Arkivsak. Nr.: 2015/607-1 Saksbehandler: Pål Gauteplass Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Hovedutvalg Natur 29/15 04.05.2015 Lensmyra næringspark - oppstart av reguleringsarbeid. Rådmannens forslag til vedtak 1. Proneos delrapport 1 og 2 for Lensmyra næringspark tas til orientering. 2. Inderøy kommune igangsetter arbeid med å regulere Lensmyra næringspark. Anbefalt planløsning skissert av Selberg og Proneo legges til grunn for planarbeidet. 3. Rådmannen får fullmakt til å arbeide videre med mulig erverv av arealer i området for framtidig bruk til næringsformål. Det forutsettes politisk behandling av eventuelle avtaler. 4. Rådmannen får fullmakt til å arbeide videre med en fremtidig organisering av utbyggingen. Behandling i Hovedutvalg Natur - 04.05.2015 Saksordfører: Tore Huseth Øyvind Treider Olsen fremmet følgende forslag på vegne av Venstre: Nytt punkt 5: Parsell B tas ut av planen, og med det unngå at Inderøy kommune bidrar til nedbygging av 47.6 daa dyrka jord. Avstemming Forslaget fra Øyvind Treider Olsen falt mot 2 stemmer. Rådmannens innstilling enstemmig vedtatt.
Innstilling i Hovedutvalg Natur - 04.05.2015 Behandling i Hovedutvalg Natur - 04.05.2015 Saksordfører: Tore Huseth Øyvind Treider Olsen fremmet følgende forslag på vegne av Venstre: Nytt punkt 5: Parsell B tas ut av planen, og med det unngå at Inderøy kommune bidrar til nedbygging av 47.6 daa dyrka jord. Avstemming Forslaget fra Øyvind Treider Olsen falt mot 2 stemmer. Rådmannens innstilling enstemmig vedtatt. Innstilling i Hovedutvalg Natur - 04.05.2015 1. Proneos delrapport 1 og 2 for Lensmyra næringspark tas til orientering. 2. Inderøy kommune igangsetter arbeid med å regulere Lensmyra næringspark. Anbefalt planløsning skissert av Selberg og Proneo legges til grunn for planarbeidet. 3. Rådmannen får fullmakt til å arbeide videre med mulig erverv av arealer i området for framtidig bruk til næringsformål. Det forutsettes politisk behandling av eventuelle avtaler. 4. Rådmannen får fullmakt til å arbeide videre med en fremtidig organisering av utbyggingen. Vedlegg 1 Delrapport 1 - Lensmyra næringspark 2 Delrapport 2 - Lensmyra næringspark. Bakgrunn Inderøy kommune fikk i 2012 utarbeidet en mulighetsstudie for et ca. 300 daa stort område på Lensmyra på Røra til et større næringsområde. Området er i kommunedelplan avsatt til framtidig næringsareal, med unntak av jordbruksarealet i søndre del av dette området. Mulighetsstudiet ble utarbeidet av Selberg Arkitekter AS.(Lensmyra Utviklingspark). Mulighetsstudien beskriver en mulig regulering og utforming av området med offentlig infrastruktur, prinsippløsninger med hensyn til utnyttelse og en mulig trinnvis utbygging fra sør mot nord. De økonomiske kalkyler indikerer en realisering av en utbygging til selvkost som bør kunne gjøre området konkurransedyktig de med tilliggende næringsarealer. Mulighetsstudien skisserer en kostnad på anslagsvis 100 mill. kroner for en fullstendig utbygging av «Lensmyra Utviklingspark». Området vurderes å ha gunstig beliggenhet til veg og jernbane, midt mellom Levanger og Steinkjer. Området er avgrenset av sentrum på Røra, FV 755 og E6/jernbane. Hele området består av 9 ulike eiendommer; 5 eiendommer på totalt 71 daa på det eksisterende næringsarealet og 4 eiendommer på det nye arealet. Inderøy kommune kjøpte i sommeren 2013 en av eiendommene på det nye arealet.
