Forsikringsklagenemnda Skade Uttalelse FKN-2010-138 23.4.2010 AmTrust International Underwriters Ltd. Eierskifte Dreneringssvikt/fuktinntregning ulovlig isolasjon manglende byggemelding for kjellerstue avh.l. 3-7 og 3-9 2. pkt. Enebolig oppført i 1967 ble solgt som den er for kr 2,7 mill. ved udatert kjøpekontrakt. Overtakelse var satt til 1.9.07. Ifm. legging av nytt gulv i kjellerstue, oppdaget kjøper fuktinntregning i betonggulv og vegg i sørøstlig hjørne av kjellerstuen. Kjøper anførte at omfanget av fuktinntregningen, at den hadde skjedd i et område som var i daglig bruk, samt at forholdet var delvis forsøkt utbedret utenfra, medførte at selger måtte ha kjent til forholdet. Kjøper anførte også at isolasjonen var ulovlig/ikke etter forskrift. Videre ble det oppdaget at kjellerstuen ikke var byggemeldt. Selskapet viste til at kjøper måtte fjerne gulvet for å oppdage fukten, og avviste derfor at selger hadde kjent til denne. Når det gjaldt dreneringen, anførte selskapet at denne var fra byggeåret og levetiden derfor var utløpt. Selskapet kunne ikke se at manglende byggemelding utgjorde en rettslig mangel, idet det ikke kunne påvises noe økonomisk tap for kjøper, og rommet fremdeles kunne benyttes som kjellerstue. ANTATT ØKONOMISK OMFANG: Kr 242.626 (kjøpers krav). Forsikringsklagenemnda Skade bemerker: Flertallet, Bergsåker, Nielsen og Okkenhaug, bemerker: Reklamasjonen gjelder kjellerstuen i boligen. Den omfatter flere forhold. Det er for det første reklamert på fukt og fuktskader. Hovedgrunnlaget for denne delen av reklamasjonen er at selgeren må ha kjent til forholdet forut for salget, slik at fukt og fuktskader utgjør mangel etter avh.l. 3-7. Flertallet kan ikke se at dette er tilskrekkelig sannsynliggjort. Kjøperne oppdaget fuktskadene først ved åpning av konstruksjonen for å legge nytt gulv. Det er ikke tilstrekkelige holdepunkter for at selgeren må ha kjent til forholdet. Teorien om at støpt plate på utsiden av huset må ha vært et tiltak for å forsøke å hindre inntrengning av fukt, kan ikke legges til grunn, når selgeren har gitt en annen forklaring på platen. Dreneringen var fra byggeåret og således ca 40 år gammel. Selv om drenering som er riktig lagt, normalt har lengre varighet enn dette, finner nemnda at utbedringskostnader på ca kr 170.000 (inkl. utbedring av følgeskader) på en 40 år gammel drenering ikke oppfyller vesentlighetskriteriet i avh.l. 3-9 annet ledd, når kjøpesummen er kr 2,7mill. Flertallet er av den oppfatning at fuktproblemet i forhold til vesentlighetskriteriet ikke kan ses i sammenheng med mangel som følge av manglende byggemelding og godkjennelse, se nedenfor. For det andre omfatter reklamasjonen ulovlig og brannfarlig isolasjon i veggene. Det er ut fra sakens opplysninger ikke klart om den anvendte isolasjonen var lovlig til bruk da kjellerstuen ble innredet tidlig på 1970- tallet. Det er ikke for nemnda lagt frem opplysninger som sannsynliggjør ulovlig isolasjon. Kjøperne kan derfor ikke gis medhold i denne delen av reklamasjonen. For det tredje gjelder reklamasjonen manglende byggemelding og dermed manglende godkjennelse av kjellerstuen. Side 1 av 9
Selgeren forklarer at han opplyste om usikkerhet om godkjennelse til eiendomsmegler og takstmann før salget. Dette er i så fall ikke avgjørende når det gjelder forholdet til kjøperne. Selgeren synes også å anføre at kjøperne ble opplyst muntlig om dette. Flertallet kan ikke legge til grunn at forholdet ble opplyst muntlig, når kjøperne benekter dette og opplysningen er av en slik art at den hører hjemme i den skriftlige dokumentasjonen. Selskapet anfører at manglende godkjennelse av kjellerstuen ikke betyr noe for bruken av denne, og at det derfor heller ikke kan være