Kjære beboer! Du holder nå innkallingen til årets generalforsamling i hånden. Den inneholder borettslagets årsberetning og regnskap for 2009. Vi ønsker deg velkommen til generalforsamling 10.05.2010 kl 19.00 i Holmlia kirke. Dette er muligheten du har til å delta i diskusjonen og velge det styret som skal forvalte ditt bomiljø i det kommende året. Styret har lagt mye arbeid i å gjøre årsberetningen og regnskapet så komplett og forståelig som mulig. Vårt ønske er derfor at du leser nøye igjennom heftet og viser din interesse for borettslaget ved å møte opp på generalforsamlingen. Hvem kan delta på generalforsamlingen? Alle andelseiere har rett til å være med i generalforsamlingen med forslag-, taleog stemmerett. Det er kun èn stemme pr. andel Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens husstand har rett til å være til stede og til å uttale seg. Styremedlemmer, forretningsfører og leier av bolig i borettslaget har rett til å være til stede i generalforsamlingen og til å uttale seg. En andelseier kan møte med fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn én andelseier, men der flere eier en andel sammen, kan de ha samme fullmektig. En fullmakt kan trekkes tilbake når som helst. En andelseier kan ta med en rådgiver til generalforsamlingen. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom generalforsamlingen tillater det.
Side 2 472 Sloreåsen Borettslag INNKALLING TIL GENERALFORSAMLING Ordinær generalforsamling i Sloreåsen Borettslag avholdes mandag 10.05.2010 kl. 18.00 i menighetssalen, Holmlia kirke. TIL BEHANDLING FORELIGGER: 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Opptak av navnefortegnelse C) Valg av referent og to andelseiere til å underskrive protokollen D) Spørsmål om møtet er lovlig kalt inn 2. ÅRSBERETNING OG REGNSKAP FOR 2009 A) Årsberetning og regnskap for 2009 B) Styret foreslår overføring av årets resultat til egenkapital 3. GODTGJØRELSER A) Styret B) Revisor 4. FORSLAG A) Forslag om endring av vedtektene, om kamera-overvåkning i garasjeanlegg. B) Forslag om bruk av gassgrill på terrasse/balkong C) Forslag om oppgradering av friareal mot Ljabrudiagonalen D) Forslag om utredning av kostnader m.m. ved bygging av samfunnshus Forslag er tatt inn bakerst i heftet 5. VALG AV TILLITSVALGTE A) Valg av leder for 1 år B) Valg av 2 styremedlemmer for 2 år C) Valg av 4 varamedlemmer for 1 år D) Valg av valgkomité for 1 år E) Valg av 1 delegert med vara til OBOS generalforsamling for 1 år Oslo, 09.03.2010 Styret i Sloreåsen Borettslag Ulf Harald Stenberg /s/ Alf R Andreassen /s/ Bredo Aakvik /s/ Hans Jørgen Nielsen /s/ Turid Marie Ruud Eter /s/
Side 3 472 Sloreåsen Borettslag ÅRSBERETNING FOR 2009 TILLITSVALGTE Siden forrige ordinære generalforsamling har borettslagets tillitsvalgte vært: STYRET Leder Ulf Harald Stenberg Sloreåsen 41 B Nestleder Alf R Andreassen Sloreåsen 4 B Styremedlem Bredo Aakvik Sloreåsen 36 B Styremedlem Hans Jørgen Nielsen Sloreåsen 12 B Styremedlem Turid Marie Ruud Eter Sloreåsen 27 B VARAMEDLEMMER TIL STYRET Varamedlem Jan Petter Haugerud Sloreåsen 20 A Varamedlem Ole Petter Hjellemo Sloreåsen 33 A Varamedlem Vegar Johnsrud Sloreåsen 34 B Varamedlem Kjersti Øyreskleiv Gundersen Sloreåsen 26 B DELEGERT TIL GENERALFORSAMLINGEN I OBOS Delegert OBOS generalforsamling Ulf Harald Stenberg Sloreåsen 41 B Varadelegert OBOS generalforsamling Alf R Andreassen Sloreåsen 4 B VALGKOMITEEN Valgkomite Finn Hall Torgersen Sloreåsen 41 D Valgkomite Vegard Iglebæk Sloreåsen 17 C Valgkomite Berit Renberg Sloreåsen 11 B FORRETNINGSFØRSEL OG REVISJON Forretningsførselen er utført av OBOS i henhold til kontrakt. Borettslaget har ordinær forretningsførerkontrakt. Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er regnskapssjef Egil Havre, OBOS. Borettslagets revisor er PricewaterhouseCoopers AS. GENERELLE OPPLYSNINGER OM BORETTSLAGET Borettslaget er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer 948757052, ligger i bydel 15 Søndre Nordstrand i Oslo kommune og har adresse: Sloreåsen 2-56 Sloreåsen 9-45
