Boligpolitisk handlingsplan 2014-2017 VERRAN KOMMUNE

Boligpolitisk handlingsplan 2014-2017 VERRAN KOMMUNE 1

Innhold Forord... Hva er en boligpolitisk plan?.... Hva er boligpolitisk arbeid? 1. Innledning... 1.1 Overordna mål... 1.2 Delmål.. 1.3 Rullering og behandling av boligpolitisk handlingsplan. 2. Statlige og kommunale virkemidler.. 2.1 Husbankens virkemidler... 2.2 Kommunale virkemidler... 3. Statlig boligpolitikk og føringer for kommunens politikk 3.1 Statlige føringer. 3.2 Kommunens føringer. 3.3 Rollefordeling.. 3.4 Utfordringer.. 3.5 Sentrale begreper.... 4. Om Verran kommune... 4.1 Verdiskaping og næringsutvikling 4.2 Befolkningsutvikling.. 5. Boligsituasjonen i kommunen. 5.1 Forventet boligbehov 5.2 Kommunalt disponerte boliger. 5.3 Helse- og omsorgstjenesten 5.4 Vedlikehold av kommunale boliger 5.5 Tilrettelegging for boligbygging... 5.6 Privat boligmarked. 4 4 4 5 5 5 5 6 6 10 11 12 13 14 14 15 16 17 17 18 19 20 21 23 23 25 6. Utviklingstrekk i boligsituasjonen. 26 7. Boligsosialt arbeid 7.1 Boliger for vanskeligstilte.. 7.2 Framtidige forutsetninger. 7.3 Vanskeligstilte grupper utfordringer og strategier.... 7.4 Boligsosial kartlegging. 8. Boligpolitiske mål og tiltak for perioden. 8.1 Hovedmål og tiltak.. 8.2 Delmål og tiltak. 8.3 Prioriterte mål og tiltak 8.4 Vanskeligstilte... 8.5 Kommunale utleieboliger.. 8.6 Flyktninger... 8.7 Særomsorg.... 26 27 27 27 28 29 29 29 30 31 34 34 35 2

9. Oppsummering av de viktigste mål og strategier for perioden 2014 2017.. Tiltak 1: Etablere boligkontor/eiendomskontor Tiltak 2: Boligutvikling. Tiltak 3: Økt tilflytting forhindre fraflytting. Tiltak 4: Tilrettelegging for økt boligbygging.. Tiltak 5: Kommunale utleieboliger. Tiltak 6: Boliger for vanskeligstilte. Tiltak 7: Omsorgsboliger for psykisk utviklingshemmede. Tiltak 8: Boliger for eldre.. Tiltak 9: Eie egen bolig 38 38 39 40 41 42 43 44 44 44 3

FORORD Hva er en boligpolitisk plan? Boligpolitisk plan er et strategisk verktøy for å planlegge kommunens mål, tiltak og prioriteringer innenfor boligområdet, og en temaplan etter Plan og bygningslovens 11 1. Planen skal være sentral i utformingen av Verran kommunes boligpolitikk og danne grunnlaget for helhetlig tenking og prioriteringer innenfor området. Å skaffe seg bolig er i hovedsak et privat ansvar, men det vil alltid være mennesker som av ulike grunner ikke er i stand til å skaffe seg en egen bolig eller bolig som er egnet i den enkeltes livssituasjon. En boligpolitisk plan skal også bidra til større effektivitet og mer samkjørt boligpolitikk ved å klargjøre samhandlingsrutinene mellom de ulike avdelingene som utøver boligpolitikk i kommunen. Foruten å være et godt styringsredskap for måloppnåelse og handling, vil Boligpolitisk handlingsplan være en del av kommunens overordnede planer som benyttes aktivt i videre arbeid innenfor flere felt og temaer, dvs. en omdefinering fra boligsosial til boligpolitisk handlingsplan. Dette innebærer at i tillegg til det boligsosiale området omhandler planen flere andre områder som totalt sett virker inn på hvordan kommunen skal arbeide i forhold til boligpolitikk, hva som påvirker boligsituasjonen og hvordan legge opp langsiktige strategier. En boligsosial/politisk handlingsplan er ikke en plan kommunen er pålagt å utarbeide. Den vil imidlertid medføre at kommunen får: Økt kunnskap om boligbehovet i kommunen Økt kunnskap om demografi og befolkningsutviklingen i kommunen Økt kunnskap om statlige virkemidler Mer samkjørt boligpolitikk mellom sektorene Bedre utnyttelse av kommunens boligmasse Mer målrettet og effektiv bruk av virkemidlene Større effektivitet ved å samordne ressursene Øke sannsynligheten for tilskudd gjennom Husbanken Det viktigste med å utarbeide en handlingsplan er at den følges opp. Noen forhold som vil være avgjørende for dette, er: Høy politisk og administrativ forankring i kommunen Tverrsektorielt samarbeid Bred medvirkning i utarbeidelse av planen Integrering av tiltak i øvrig planverk At planlagte tiltak følges opp Revidering av planen Hva er boligpolitisk arbeid? Boligpolitisk arbeid omfatter alt fra kommunens innsats for å fremskaffe og tildele boliger, til tjenester og enkeltvedtak som kan bedre den enkeltes forutsetning for å mestre sin bo og livssituasjon. Det innebærer at bolig og sosial støtte må ses i en sammenheng. Fremskaffelse av boliger kan være alt fra nybygging og utbedring av kommunal boligmasse, hjelp til utbedring av egen bolig, og bistand til å fremskaffe boliger på det private markedet. 4