Denne eiendommen, som er ca. 116 daa, avgrenser området mot nord. Det eksisterende næringsarealet ligger langs FV 755 og er utbygget av ulike typer næringsaktører i hovedsak innen bygg og anlegg. Mulighetsstudien ble behandlet i formannskapet i juni 2012. Formannskapet vedtok da å arbeide videre med utvikling av Lensmyra som regionalt næringsområde i et forprosjekt med grunnlag i mulighetsstudien. Forprosjektet skal gjennomføres i nært samarbeid med private interesser og samarbeidende kommuner i Inntrøndelagsregionen (INVEST). Det ble innvilget et tilskudd på kr. 400.000 fra regionalt næringsfond. Disse midlene ble brukt til grunnundersøkelser av området. Inderøy kommune gjennomførte i januar 2013 møte med private interesser vedrørende utvikling av Lensmyra. Konklusjonen fra dette møte var at det må arbeides videre med prosjektet, og det er inngått intensjonsavtaler mellom kommunen og alle private interesser med unntak av eier av et mindre areal på ca. 16 daa. Inderøy kommune vedtok i desember strategisk næringsplan for perioden 2013-2025. Planen legger opp til en generell satsing på næringsareal, og det er særlig pekt på Lensmyra. Felles strategisk næringsplan Inntrøndelagsregionen er utarbeidet, men ikke politisk behandlet. Steinkjer kommune har uten forpliktelser signalisert interesse for å være med på en utvikling av Lensmyra. Det er også gjennomført møte med SIVA (mars 2014). SIVA poengterer at et eventuelt engasjement fra dem må utløses av en konkret etablering på området. De anbefaler at kommunen tar grunnlagsinvesteringene, og anbefaler etappevis utbygging. Jernbaneverket planlegger å bygge ny vei inn i området, som tilførselsvei til eiendommer nord for området, for å gi adkomst til FV 755 i stedet for avkjørsel fra E6 med planoverganger for passering av jernbane. Inderøy kommune har gjort vedtak om å bidra til ny vei inn i området, slik at veien kan oppgraderes til tilførselsvei inn i næringsområdet. Kostnadene til ekstra grunnundersøkelser ble dekket via det før nevnte tilskuddet fra InnTrøndelag regionale fond. I et møte den 30. april 2014 ba Inderøy kommune Proneo AS om å utarbeide forslag til et forprosjekt for etablering av en større næringspark på Røra under den foreløpige arbeidstittel Lensmyra Næringspark. Mål for prosjektet: Inderøy kommune vil med å etablere Lensmyra Næringspark bidra til å styrke Inderøy kommunes posisjon og muligheter for næringsutvikling i et lokalt og regionalt perspektiv og skape ny utvikling i området. Konkrete mål for prosjektet: Forprosjektet skal legge grunnlaget for en beslutning om: I. Utbygging og videreføring av prosjektet i hovedprosjektfase, eller II. Utbygging skal ikke gjennomføres Konkret skal forprosjektet: Kvalitetssikre mulighetsstudiens konklusjoner og spesielt: o Plan for utnyttelse av området og eventuelle trinnvis utbygging o Opplegg og plan for masseutskifting o Investeringsanslag og finansieringsplan
o o Markedsvurdering/potensiale Gjennomføringsstrategi Utrede og foreslå organisering og eierskap til området og utbyggingsprosjektet, inkludert utarbeidelse av utkast til avtaler mellom interessenter Bistå Inderøy kommune i den nødvendige prosessen fram mot beslutning. Proneo har nå gjennomført kulepunkt en og to i forprosjektet. Delrapportene 1 og 2 er ferdigstilt. En eventuell gjennomføring av kulepunkt tre må skje etter at det er gjort vedtak på de to første kulepunkt. Delrapport 1 Kvalitetssikring av mulighetsstudien. Delrapport 2 Forslag til organisering av eierskap. Innholdet i delrapportene vil ikke bli gjentatt, men blir vurdert nedenfor. Vurdering Jernbaneverket planlegger å gjennomføre vegbygging inn i området i løpet av 2015. Veibygging er p.t ikke avklart med alle berørte