ØRSTA KOMMUNE Byggesaksavdelinga MELDING OM DELEGERT VEDTAK Sakshandsamar: Kåre Hjelle Arkivsak nr: 2012/1258 Delegert sak nr: 308/12 Arkiv: 16/80 Vedtaksdato: 28.09.2012 ENKELTVEDTAK med klagerett i samsvar med forvaltningslova kap. 6 DELEGERT VEDTAK- GNR/BNR 16/80- DISPENSASJON- RAMMELØYVE TIL TILBYGG SOM SKAL INNEHALDE EI BUEINING- ASKO EIENDOM AS VEDTAK: A. Med heimel i Plan- og bygningslova 19-2 vert det gitt dispensasjon frå regulert byggegrense mot offentleg veg og naboeigedom mot nordaust i reguleringsplan RTK- 9701, Forretningsområde ved Asko, stadfest 16.06.97. Dispensasjon vert gitt på fylgjande vilkår: 1. Ved søknad om igangsettingsløyve skal det leggast fram stikningsdata som viser at regulert frisiktsone ikkje vert berørt. Kommunen legg vekt på at utbygginga ikkje gir vesentleg ulemper i høve omsyn til vegvedlikehald og sikt eller tilhøve til naboeigedom mot nordaust, og at ei slik utbygging kan bidra til å halde arealet ved varemottaket ryddig og reint og betre tilkomsten for leiligheitene i 2. etasje. Etter ei samla vurdering finn ein at omsyna som regulert byggegrense skal ivareta ikkje vert vesentleg tilsidesette, og at fordelane ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. B. Med heimel i 21-4 i pbl av 27. juni 2008 nr. 71, med tilhøyrande forskrifter, vedtekter og delegasjonar frå teknisk sjef datert 16.08.2010, vert det gitt rammeløyve til oppføring av tilbygg og påbygg på gnr/bnr 16/80 og 16/160 under dei føresetnadar som vist under. C. Følgjande dokument ligg til grunn for godkjenninga: 1. Situasjonsplan på reguleringskart, datert 20.07.2012, innreg. 23.07.2012 2. Plan og fasadeteikningar, daterte 11.07.2012, innreg. 23.07.2012. 3. Situasjonsplan, datert 03.07.2012, innreg. 23.07.2012 4. Gjennomføringsplan, datert 20.07.2012, innreg. 23.07.2012 D. Det vert sett følgjande vilkår i saka: 1. Leiligheit skal knytast til offentleg vassforsyning og godkjent avløp i samsvar med godkjent teknisk plan for området. Tilknyting til vatn og avløp skal avklarast med eining kommunalteknikk, og det skal innsendast abonnementkort for tilknytingspunkt før det vert søkt mellombels bruksløyve/ferdigattest. Skjema kan innhentast frå kommunen.
2. Tiltaket må stikkast ut (plasserast i terrenget) av kvalifisert personell. 3. Bygningen skal plasserast i høgde og horisontalplan som vist i søknaden innanfor ein toleranse på max ± 0,1 m, jf. byggesaksforskrifta 6-3. Toleransekrav gjeld ikkje avstand til regulert byggegrense, byggegrense langs offentleg veg (veglova 29) eller avstand til nabogrense (pbl 29-4). E. Følgjande føretak vert godkjende i samband med denne saka, jf. kap. 9 i byggesaksforskriften (SAK 10) og pbl 22-3 : Foretak og Funksjon organisasjonsnr. (SØK, PRO, UTF, kontroll) Ose Ingeniørkontor AS 994525174 SØK, PRO Beskriving av ansvarsområdet (arbeid) Ansvarleg søkjar arkitekturprosjektering, bygningsteknisk prosjektering Tiltaksklasse 1 F. Før bygget kan takast i bruk, må søknad om ferdigattest eller eventuelt mellombels bruksløyve leverast inn og vere godkjent av kommunen, jf. pbl 21-10. Dette løyvet og dei kart og teikningar det viser til, skal alltid vere tilgjengeleg