1. INNLEDNING 1.1. Overordna mål Verran kommunes funksjon er å legge til rette for boligbygging. Kommunen skal være et godt sted å bo og vokse opp i, og kommunen skal være attraktiv for innflytting og nyetablering. Kommunens fortrinn skal tas i bruk og utvikles slik at det bidrar til et meningsfullt liv i et åpent og inkluderende samfunn basert på likeverd, mangfold og toleranse. Å ha et sted og bo er grunnleggende for å kunne fungere i dagens samfunn. Bolig er et av fundamentene i den norske velferdspolitikken. Overordna mål for tilrettelegging av boliger i Verran kommune Innbyggerne i Verran skal disponere en god og egnet bolig, uavhengig av alder, økonomiske-, fysiske-, helsemessige- eller sosiale forutsetninger. 1.2. Delmål Kommunalt disponerte boliger Kommunen skal søke å disponere en boligmasse som er differensiert og kan gi et dekkende tilbud til definerte grupper av kommunens innbyggere med spesielle behov. Dette kan være unge i etableringsfasen, barnefamilier, enslige forsørgere, funksjonshemmede eller flyktninger. Bistand i boligmarkedet Kommunen skal gi veiledning og informasjon for å bistå innbyggerne ved kjøp av bolig ved hjelp av startlån og eventuelt tilskudd kombinert med startlån. Individuell bistand Kommunen skal legge til rette for at personer med fysiske og psykiske problemer får tilstrekkelig bistand til å mestre dagliglivet og bli boende i egen bolig. Helhetlig boligarbeid Med helhetlig boligarbeid menes en effektiv ansvars og oppgavefordeling innenfor kommunens boligarbeid. Boligveiledningen har hittil ikke vært samlet. Brukerne ønsker et sted å gå til for å få den hjelp de har behov for, for dermed å slippe å gå mellom ulike kontorer. Samtidig er det behov for å styrke veiledningen. Det foreslås å opprette en boligveileder/boligkontor, og eventuelt å knytte en tverrfaglig boligveiledergruppe til denne. 1.3 Rullering og behandling av boligpolitisk handlingsplan Boligpolitisk handlingsplan skal rulleres hvert 4. år, mens tiltaksdelen rulleres hvert år i forbindelse med budsjettbehandlingen. For at Verran kommune skal lykkes i sitt boligpolitiske arbeid er det viktig med god samhandling mellom kommunens driftsenheter, private aktører/utbyggere og interessegrupper som Eldres råd, Rådet for funksjonshemmede, Ungdomsrådet m.fl. Fra boligsosial - til boligpolitisk handlingsplan Kommunestyret har ikke gitt anvisning på hvilke tema som forventes drøftet i en boligpolitisk handlingsplan. Det legges til grunn at denne skal inneholde strategier, mål og 5

virkemidler som skal bidra til at kommunens innbyggere skal ha gode og attraktive boligtilbud. Gjennom sin boligpolitikk ønsker Verran kommune blant annet å legge til rette for grupper som har vanskeligheter på det ordinære boligmarkedet. En aktiv bruk av Husbankens boligøkonomiske virkemidler skal bidra best mulig til den boligpolitiske måloppnåelsen i kommunen. Boligpolitisk handlingsplan skal være et godt styringsredskap for å nå målene, føre til handling, og være en del av kommunens overordnede planer som benyttes aktivt i videre arbeid innenfor flere felt og temaer. Som en følge av dette er planen omdefinert fra boligsosial til boligpolitisk handlingsplan. Dette innebærer at planen, i tillegg til det boligsosiale området, omhandler en rekke andre områder som totalt sett virker inn på hvordan kommunen skal arbeide i forhold til boligpolitikk, hva som påvirker boligsituasjonen og hvordan legge opp langsiktige strategier. Det er videre et samspill mellom kommunen som tilrettelegger, eier og driver av spesielle boliger for definerte grupper, og private aktører som skal operere i det ordinære markedet hvor kommunen må tilrettelegge. Videre arbeid og ansvar for boligpolitisk handlingsplan Planen revideres hvert fjerde år og ansvaret er pr i dag lagt til NAV Verran, alternativt kan ansvaret overføres til et boligkontor. I det videre arbeidet bør en legge til grunn et langtidsperspektiv, og tilrettelegge planen for rullering og ansvarsplassere oppfølgingen av planen til flere enheter. I tillegg bør en vurdere utarbeidelsen av planen i sammenheng med eventuelle andre kommunale planer, som kommunedelplan, arealplan, omsorgsplan, økonomiplan, næringsplan, psykiatriplan mv. Ved rullering forutsettes at ny langsiktig kommuneplan er på plass. 2. STATLIGE OG KOMMUNALE VIRKEMIDLER 2.1 Husbankens virkemidler Startlån Startlån er et lån som kommunen videreutlåner til enkeltpersoner. Startlån kan bidra til at husstander som har problemer med å etablere seg på boligmarkedet, får mulighet til å bygge/kjøpe seg og bli boende i nøkterne og gode boliger. Personer som ikke får lån fra private banker eller mangler egenkapital, som f.eks. unge i etableringsfasen, barnefamilier, enslige forsørgere, funksjonshemmede og flyktninger er målgruppen. Boligen det gis lån til skal være nøktern, egnet og rimelig i forhold til antall beboere og lokalt prisnivå. Det er opp til kommunen å vurdere om startlån innvilges, og lånets størrelse vil være avhengig av betalingsevne og eventuell annen gjeld. Kommunen kan selv utarbeide retningslinjer for hvordan ordningen med startlån skal praktiseres, forutsatt at disse ivaretar formålet med ordningen. Det er endringer/innstramminger i forhold til ordningen generelt, og en finner grupper som i utgangspunktet ikke er økonomisk vanskeligstilte som startlånkunder. Dette innebærer at retningslinjene, spesielt mht. egenkapital, bør justeres tidvis. 6

Forutsetninger for å få startlån Følgende kan få startlån Startlånet kan brukes til Kunne betale lånerenter og avdrag og Økonomisk vanskeligstilte Kjøp av bolig samtidig ha nødvendige midler til livsopphold Boligen må være egnet for husstanden Barnefamilier Utbedring av bolig og rimelig i forhold til prisnivået i kommunen Søknad sendes til kommunen Enslige forsørgere Hjelp til å bli boende i boligen man har Personer med nedsatt funksjonsevne Refinansiering av dyre lån Flyktninger Bygge bolig Personer med Toppfinansiering oppholdstillatelse på humanitært grunnlag Utenlandske statsborgere Reglement for startlån. Startlån kan også gis til kommuner, selskaper, stiftelser o.l. til kjøp av utleieboliger. Kommunen kan låne opp til 100 % av kjøpesummen pluss omkostninger. Startlån til utleieboliger kan gis med opptil 50 års løpetid. 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Overførte midler 1 584 896-212 798 357 202 484 769 1 405 005 2 643 200 fra forrige år Låneopptak fra Husbanken 0 2 000 000 1 500 000 3 000 000 3 000 000 3 000 000 Utbetalte lånemidler 1 250 000 1 430 000 1 372 433 2 079 764 1 761 805 3 706 325 Startlånstatistikk for Verran kommune. Verran kommune ønsker at flere skal få hjelp til boligetablering gjennom aktiv bruk av startlån. Lånet kan finansiere hele boligkjøpet eller være topplån der andre gir grunnfinansieringen. Lånet kan også gis til utbedring av nåværende bolig eller refinansiering slik at husstanden kan bli boende i boligen. Verran kommunestyre godkjente egne retningslinjer for tildeling av startlån i møte 31.01.05, K-sak 21/05. Det vil være behov for å revidere retningslinjene på grunnlag av nye statlige retningslinjer. Grunnlån 1.7. 2006 ble Husbankens oppføringslån og utbedringslån slått sammen til et nytt grunnlån som skal fremme god boligkvalitet i ny og eksisterende bebyggelse. Lånet skal bidra til botrygghet, spesielt for vanskeligstilte og husstander i etableringsfasen. Det skal sikre nødvendig boligbygging i distriktene. For å få grunnlån må boligen oppfylle kvalitetskriterier knyttet til universell utforming, miljø/energikrav og byggeskikk. Boliger med god 7