grunnlag for prisavslag for manglende godkjennelse. Selv om det skulle være riktig at manglende godkjennelse ikke er til hinder for at rommet kan brukes på vanlig måte av kjøperne, vil flertallet peke på at manglende godkjennelse kan få prismessig betydning ved senere salg av eiendommen, idet dette da må opplyses til ny kjøper. Kjøpernes krav kan derfor ikke avfeies med at forholdet ikke har økonomisk betydning. Selgerens forklaring om at megler og takstmann ble opplyst om usikkerheten om godkjennelse, viser at selgeren hadde en kunnskap som skulle ha vært opplyst til kjøperne. Når dette ikke ble gjort, foreligger det mangel i medhold av avh.l. 3-7, idet det må antas at en opplysning som dette normalt vil ha betydning for en kjøpsbeslutning. Nemnda vil også bemerke at forholdet kan ses under synsvinkelen uriktig opplysning etter 3-8, idet det i beste fall er misvisende å inkludere i boarealet et rom som ikke er godkjent og som heller ikke kan godkjennes til beboelse i sin nåværende stand. Opplysning om lav takhøyde samt synbarheten av vindusflatene kan ikke føre til at kjøperne må anses å ha akseptert problemer med godkjennelsen. Heller ikke kan takstens alminnelige forbehold om at Arealer er beregnet etter NS 3940 uten hensyn til ev forskriftskrav, føre til et annet resultat. En kjøper må kunne stole på at takstmannen står inne for de arealer som er oppgitt, med mindre det er påpekt konkret usikkerhet om målbarheten av det enkelte rommet. Det er opplyst at tiltak for å bringe rommet i en stand som kan godkjennes, vil koste vel kr 50.000. Flertallet mener at dette må være utgangspunktet for prisavslag etter 4-12, og tilkjenner kjøperne dette beløpet. Mindretallet, Vinje og Bjønness, påpeker at det ikke er gitt spesielle risikoopplysninger i avtaledokumentene, som kunne tyde på vesentlige feil med dreneringssystemet eller fuktskader. Selger som selv hadde bebodd eiendommen i 8 år svarte benektende i egenerklæringsskjemaet på kunnskap om vanninntrengning. Dreneringen var i takst opplyst å være fra byggeåret, og at den ikke var kontrollert. Krypkjelleren ble opplyst å være tørr på befaringstidspunktet, hvilket var en klar indikator på at fuktproblemer ikke var til stede. Boligen er beliggende i skrånende terreng, hvilket naturlig også begrenser belastningen på dreneringssystemet og reduserer kravene til kapasitet. Aktuelle bolig var bygget i 1967, og var 40 år ved eiendomsoverdragelsen. Med mindre det foreligger særskilte forhold må en kjøper normalt kunne forvente at en drenering har en vesentlig lenger levetid en dette. Kjøper avdekket kort tid etter overtakelsen behovet for utbedring, som etter det opplyste er angitt å være kr 170.000. Beløpet i seg selv er betydelig, og utgjør over 5 % av kjøpesummen. Skadene fordret umiddelbar utbedring, for å forhindre ytterligere skadeutvikling. Etter mindretallets syn var skadene av en slik karakter og et slikt omfang at de klart må sies å avvike fra kjøpers berettigede forventning. Sett hen til mangelens karakter og betydning finner mindretallet at vesentlighetsvilkåret i 3-9 alene for dette forholdet må anses oppfylt. Uansett må det vektlegges at kjøper også innrømmes et prisavslag på kr 50.000 grunnet mangelfulle opplysninger i forbindelse med kjellerstuen. I vurderingen av om en eiendom innehar vesentlige mangler, må det totale avviket legges til grunn. Side 2 av 9