på byggeplassen. Utskrift: Asko Eiendom AS Håkonsgata 16 6153 ØRSTA Kopi til: Bjørn Sørheim Håkonsgata 18 6153 ØRSTA Ose Ingeniørkontor AS Vikegata 19 A 6150 ØRSTA VØR Torvmyrane 29 6160 HOVDEBYGDA Saksdokument: I 23.07.2012 20.07.2012 Søknad om dispensasjon frå Ose Ingeniørkontor AS avstand til veg/byggegrense I 23.07.2012 20.07.2012 Gnr/bnr 16/80 - Søknad om tiltak Ose Ingeniørkontor AS etter 20-1 tilbygg for varemottak og leilegheit Håkonsgata 16 - Asko Eiendom AS I 31.07.2012 30.07.2012 Merknadar til byggesøknad frå Bjørn Sørheim Gnr/Bnr 16 80 - Asko AS Vallabøen I 01.08.2012 31.07.2012 Svar på merknad frå nabo Ose Ingeniørkontor AS
Saksopplysningar: Beskriving av tiltaket Det ligg føre søknad, datert 20.07.2012, innregistrert 23.07.2012, om løyve til bygging av leiligeheit som tilbygg til eksisterande leiligheiter i 2.etasje over butikklokale på gnr/bnr 16/80. Tilbygget er plassert på eksisterande 1. etasje og plassert mot nordvest. I tillegg skal det byggast nytt varemottak på gnr/bnr 16/160 ved fasade mot nordvest. Taket på varemottaket skal nyttast som uteplass for leiligheit i 2. etasje. Yttervegg på varemottak vert plassert der det i dag er støttemur ved inngong til varelager. Det skal byggast veranda mot sørvest tilknytt eksisterande leiligheiter. Det vil då verte eit samanhengande areal framfor ny og eksisterande leiligheiter som skal nyttast som uteplass. Leiligeheitene er inntrekt i høve 1. etasje mot nordaust og har tilkomst via dette arealet. Det vert søkt om å bygge tak over dette arealet slik at dette vert ein svalgang. Bod til leiligheit skal byggast i enden av svalgangen. Vidare skal det byggast eit mindre tak over dør og ventilasjonsanlegg i 1. etasje mot nordaust. Ansvarleg søkjar er Ose Ingeniørkontor AS, og tiltakshavar er Asko Eigedom AS. Saka var komplett for handsaming den 01.08.2012. Gjeldande plangrunnlag Eigedomen er i gjeldande reguleringsplan RTK-9701, Forretningsområde ved Asko, stadfest 16.06.97 regulert til Forretning/kontor/bevertning. I reguleringsplan er det opna for husvære i ein eventuell 2. etasje. Dispensasjon Tiltaket bryt regulert byggegrense mot veg og eigedomsgrense mot nordaust. Det er lagt fram søknad om dispensasjon frå regulert byggegrense, grunngjeve med at tiltaket ikkje kjem i konflikt med vegsystem, siktliner eller anna. Nabovarsling (pbl 21-3) Tiltaket er nabovarsla, sist datert 19.07.2012. Det ligg føre merknad frå nabo Bjørn Sørheim, eigar av gnr 15, bnr 293, datert 30.07.2012. Merknaden går i hovudsak ut på følgjande: - Merknaden rettar seg mot støy frå lastebilar og lossing og lasting av varer. Nabo legg fram at støy frå varemottaket er veldig sjenerande og ber om at det vert vurdert å flytte varemottaket lenger mot aust eller skjerme det slik at støy frå bilane vert redusert. Vidare legg nabo fram at han har vore i kontakt med teknisk etat for å få avklare korleis ein bereknar siktliner og kvar grensene for tilbygg er. Ansvarleg søkjar sine kommentarar til merknader: - Søkjar legg fram at levegg eller støytiltak ikkje er tiltak som vil følgje naturleg med omsøkte tiltak, og at støyskjerm vil vere i konflikt med vegkryss og siktliner.