tilgjengelighet kan brukes i alle livssituasjoner, og miljøvennlige løsninger kan gi reduserte driftskostnader. Grunnlånet kan brukes til Nye boliger Utbedring av boliger Ombygging av bygninger til boliger Kjøp av nye og brukte boliger Følgende kan søke om grunnlån Privatpersoner Utbyggere Boligbyggelag Kommuner Fylkeskommunen Selskap og stiftelser Grunnlån; benyttelse og søkere. Vanlig saksgang er at en må søke om lån før byggestart. Søknader om grunnlån behandles av Husbankens regionkontor, men NAV Verran har ikke tilgjengelig statistikk som sier noe om i hvor stor grad dette benyttes i Verran. Boligtilskudd til tilpasning Tilskudd til tilpasning tildeles enkeltpersoner som har behov for tilrettelagt bolig på grunn av nedsatt funksjonsevne. Ved behandling av søknader vektlegges at noen i husstanden har behov for spesialtilpasning for å kunne bli boende i boligen over tid. Tilskuddet kan brukes til enkle tiltak som å fjerne terskler for å bedre adkomsten til boligen, men også til større ombygginger for å tilrettelegge boligen i forhold til søkers funksjonsnedsettelse. Familier med funksjonshemmede barn skal ha høy prioritet ved tildeling av tilskudd. Boligtilskudd til etablering i egen bolig Tilskudd til etablering skal bidra til å skaffe egnede boliger for vanskeligstilte på boligmarkedet, eller sikre at vanskeligstilte kan bli boende i en egnet bolig. Tilskuddet kan gis til kjøp av ny eller brukt bolig. Etableringstilskudd kommer gjerne inn som en toppfinansiering når en bolig skal finansieres. Tilskuddets størrelse avhenger av boligbehov, husstandens økonomi og muligheter for andre offentlige støtteordninger, f.eks. bostøtte. Tilskudd til etablering gis til enkeltpersoner/husstander med varig lav inntekt og som ikke er i stand til å betjene fullt lån til egnet bolig. Ordningen er sterkt behovsprøvd og bare de mest vanskeligstilte kan regne med å få tilskudd. Bostøtte Bostøtte er en statlig økonomisk støtteordning som administreres av Husbanken og kommunene. Man kan søke om bostøtte om husstanden har lave inntekter og høye boutgifter. Formålet med ordningen er å bidra til at eldre, uføre og barnefamilier med svak økonomi skal kunne skaffe seg eller bli boende i en god og hensiktsmessig bolig, samt bidra til å utjevne inntektsforskjeller mellom pensjonistgrupper som følge av forskjeller i boutgiftene. For å kunne motta bostøtte stilles det krav til både husstanden og boligen. Bostøtten blir behovsprøvd ut fra forholdet mellom boutgiftene og husstandens samlede inntekt. Veiledning i bostøttesaker gis av kommunen, men Husbanken selv fatter vedtak i bostøttesaker. 8

Tilskudd til prosjektering mm. Tilskudd til faglig hjelp for planlegging av egen bolig når boligen må spesialtilpasses funksjonshemmet husstandsmedlem. Tiltak som bidrar til god planlegging og gjennomføring av boligpolitikk i kommunen. Tiltak som bidrar til kompetanseutvikling innenfor boligsosialt arbeid og bokvaliteter (miljø, universell utforming og byggeskikk). Tiltak som bidrar til kunnskapsutvikling om boligmarkedet og offentlig boligpolitikk. Tiltak som bidrar til formidling av kunnskap, gode eksempler, planleggingsverktøy mv. til aktørene i boligmarkedet. Tilskudd til utleieboliger Tilskuddet skal bidra til flere egnede utleieboliger for vanskeligstilte på boligmarkedet. Kommuner, stiftelser og andre aktører som etablerer og utbedrer utleieboliger, kan søke om tilskudd. Prioriterte boligtiltak for vanskeligstilte Boligtiltak til bostedsløse og flyktninger. Boliger til personer som trenger oppfølgingstjenester. Boliger for vanskeligstilte med barn i gode bomiljøer for barn. Kommuner med store boligsosiale utfordringer som kan vise til nettotilvekst av utleieboliger prioriteres. For utleieboliger eid av andre enn kommunen, skal det tinglyses en klausul om bruk av boligene og at kommunen har tildelingsrett i minst 20 år. NAV Verran er Verran kommunes organ for koordinering av Husbankens boligsosiale virkemidler. Her gis råd og veiledning om boligetablering, låneordninger, bostøtte og tilskuddsordninger. Grupper som prioriteres ved tildeling av startlån Ungdom i etableringsfasen Førstegangsetablerere Barnefamilier Husstander med samlet lav inntekt og formue Husstander med dårlige boforhold Enslige forsørgere Funksjonshemmede Flyktninger Verran kommune søker og mottar årlig midler til videreformidling fra Husbanken. 9