Side 4 472 Sloreåsen Borettslag Borettslaget består av 277 andelsleiligheter, fordelt på 46 bygninger. 9 av leilighetene er klausulert for funksjonshemmede. Tomten, kjøpt i 1986 er på 66.220 m 2 og har følgende gårds- og bruksnummer: 194-776, 777, 782, 785, 788 Første innflytting skjedde i 1980. Borettslag er et samvirkeforetak som har til formål å gi andelseierne bruksrett til egen bolig i foretakets eiendom (borett) og å drive virksomhet som står i sammenheng med dette. Borettslaget følger arbeidsmiljølovens bestemmelser og tilstreber et godt arbeidsmiljø. Styret er ikke kjent med at det ytre miljø forurenses i vesentlig grad. Selskapet driver ikke med forsknings- og utviklingsaktiviteter. Av borettslagets 5 styremedlemmer er det 1 kvinne og 4 menn. Borettslaget er positiv til likestilling og tar sikte på at det ikke forekommer forskjellsbehandling på grunn av kjønn ved valg og ansettelser. STYRET Styret har kontor i underetasjen i Sloreåsen 4, inngang vis a vis nr 2, og kan treffes på telefon/faks 22 75 22 77, og e-post sloreasen@gmail.com. Se borettslagets hjemmeside på http://borettslag.obos.no/sloreasen for ytterligere informasjon. RETNINGSLINJER FOR STYREARBEID Styret har vedtatt retningslinjer for styrearbeid i borettslaget. Formålet med disse er å klargjøre de krav som stilles til de tillitsvalgte. Retningslinjene omhandler styreansvar for forvaltning av de økonomiske verdier, habilitet, taushetsplikt, honorering, attestasjon og anvisning av utbetalinger. VAKTMESTERTJENESTE Borettslaget har avtale om vaktmestertjeneste med Christiania Forvaltning og Eiendom AS, som kan kontaktes på telefon 22 62 50 27. Dersom ikke annet er avtalt med styret på forhånd, må en påregne å måtte betale for tjenesten selv. VEKTERTJENESTE Borettslaget har avtale med Stiftelsen Holmlia Nærmiljø har fullmakt til å inngå avtale på vegne av borettslaget om vakthold. Dersom andelseier har behov for assistanse, ta kontakt på telefon 91 66 05 16. PARKERING Borettslaget har plasser som leies ut etter ventelister. Dersom du ønsker plass, ta kontakt med styret. Borettslaget har, i det årsmeldingen skrives, avtale med
Side 5 472 Sloreåsen Borettslag Parkeringssystemer AS om parkeringskontroll. Denne avtalen er imidlertid oppsagt fra 01.05.10, og det arbeides for tiden med forhandlinger med andre leverandører. NØKLER/SKILT Nøkkelrekvisisjon til systemnøkler kan fås ved henvendelse til OBOS Holmlia. Gebyr for dette er kr 100,-. Skilt til ringeklokke og postkasse bestilles hos Christiania Forvaltning og Eiendom, tlf. 22 62 50 27 eller pr. e-post til torgeir@christianiagruppen.no Ringeklokkeskilt monteres kostnadsfritt av CFE. Postkasseskilt blir lagt i postkassen, da vaktmesteren ikke kommer til i postkassen for montering. Radioportåpnere og nøkler til garasjeanleggene kjøpes hos OBOS Holmlia. RENHOLD Borettslaget har avtale med Økonomisk Løsninger AS om vask av trappeoppganger/ fellesarealer. KABEL-TV, TELEFONI OG INTERNETT Borettslaget har avtale med Canal Digital om levering av TV-signaler. Inkludert i husleien får du følgende: Grunnpakken på ca. 25 kanaler 3 sidematede kanaler (DR 1, Travel og CNN.) 2 valgfrie kanaler fra favorittlisten. Disse kan bestilles hos Canal Digitals kundeservice. Leie av digital HD-dekoder. Styret minner om at dekoderne tilhører Canal Digital og leies av borettslaget. De må derfor ikke tas med ved flytting. Alle leilighetene i Sloreåsen har to uavhengige telefoniopplegg, ett fra Telenor og ett fra Multinett AS. I tillegg kan man velge løsninger, bl.a. internett, gjennom TV-kabelen. Andelseierne har derfor en langt større valgfrihet for denne type tjenester enn det er vanlig andre steder. Når det gjelder mer informasjon om disse forholdene, viser styret til utgavene av Slora de siste årene. Alle utgaver av Slora kan lastes ned fra borettslagets nettsider. Når det gjelder tilbud og muligheter, viser styret til informasjon fra leverandørene, som det vil føre for langt å ta med i denne årsberetningen. KRAFTLEVERANSE TIL BORETTSLAGETS FELLESANLEGG Borettslaget har gitt OBOS fullmakt til å fremforhandle en kraftavtale. Borettslaget er tilsluttet avtalen med Alpiq Norway AS og LOS (Agder Energi AS). Alpiq Norway AS står for rådgivning og kraftforvaltning, og LOS står for kraftleveranser og fakturaadministrasjon. Kraftforvaltningsavtalen utløper den 31.12.2011. Kraftforvaltningsavtalen gir følgende fordeler for borettslaget:
Side 6 472 Sloreåsen Borettslag Ett av markedets laveste administrative påslag: 0,95 øre pr. kwh. Elektrisk kraft til spotpris kombinert med forvaltning som gir gunstige strømpriser. Profesjonell forvaltning fra Alpiq Norway AS Energipartner AS. Borettslaget v/styret får tilgang til sine anlegg på www.styrerommet.net bl.a. for forbruks- og faktureringsdata. Rabattert kraft via kjøp fra energigjenvinningsanlegg hos Elkem ASA og Tinfos AS. I årene 2006 2008 ga kraftforvaltningsavtalen til dels lavere kraftkostnader enn de fleste andre kraftalternativer. I 2009 har ikke kraftforvaltningsporteføljen gitt fullt så gode resultater. Kostnader til kraft i 2009 ble likevel gunstige. FJERNVARME Alle borettslag med blokkbebyggelse har fra 01.01.2010 en VB2 tariff som er sammensatt av kraftpris med påslag, nettleie til husholdningskunder samt forbruksavgift til staten. Hafslund Fjernvarme AS har en prisgaranti slik at fjernvarmeprisen alltid er det billigste av alternativene elektrisk strøm og fyringsolje. For budsjettåret 2010 er kraftprisen forventet å ligge ca 4 øre/kwh høyere enn i år 2009. Samtidig øker nettleien med 4,61 øre/kwh grunnet utbedringer av nettet. Forventet gjennomsnittpris for budsjettåret 2010 er ca 76 øre/kwh. I 2009 ble tilsvarende gjennomsnittpris på ca 66 øre/kwh. Alle priser er oppgitt inklusive merverdiavgift. Prisen på fjernvarme varierer gjennom året. Forutsatt likt forbruk i 2010 som i 2009, regner Hafslund Fjernvarme AS med en økning i fjernvarmekostnaden i år 2010 på ca 15 %. Dette vil imidlertid avhenge av utviklingen i pris på elektrisk kraft og olje. HOLMLIA FJERNVARMEPROSJEKT Sloreåsen borettslag er medlem av dette prosjektet sammen med en rekke andre borettslag på Holmlia. Det er etablert for å sikre beboerne en trygg og sikker leveranse av energi til konkurransedyktige priser. Prosjektet ble etablert etter at en forprosjektsrapport viste store forskjeller i energiforbruk og at vedlikeholdet av nettet ikke var tilfredsstillende. Prosjektet har fått politisk tilslutning, og det er dialog med Hafslund Fjernvarme AS om videre fremdrift. Det tas sikte på å etablere et hovedprosjekt med klare målsettinger. Inntil dette blir etablert, vil det bli opprettet en gruppe i samarbeid med Hafslund for å sikre at nødvendige tilstandsvurderinger blir gjennomført og vedlikeholdsplaner blir utarbeidet. ENERGIREGNSKAP Formålet med et energiregnskap er å gi styret en oversikt over borettslagets energiforbruk, fordelt på romoppvarming, beredning av varmt tappevann, belysning, gårdslys, fellesvaskeri, etc. Energiregnskapet gir borettslaget en mulighet til å følge forbruksutviklingen over tid, noe som gjør det mulig å sammenligne forbruket i borettslaget med tilsvarende
Side 7 472 Sloreåsen Borettslag boligselskaper. Dette gir styret et godt beslutningsgrunnlag ved vurdering av tiltak som kan føre til økonomiske besparelser på sikt. Fra og med 1.7.2010 blir det obligatorisk med en energiattest for alle boliger som skal selges eller leies ut. Norges Vassdrags- og energidirektorat (NVE) har ansvaret for implementeringen av ordningen. På www.energimerking.no kan andelseieren utarbeide en energiattest for sin bolig. OBOS vil i løpet av 2010 ta inn opplysninger i energiregnskapet som vil være til hjelp ved utarbeidelse av energimerket. Energiregnskap for Sloreåsen Borettslag. Hva