Nord-Fron kommune Politisk sak Samordning av regelverk mht hytter i reguleringsplaner - ny 1. gangsbehandling etter intern høring Utval Saksnr Møtedato Saksbehandlar Planutval 062/15 09.06.2015 Hanne Hvattum Saksansvarlig Arkiv Arkivsaknr. 15/163 Hanne Hvattum L10 Journalpost 15/6968 Vedlegg: 1. Forslag til endra bestemmelser for de ulike reguleringsplanene som omfatter fritidsboliger, justert 27.05.2015 2. Landbruks-, miljø - og viltfagleg vurdering av samordning av regelverk m.o.t hytter i reguleringsplanar 3. Oversiktskart over vesttsida av Gudbrandsdalslågen 4. Oversiktskart over østsida av Gudbrandsdalslågen 5. Kartutsnitt Nord-Fron, regionalplan for Rondane og Sølnkletten 6. Oversikt over regelverk i sammenlignbare planer i Sør-Fron og Ringebu kommuner 7. Bilder som illustrerer fjernvirkningen av 2 etasjes hytter i Skåbu Oppsummering av saka: For å kunne være en attraktiv hyttekommune, er det viktig å ha forutsigbare og sammenlignbare planbestemmelser. Kommunen ønsker derfor i størst mulig grad å samordne regelverket for reguleringsplaner som omfatter hytteområdene våre. Utfordringen er å finne et regelverk som best mulig ivaretar de ulike interessene og sentralt regelverk, samtidig som det ikke kommer i vesentlig konflikt med overordna planer som blant anna regionalplan for Rondane Sølnkletten. Bakgrunn for saka: Nord-Fron kommune har mange reguleringsplaner som omfatter areal for fritidsboliger, og planene er vedtatt på forskjellige tidspunkt. Dette gir som utslag at vi i dag sitter med et planverk som har stort sprik når det gjelder ulike faktorer som høyder, takvinkel, og måter å beregne areal på mv. I tillegg har hovedtyngden av planene et regelverk som ikke er tilpasset de tekniske kravene i TEK10 (teknisk forskrift), noe som gjør at det skaper store utfordringer å skulle føre opp hytter som både er i samsvar med kommunens planverk, og som er i samsvar med TEK10. Med dette som utgangspunkt, har kommunen startet opp et arbeid med å se på mulighetene for i størst mulig grad å kunne samordne regelverket i de ulike planene. Samordningen vil først og fremst gå på høyder, tillatt totalareal, tillatt % tomteutnyttelse og takvinkel. I tillegg vil vi se på om planene kan forenkles noe, gjennom at enkelte elementer tas ut. Dette vil da være elementer i regelverket som i stor grad oppleves som lite hensiktsmessig, og som skaper mer arbeid ved behandling av sakene enn den nytten kommunen ser av å ha de stående.
Saka har vært ute til intern høring hos landbruks- og miljømyndighetene i kommunen. Hensikten er å få et bredest mulig beslutningsgrunnlag før saken sendes ut til offentlig ettersyn. Barnetalspersonen sin vurdering: De foreslåtte endringene berører ikke myndighetsområdet til barnetalspersonen, og saka er derfor ikke sendt dit for uttale. Planfaglig vurdering: Intensjonen med de foreslåtte bestemmelsene er å finne det regelverket som best mulig ivaretar alles interesser, samtidig som man legger til grunn at de nye bestemmelsene skal ta hensyn til både overordna regelverk som regionalplan for Rondane Sølnkletten, og bestemmelser gitt i TEK10. Med dette som bakgrunn for saka, sier det seg selv at kommunen ikke har mulighet til å lage et 100 % likt regelverk for alle hytteområdene i kommunen. Det er heller ikke intensjonen fra planfaglig hold, og det har hele tiden ligget til grunn at det skal tas hensyn til geografisk beliggenhet. De faktorene vi ser det er mest hensiktsmessig å få samordnet er høyder og takvinkel. Disse er i stor grad kun justert slik at det skal være mulig å bygge hytter i samsvar med TEK10 (krav til økt isolasjonstykkelse i tak og gulv), og samtidig oppnå en hensiktsmessig takhøyde innendørs i hyttene. Dette får vi ikke med dagens regelverk i flere av planene. Her har bransjen selv kommet med innspill på høyder. Disse innspillene er lagt til grunn når vi fremmer forslag om mønehøyde