2.2 Kommunale virkemidler Bistand til å bli boende i egen bolig Økonomisk rådgivning og bistand for å kunne skaffe seg og beholde sin egen bolig. Bistand fra hjemmesykepleien. Støttekontakt. Omsorgslønn. Brukerstyrt personlig assistanse (BPA). Avlastning og korttidsopphold ved sykeheimen. Generelle kommunale virkemidler Generelle virkemidler er de som kommunen benytter seg av for å gjennomføre kommunens boligpolitikk: Kommuneplanen Kommuneplanens hovedmål lyder: Verran kommune skal utvikles til et lokalsamfunn som gir grunnlag for befolkningsvekst i alle deler av kommunen. Arealdisponering og offentlig service og tjenesteproduksjon skal dimensjoneres ut fra en samlet befolkning på 2500 innbyggere ved planperiodens utløp og ha en kvalitet som gjør kommunen attraktiv som bosted og for etableringer og knoppskyting i privat næringsliv. Hovedmålet vil være retningsgivende for de politiske og administrative prioriteringer i planperioden. Virkemidler for boligsosiale handlinger Alle kommunens sektorplaner samordnes mot målet og de økonomiske forutsetninger som legges til grunn i kommuneplanen. Kommunal service og tjenesteproduksjon må i særlig grad bygges ut på de områder som etterspørres av innbyggerne i yrkesaktiv alder. Kommuneplanens arealdel gir muligheter for utbygging i grendene. Kommunal tilrettelegging i distriktene bør konsentreres om de steder som har, eller vil få, en befolkning som gir grunnlag for lokal arbeidskraft og sentrale funksjoner som nærbutikk, skole, barnehage og kulturtilbud. Boligpolitiske virkemidler Det offentlige har ulike virkemidler som skal bidra til at den enkelte kan ivareta de økonomiske forpliktelsene knyttet til det å bo. Den viktigste funksjonen for de boligøkonomiske virkemidlene er å sette flest mulig vanskeligstilte i stand til å delta på boligmarkedet. De boligpolitiske virkemidlene skal også bidra til boligbygging i områder av landet der det kan være vanskelig å få lån til boligbygging gjennom private låneinstitusjoner, og samtidig bidra til den velferdspolitiske målsettingen om at flest mulig skal være mest mulig selvhjulpne i egen bolig, og selvforsørget med egen arbeidsinntekt. Boligsituasjonen for de aller fleste i Norge er god. Noen grupper har mindre gode boforhold og større problemer med å skaffe bolig enn andre. Særlig gjelder dette de med en kombinasjon av lave inntekter og behov for sosialfaglig eller annen oppfølging fra kommunen. Dårlig fysisk tilrettelagt boligmasse i en kommune kan medføre at noen har problemer med å skaffe bolig. 10

Befolkningsutviklingen tilsier at boligbehovet er stort også i fremtiden. Kommunes boligstruktur har også betydning for hvilke befolkningsgrupper som vil kunne etablere seg i kommunen. Man ser at behovet for mindre boliger og en mer variert boligstruktur melder seg. Husholdningenes sammensetning er i stadig endring. Kommunen må også ta høyde for årlig boligavgang i sin planlegging. Dette kan være boliger som rives eller endrer formål, eventuelt blir stående tomme. Gjennom å ha god oversikt over tomter, boliger og bygg med boligpotensialer vil kommunen ha et bedre grunnlag for framtidig planlegging. 3. STATLIG BOLIGPOLITIKK OG FØRINGER FOR KOMMUNAL BOLIGPOLITIKK Regjeringen har som visjon at alle skal kunne bo godt og trygt (jf. St.meld. nr. 17, (2012-2013). Regjeringens hovedmål og strategier Tilrettelegge for et velfungerende boligmarked. Øke antall miljøvennlige og universelt utformede boliger og boligområder. Skaffe boliger til vanskeligstilte på boligmarkedet. En lokal visjon for Verran kommune er at kommunens innbyggere skal bo trygt og godt i alle livsfaser. Husbankens prosjekt Lokale boligsosiale handlingsplaner er igangsatt for å stimulere og veilede kommunene til et målrettet planarbeid som kan bistå vanskeligstilte husstander og unge i etableringsfasen med å etablere seg og beholde bolig. Den kommunale boligsosiale handlingsplanen skal ta for seg vanskeligstilte på boligmarkedet som har problemer med å etablere seg og bli boende i bolig. Disse problemstillingene må sees i sammenheng med kommunens generelle boligpolitikk, og planen må sees i sammenheng med kommunens øvrige planprosesser og plandokumenter. Overordnet mål i norsk boligpolitikk er at alle skal kunne bo trygt og godt. Dette er også en av bærebjelkene i den norske velferdspolitikken. Stortinget har behandlet boligpolitikken i sin fulle bredde flere ganger. 3.1 Statlige føringer Det overordnede målet for regjeringens boligpolitikk er at alle skal kunne disponere en god bolig i et godt bomiljø. Hovedmålsettingen for bygningspolitikken er at bygg og anlegg skal ha god kvalitet. 11

Boligpolitiske delmål God boligdekning og et godt fungerende boligmarked. God boligfordeling. Gode boliger og godt bomiljø. Botrygghet. En funksjonell og rettferdig organisering av eie- og leieforhold. Bygningspolitiske delmål Bygg og anlegg skal ivareta hensyn til helse, miljø, sikkerhet, tilgjengelighet og estetikk. God og effektiv byggesaksprosess. God og effektiv tilrettelegging av tomter. Det finns en rekke målsettinger innen statlig boligpolitikk. Av de mer generelle er: «Det er et overordnet mål i boligpolitikken at alle skal kunne bo trygt og godt. Bolig utgjør sammen med arbeid, helse og utdanning sentrale elementer i velferdssamfunnet. En god bolig er grunnlaget for en anstendig tilværelse og vil ofte være avgjørende for innbyggernes helse og deltakelse i arbeidslivet». (Stortingsmelding nr. 20 (2006 2007) Nasjonal strategi for å utjevne sosiale helseforskjeller, s. 70). St.meld. nr. 23 (2003 2004) ønsker en satsing på universelt utformede boliger. Utforminger som sikrer tilgjengelighet for alle skal velges foran løsninger som krever mer tilrettelegging for noen grupper. Meldingen skisserer tre strategier for å nå de boligpolitiske målene: Staten skal legge til rette for et velfungerende boligmarked, med god økonomisk politikk, for lavere renter og høy sysselsetting. Skaffe boliger til vanskeligstilte på boligmarkedet, og sikre at disse blir boende. Øke antall miljøvennlige og universelt utformede boliger og boområder. Det er et statlig mål at flest mulig skal være selvhjulpne på boligmarkedet, at flere skal kunne eie egen bolig og at Husbankens økonomiske virkemidler i større grad enn tidligere skal innrettes mot vanskeligstilte husstander. Et langsiktig mål er å bekjempe bostedsløshet. Som bostedsløse regnes: «Personer som ikke disponerer egen eid eller leid bolig og er henvist til tilfeldige boalternativ, samt personer som ikke har ordnet oppholdssted for kommende natt. Det omfatter også personer som oppholder seg i institusjoner, hospits el.l. som ikke har egnet bosted ved eventuell utskrivelse og denne utskrivelsen vil finne sted innen to måneder eller mindre.» (Husbanken m.fl. 2005: Endelig hjemme utforming av boliger for vanskeligstilte). I et samarbeid mellom Kommunal- og regionaldepartementet, Arbeids og sosialdepartementet, Sosial og helsedirektoratet og Husbanken ble det i 2005 presentert dokumentet På vei til egen bolig", hvor det står i forordet bl.a.: «Regjeringens mål er at alle skal bo godt og trygt, også de som trenger bistand og tilrettelegging for å skaffe seg bolig og beholde denne. Et godt sted og bo er en viktig forutsetning for integrering og deltakelse i arbeids og samfunnslivet. En god bolig er nødvendig for å kunne dra nytte av behandlingstilbud for rusmiddelavhengige og mennesker med psykiske lidelser. Å skaffe bolig til en person som er løslatt fra fengsel kan bidra til å forebygge fremtidige kriminelle handlinger. Et godt boligsosialt arbeid lokalt vil derfor være et gode for den enkelte og samfunnet.» 12