er et energiregnskap: Et energiregnskap minner mye om et tradisjonelt økonomisk regnskap for et boligselskap, men man dokumenterer energiforbruk i kwh i stedet for økonomisk forbruk i kr. Hvordan brukes et energiregnskap: Energiregnskapet gir verdifull informasjon om hva som benyttes av energi, og hva energien brukes til. Ved å sammenligne eget forbruk med forbruket i andre boligselskap får man informasjon om hvorvidt forbruket er rimelig, eller om det bør iverksettes tiltak for å redusere forbruket. Energiforbruk i 2009: Gjennomsnittlig forbruk i borettslaget: 218 kwh/m² Hva brukes energien til: Forbruksutvikling: Borettslaget har forbrukstall for 7 år i energiregnskapet. Gjennom denne perioden har forbruket holdt seg stabilt. Sammenliknet med andre boligselskaper som har fjernvarme og tilsvarende bygningsmasse har Sloreåsen borettslag noe høyt energiforbruk. Sammenliknbare boligselskaper har et gjennomsnittsforbruk på 195 kwh/m 2. Den største andelen av energiforbruket er avhengig av beboernes private forbruksvaner. For å begrense energiforbruket i hver enkelt leilighet er følgende tiltak aktuelle: Individuell måling og avregning på varme- og varmtvannsforbruk i hver enkelt leilighet. Unngå å lufte mer enn nødvendig om vinteren. Installere sparedusjer og begrense varmtvannsforbruket. Montere moderne termostatstyring på alle radiatorer. Moderne termostater gir en jevnere og bedre innetemperatur og har mulighet for senking av temperaturen i leilighetene om natta og midt på dagen når leilighetene står tomme.
Side 8 472 Sloreåsen Borettslag INDIVIDUELL NEDBETALING AV FELLESGJELD Borettslaget har lagt til rette for at andelseiere kan innbetale sin andel av fellesgjelden (IN-ordning). Dette gir andelseier adgang til å innbetale sin andel av fellesgjelden. Innbetaling forutsetter at andelseier har en egen avtale med borettslaget. Ved etablering av avtalen påløper et engangsgebyr som for tiden er kr 1 085,-. Ved forespørsel til OBOS forvaltningsavdeling vil andelseier få tilsendt avtale og giro som skal benyttes ved innbetaling. Innbetaling kan foretas to ganger pr. år ved terminforfall 30.06. og 30.12. på borettslagets felleslån. Andelseier må ta kontakt med OBOS minimum en måned før terminforfall for opprettelse av avtale. Beløpet må være kreditert OBOS klientkonto 10 dager før terminforfall. Dersom denne fristen ikke overholdes vil innbetaling ikke kunne foretas, og beløpet blir refundert andelseier. Minimumsbeløpet for innbetaling er kr 60 000,- pr. gang. Ved innbetaling vil andelseieren få redusert sine kapitalutgifter (andel renter og avdrag) som kreves inn sammen med felleskostnadene. AVTALE OM GARANTERT BETALING AV FELLESKOSTNADER (TEORETISK LEIE) Borettslaget har avtale med OBOS om garantert betaling av felleskostnader. OBOS garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. BRUKSOVERLATING (FRAMLEIE) Det er ikke tillatt å overlate bruken av boligen til andre uten styrets samtykke og godkjennelse av bruker. Ulovlig overlating av bruk kan føre til salgspålegg av leiligheten. Søknadsskjema for bruksoverlating fås ved henvendelse til OBOS på telefon 22 86 56 63. Det er registrert 8 bruksoverlatinger i borettslaget pr. 01.01.2010. FORKJØPSRETT Forkjøpsretten er en viktig medlemsfordel i OBOS. Ved spørsmål om forkjøpsretten kan du henvende deg til OBOS på telefon 22 86 55 00. For hver enkelt bolig blir det ved salg fastsatt en egen frist for å melde bruk av forkjøpsretten (meldefrist). Medlemmer som vil benytte forkjøpsretten, tar kontakt med OBOS for å få oppgitt faksnummer eller eventuell e-postadresse som kan benyttes. Meldingen må være mottatt av OBOS innen den fastsatte frist. Meldefristen vil være normalt 5 virkedager etter at boligen er kunngjort i OBOS-annonse i Aftenposten og/eller på www.obos.no. Hvis OBOS mottar din melding om forkjøp etter at fristen er gått ut, kan du ikke kreve å få overta boligen på grunnlag av forkjøpsretten.