Med et skjønnsmessig fradrag for oppgradering finner mindretallet at prisavslaget passende bør settes til total på kr 150.000. KONKLUSJON: Kjøperne gis delvis medhold. Uttalelsen er avgitt under dissens. Ved behandlingen deltok Trygve Bergsåker (nestleder), Kjell S. Nielsen, Elisabet Okkenhaug, Jarle Vinje og Paal Bjønness. Sekretariatets redegjørelse i FKK sak 20094033 CF av 11.11.2009. Saken gjelder AmTrusts forståelse av avh.l. 3-7 og 3-9 2. pkt.. Enebolig oppført i 1967 ble solgt som den er for kr 2,7 mill. ved udatert kjøpekontrakt. Overtakelse var satt til 1.9.07. Ifm. legging av nytt gulv i kjellerstue, ble det oppdaget fuktinntregning i betonggulv og vegg i sørøstlig hjørne av kjellerstuen, og kjøper meldte fra til selskapet. Selskapet innhentet skadetakst fra takstmann 1. Han fant fukt i betonggulvet: Under avriving av overnevnte gulv, kom det til synet fuktighet i betonggulvet. Ytterveggen er grunnmuren som er utlektet med 20 mm trelekter. Bak lektene er det montert plastfolie. Videre er det isolert med 20 mm isopor. Innvendig er påforingen kledd med trepanel. Deler av grunnmuren og betonggulvet er fuktig på innsiden. Utvendig i det omtalte hjørne av huset, er takrennenedløp montert. Det blir dermed en større vannpåkjenning mot grunnmuren på dette punktet. Isoporen som er benyttet til varmeisolering, er montert på en uheldig måte. Isoporen må støpes/pusses inn, eller at det monteres brannhemmende plater som f. eks gips på utsiden. Pga. overnevnte forhold anbefaler vi at grunnmurens ytterside må dreneres på nytt. Fjerne innvendig bekledning. Det opplyses muntlig av selger at de er usikre på om det er dreneringsrør i grunn. De mener at det kan være en steinsatt drenering, noe som er en helt normal byggemåte i (denne) regionen. Er det etablert drensrør i grunn ifra begynnelsen av, (byggeåret 1966) er dreneringsrøret ca 40 år. Det bør også nevnes at boligen ligger i godt skrånede terreng. Takstmann 1 anslo utbedringskostnadene til kr 166.927,50 inkl. mva. Han påpekte også at det ikke var søkt om bruksendring/omdisponering av rom i kjeller siden bygningsmyndighetene i 1966 godkjente boder i kjeller: Under vår befaring, ble det fremvist en tegning av huset. Der kunne vi se at det var tegnet inn boder på det sted som kjellerstuen er i dag. Iflg. B kommune har de den samme tegning som ble vist frem for oss på befaring av boligen. Dvs. at det er den som er godkjent av bygnings myndighetene i 1966. Loven sier jo at man skal søke om bruksendring/omdisponering av rom. Men i mange tilfelle blir dette sjelden gjort, når man ikke utvider grunnarealet. Pga. overnevnte forhold, anbefaler vi at man utbedre kjellerstuen iht. dagens gjeldene forskrift. Når et tiltak er utført for en tid tilbake, som krever en godkjenning av bygningsmyndighetene må man søke på nytt. Bygningsregler som gjelder i dag må dermed følges. Kjellerstuen har et lite vindu og et stort vindu. I kjellerstuen er det 2 dører, den ene døren fører ut til en gang som videre har en ytterdør i enden. Den andre døren fører rett opp til stuen, som videre har en terrassedør som Side 3 av 9
går ut til terreng. Rømningsveier er dermed tilfredstilt. Luftsirkulasjon må etableres. Dagens krav til luftskifte er 80 m 3 ut og inn. 0,5 m 3 pr time. Lysforhold i oppholdsrom er etter dagens regelverk ca 10 % av gulvarealet til rommet den skal lyse opp. For og oppnå dagens krav til lys, må det monteres et større vindu til i rommet. Evt skifte ut den lille vindu og gjøre åpningen større. Det må monteres røykvarsler. Rommet er ca 20 m 2. høyden fra gulv til tak er 2100 mm. Takstmannen anslo utbedringskostnadene til kr 53.200 inkl. mva. Selger hevdet å være ukjent med forholdet, og påpekte at det var først da teppe, isopor og plastikk ble fjernet at man kunne se fukt på betongplaten. Selskapet ba kjøper om å innhente ytterligere dokumentasjon, da de fant at innsendt materiale var noe mangelfullt. Kjøper innhentet takstrapport fra takstmann 2. Takstmannen mente at vannet som kom inn i kjellerstuen, hadde sitt opphav dels fra dårlig drenert grunnmur, dels