I St.meld. nr. 49 (1997 98) Om boligetablering for unge og vanskeligstilte, utfordres kommunene til å utarbeide lokale handlingsplaner. Dette for å bistå og veilede vanskeligstilte husstander og unge i etableringsfasen med å etablere seg og beholde boligen sin. Hoved- og resultatmål i Stoltenberg II-regjeringens strategier Å motvirke at folk blir bostedsløse. Antall begjæringer om utkastelse skal reduseres med 50 % og antall utkastelser med 30 %. Ingen skal måtte tilbringe tid i midlertidige løsninger ved løslatelse fra fengselsopphold. Ingen skal måtte tilbringe tid i midlertidige løsninger etter utskrivelse fra institusjon. Ingen skal tilbys døgnovernatting uten kvalitetsavtale. Bostedsløse skal raskt få tilbud om varig bolig. I St.prop. nr. 11 (2008 2009) legger regjeringen fram tilrådning om styrket statlig bostøtteordning som tiltak i arbeid mot fattigdom. Dette må ses i sammenheng med de boligpolitiske målene om å redusere antall vanskeligstilte på boligmarkedet og få slutt på bostedsløshet. Hovedmål Økt bosetting av vanskeligstilte på boligmarkedet. Arbeidsmål Økt forebygging og bekjempelse av bostedsløshet. Økt boligsosial kompetanse i kommunene. 3.2 Kommunens føringer Verran kommune ønsker med dette arbeidet å fremme trygge og gode bomiljø for alle, og at alle skal bo i egnet og riktig bolig. Boligsituasjonen for de aller fleste i Norge er god, og slik er det også i Verran kommune. Kommunen ønsker med denne planen å styrke det boligpolitiske arbeidet slik at kommunen står bedre rustet til å takle morgendagens boligbehov. For å kunne gi muligheter for gode bomiljø for alle i kommunen uansett livssituasjon, har Verran kommune en uttalt politikk om boligbygging i alle deler av kommunen. Utfordringen kan bli å tilpasse de eksisterende boliger til dagens og fremtidens krav til standard og utforming. Å ha et tilstrekkelig antall egnede boliger til enhver tid, er for Verran og for mange andre kommuner, en utfordring. Kommunale og private utleieboliger er nødvendig som første gangs boligtilbud bl.a. til unge. Kommunens boligstruktur har også betydning for hvem som vil kunne etablere seg i kommunen. Familiestrukturene er også endret i løpet av de siste årene og flere lever alene, noe som tilsier at behovet for mindre boliger og en mer variert boligstruktur melder seg. Lov om sosiale tjenester i NAV regulerer kommunens plikt til å bistå vanskeligstilte på boligmarkedet. Lovens formål skal fremme økonomisk og sosial trygghet, bedre livsvilkårene for vanskeligstilte, bidra til økt likeverd og likestilling og forebygge sosiale problemer. Lovens formål er videre å bidra til at den enkelte får mulighet til å leve og bo selvstendig og til å ha 13

en aktiv og meningsfull tilværelse i felleskap med andre. Samtidig er det et formål å bidra til at utsatte barn og unge og deres familier får et helhetlig og samordnet tjenestetilbud. Slik formålet med loven er beskrevet er dette også det styrende prinsipp for den boligsosiale planen. 3.3 Rollefordeling Staten Kommunene Private aktører Trekke opp nasjonale mål. Å bidra til ny kunnskap gjennom informasjon og veiledning er også et viktig statlig ansvar. Legge til rette for at kommuner og private aktører kan finne gode løsninger på utfordringene i boligsektoren Forvalte gode finansieringsløsninger i form av lån og tilskudd gjennom Husbanken og et lovverk som er tilpasset dagens krav til kvalitet, miljøhensyn og rettigheter for den enkelte. Legge til rette for at det blir bygget tilstrekkelig med boliger for definerte grupper.. Kommunene har også et ansvar for å sikre at vanskeligstilte har et botilbud. Viktige oppgaver er god planlegging, tilstrekkelig forsyning av byggeklare tomter, god og rask saksbehandling samt god informasjon og veiledning. Planlegging, bygging, fornying, forvaltning, drift og vedlikehold av den private boligmassen. Generell ansvarsfordeling mellom staten, kommunene og partene i boligsektoren. 3.4 Utfordringer og tiltak Hovedansvarlig for planen og bidragsyterne fra driftsenhetene har drøftet kommunens utfordringer og tiltak og finner at de kan oppsummeres slik: Utfordringer Utvikle tilfredsstillende bo- og omsorgstilbud til eldre, funksjonshemmede og vanskeligstilte grupper. Føre en boligpolitikk som sørger for tilstrekkelig og variert privat boligmasse slik at flest mulig får dekket sitt boligbehov i det ordinære boligmarkedet. Legge til rette for bygging av tilrettelagte boliger og gode bomiljø. Vurdere organisering for bedre samordning, kvalitet og effektivitet i forh. til dagens spredte boligforvaltning. Utarbeide kommunale retningslinjer og rutinebeskrivelser for boligarbeidet. Tiltak Utnytte ledig/tilgjengelig kommunal boligmasse til formålet. Bygge nye/tilpassede boliger etter behov i sentrum. Markedsføre ledige og aktuelle tomteområder; «Lia» (idekonkurranse), Holderen og Storsvebakken boligfelt. Ferdigstille større tomter i grendene med muligheter for fellesareal og dyrehold. Opprette et bolig-/eiendomskontor. Legge oppgaven til bolig-/eiendomskontor. 14