Side 9 472 Sloreåsen Borettslag Gjør du bruk av forkjøpsretten, trer du inn i en allerede inngått avtale og kjøper boligen til den avtalte pris på avtalte vilkår. Finansieringen må være i orden, og den må i sin helhet dokumenteres skriftlig. Er det flere medlemmer som vil benytte forkjøpsretten, får den med lengst ansiennitet fortrinnsrett. Andelseiere i det borettslaget boligen tilhører går foran øvrige medlemmer i OBOS. Dersom flere i borettslaget vil benytte forkjøpsretten, blir normalt botiden i borettslaget avgjørende. Det er tidligere vedtatt at alle som flyttet inn i borettslaget ved første innflytting i 1980-1981, stilles likt i intern ansiennitet i borettslaget. FORSIKRINGER Borettslagets eiendommer er forsikret i Gjensidige Forsikring med polisenummer 56893830. Forsikringen dekker bygningene, fellesareal og boliger, med veggfast utstyr. Den dekker også bygningsmessige tillegginnretninger og forbedringer i boligen bekostet av andelseier. Oppstår det skade i leiligheten, sørg for å begrense skadeomfanget mest mulig og prøv å kartlegge årsaken til skaden. Er flere leiligheter berørt, noter hvordan berørte andelseiere kan kontaktes og opplys om dette når skaden meldes til forsikringsavdelingen i OBOS på telefon 22 86 55 00, faks 22 86 57 04 eller e-post forsikring@obos.no Forsikringsavdelingen melder skaden til forsikringsselskapet, bestiller om ønskelig håndverker for reparasjon og sørger for at kostnader knyttet til skaden blir refundert eller betalt av forsikringsselskapet. Ved skader som dekkes av borettslagets bygningsforsikring, krever forsikringsselskapet en egenandel på kr 6 000,-. Selv om borettslagets forsikring brukes, kan andelseier belastes hele eller deler av egenandelen dersom forholdet ligger innenfor andelseiernes ansvar. Retningslinjer for betaling av egenandeler er kunngjort i Slora og på borettslagets nettsider. Du finner dem også under avsnittet Styrets arbeid i denne årsberetningen. INNBOFORSIKRING Den enkelte andelseier må ha egen hjemforsikring som dekker innbo og løsøre (det vil si utstyr/innredning som det er naturlig å ta med seg når en flytter). BRANNSIKRINGSUTSTYR I følge forskrift om brannforebyggende tiltak og branntilsyn skal alle boliger ha minst én godkjent røykvarsler, samt manuelt slokkingsutstyr i form av enten pulverapparat eller brannslange. Det er borettslagets ansvar å anskaffe og montere utstyret, mens det er andelseiers ansvar å kontrollere at utstyret er i orden. Dersom utstyret er defekt, meldes dette skriftlig til styret.