på 6,0 meter og gesimshøyde på 4,0 meter for de fleste av planene. Høydene, sammen med en takvinkel på 22 32 grader, gjør at vi mener at vi oppnår hytter bygget i samsvar med tekniske krav som ivaretar den lokale byggeskikken i området. Unntaket fra disse bestemmelsene er hytteområdene i Skåbu, hvor vi mener at det er grunnlag for å tillate hytter med to etasjer. Her foreslås det en mønehøyde på 8,0 meter, og en gesimshøyde på 6,0 meter. Takvinkelen skal også i disse områdene være på 22 32 grader. LUM har i sitt vedtak av 29.4.2015, i LUM-sak 27/15, pekt på at det må gjøres konkrete vurderinger av hvilke konsekvenser de foreslåtte endringene i høyder og takvinkel får for kulturlandskapet, tradisjonell byggestil og estetikk. Planfaglig sett kan vi ikke se at en økning på 0,5 meter fra de overordna bestemmelsene i arealdelen av kommuneplanen, vil medføre dramatiske konsekvenser. Hyttene kan bli noe høyere uten at det vil gi særlige økte konsekvenser for kulturlandskapet eller estetikken. Estetisk sett vil vi etter alt å dømme få mer harmoniske hytter, siden økningen innebærer at de ulike hyttemodellene kan bygges som prosjektert uten lokale tilpasninger. De lokale tilpasningene som pr. i dag må gjøres i Nord-Fron for å kunne bygge i samsvar med planbestemmelsene våre, har i enkelte tilfeller slått uheldig ut med tanke på «uttrykkene» til hyttene. De blir ofte mer «sammenklemte» enn hva de opprinnelig er prosjektert som. Når det gjelder tradisjonell byggestil, vil ikke endringene i høyder gjøre noe med dette. Det skal fortsatt være saltak på hyttene, og en takvinkel på 22 32 grader må i høyeste grad kunne sies å være i samsvar med tradisjonell byggestil.
Når det gjelder hytter med to etasjer, er dette foreslått tillatt kun i Skåbu. Her blander hytteområdene seg med ordinær boligbebyggelse og gårdsbruk, og som vedlegg 7 viser, så er ikke fjernvirkningene av denne typen bebyggelse nevneverdig. Det påpekes også, at det er vel så viktig at det settes igjen noe bjørkeskog mellom hyttene, da denne skogen er med på å dempe høyden på byggene vesentlig, også når det ikke er lauv på bjørka, noe også bildene i vedlegg 7 viser. Videre har vi foreslått å standardisere totalt tillatt areal for de aller fleste av hytteområdene våre. Her er det foreslått at totalt tillatt BRA pr hyttetomt skal være på 150 m 2. For hytteområdene i Skåbu, hvor det også tillates to etasjer, er det foreslått at totalt tillatt BRA skal være på 300 m 2. Dette er samtidig det momentet hvor vi må ta hensyn til overordna planverk. Vi har i dag planer som omfattes av regionalplan for Rondane Sølnkletten, både i sone 1 (Koltjønnlia), sone 2 (Avstjønna og Flakken) og sone 3 (Furusjøen, Siltjønnlia, Kvamsfjellet nærings- og hytteområde, Klevstadlykkja, Låvåshaugen Nord og Stølane og Låvåshaugen hytteområde sør). Av disse, ligger reguleringsplan for Furusjøen innenfor buffersonen mot Rondane, vist som C på kartutsnittet i vedlegg 5. For disse planområdene foreslås det ikke endringer i tillatt totalareal pr. hyttetomt, med unntak av at det for Siltjønnlia og Flakken foreslås å øke tillatt BRA fra 110 m 2 til 120 m 2, i samsvar med overordna bestemmelser for areal i regionalplan for Rondane Sølnkletten. De øvrige områdene som omfattes av denne planen, foreslås uendret med tanke på areal. For Avstjønna sin del, kunne vi valgt å øke arealet i samsvar med overordna planverk, men beliggenheten er såpass spesiell (snaufjell), at her vil en slik økning trolig gi en svært uheldig effekt på kulturlandskapet. Når det gjelder områdene i Vinstervatna, så omfattes de ikke av verneområdene i tilknytning til Langsua nasjonalpark. Det foreslås likevel ikke en økning i totalt tillatt BRA for disse områdene, da dette er ment å være fiskebuer, ikke et område med mer typiske fritidsboliger. Felles for alle de områdene hvor det vedtas nye bestemmelser for areal, er at det