Grad av utnytting Grad av utnytting er utrekna her i %BYA til 41,4%, etter gjeldande plan skal kommunen fastsette utnytting ved søknad om tiltak. Tiltakets areal / bygningsopplysningar som vert ført i matrikkelen Eksisterande bygg Ny del Sum Utbygd areal (BYA) 1147 m² 33 m² 1180 m² Bruttoareal 1767 m² 59 m² 1826 m² Antall brukseiningar 6 1 7 Antall etasjar 2 2 2 Fordeling av bruksareal (BRA) pr. etasje L01 { } m² { } m² { } m² H03 { } m² { } m² { } m² H02 620 m² 56 m² 676 m² H01 1090 m² 0 m² 1090 m² U01 { } m² { } m² { } m² K01 { } m² { } m² { } m² Sum BRA for bygningen 1710 m² 40 m² 1850 m² Antall rom { } 2 { } Antall bad { } 1 { } Antall WC { } 1 { } Skorstein/røykløp røykløp i kvar bueining? Utforming av tiltaket / visuelle kvalitetar (pbl (28-7,) 29-1 til 29-3) Tiltaket er vurdert til å ha ei tilfredsstillande estetisk utforming. Sikkerhet mot naturpåkjenningar (pbl 28-1) Det er opplyst at bygningen skal plasserast i område som ikkje er utsett for fare for flom, skred eller andre natur- og miljøtilhøve. Plassering av tiltak (pbl 29-4) Bygningens høgde og plassering er vurdert som tilfredstillande. Det ligg føre skriftleg avtale med nabo mot nordaust om bygging inntil eigedomsgrensa. Tilkomst og parkering (veglova 40-43 og pbl 27-4 og 28-7) Ingen endring. Det er lagt fram at det er tilstrekkeleg parkering også til den nye bueininga. Vassforsyning og avløp (pbl 27-1 og 27-2) Eigedomen skal tilknytast offentleg vassforsyning og avløpsanlegg. Ansvar og kontrollomfang (pbl 23-1 og SAK 9-3, 14-3 og 14-5) Formell og reell kompetanse er vurdert å vere tilfredstillande for tiltaket. Kommune finn tiltaket dekt av ansvar frå føretak med tilstrekkeleg kompetanse. Gjennomføringsplan Det er innlevert gjennomføringsplan frå ansvarleg søkjar, datert 20.07.2012. Ved søknad om
igangsettingsløyve / ferdigattest / mellombels bruksløyve må oppdatert gjennomføringsplan innleverast til kommunen. Ansvarleg søkjar skal datere og signere planen kvar gong den skal innsendast, jf. 5-3 i byggesaksforskriften (SAK10). Uttale frå andre styresmakter (pbl 21-5) Ikkje relevant. Særlege merknader til saka Reguleringsføresegnene 23 a) set ei maksimal gesimshøgd på inntil 4 meter på del av planlagt tilbygg. Tilbygget det vert vist til er plassert aust for opprinnleg bygg, slik at arealet med redusert gesimshøgde no ligg om lag midt på eksisterande bygningsmasse. Omsøkte tiltak har ei regulert gesimshøgde på 7 m. Vurdering og konklusjon: Varemottaket vil i si heilheit bryte regulert byggegrense mot eit vegkryss som har stor trafikk. Bygget skal oppførast på del av støttemur ved dagens vareinntak. Støttemuren si høgde fylgjer eksisterande terreng. Kommunen ved eining Byggesak og oppmåling og eining Kommunalteknikk har synfart området for å danne seg eit bilde av kva konsekvensar tiltaket vil få for omgjevnadane. Av omsyn til trafikktryggleik kan ein ikkje sjå at tiltaket vil føre til vesentleg endring i høve sikt. Ein kan ikkje sjå at tiltaket vil ha konsekvensar av betyding for vegvedlikehald sett i høve dagens situasjon. Etter kommunen sitt syn burde varelevering ikkje skje i denne enden av eigedomen, men dette er ein konsekvens av planløysinga i eksisterande butikklokale. Ulempene som plassering av varemottak medfører vil vere dei same enten tilbygget vert bygd eller ikkje. Etter reguleringsplan skal bygningsrådet fastsette utnyttingsgrada ved godkjenning av byggeplanar. Når bygningsrådet no er avskaffa vil det vere naturleg at fagutvalet eller den som dette ansvaret er delegert til fastset utnyttingsgrada. Utbygginga er beskjeden. Det er frå politisk hald i lengre