Side 10 472 Sloreåsen Borettslag Brannsikringsutstyret er en del av utstyret i leiligheten og det eies av borettslaget. Det må ikke tas med ved flytting. HMS- INTERNKONTROLL Forskrift om systematisk helse-, miljø- og sikkerhetsarbeid i virksomheter (Internkontrollforskriften) ble fastsatt ved kgl.res. 6. desember 1996 med virkning fra 1. januar 1997. Forskriften stiller krav til at den enkelte virksomhet skal systematisere arbeidet med å etterleve bestemmelsene i lover og forskrifter gitt av det offentlige. Viktige lover i henhold til dette er: Lov om elektriske anlegg og elektrisk utstyr Lov om brann- og eksplosjonsvern Lov om forurensning Lov om arbeidsmiljø Internkontroll innebærer at borettslaget er pålagt å planlegge, organisere, utføre, vedlikeholde og dokumentere alt som har med helse-, miljø- og sikkerhet å gjøre i borettslagets regi. Internkontrollsystemet beskriver hvordan dette arbeidet skal drives. Styret ivaretar internkontrollen med hensyn til blant annet brannvern, felles elektrisk anlegg og lekeplassutstyr. Har borettslaget ansatte må det også oppfylle kravene i arbeidsmiljøloven i forhold til vern av arbeidstakernes helse og sikkerhet. Beboerne/andelseierne har plikt til å foreta egenkontroll på det elektriske anlegget i leilighetene. REHABILITERING OG STØRRE VEDLIKEHOLD 2009 Søppelboden ved nr. 2 ble ferdigstilt Røyklukene i blokkoppgangene ble oppgradert Rekkverk montert ved gangvei i bakken fra nr. 4 forbi nr. 2 Lekeplassen ved nr. 22 30 ble sikret mot gangvei Blokktak ble reparert (Det må imidlertid påregnes en større gjennomgang innen få år) 2008 Ferdigstilling av den store lekeplassen med lekeapparater og sittegrupper Montering av seriekoblede røykvarslere i rekkehusene Arbeidet med nytt søppelhus ved innkjøringen igangsettes Ny sportsbod ved nr. 2, etter forsikringsskade Rekkverk ved gangvei i bakken ned til nr. 45 Utbedring av skade på avløpsrør i garasjen i nr. 4 Bedre utelys ved nr. 20-30 Oppgradering til digital overvåkning i garasjeanleggene. 2007 Asfaltering av alle gangveiene og inngangspartiene. Legging av varmekabler i oppkjøringene ved garasjene i nr. 11 og nr. 39 Planering og tilsåing av rekreasjonsområdet ved ballplassen. Nytt subbusdekke og planering på ballplass. Møteplass ved nr. 40 Nye helleganger ved nr. 8 og 12/16 Nytt avløp ved inngangspartiet ved nr. 8 Sikring av skrent lags offentlig gangvei er utført og bekostet av borettslaget.
Side 11 472 Sloreåsen Borettslag 2006 Rekkehus, frittstående garasjer og søppelboder ble beiset på dugnad. Uteområdet ved ballplassen ble opparbeidet. Telenor har lagt inn parallelt telefoninett, hybridkabel. 2005 Skifte slitt og kurvet panel på rekkehus. Lys på lekeplass ved nr 37 2004 Rehabilitering av gavlvegger og inngangsfasader i blokkene. 2003 Betongrehabilitering av garasjeanlegg og blokker. Montering av kameraovervåkning i garasjeanlegg. Katodisk beskyttelse av betonggulvet i garasje øvre plan 4, 12, 16. 2002 Rehabilitering av garasjeanlegg ble igangsatt. Oppgradering av garasjeanleggene. Oppgradering av fjernvarmeanlegget. 2001 Nedgangen fra nr 8 til nr 10 ble pusset opp på dugnad. 2000 Det ble foretatt etterkontroll av blokktakene i regi av OBOS Prosjekt AS. Nedløpsrør fra ble samtlige blokkterrasser ble skiftet. Det ble foretatt VVS-inspeksjon i samtlige blokkleiligheter. 1999 Omlegging av tak på inngangspartiene i blokkene. Fellesgarasjene ble malt. Diverse asfalteringsarbeider. 1998 Fjernvarmeanlegget ble spylt og innregulert. Termostater ble skiftet ut. Opplegg for varmt tappevann ble skiftet ut i nr 2, 8, 14 og 18. Rekkehusene og utsatte blokk-endevegger og vinduer ble beiset. Noe kledning ble skiftet ut. Antennekontaktene i rekkehusene ble skiftet ut. Lekeplassene ved nr 46 og 37 og mellom nr 9 og 11 ble oppgradert. Det ble oppført ny søppelbod ved nr 16/22. Søppelboden ved nr 22/30 ble fjernet. Arbeidet med omtekking av rekkehustakene ble ferdigstillt. Det ble montert stigetrinn på bodtakene. Det ble utført takomlegging og blikkenslagerarbeid på garasjer og søppelboder. En av rekkehusbodene ble refudamentert ved at boden ble fundamentert til fjell. Portinstallasjon i garasjeanlegget i nr 4-12 - 16 ble ferdigstillt. Det ble tilrettelagt slik at funksjonshemmede nå kan åpne og lukke garasjeporten fra sin leilighet. Borettslaget overtok alt vedlikehold av garasjeportene. 1997 Taktekkingsarbeidet fortsatte gjennom hele 1997. I tilegg til rekkehustakene ble det lagt takstein på garasjen ved nr 21. Fjernvarmeanlegget ble kjemisk renset. Skadet kledning i rekkehusene ble byttet ut. Oppgangene i 4 B og 8 ble pusset opp. Arbeidet med oppgradering av lekeplassene ble startet opp. Opplegget for varmt tappevann ble skiftet ut i nr. 10. Det ble installert adgangskontroll i øvre og nedre garasjeplan under nr 4-16. Portinstallasjonen ble så godt som ferdigstilt. 1996 Det ble lagt nytt tak fra nr 20 tom nr 56. Garasjene under blokkene 4-16 ble rehabilitert. Det var firmaet Nordest Vei som la asfaltdekket. Arbeidet med rehabilitering av betongkonstruksjonene ble utført av Betonia AS. Rehabilitering ble utført på søyler i gavlvegger, dragere i kjelleretasjen, øvrige skader i garasjer, noe i forkant av balkongdekker og noen spredte småskader, oppretting av rennene under blomsterkasser og motering av løvfanggrister ved terrassenes bodvegger og på bodtak. En del av rennene gjenstår.