overflatevann fra terrenget og taknedløpet. Han anslo utbedringskostnadene til kr 173.000 inkl. mva. Kjøper anførte at omfanget av fuktinntregningen, at den hadde skjedd i et område som var i daglig bruk, samt at forholdet var delvis forsøkt utbedret utenfra med bygging av betongplate med plastfolie på stedet der vanninntregningen kom fra, medførte at det var overveiende sannsynlig at selger hadde kjent til forholdet. Videre gjorde kjøper gjeldende at isolasjonen var ulovlig: Under avdekkingen av lekkasjen ble trepanelet på veggene fjernet i deler av kjellerstuen/"kjellerstuen". Det ble da oppdaget at veggene i kjellerstuen/"kjellerstuen" er bygd opp med plast inn mot grunnmur, isopor mellom liggende stendere og så trepanel direkte utenpå isoporen. Denne oppbygningsmåten er ikke, og har ikke vært, tillatt Således er hele kjellerstuen/"kjellerstuen" bygd opp i strid med regelverket og fremstår som en brannfelle, og hele rommet må rives og bygges opp på ny, forøvrig uavhengig av at den avdekte lekkasjen også krever at dette blir gjort. Også den regelstridige oppbyggingen av angjeldende rom må tidligere eier ha kjent til ettersom han forut for innredningen av rommet har bebodd eiendommen og selv også har foretatt endringer i rommet som har avdekket den regelstridige oppbyggingen uten at denne har blitt utbedret. Eiendommen er solgt med et prospekt og en takst som ikke avdekket vesentlige mangler, og grunnmurens innervegger, som er synlig i alle andre aktuelle rom enn i kjellerstuen/"kjellerstuen", har ikke antydning til fuktutslag. Utvendig drenering er videre synlig overdimensjonert og ikke tildekket med jord eller annet organisk materiale, noe som ikke er uvanlig på Vestlandet nettopp for å bevare dreneringen lengst mulig og langt ut over nåværende levetid. Hva angår den regelstridige oppbyggingen av kjellerstuen/"kjellerstuen" må en kunne forvente at det ikke er foretatt arbeider som er i strid med regelverket og som for øvrig er å regne som svært farlige brannfeller. Selger hevdet å ikke ha visst om fukten. Han påpekte at kjøper hadde fjernet teppe, huntonittplater, isopor og plasten som lå under isoporen før fukten ble avdekket, og at dette talte mot at han måtte ha oppdaget det: Hadde det vært så stor fuktighet at det hadde klart å komme over både plastikk, isopor, huntonittplater og opp i teppet, måtte det ha vært en vannstand, og huntonittplatene ville da ha slått seg. Det er jo flere cm opp til teppet. Veggene var tørre helt ned, og det er umulig at dette kunne vært synlig. Hvordan jeg da skal ha vært klar over dette, er meg helt uforståelig. Kjellerstuen ble bygget ca. 1970-1971, og det var den gang ikke forbud/regler for bruk av isopor. Etter hva jeg vet, er det ikke påkrevd å fjerne det som allerede er blitt gjort før reglene trådte i kraft. Kjellerstuen er ikke Side 4 av 9
blitt forandret siden den ble bygget, foruten nedgang mellom stue og kjellerstue, som er på midtvegg i huset. Teppet er det samme som ble lagt ned da kjellerstuen ble laget, og den bar ikke preg på fukt eller skade. Det er kommet en påstand om at jeg har hatt dreneringsproblemer tidligere, og at det derfor er blitt støpt en betongplate. Dette er bare tull. Betongplaten ble støpt i den hensikt at jeg skulle bruke denne som fundament til en bod. Boden fikk jeg dessverre ikke ferdigstilt før jeg solgte eiendommen. Dette var kjøper informert om av meg og megler, og jeg sa at før den kunne ferdigstilles, måtte dette meldes til kommunen, pga. at de trengte byggetillatelse for godkjennelse og nabovarsel for dette arbeidet. Kjøper sendte inn bilder av lekkasjen etter en normal regnværsdag. Bildene viste at det hadde dannet seg en dam på gulvet, og kjøper anførte at dette viste at