tid uttrykt ynskje om å legge til rette for fortetting og fleire bustader i sentrumsnære område. Kommunen finn derfor ikkje grunn til å avslå søknaden ut frå tiltaket si utnytting. Merknad frå nabo mot vest og søkjar sin kommentar til merknaden er vurdert. Kommunen er ikkje samd med søkjar i at det ved tiltak i samband med varemottak, ikkje er relevant å ta i betraktning omkringliggjande ulemper som varelevering medfører. Kommunen er samd med nabo i at ved ei utvikling av eigedomen vil det vere naturleg å vurdere om arealet kan nyttast på ein annan måte enn i dag, dersom dette kan gjere at støyproblema i samband med varelevering vert mindre. Særleg er dette aktuelt å stille krav om når omsøkte tiltak krev dispensasjon frå reguleringsplan. Vi kan likevel ikkje peike på openberre løyingar på problemet med støy frå vareleveringa, då kommunen vanskeleg kan akseptere bygningsmessige tiltak mellom butikkbygget og Håkonsgata. Etter vårt syn er det ei anna lokalisering av varelageret, og dermed eit varemottak plassert ein heilt annan plass, det som fyrst og fremst ville avhjelpe desse ulempene. Vi finn det likevel ikkje rimeleg å sette fram eit slikt krav i denne saka. Merknaden frå nabo vert dermed ikkje teke til fylgje. Vi gjer likevel merksam på at bedriftseigar uansett er forplikta til å syte for verksemda går føre seg i samsvar med dei reglar som gjeld for støy frå verksemda. Sameleis vil omgjevanade måtte pårekne ei viss grad av ulemper som fylgje av at området er regulert til eit føremål som fører til slik aktivitet.
Kommunen oppfattar reguleringsplan å ha plassert ei byggegrense langs eigedomsgrense mot nordaust 4 m frå eigedomsgrensa. Takoverbygg over tilkomstareal til leiligheitene i 2. etasje og boder som er plassert på same arealet kjem i konflikt med byggegrense. Slik kommunen oppfattar reguleringsplan er denne byggegrensa plassert slik for å ivareta avstand til naboeigedomen mot nordaust, altså same omsyna som tidlegare plan- og bygningslov 70 pkt. 2. Når nabo skriftleg gir sitt samtykke til slik utbygging finn kommunen at omsyna som regulert byggegrense skal ivareta ikkje vert vesentleg tilsidesett. Vidare finn vi at ulempene ved å gi dispensasjon er små. Fordelane ved å få eit overbygd tilkomst til leiligheitene vert vurdert som klart større, då tilkomsten til desse særleg vinterstid må vere uhensiktsmessige. I søknad om dispensasjon vert det argumentert med behov for areal for lagring av tomme kasser, papp, avfall og liknande. Vi forstår det og slik at det i dag er eit problem med dyr og fuglar som rotar avfall utover området. Etter kommunen si vurdering vil tiltaket ikkje ha vesentlege konsekvensar for omsyna som regulert byggegrense skal ivareta. Av same årsak ser vi heller ikkje at ein dispensasjon vil føre til ulemper av betydning. Dei ulempene som nabo viser til er etter kommunen si vurdering ikkje eit resultat av tilbygget. Vidare ser vi fordelane ved å legge til rette for at kasser, avfall og liknande vert plassert skjerma for ålmenta og frå fuglar og dyr, og finn at desse er klart større enn ulempene. Vi finn etter dette at vilkåra for å gi dispensasjon gitt i plan- og bygningslova 19-2 er stetta, og dispensasjon vert gitt. Kommunen er kritisk til om det let seg gjere å bygge tilbygget som omsøkt utan å kome i konflikt med regulert frisiktsone, og set derfor vilkår om at dette vert dokumentert i samband med søknad om igangsettingsløyve. Kåre Hjelle einingsleiar Sakshandsamingsgebyr: Bustad og fritidsbygg pr. bueining: kr. 7130,- Dispensasjon, handsama administrativt: kr. 2090,- Sentral godkjenning kr. 0,- Nybygg, tilbygg, påbygg, underbygg, bruksendring og omb. inntil 50 m 2 BRA: kr. 2450,- Sum gebyr: kr. 11670,-