Side 12 472 Sloreåsen Borettslag 1995 Det ble lagt asfaltdekke under 4-12-16. Endeopplegget ble forsterket og betongsprekker i garasjen under 4-12-16 ble tettet. Loftene i rekkehusene ble soppvasket. Oslo Energi overtok i mars eiendomsretten til sekundærnettet for fjernvarmen. 1994 Arbeidet med betongrehabilitering ble startet opp. 1992 Det ble lagt nyetak på alle blokkene. Arbeidet med beising/maling av blokkene ble ferdigstillt. Det ble montert termostater med frostsikring på konvektorer som står under vinduer som kan åpnes. 1991 Det ble satt opp låsbar bom på gangveien ved nr 4. Berørte beboere fikk utlevert nøkkel. 1990 Arbeidet med beising av rekkehusene ble ferdigstillt. 1989 Det ble plantet ved innkjøringen til borettslaget utenfor nr. 11. To av garasjeanleggene ble asfaltert, og det ble anlagt fartsdempere. I blokk 11 ble det montert garasjeport. Beboerne i nr 11 spleiset på porten. STYRETS ARBEID Det sittende styret ble valgt på generalforsamlingen 19.05.09. Denne redegjørelsen følger derfor ikke kalenderåret, men styreperioden 2009/2010. Det er skrevet 17.03.10. Forhold som oppstår etter denne dato, vil det bli redegjort for i generalforsamlingen eller i egne rundskriv. Det er alltid mye å gjøre i et borettslagsstyre. Arbeidet har imidlertid gått greit unna, noe som skyldes både et godt samarbeid innad i styret og med engasjerte firmaer og konsulenter. Ikke minst skyldes det et gjensidig godt samarbeid med beboerne. Styret har som vanlig organisert virksomheten slik at hvert styremedlem har ansvaret for definerte oppgaver. Oversikten over dette er flere ganger meddelt andelseierne i «Slora» og på borettslagets internettsider med adresse http://borettslag.obos.no/sloreasen På grunn av prosedyrer ved utformingen av borettslagets årsberetning, kan enkelte av de forholdene som er omtalt i dette punktet Styrets arbeid, også være nevnt andre steder i årsberetningen. Styret ber andelseierne bære over med slike gjentagelser. Møtevirksomhet Det vil bli holdt 13 formelle styremøter i perioden. Det viktigste av styrets arbeid utføres imidlertid mellom styremøtene av de enkelte styremedlemmer. Det er så godt som daglig kontakt mellom styremedlemmene, både personlig og telefonisk. I tillegg har det vært møter med OBOS, Christianie Forvaltning og Eiendom AS (vaktmesterfirmaet vårt), Stiftelsen Holmlia Nærmiljø, Canal Digital, Holmlia fjernvarmeprosjekt og en rekke andre samarbeidspartnere og leverandører. Styremedlemmene har deltatt i ulike relevante kurs om forvaltning og drift av borettslag og forhold knyttet til det. Informasjon Styret har lagt stor vekt på fyldig, relevant og oppdatert informasjon. Dette har skjedd på flere måter:
Side 13 472 Sloreåsen Borettslag Slora Det er i styreperioden jevnlig gitt ut nummer av informasjonsbladet Slora Dette er den viktigste informasjonskanalen i borettslaget. Alle utgaver siden 2002 kan du også finne på borettslagets nettsider: http://borettslag.obos.no/sloreasen under menylinjen Å bo hos oss. Rundskriv Om spesielle saker Telefonkontakt Styremedlemmene er tilgjengelige på telefon for dem som ønsker det. e-post Det kommer svært mange henvendelser pr. e-post. Styret prøver å svare på disse umiddelbart. e-post gruppe Mange andelseiere har tegnet seg på en e-post liste. Da kan de ved et tastetrykk fra styret få rask informasjon om ulike forhold. Dessuten blir rundskriv og lignende vanligvis sendt til dem også via e-post. Vi tar etter hvert med alle andelseiere som kontakter styret pr. e-post på listen hvis de ikke reserverer seg mot det. Hvis du ønsker å komme med på listen umiddelbart, kan du sende din e-post