Øke kunnskapen om boligbehovet i kommunen. Øke kunnskapen om de statlige virkemidlene og å utnytte disse bedre. Gjøre bedre og mer målrettet bruk av statligeog kommunale virkemidler Bruke bolig som et aktivt integrerings og rekrutteringstiltak. Tilrettelegge for økt boligbygging i privat regi. Tilrettelegge for at leietakere kan bli eiere av sin egen bolig. Gjennomføre en spørreundersøkelse om boligbehov på kommunens hjemmeside, ved oppslag og postenquête. Informasjon gjennom kommunens hjemmeside, postbrosjyre og åpne info- /temamøter med boligformidler og NAV. Kunnskapsbygging hos aktuelle saksbehandlere og boligformidler. Tilrettelegge attraktive tomteområder. Gi boliggaranti (bistand til leie eller kjøp) ved tilflytting eller tilsetting (avtaler med lokalt næringsliv). Inngå kjøpsklausul med private boligbyggere. God informasjon og aktuell bruk av offentlige virkemidler. Det er store variasjoner i befolkningens boligbehov. Noen har redusert funksjonsevne, noe som tilsier at det er behov for tilrettelagte boliger. Muligheten til å skaffe seg bolig til en overkommelig pris har avgjørende betydning for funksjonshemmede med begrensede inntektsmuligheter. Flere av de kommunale boligene tilfredsstiller ikke generelle krav til fysisk tilgjengelighet og livsløpsstandard. Utbedring av eksisterende boliger vil derfor være en viktig utfordring for å oppnå en boligmasse som dekker framtidas boligbehov. Moderne omsorgsboliger med universell utforming gir økte valgmuligheter til eldre og funksjonshemmede, og slike boliger bør etableres i kommunens sentrumsområde. Konsentrasjonen av boliger for mange ulike grupper med behov for kommunale tjenester kan lett få karakter av «ghettoer» eller få et institusjonspreg. På den andre siden kan det være uheldig å lokalisere omsorgsboliger utenfor ordinære boligområder med lang vei til servicetilbudene i kommunen, og det vil også bli vanskeligere å effektivisere drift av kommunale tjenester hvis boligene får en spredt lokalisering. Dersom kommunen skal få tilskudd gjennom Husbanken, stilles det krav til beliggenhet og at boligene ikke må få et institusjonspreg. Videre utfordringer er kommentarer fra Husbanken mht. at kommunen bør benytte mer bostøtte og at kommunen ikke evner å benytte tilskudd for boligutbedringer. Samtidig erfarer vi at mange av innbyggerne på 62 år pluss flytter ut av kommunen (leiligheter i Steinkjer). Årsaken til denne situasjonen er at kommunen har en skjev boligmasse i forhold til behovene, som eldre hus, hus med behov for rehabilitering o.l. 15

3.5 Sentrale begreper Begrep Universell utforming Tilgjengelighet Livsløpsstandard Omsorgsbolig Ordinære boliger og spesielt tilrettelagte boliger Trygdebolig Forklaring De fysiske omgivelsene (bygninger, uteområder og andre anlegg) utformes slik at alle mennesker skal kunne bruke de samme løsningene i størst mulig grad og på en likestilt måte. Inkluderer mennesker med nedsatt bevegelse, syn, hørsel, forståelse, samt nedsatt toleranse for forurensing og allergifremkallende stoffer. Fysisk tilgjengelighet i bygninger, uteområder og andre anlegg slik at de kan brukes på like vilkår av en stor del av befolkningen. Lansert av Norges Handikapforbund i 1981 som en kvalitetsnorm for generelt gode boliger til bruk i alle livsperioder, også ved bruk av rullestol og andre hjelpemidler. Målet var at livsløpsboliger skulle bli den normale boligbyggingsstandard. Innført i 1994 i forbindelse med Husbankens nye lån og tilskuddsordning. Boligene skal utformes for å tilpasses eldre, funksjonshemmede o.a. med behov for pleie og omsorg; dvs. brukbar for orienterings og bevegelseshemmede, og fysisk tilrettelagt for mottak av heldøgns pleie og omsorg. Boligene skal utformes som selvstendige boliger, bofellesskap og bokollektiv, hvor de selvstendige boligene skal tilfredsstille Husbankens minstestandard og livsløpsstandard (nøktern standard og rimelige kostnader). Kommunens ansvar for å medvirke til å skaffe boliger til husstander med behov for særlige tilpasninger eller til personer som selv ikke kan skaffe seg en hensiktsmessig bolig. Boligbehovene er varierende; ordinære boliger uten livsløpsstandard, boliger med livsløpsstandard i den ordinære boligmassen og boliger spesielt tilrettelagt ut over livsløpsstandard (omfatter f.eks. eldre, funksjonshemmede, personer med psykiske problemer og med sosiale og økonomiske problemer). Tradisjonelt for alders- og uførepensjonister bygd i en tid med etterspørsel fra beboere i grisgrendte strøk som ønsket bolig i kommunens sentra. Etterspørres i dag i langt mindre grad fordi eldre bor lengre heime i bedre tilrettelagt boliger, og boligene leies i større grad ut til andre grupper. 4. OM VERRAN KOMMUNE Verran er tradisjonelt både en landbruks- og industrikommune beliggende langs Trondheimsfjorden i Nord-Trøndelag. Verran grenser til Rissa og Åfjord i vest, Namdalseid i nordvest og til Steinkjer nord. I tillegg til et industrielt miljø, hvor ca. 50 % av befolkningen er sysselsatt, utgjør forretningsmessig tjenesteyting, herunder offentlig og privat service, den viktigste næringen. Dette påvirker og setter preg på bosettingen i kommunen. Folketallet pr 1.10.2013 er 2724. Kommunens areal er 601 km 2 med en kyststripe på ca. 80 km. Et betydelig antall av innbyggerne, ca. 30 % av den yrkesaktive befolkningen, pendler ut av kommunen for å arbeide. Både kommunens geografiske plassering med nærhet til et stort arbeidsmarked på Innherred og virkningen av utenlandsk arbeidskraft som har vært registrert bosatt i kommunen, gir denne størrelsen på antallet pendlere. 16