legges inn 30 m 2 BRA til ikke overbygd parkeringsareal i tillegg til de arealene som er nevnt over. Som en forlengelse av endringene på areal, ba planutvalget i sitt møte 24.3.2015 om at bestemmelser som styrer lengde/bredde på hyttene, samt størrelse på veranda / terrasse tas ut i forbindelse med samordningen av regelverket. LUM ba i sitt vedtak av 29.4.2015 om en konkret vurdering av en slik endring med tanke på kulturlandskap, estetikk og tradisjonell byggestil, og pekte på at de mener det fortsatt bør være et regelverk i forhold til størrelsen på veranda / terrasse, med en øvre bestemt prosentsats av BYA (bebygd areal). Sett fra et planfaglig ståsted, vil en fjerning av disse bestemmelsene forenkle byggesaksbehandlingen vesentlig. Regelverket ift. Lengde / bredde er ikke godt nok tilpasset de hyttestørrelsene og hyttetypene vi har i markedet i dag, og som folk flest ønsker, og innebærer en lokal tilpasning som både er kostnadskrevende og ikke minst tidkrevende. Resultatet blir ofte at hytter over en viss størrelse, må være lange og smale, og dermed rent praktisk ikke blir så godt tilpasset kulturlandskapet som de trolig ville blitt dersom de hadde blitt bygget i samsvar med opprinnelig prosjektert hytte. Samtidig er det naturligvis opp til tomteeier, å søke å finne hyttetyper som både er tilpasset terrenget på tomta, og kommunens regelverk. Administrasjonen mener bestemmelsen som henger igjen i en del eldre planer, er mer til heft enn til gavn for områdene og for de
som ønsker å etablere seg med hytte i Nord-Fron. Det er fra planfaglig side en klar anbefaling om at denne delen av regelverket tas ut. Når det gjelder størrelse på veranda / terrasse, kan vi ikke fra en planfaglig side se at det er hensiktsmessig å regulere størrelsene. Skal det tas grep på dette området, er det mer naturlig å se på om det skal legges føringer for høydene på veranda på fritidstomter. Terrasser og veranda under 0,5 meter over bakkenivå gjør lite ut av seg i kulturlandskapet og estetisk, mens dersom høyden økes til over 0,5 meter over bakkenivå, så blir verandaen straks mye mer synlig i kulturlandskapet, og gir også hytta en helt annen estetisk utforming. Når det gjelder utforming ut over dette, er det en selvfølge at veranda / terrasse skal utformes på en slik måte at de ikke utgjør fare for beitedyr og vilt, for eksempel ved at dyr kan sette seg fast. I tillegg til de endringene som er skissert over, bør det også tas inn felles bestemmelser om tomteutnyttelse, da som % TU i forhold til bebygd areal. Fra et planfaglig ståsted, bør en slik % TU ligge et sted mellom 15 % og 20%, noe som også er praktisert for sammenlignbare planer hos de to andre Midtdalskommunene, jf. vedlegg 6. Med tanke på at vi nå lager regler som både skal gjøre Nord-Fron til en mer attraktiv hyttekommune, samtidig som de ikke bare skal speile dagens behov men også være aktuelle fram i tid, kan det fra et planfaglig ståsted synes som riktig å sette % TU til 20 % BYA. Ut over disse endringene, er det naturlig å ta med tidligere vedtatte endringer for anneks og gjerder. Vi har to planer som av ulike årsaker falt ut ved den revideringen som er gjort av det regelverket, nemlig Holslåa og Øybekklia. Det foreslås derfor at disse to planene også oppdateres på dette regelverket i forbindelse med den pågående revideringen. Videre ser vi at det kan bli aktuelt med utbygging av offentlig vann og avløp også i fjellområdene jfr. arbeidet med utbygging av slikt nett ved Furusjøen. For at kommunen skal ha hjemmel til å kreve tilkobling til denne typen nett, må det være hjemlet i hver enkelt reguleringsplan. Et punkt som derfor bør tas med nå, er at «dersom det kommer offentlig vann og / eller avløpsledning i et område, skal alle innenfor dette området som har tidligere godkjente anlegg som ikke lenger fungerer tilfredsstillende, eller som ønsker nytt anlegg for