selger måtte ha vært klar over forholdet. Etter å ha tatt kontakt med kommunen, oppdaget kjøper at kjellerstuen ikke var byggmeldt, og at takhøyden gjorde at det var svært uvisst om arealet ville kunne bli godkjent som beboelsesrom: Dette gjør at arealet, ca. 25 m 2, i realiteten er å anse som bodareal, og at dette følgelig reduserer boarealet med tilsvarende. Tatt i betraktning kjøpspris og oppgitt boareal, gir dette en m 2 pris på NOK 23.922,5. Denne prisen ganger antall bortfalte m2 gir en reell verdireduksjon på NOK 598.066. En kan argumentere for at bodarealet vil kunne ha en verdi i seg selv, men vi vil likevel som et utgangspunkt kreve erstattet verdireduksjonen på boligen pålydende NOK 598.066. Dette kravet vil komme som et tillegg til de krav om utbedringer som tidligere er fremmet i sakens anledning. Selger hevdet å ha opplyst både megler, takstmann og kjøper om at kjellerstuen mest sannsynlig ikke var byggeanmeldt. Han anførte at høyde ned til 190 cm kan regnes som boligareal for vanlig beboelse: Denne kjellerstuen har også en åpen bueløsning til stue, den har 2 vinduer og dør til yttergang. Det kan derfor ikke være noe problem å få den godkjent, dersom den ikke er det. Selskapet avslo reklamasjonen. De viste til at selger ikke hadde kjent til de påberopte forhold. Videre viste de til at forholdene ikke kunne være vesentlige forventningsavvik iht. 3-9 annet pkt., under henvisning til dreneringens alder og at kjellerarealet var målbart etter NS3940: Selger kjenner ikke til fuktinntrengning i kjellerstuen, og det fremgår av kjøpers reklamasjon at det først ble oppdaget da gulvet i kjellerstuen ble fjernet i forbindelse med legging av nytt gulv. (Selger) har ikke utført arbeid ifm utbedring av drenering. Betongplaten ble støpt i den hensikt å være fundament til en bod, noe som ikke ble ikke ferdigstilt før huset ble solgt. Selger hevder at kjøper har blitt informert om dette av ham og megler. Det følger av takstrapporten fra (takstmann 1) at fuktinntrengningen skyldes sviktende drenering. Boligen er fra 1967 og det opplyses i salgstaksten at dreneringen er fra byggeår. Forventet levetid for drenering er i følge NBI 20-60, og det er således ikke upåregnelig at dreneringen svikter da den er 40 år. Basert på gitte opplysninger og boligens alder kan vi ikke se at forholdet representerer et vesentlig avvik fra det forventbare for denne eiendommen. Forholdet utgjør ingen mangel etter avhendingslovens bestemmelser. Kjellerstuen ble bygget i 1970-1971. Midlertidig forskrift for bruk av brennbare kledninger og brennbare isolasjonsmaterialer i bygninger kom i Rundskriv av 2. april 1973. Det fremgår av denne forskriften at dette er første gang bruk av skumplast/isopor reguleres ved forskrift, og at det tidligere ikke gjaldt spesielle restriksjoner ved bruk av slike materialer. All den tid kjellerstuen ble bygget før det kom restriksjoner for bruk av skumplast/isopor kan vi ikke se at forholdet utgjør en mangel. Vi kan heller ikke se at manglende byggemelding utgjør en mangel. Det er i salgstaksten opplyst om at det er lav takhøyde i underetasjen og at arealer er beregnet i hht reglene i NS 3940, uten hensyn til eventuelle forskriftskrav. Det vil si at det er opplyst om at rom som er målbare i forhold til NS 3940 og som i henhold til Side 5 av 9