Når det gjelder en mer konkret presentasjon av Verransamfunnet, henvises det til kommuneplanens samfunnsdel som gir en beskrivelse av bl.a. topografi, grendesamfunnene, befolkningsutvikling og demografi. 4.1 Verdiskaping og næringsutvikling Nedleggelsen av den nesten hundreårige bergverksdriften i Malm (Fosdalens Bergverks AS) og omstillingen i det opprinnelige tresliperiet, senere CTMC-fabrikken i Follafoss (Södra Cell Folla AS/Mayr-Melnhof Karton AG), har over en periode medført nedgang i befolkningen. Trøndelag Forskning og Utvikling gjennomførte etter oppdrag fra verran kommune en analyse av hjørnestensbedriften Södra Cell Folla AS (TFoU-rapport 2006:1). Denne konkluderte med bedriftens store betydning for bosetting i Follafoss og kommunen som sådan. Imidlertid har Nord-Trøndelag fylkeskommunes vedtak (2012) om oppjustering av FV 17 (mellom Steinkjer og Namsos) og ny Fv 720 inn til Malm medført nye planer vedrørende arealbruk og tilrettelegging for mer industri i kommunen, primært med Tjuin som et regionalt industriområde. Dette vil kreve bevissthet bl.a. i arealplanleggingen, slik at en kan legge til rette for vekst og skape attraktive boområder i kommunen. Fortsatt optimisme i kommunens næringsliv gjør at en ser nye muligheter framover, og ny veg vil bidra positivt til denne utviklingen. I tillegg vil sentrumsutviklingen og videreutvikling av kommunens industriområder sannsynligvis medføre økt attraktivitet for kommunen. Videre har oppryddingen av bygninger og områder tidligere benyttet av Fosdalen Industrier AS og bergverket åpnet for utvikling av sentrumsnære boligområder. 4.2 Befolkningsutvikling Bergverket var fra 1950-tallet fram til utgangen av 1990-tallet den største arbeidsplassen i kommunen (ca. 700 ansatte på det meste). Videre har en kommunal registrering av utenlandsk (i første rekke polsk) arbeidskraft i industrien i perioden 2007 2013 utgjort en betydelig andel av befolkningen. Nedenstående figur viser befolkningsutviklingen i kommunen 2000-2013. 3000 2900 2800 2700 2600 2500 2400 jan 2000 jan 2005 Antall innbyggere jan 2006 jan 2007 jan 2008 jan 2009 jan 2010 jan 2011 jan 2012 jan 2013 Serie1 2733 2670 2644 2623 2948 2924 2914 2609 2705 2834 Økningen i innbyggertall i perioden 2007 2009 skyldes registrering av utenlandsk arbeidskraft i verkstedindustrien. 17

En framskriving av antall innbyggere i kommunen vil ligge på ca. 2640 i planperioden (jf. kommunens vedtatte økonomiplan 2014 2017). 5. BOLIGSITUASJONEN I KOMMUNEN Spørsmål som er viktige å drøfte i lys av beskrivelsen av den eksisterende boligmassen er: Er det godt samsvar mellom dagens befolkning og boligmassen? Er dagens boligmasse velegnet til å møte behovene til den befolkningen en venter (eller ønsker) å ha i kommunen i nær framtid? Det er viktig å vurdere antall boliger opp mot den forventede befolkningsutviklingen i kommunen. Har det for eksempel vært nedgang i befolkning og en venter fortsatt nedgang, er det ikke sannsynlig at det er behov for å tilrettelegge for videre utbygging. Ventes det høy innflytting, er det sannsynlig at det er behov for et velutviklet leietilbud. Boligmassen bør også vurderes i forhold til befolkningen. Hvis boligmassen domineres av eneboliger kan det være vanskelig for unge (nye) husholdninger å finne velegnede boliger. Er det slik at mange eldre i kommunen bor usentralt i gamle eneboliger, kan det ha betydning for omsorgsboliger, eller for andre strategier for å tilrettelegge boliger og servicetilbud til denne gruppen. Flytting Flytting er ofte livsfasebestemt. Mange yngre husholdninger starter sin boligkarriere i leiemarkedet, men de fleste ønsker å eie egen bolig i løpet av livet. Boligkarriere (forenklet) Unges første etablering i leid bolig Nyetablering med familie, fast arbeid og selveid bolig Eventuelt reetablering etter samlivsbrudd Endring mot mindre bolig i 60 års alderen Kommunalt og privat leiemarked Muligheten for å kunne leie bolig i en kortere eller lengre periode er viktig for mange husholdninger. Dette gjelder både for husholdninger som ønsker leid bolig i en overgangsfase, og for de som etterspør leid bolig på en mer varig basis. Det er derfor relevant å inkludere beskrivelser av leiesektoren i en beskrivelse av befolkning og boforholdene i kommunen. Bolig og bomiljø i Verran I 2001 (landsomfattende boligundersøkelse) fantes det i underkant av 1200 ulike boliger i kommunen. De fleste innbyggerne bor i frittstående eneboliger eller våningshus i tilknytning til gårdsdrift. Kommunen mangler boliger for ungdom som er i ferd med å flytte fra hjemmet og etablere seg i en rimelig bolig. Etter endt grunnskole flytter de fleste fra kommunen i den perioden de utdanner seg. Dersom kommunen hadde boliger kunne flere bo i kommunen og pendle til utdanningsstedet. En slik mulighet kunne bidratt til å knytte de unge bedre til heimplassen og skape bolyst. 18

