har direkte betydning for utleiers fradragsrett og justeringsforpliktelser, se nedenfor. Utleier må være påpasselig med at det inntas en tvangsfravikelsesklausul i fremleieavtalen, se nedenfor. 11
V. SÆRLIG OM MERVERDIAVGIFT Det er den faktiske bruken av lokalene som er avgjørende for fradragsretten. Dersom fremleietaker ikke er mva-pliktig, vil dermed utleier ikke ha fradragsrett og eventuelle justeringsforpliktelser vil utløses. Utleier har selvstendig økonomisk interesse i fremleietakers mvastatus. Som utleier må man være påpasselig med å undersøke dette før godkjennelse gis. Leietaker skal etter meglerstandarden holde utleier skadesløs for ethvert mva-tap utleier påføres som en følge av etablering av fremleieforhold. I meglerstandarden er det bestemt at endret avgiftsmessig belastning for utleier er saklig grunn for å nekte fremleie. Leietaker kan likevel fremleie hvis han holder utleier skadesløs for alt tap (også administrasjon osv) og stiller en særskilt garanti knyttet til dette. 12
V. SÆRLIG OM MERVERDIAVGIFT Fra 1. juli 2014 må ikke leietakere lenger frivillig registrere seg for utleie ved fremleie. Var en skummel felle, og kan fortsatt utgjøre funn i due diligence. Leietaker må fortsatt være ordinært mva-registrert, hvis ikke må det søkes om frivillig registrering. Leietaker har plikt til å innhente årlig redegjørelse fra fremleietaker hvor bruken gjennom året fremgår. Ved opphør av leieforhold overføres justeringsforpliktelser til "innehaveren" av eiendommen, med mindre partene har avtalt noe annet. For å være på den sikre siden bør utleier derfor påse at fremleietaker beholder egne justeringsforpliktelser under fremleieavtalen. 13
VI. UTKASTELSE AV FREMLEIETAKERE Fremleietakere kan vedta tvangsfravikelse ved manglende betaling og utløp på samme måte som leietakere. I så fall er leiekontrakten tvangsgrunnlag. Dersom det ikke er tvangsfravikelsesklausul i leieavtalen, må det som utgangspunkt innhentes tvangsgrunnlag før det kan kreves fravikelse i praksis en rettskraftig dom. Det kreves ikke tvangsgrunnlag når det er "åpenbart" at fremleietaker ikke har rett til å være i lokalene, jf. tvangsloven 13-2 tredje ledd bokstav e. Dette vil ofte kunne være tilfelle. Husk skriftlig varsel og toukersfrist. Prosessen for namsmannen kan bli lang og kostbar. 14
TAKK FOR OPPMERKSOMHETEN! 15