denne kan inkluderes i boligarealet, nødvendigvis ikke er godkjent til boligformål i henhold til byggforskrift eller bygningsmyndighet. Kjøper anførte at fuktinntregningens omfang var så omfattende at det i kjellerstuen i perioder med mye nedbør måtte ha vært svært fuktig på gulvets teppebelagte overflate i det aktuelle hjørnet. Videre mente kjøper det ikke var troverdig at betongplaten som var bygget på angjeldende hjørnes ytterside ble bygd i annen hensikt enn å forsøke å utbedre lekkasjeproblemene: Dette fordi dens areal er godt under 2 m 2, og således lite egnet som hensiktsmessig utebod og fordi denne er bygget med plast under fundamentet, noe som synes meningsløst dersom dette ikke er ment som sperre for vanninntregning mot grunnen. En bod med overbygd tak ville ikke hatt behov for en slik sperre som er bygd. Når det gjaldt bruken av isopor i kjellerstuen, viste kjøper til at både takstmann 2 og Byggforsk hadde konkludert med at bruk av isopor ikke var tillatt selv forut for dette rundskrivet, og at rundskrivet bare var en kodifisering av gjeldende regelverk. Kjøper anførte at selger måtte ha kjent til den mangelfulle oppføringen av kjellerstuen, da han hadde foretatt endringer i rommet under bygging av trapp og åpning mellom kjellerstue og stue, som medførte at isolasjon med isopor ville ha blitt avdekket. Kjøper godtok for øvrig et oppgjør som var lik den kostnad som ville påløpe for å få godkjent kjellerstuen som beboelsesrom etter byggemelding til kommunen etter dagens regelverk når det gjaldt dette forholdet. Selskapet kunne ikke finne opplysninger eller omstendigheter som skulle tilsi et endret standpunkt. Selskapet viste til at en 20 år gammel drenering iht. rettspraksis var å anse som utlevd, samt at det ikke gjaldt spesielle restriksjoner ved bruk av isopor før Rundskriv av 2.4.73: Vedrørende isolering med isopor, er forskriften (takstmann 1) viser til en generell brannforskrift. Før Rundskriv av 2. april 1973 gjaldt det ikke spesielle restriksjoner ved bruk av isopor. Dette følger også av deres rapport fra (takstmann 2), som stiller spørsmål om isolasjonen ble montert før eller etter at det ble forbud mot det. Han er imidlertid ukjent med når reglene kom. Vi kan heller ikke se at det foreligger motstridende opplysninger om når kjellerstuen ble bygget. Salgsdokumentasjonen gir ingen opplysninger om dette, og ifølge selger ble den bygget i 1970-1971. Dere kan, slik vi ser det, ikke ha noen forventning om at den er bygget på et senere tidspunkt. Kjøper innhentet en uttalelse fra takstmann 2, hvor det legges til grunn at betongplaten ble lagt langs grunnmuren i den hensikt å utbedre vannlekkasjen i kjellerstuen: Denne metoden lykkes en ikke med, da plastfolien og betongplaten som ble lagt, samlet opp vannet som rant mot kjellermuren. Vann rant mot kjellerveggen og inn i huset via utettheter i grunnmuren og inn i kjellerstuen. Løsningsmetode som kan gi en tett grunnmur er flere, en løsning kan være å grave av all masse til fjell og skjære ned vannriller langs med grunnmuren med en vinkelkutter, for å lede bort vannet mot grunnmuren. En annen metode vil være å lede alt overflatevann bort fra huset ved å lage en voute langs med sokkel, en tredje vil være å tette grunnmur fra innsiden med å drenere innside av sokkel og lede dette vannet bort i egen drensgrøft. Disse forholdene er utbedret på en slik måte at en har kjent til problemene en stund før de ble utbedret. En har ikke lykkes med å utbedre skadeårsaken, slik at virkningen fortsatt blir fuktig grunnmur og vanninnsig i kjellerstuen. Takstmann som utarbeidet verdi- og lånetakst i forkant av salget, kunne ikke huske å ha fått spesielle opplysninger vedr. kjellerstuen. Han påpekte at eiendommens alder gjorde at boligen normalt ikke tilfredsstiller dagens krav til bl.a. isolasjon, lyd, brann og universell utforming. Side 6 av 9