parter, og det er lagt fram et annet alternativ til trase som berørte grunneiere så langt er positiv til. Denne traseen følger også vegløp som er foreslått i Selbergs mulighetsstudie. Statens Vegvesen har signalisert at planlagt ny E6 gjennom Røra kan berøre Lensmyra. Det vil i følge vegvesenet ikke legge føringer for et mindre tiltak som jernbaneverkets veg, men kan medføre at det blir satt begrensninger på muligheten til å utbygge området til næringsareal inntil ny E-6 trase er fastsatt. Rådmannen støtter Proneos forslag om trinnvis utbygging og at en i første omgang ikke starter utbyggingen fra områdets søndre del. (Motsatt ifht forslag fra Selberg). Dette er LNF-område område og har ikke status som industriområde. Det vil likevel være naturlig at området fortsatt inngår i videre langsiktig planarbeid. Med forslaget fra Proneno vil en utnytte Jernbaneverkets planlagte veiføring i nord samt hensyntar LNF-området i sør. Dersom jernbaneverket vegføring blir noe annerledes enn Proneo har lagt til grunn, men det er uansett naturlig å starte utbygging av området langs denne vegen. Lensmyra har utfordrende grunnforhold. Både i nord, sør og langs jernbanen er det registrert kvikkleirforekomster. Området har stort sett myrgrunn, med påfølgende behov for masseutskiftinger. Masseutskifting er å foretrekke for å sikre god fundamentering av bygg. Tunge bygg krever ekstra fundamentering. Loråsbekken krever sikring før området kan tas i bruk, og det er behov for ekstra grunnundersøkelser for å være på den sikre siden med utbygging, men områdestabiliteten på de store flate arealene skal ikke være noe problem. Rådmannen slutter seg til denne vurdereringen. Fossli AS (driver torvutvinning på bl.a. Leinsmyra Verdal) stiller seg i utgangspunktet interessert i å inngå avtale om torvhøsting, med de utfordring som blant annet miljømessig knytter seg til dette. Rådmannen vil ikke avvise dette, forutsatt at det utarbeides en driftsplan for torvhøsting for kommunens areal. Proneo har gitt en kostnadsvurdering, som vil bli betydelig høgere enn Selbergs estimat for 3-4 år siden. Anslagsvis en økning fra ca. 100 mill. kroner til ca. 135 mill. kroner. Proneo har sammen med Inderøy kommune utviklet 3 hovedmodeller for organisering av eierskap til utbygging av Lensmyra. Hovedmodellene bygger på de intensjoner som er inngått mellom kommunen og grunneiere:
1. Inderøy kommune etablerer et eget selskap for utbygging av eget areal 2. Inderøy kommune etablerer utbyggingsselskap sammen med Austad Maskinstasjon AS for utbygging av hele området på 235 daa. 3. Utbyggingsselskap, der alle grunneiere går inn med sine eiendommer. Proneo anbefaler at Inderøy kommune etablerer utbyggingsselskap sammen med Austad Maskinstasjon AS for utbygging av hele området på 235 daa. Dette er i tråd med ønske fra de andre grunneierne. Det er naturlig å avvente videre arbeid med utbyggingsselskap til regulering og eventuelle ytterligere grunnkjøp er gjennomført. Konklusjon På bakgrunn av Proneos rapporter mener Rådmannen mener det er grunnlag for å jobbe videre med utvikling av næringsområdet. Det neste naturlige skrittet vil være å igangsette arbeid med en reguleringsplan for området. Selberg Arkitektontors skisserte løsning for vegføring og tomteinndeling legges til grunn for reguleringsplanen. Så lenge ny E-6 trase er uavklart må en sannsynligvis legge inn en forutsetning om rekkefølge på utbygging. Areal som kan være aktuelt som framtidig E6-trase (60-80 m bredde langs jernbanen) må sannsynligvis avventes i forhold til utbygging inntil framtidig vegtrase er avklart. Videre arbeid med å få på plass et utbyggingsselskap avventes inntil reguleringsarbeidet og eventuelt grunnkjøp er gjennomført.