adresse til sloreasen@gmail.com Internettsider Borettslaget har egne nettsider. Du finner dette på adressen http://borettslag.obos.no/sloreasen. Her legges det ut bl.a. følgende: Oppdatert informasjon om borettslaget og aktivitetene her Opplysninger om bomiljøet, styret og nærmiljøet Kart over borettslaget Nyttige lenker til andre nettsteder Vedtekter, husordensregler, dyreholdserklæring m.m. Prosedyrer for påbygg, innglassing, forsikringssaker, lekkasjer, oppussing av oppganger Slora Diverse rundskriv Møtereferater Årsmelding og regnskap Oppslagstavle som kan brukes direkte av beboerne for salg, kjøp og kunngjøringer Styret oppfordrer andelseierne til å følge med på dette nettstedet. Så lenge ikke alle har tilgang til internett, vil styret imidlertid også fortsette med de tradisjonelle informasjonskanalene nevnt ovenfor. Styret understreker at informasjon som er gitt ved Slora og rundskriv anses som gitt til alle andelseierne. Det er derfor en forpliktelse for andelseierne å sette seg inn i den informasjon som gis og også bringe denne videre til andre i husstanden.
Side 14 472 Sloreåsen Borettslag Vedlikehold Fordeling av kostnader Det ytre vedlikeholdet er borettslagets ansvar, mens det indre må ivaretas av den enkelte andelseier på egen kostnad. Skillet går ved yttervegg og inngangsdør. Låsen i døren er andelseiers ansvar. For røropplegget går borettslagets ansvar frem til og med hovedstoppekranene i leilighetene. Utekraner i rekkehushagene er således andelseiernes ansvar. For det elektriske anlegget går skillet til og med hovedsikringene i sikringsskapet. For detaljer om dette vises til borettslagets vedtekter. Styret har også i denne styreperioden vært svært opptatt av å skille mellom borettslagets ansvar og det som faller på den enkelte andelseier. Det gjelder både små og store saker. Dette er viktig for å holde borettslagets utgifter nede. Hvis styret er ettergivende her, betyr det i realiteten at man sender regningen for et «privat» vedlikeholdsoppdrag til naboene, og det er lite rimelig. Høsten 2007 ble det delt ut til samtlige andelseiere en håndbok om vedlikehold. Der er også ansvarsforholdene beskrevet. Denne håndboken skal følge leiligheten ved salg. Hvis du ikke har den, kan du henvende deg til styret. Mindre vedlikeholdsarbeider Disse blir utført fortløpende, ofte av lokalvaktmesteren. Det dreier seg om skader på dører, trapper, gelendre, felles gjerder og lignende. Borettslaget har også knyttet til seg dyktige håndverkere, så som snekker, vindusreparatør, taktekker og elektriker. Vask av søppelrom Borettslaget har avtale med firmaet «Vaskebjørn» om rengjøring av søppelrommene og containerne to ganger i året. Utbedring av gjerder Gjerdene er satt opp av beboerne på eget initiativ, slik at det også er deres ansvar å holde disse vedlike og få utbedret evt. skader. Dette gjelder både for blokker og rekkehus. Intensjonsavtaler Rammeavtale-Elektro som borettslaget forhandlet seg frem til for seks år siden, er fornyet. I avtalen inngår at borettslagets priser m.m. også skal gjelde andelseierne. De som skal ha utført arbeide på det elektriske anlegget i boligen, kan henvende seg direkte til TB Elektro AS i telefon 22 72 10 17. TB-avtalen vil gi en forhåndspris på arbeid og materiell. Husk å referere til rammeavtalen med borettslaget. For elektroarbeider som blir utført, skal det i henhold til HMS-regelverket leveres en Samsvarserklæring. Styret har også inngått en avtale med byggvareleverandøren Bygger n Orring om rabatt for andelseierne i borettslaget. Si fra i kassen at du bor i borettslaget, slik at du får den rabatten du skal ha.