Sikrede v/advokat påpekte at iht. nyere rettspraksis, fulgte at en drenering i gunstige omgivelser normalt sett ville vare minst 60 år dersom terreng og klima anses gunstig. Advokaten anførte at følgeskadene pga. den ødelagte dreneringen uansett måtte betinge et prisavslag. Videre mente han at selger måtte ha vært kjent med fukten i kjeller: Denne side er av den klare oppfatning at selger måtte være kjent med fuktproblematikken i kjellerstuen. Det er ikke noen krav til positiv kunnskap hos selger, det er tilstrekkelig at selger ikke har en rimelig grunn til å ikke være kjent med problemene. Det har formodningen mot seg at selger ikke var kjent med at gulvet ble fuktig under skikkelige regnskyll. Kjøper beskriver at det til tider kan ligge over l cm med vann på betongdekket når det regner. Det er da sannsynlig at teppet må ha vært fuktig i enkelte perioder. Fuktskadene på den papplignende platen støtter også opp om dette. Det vises også til at selger bodde på eiendommen i 8 år. Før dette var eiendommen i selgers foreldres besittelse. Selger har også selv opplyst at de hadde merket seg fukt på teppet i kjellerstuens hjørne, men at de trodde dette skyldtes hundetiss. Dette ble opplyst av selger da han kom på befaring noen få dager etter kjøpers henvendelse til (selskapet). Endelig vises det også til (uttalelse fra takstmann 2) som konkluderer med at vannlekkasjen i kjellerstue er forsøkt utbedret ved å støpe en betongplate på plastfolie rett ut fra husveggen over det fuktbelastede området. Advokaten uttalte at verken megler, takstmann eller selger hadde blitt informert om manglende byggemelding for kjellerstue. Han anførte at selger skulle ha kontrollert salgsprospektet før salg, og at han i den anledning burde ha reagert på at det ikke var opplyst om manglende godkjenning av kjellerstue. Selger hevdet at kjøper hadde fortalt at de ønsket å legge varmekabler og flis i kjellerstuen. I den forbindelse hadde kjøper vært på besøk før overtakelse, og tok da mål av isoporen i gulv i kjellerstue. Da kjøper etter overtakelse hadde oppdaget fukt, kom selger på besøk for å besiktige, og fant en fuktig flekk på 1,5 x 1,5 m. Veggene skal imidlertid ha vært tørre, og det fantes ikke dugg på plasten på veggen: Kjøper hadde under vårt besøk imidlertid dekket til det fuktige merket på gulvet med plast for at det ikke skulle tørke ut, i påvente av takstmann. Den papplignende platen det her blir referert til som de uttaler var noen få millimeter tykk, er som vi hele tiden har henvist til, harde huntonittplater på 7 mm 8 mm tykkelse og av størrelse 122 x 122 cm. Dette ifølge opplysninger fra tidligere eier som vi kjøpte huset av. Disse huntonitt platene var falset og limt sammen, og dette tilsier at det umulig har vært av tykkelse på et par millimeter Det hevdes nå av kjøper at denne også var svært fuktig og hadde gått i oppløsning. At huntonittplater går i oppløsning er så å si umulig, og en påstand som er helt hårreisende. Det må vises til tidligere uttalelse fra oss, at dersom det i det hele tatt en lekkasje i kjeller, ville dette ikke være mulig å kunne oppdage under teppet, huntonittplate, isopor og til sist plast. Selger fastholdt at kjellerstuen var oppført 1970-71, og at takstmann og megler ble informert om at den ikke var byggemeldt i forkant av salget. Det er under kjøpers klage at vi tok kontakt med eier som vi selv kjøpte boligen av, at vi er opplyst derifra at kjellerstue er oppført 1970-71. Kjøper fikk uttalt fra oss at vi trodde ikke at kjellerstue var godkjent, men at vi ikke viste sikkert. Ettersom kjøper har reklamert, har vi funnet frem den gamle taksten fra vi selv kjøpte huset, og her fremgår det at den ikke er det. Denne taksten fremla vi til både megler og takstmann da vi skulle selge huset. Som følge av brevet vi mottok fra Dere, gikk vi bort til kjøper for å se om det stemmer at det ligger l cm vann på betong gulvet. Vi ringte på, men det var ingen som åpnet. Vi så da inn vinduet til kjellerstuen, og ble svært overrasket. Kjellerstuen er fullt innredet med møbler og det er lagt fliser på gulvet. Dette synes vi er merkelig, siden kjøper på samme tid hevder at det ligger l cm vann på betonggulv. Selskapet fant ikke grunnlag for å endre sitt tidligere standpunkt. Side 7 av 9