Generelle opplysningar Bortfall av løyve, jf. plan- og bygningslova 23-1 Er tiltaket ikkje sett i gong seinast 3 år etter at rammeløyve / byggeløyve er gjeve, fell løyve bort. Det same gjeld dersom tiltaket vert innstilt i lengre tid enn 2 år. Føregåande avgjerd gjeld tilsvarande for dispensasjonar. Fristane kan ikkje forlengast. Vert eit tiltak innstilt i lengre tid enn 3 månader, kan kommunen krevje at stillas og innhegning som støyter mot veg / gate som er open for offentlig trafikk skal fjernast, og at gate og fortau vert rydda og sett i stand. Vert eit tiltak ståande utan framdrift i lengre tid enn 1 år, skal stillas fjernast og anlegget / tiltaket setjast i slik stand at det verkar minst mogleg til sjenanse for omgjevnadane. Varer dette lenger enn 2 år, kan kommunen krevje at tiltaket skal fjernast og at tomta / anlegget vert rydda. Ved reparasjon / ombygging, avgjer kommunen i kva for utstrekning byggverket skal førast tilbake til sin opphavlege stand. Løyve til tiltak etter 20-1 første ledd bokstav m fell bort dersom det ikkje er rekvirert oppmålingsforretning etter lov om eigedomsregistrering innan tre år etter at løyve vart gjeve, eller dersom matrikkelføring vil vere i strid med lov om eigedomsregistrering. Opplysningar om rett til å klage over forvaltningsvedtak Klagerett De har rett til å klage over eit forvaltningsvedtak. Kven kan De klage til? Klagen skal sendast til det kommunale organet som har gjort vedtaket. Dersom dette organet ikkje endrar vedtaket som følgje av klagen, vil den bli oversendt til Fylkesmannen til endeleg avgjerd Fristen til å klage Klagefristen er 3 veker frå den dagen melding om vedtaket kom fram til Dykk. Det er nok at klagen er postlagt innan fristen er ute. Dersom De klagar så seint at det kan vere uklårt for oss om De har klaga i rett tid, ber vi Dykk opplyse når De mottok denne meldinga. Om De har særleg grunn til det, kan De likevel søkje om å få forlenga klagefristen. Årsaka til behovet for forlenga klagefrist bør då oppgjevast. Rett til å krevje grunngjeving Dersom De ikkje alt har fått grunngjeving for vedtaket, kan De setje fram krav om å få det. Eit slikt krav må setjast fram før klagefristen er ute. Klagefristen blir i så fall avbroten, og ny frist blir rekna frå det tidspunktet De får grunngjevinga. Innhaldet i klaga I klagen skal De skrive kva for eit vedtak De klagar på, og nemne den eller dei endringane som De ønskjer. De bør også grunngi kvifor De klagar, og ta med eventuelle andre opplysningar som kan telje med når ein skal vurdere klagen. Klagen må underskrivast Utsetjing av vedtak Sjølv om De har klagerett, kan vedtaket vanlegvis setjast i verk straks. De kan likevel søkje om å få dette utsett til klagefristen er ute eller til klagen er avgjort. Rett til å sjå saksdokumenta og til Med visse avgrensingar har De rett til å sjå saksdokumenta. De må i så fall vende Dykk å krevje rettleiing til det kommunale organet som har sendt denne meldinga. De kan også få nærare rettleiing om klageretten, om korleis De skal gå fram når De klagar, og om reglane for saksbehandlinga elles Klage til Sivilombodsmannen Det er også mogeleg å be Stortingets ombodsmann for forvaltningssaker / Sivilombodsmannen om å sjå på sakshandsaming / eventuelt avgjerd hos fylkesmannen. Sivilombodsmannen har ikkje høve til å behandle saker som er avgjorde av Kongen i statsråd. Dersom klaga Dykkar blir avgjort i statsråd fordi Kongen er klageinstans, kan De difor ikkje seinare få saka Dykkar inn for Sivilombodsmannen.