vann og avløp, koble seg til offentlig ledningsnett». Alle foreslåtte endringer over, framgår i vedlegg 1. Her går det også fram hvilke endringer som gjelder for hvilke planer. I tillegg har den landbruksfaglige vurderingen trukket fram Fagerli. Ut fra et planfaglig ståsted, mener vi at de relativt moderate endringene som foreslås i denne saka, ikke utløser særlig negative konsekvenser for Fagerliområdet. Bakgrunnen for dette, er at antall hytter i selve seter området eller som er synlige fra seter området er svært begrenset, samtidig som de ligger spredt. Dette vil være med på å redusere en eventuell fjernvirkning av de foreslåtte endringene. Når det gjelder påvirkning på villrein, kan vi ikke fra et planfaglig ståsted se, at de foreslåtte endringene i høyde og takvinkel (og areal for Flakken og Siltjønnlia), er med på å gi økt belastning eller påvirkning på villreinen i Rondane. Kommunen har, for å følge opp overordna regelverk, bevist valgt ikke å gjøre arealendringer i planene som omfattes av regionalplan for Rondane Sølnkletten. Det innebærer at de
foreslåtte endringene kun er med på å gjøre sitt til at det kan bygges hytter i samsvar med kravene i TEK10, også innenfor hytteområdene som omfattes av denne regionale planen. Når det gjelder LUM sitt vedtak om at de ønsker å få saka til ny behandling før planutvalget sin 2. gangsbehandling, så mener en fra et planfaglig ståsted at det ikke bør være nødvendig. Den miljøfaglige- og landbruksfaglige vurderingen som er gjort, vil følge saka gjennom hele behandlingsløpet, og dersom den skal endres i forbindelse med en høringsrunde, så skaper det svært lite forutsigbare rammer for andre som skal gi uttale til saken. Kommer det derimot merknader i forbindelse med det offentlige ettersynet, som går direkte på den miljøfaglige- eller landbruksfaglige vurderingen, vil det være naturlig at den delen av saka sendes til LUM for vurdering av merknadene. Miljøfaglig vurdering: Se LUM-sak 27/15, som ligger vedlagt som vedlegg 2 til denne saka. Landbruksfaglig vurdering: Se LUM-sak 27/15, som ligger vedlagt som vedlegg 2 til denne saka. Rådmannsledelsen sin vurdering: Rådmannsledelsen viser til den planfaglige vurderingen over, og støtter forslaget om å åpne opp for et mer liberalt regelverk mht. areal og høyder i Skåbu, enn for øvrige deler av kommunen. Normalt sett ville også Kvamsfjellet ha vært naturlig å ta med på lik linje med Skåbu, men her legger overordna planverk såpass sterke føringer med hensyn til areal at det ikke er hensiktsmessig å åpne opp for endringer her, ut over de endringene som foreslås for Flakken og Siltjønnlia i samsvar med overordna bestemmelser i regionalplan for Rondane Sølnkletten. Det er heller ikke hensiktsmessig å åpne opp for hytter ut over 1 etasje. RL er også enig i de planfaglige vurderingene med hensyn til spesielle områder som Avstjønna og Vinstervatna. Ellers pekes det fra RL sin side på at hovedhensikten med de foreslåtte endringene, som anses som relativt moderate, både er å få et mer forutsigbart regelverk å forholde seg til for byggenæringa, samt for de som ønsker å etablere seg med fritidsbolig i kommunen, samt å ha et regelverk med et mer langsiktig perspektiv som er harmonisert opp mot sentrale tekniske bestemmelser. Ut over de vurderingene som er gjort i den planfaglige vurderingen over, mener ikke RL at det er naturlig å gjennomføre større utredelser/vurderinger knyttet opp mot eventuelle konsekvenser en relativt moderat regelharmonisering har for kulturlandskap og evt. økt ferdsel, særlig ikke med tanke på at kommunen har lagt opp til svært få endringer i områdene som omfattes av regionalplanen for Rondane Sølnkletten. RL mener også at den foreslåtte endringen med tanke på veranda / terrasse får en bedre virkning for det estetiske uttrykket av hytta og påvirkningen på kulturlandskapet, enn hva en %-sats av BYA vil få. Dette begrunnes med at en liten, men høy veranda kan gi en vesentlig mer negativ påvirkning enn hva en stor og lav terrasse kan ha. RL viser ellers til at de vurderingene som er gjort over, i stor grad svarer på de punktene LUM kom med i sitt vedtak av 29.4.2015. RL viser ellers til at LUM gjennom sin behandling i LUM-sak 27/15 den 29.4.2015 kom med vurderinger fra de lokale miljø- og landbruksmyndighetene. Dette er