De fleste i aldersgruppen 67 år og eldre bor i frittstående eneboliger eller kårboliger i tilknytning til gårdsbruk. Dette utgjør ca. 600 boliger i Verran. 85 % av boligene bebodd av eldre over 67 er ikke tilgjengelig for rullestol. I bare 10 % av disse boligene kan personer med fysisk funksjonshemming forflytte seg mellom bad, soverom, stue og kjøkken i boligen. Mht. eieform og boligareal er bosituasjonen i kommunen god. Kommunen har 1188 private husholdninger hvorav nær 40 % er en- eller to-person husholdninger som bor i hus med 5 rom eller mer. 85 % av innbyggerne eier mens bare 15 % leier boligen. Konklusjonen er at de fleste, uavhengig av aldersgruppe, eier boligen de bor i. De fleste har også stort boareal. Derimot er svært få av boligene tilrettelagt for fysisk funksjonshemmede, noe som vil kreve tilpasning/utbedring av boligen når beboerne blir eldre og/eller får en funksjonshemming. En god boligdekning innebærer å legge til rette for tilstrekkelig boligforsyning gjennom nybygging og god utnyttelse av den eksisterende boligmassen. Sentralisering fører til lavere etterspørsel av boliger i perifere regioner. De som ønsker å etablere seg i slike områder kan ha vanskeligheter med å få kreditt fordi byggeprisene er høyere enn boligens panteverdi. De siste årene har det vært lite nybygging av eneboliger i kommunen. Husprisene i Verran har fra 2000 til 2006 steget med 225 %, noe som er mest i Nord- Trøndelag. Til sammenligning har prisene i Stjørdal steget med ca. 80 % i samme periode. Gjennomsnittlig m 2 -pris på omsatte boliger i 2006 var i Stjørdal nesten kr 14.000, mens den i Verran var litt over kr 4 000. Nye boliger omsettes i Stjørdal fra kr 25.000 pr m 2. Den høye prisstigningen på boliger i Verran må ses i sammenheng med arbeidsplassutviklingen og dermed også stor etterspørsel etter boliger. Sammen med en forventet folketallsøkning pga. tilflytting av utenlandsk arbeidskraft setter boligmarkedet i Verran under ytterligere press. Gapet mellom pris på nye og brukte boliger i Verran er fortsatt så stort at mange kvier seg for å investere i ny bolig, og det er usikkert om markedet er villig til å betale høy nok pris til at en unngår tap ved et eventuelt salg. I 2003 ble det bygd 25 omsorgsboliger i Verran, og de som flyttet inn frigjorde et tilsvarende antall boliger i markedet. Dette førte igjen til at Verran dette året relativt sett var den største tilflyttingskommunen i Nord-Trøndelag. På litt lengre sikt vil en omlegging av Fv 17/720 gjøre Verran mer attraktiv som bokommune for dagpendlere samtidig som dette også gir nye næringsetableringer og nye arbeidsplasser. Dette gir grunnlag for en fortsatt vekst i boligprisene, noe som gjør gapet mellom prisen på nye og brukte boliger mindre og som igjen gjør det sannsynlig at nybygging vil tilta. Med den positive utviklingen og den situasjonen Verran er inne i nå, er det både nødvendig og en mulighet å legge til rette for økt boligbygging. 5.1 Forventet boligbehov Den største utfordringen kommunen står overfor er å sikre årlig større tilflytting enn utflytting. Viktige tiltak i så måte er en positiv markedsføring av kommunen slik at unge flytter tilbake og etablerer seg, og at ulike aktører ønsker å etablere seg og drive næring i kommunen. Kommunen må legge til rette for nyetablerte bedrifter og skape utvikling av 19

eksisterende næringsliv. Viktige rammebetingelser som må oppfylles er god veiforbindelse med kommunene rundt, skape god kompetanse blant arbeidstakerne og et godt samarbeid med finansieringsinstanser for å sikre vekst og flere arbeidsplasser i næringslivet. Åpen omsorg ser behovet for flere korttids-/avlastningsplasser på sykeheimen, og mener at dette ville virket forebyggende slik at brukerne kunne vært lengre hjemme hvis ektefellen oftere fikk avlastningstilbud. Åpen omsorg ser også behovet for dagtilbud for hjemmeboende demente, noe som kommer som lovkrav i 2015. Årsaken er tidvis overbelegg på sykeheimen i forhold til avlastning og korttidsopphold. Boligene som selges har ofte en standard som krever omfattende restaureringsarbeid. Dette innebærer en utfordring mht. utlån. Kommunen har ved samfinansiering som regel 2. prioritets pant, og behov for utbedring av bolig gjør sikkerheten dårligere. Hvilke tiltak kan iverksettes for å utløse ny boligbygging? Verran har et relativt stort utvalg av rimelige boliger, noe som har sammenheng med lav kvadratmeterpris samtidig som en større andel av boligmassen er små boliger målt i m 2. I tillegg har mange av boligene mindre gode planløsninger og er lokalisert i trange byggefelt. Kommunen bør derfor legge til rette for nybygging av moderne, attraktive og dyrere boliger. Det peker seg ut to alternative retninger for å utvikle slik attraktivitet: En nostalgitrend om å bo på landet, men samtidig ikke alt for avsides. Det betyr store tomter som er regulert som småbruk slik at en kan ha dyr ved boligen. En urbanisert fortetting, dvs. mange tilbud på et lite område. Bredden i boligtilbudet I Verran peker området i Malm sentrum ved Fosdalskaia ("Lia") seg ut som et sted hvor det er mulig å tilby nye boliger med mange urbane attraktiviteter innebygd. Dette kan realiseres ved å ta i bruk hele det tilliggende området øst for dagens sentrum; tomtene etter sliglageret, oppredningsverket, kaien og tomten som Fodsdalen Industrier AS benyttet (Jf. Rambøll prosjektet). Området vil kunne tilby attraktive og moderne ett-plans boliger lokalisert i parklignende omgivelser med lite eller uten vedlikehold, snømåking o.l. Her tilbys flott fjordutsikt, kveldssol, området grenser til sjøen med båtplass og badeplass og ligger usjenert mht. innsyn, trafikk og støy. Naboene og resten av lokalbefolkningen utgjør et myldrende folkeliv i nærområdet. Området er lokalisert ved butikker, Verraparken og det offentlige tjenestetilbudet, og kort vei til fjorden og fjellet. Området er snøsikkert med gode muligheter for trimaktiviteter. På kort sikt er målgruppen for et slikt boligområde personer som ønsker å flytte fra sin enebolig og inn i et lettvintere husvære. Da alternativet for disse kan være å flytte til ny leilighet i Steinkjer, er det viktig å tilby disse egnede boliger i kommunen. På lengre sikt må det være et mål at flere av lederne i kommunens bedrifter og samfunnsliv og i den kommunale administrasjonen bor i kommunen. I dag bor et stort flertall av disse i andre kommuner. 5.2 Kommunalt disponerte boliger Verran kommune skal ha et antall boliger tilgjengelig for kortere leieforhold (inntil 2 år) og primært for prioriterte målgrupper (førstegangsetablerere, flyktninger o.a. som har 20