Kjøpers advokat klaget saken inn for FKK, under henvisning til at det forelå mangler etter avh.l. 3-7 og 3-9 annet pkt. For de anførte forhold krevde kjøper v/advokat prisavslag/erstatning med kr 242.626. FKK fant at dreneringssvikten ikke kunne utgjøre en mangel, da dette pga. alder ikke kunne være et vesentlig forventningsavvik etter avh.l. 3-9 annet pkt. FKK fant det heller ikke sannsynliggjort at selger hadde visst om fukten. FKK la til grunn at kjellerstuen ble bygget i 1970-71, og således før det kom restriksjoner for bruk av skumplast/isopor. Kontoret fant derfor ikke at det forelå en forskriftsmangel/konstruksjonsfeil. FKK kunne ikke se at selger hadde oppfylt sin bevisbyrde for gitt informasjon om byggemelding for kjellerstue. Da takstmannen hadde anslått utbedringskostnader iht. dagens gjeldende forskrift til kr 53.200, og opplysningen måtte antas å ha vært generelt kjøpsmotiverende, antok FKK at den hadde virket inn på avtalen etter avh.l. 3-7. Selskapet innhentet en uttalelse fra megler som foresto salget. Han avviste at det hadde betydning for verdivurderingen av boligen at kjellerstuen ikke var byggemeldt: Bruksarealet er hentet fra takst og boligens areal er det samme selv om kjellerstuen er byggemeldt eller ikke. (Var også beskrevet i takst at det var lav takhøyde, og at målene er foretatt etter reglene i NS 3940, uten hensyn til forskriftene.) Det samme vil gjelde for bruksnytten. Rommet er innredet som en kjellerstue og var/er benyttet til dette formål. Selskapet fastholdt at selger hadde formidlet til kjøper at kjellerstuen sannsynligvis ikke var byggemeldt. Videre viste selskapet til seneste uttalelse fra takstmann, og anførte at forholdet ikke medførte et økonomisk tap, og heller ikke at kjellerstuen ikke kunne benyttes som forventet: Uansett er det opplyst i verdi- og lånetaksten om lav takhøyde i kjellerstue og at arealene er beregnet etter NS 3940 uten hensyn til eventuelle forskriftskrav. Videre er det ikke dokumentert at søknad om godkjenning ikke vil bli godkjent av kommunen. Endelig har vi kontaktet megler som hever at manglende byggemelding av kjellerstue ikke har betydning for verdivurderingen av boligen. Det er ikke uvanlig at slike endringer mangler byggemelding. Rommet kan uansett benyttes som kjellerstue. Ut fra dette medfører forholdet ikke et økonomisk tap, heller ikke at kjellerstuen ikke kan benyttes som forventet. Kjøpers advokat stilte seg undrende til selskapets anførsel om at rommet i kjelleren uansett kunne benyttes som kjellerstue: Undertegnede forstår sitatet slik at selskapet hevder at et rom kan brukes til kjellerstue selv om det ikke er godkjent til varig opphold. Hvorvidt sitatet kun er ment å gjenspeile meglers oppfatning av saken, eller om det også gir uttrykk for selskapets forståelse, er uklart. Hvis selskapet innehar en slik tolkning av plan- og bygningsloven så er dette etter vårt skjønn svært uheldig. Nemnda bes ta stilling til hvorvidt fuktinntregningen, den påstått ulovlige isolasjonen og ikke byggemeldt kjellerstue utgjør en vesentlig mangel etter avh.l. 3-7 eller 3-9 annet pkt. Side 8 av 9
Tidligere uttalelser: diverse forskjellige 3531 5256 5586 6820 7258 tidligere reparasjoner 4754 5253 6291 6323 6609 bevisvurdering selgers kunnskap 4255 5231 5344 6377 7587 bevisbyrde for gitt informasjon 5211 drenering 4054 5115 5223 5703 7359 7555 2009-173 drenering 4138 6344 6377 6820 6891 7268 Rettspraksis: LF-1997-202 LB-2004-55104 Side 9 av 9