vurderinger som følger saka, og det er da ikke naturlig at LUM skal være høringsinstans før en 2. gangsbehandling i PU. Kommer det merknader i forbindelse med det offentlige ettersynet, som går direkte på den miljøfaglige- eller landbruksfaglige vurderingen, vil det være naturlig at den delen av saka sendes til LUM for vurdering av merknadene. Administrasjonssjefen legger saka fram for planutvalget med slik: Innstilling: Planutvalget vedtar å legge følgende forslag til endra planbestemmelser ut til offentlig ettersyn: 1. Felles høydebestemmelser over hele kommunen, men hvor det kan tillates inntil 2 etasjer i enkelte spesifiserte områder, jf. vedlegg 1. For hytter med 1 etasje, tillates det en mønehøyde på 6,0 meter og en gesimshøyde på 4,0 meter, målt fra gjennomsnittlig planert terreng. For hytter med inntil 2 etasjer, tillates det en mønehøyde på 8,0 meter og en gesimshøyde på 6,0 meter, målt fra gjennomsnittlig planert terreng. 2. Takvinkel skal være mellom 22 og 32 grader. 3. Som hovedregel tillates det oppført inntil 150 m 2 BRA med bygninger + 30 m 2 BRA med ikke overbygd parkeringsareal på tomter regulert til fritidsbolig. For områdene i Skåbu tillates det oppført inntil 300 m 2 BRA med bygninger + 30 m 2 BRA ikke overbygd parkeringsareal. Områdene som ligger innenfor regionalplan for Rondane Sølnkletten (Koltjønnlia, Avstjønna, Flakken, Furusjøen, Siltjønnlia, Kvamsfjellet nærings- og hytteområde, Klevstadlykkja, Låvåshaugen Nord og Stølane og Låvåshaugen hytteområde sør) og i Vinstervatna (Merravika og Øyvassosen) beholdes slik de er i dag med hensyn til areal, med unntak av reguleringsplanene for Flakken og Siltjønnlia, hvor det tillates inntil 120 m 2 BRA med bygninger + 30 2 BRA ikke overbygd parkeringsareal. Tomteutnyttelsen, % TU bebygd areal, skal ikke overskride 20 % BYA. 4. Veranda / terrasse skal være maksimalt 0,5 meter over bakkenivå. Øvrige regler knyttet til veranda/terrasse tas ut av de ulike planbestemmelsene. 5. Reglene om lengde / bredde på hytter tas ut av planbestemmelsene. 6. Det skal inn felles bestemmelser om at dersom det kommer offentlig vann og / eller avløpsledning i området, skal alle som har tidligere godkjente anlegg som ikke lenger fungerer tilfredsstillende, eller ønsker nytt anlegg for vann og avløp, koble seg til offentlig ledningsnett. 7. Reguleringsplanene for Øybekklia felt B3 og Holslåa skal i tillegg endres slik at de får samme gjerde- og anneksregler som de øvrige reguleringsplanene i kommunen, jf. KOM-sak 101/13 av 19.11.2013 og KOM-sak 41/14 av 29.4.2014.
8. Hvilke reguleringsplaner endringene gjelder for, og hvilke endringer som gjelder for den enkelte reguleringsplanen, framgår av vedlegg 1. 9. For arealdelen av kommuneplanen, tas følgende endringer inn i retningslinjene, i henholdsvis pkt. 1.8.2, 1.8.3 og 4.2: Det tillates oppført inntil 150 m 2 BRA med bygninger + 30 m 2 BRA med ikke overbygd parkeringsareal på areal avsatt til fritidsbolig og på eksisterende tomter bebygd med fritidsbolig i LNF-områdene. For disse tomtene skal mønehøyden ikke overstige 6,0 meter og gesimshøyden ikke overstige 4,0 meter. Takvinkelen skal være mellom 22 og 27 grader. Veranda / terrasse skal være maksimalt 0,5 meter over bakkenivå. Øvrige regler knyttet til veranda/terrasse tas ut av bestemmelsene. Reglene om lengde / bredde på hytter tas ut av bestemmelsene. Administrasjonssjefen i Nord-Fron Arne Sandbu PU-062/15 09.06.2015 Vedtak: Samrøystes som innstillinga.