FORSIKRINGSSKADENEMNDAS UTTALELSE 6785 4.7.2007 PROTECTOR EIERSKIFTE Feil helling på badegulv avh.l. 3-7 og 3-9. Ved kjøpekontrakt av 15.2.05 ervervet kjøper en eiet seksjon i 4-mannsbolig oppført i 1957 for kr 2.310.000 og med overtagelse 2.5.05. Av salgsdokumentene fremgikk at selger selv hadde pusset opp badet i 2003. Kjøper reklamerte over at badegulvet hadde feil helling i forhold til sluk, slik at vannet fløt utover gulvet under dusjing. Feilen var bekreftet av fagfolk i den forstand at våtromsgulvet ikke oppfylte krav til tilfredsstillende fall som nedfelt i byggeforskrift av 1997. Selger opplyste ikke å ha hatt noen problemer, og Protector avviste ansvar under henvisning til at forholdet ikke ville utgjøre noe vesentlig avvik fra det kjøper kunne forvente. Kjøper viste også til at hun tok forbehold ved budgivningen vedrørende forskriftsmangler. Selskapet viste til budjournal om at forskriftsforbeholdet ikke var gjort gjeldende ved høyeste og antatte bud. ANTATT ØKONOMISK OMFANG: Kr 38.688. Forsikringsskadenemnda bemerker: Nemnda legger til grunn at badegulvet har feil helling som medfører at vannet fra dusjen renner utover badegulvet. Det er tilstrekkelig å vise til den fagkyndige rapport som er fremlagt, og som også konkluderer med at badegulvet ikke er forskriftsmessig. Det finnes ikke tvilsomt at selger var kjent med problemet og at det ved salget er gitt mangelfulle opplysninger, jfr. avh.l. 3-7. Spørsmålet er om det må antas at dette har virket inn på salget. For kjøpere flest vil det være av stor betydning at det ikke er mangler ved et bad. Det er i utgangspunktet en presumsjon for at det ville virket inn på salget dersom selger hadde opplyst om problemet med gulvet. I dette tilfelle har kjøper ved innleggelse av bud dessuten tatt forbehold om forskriftsmangler. Nemnda finner det godtgjort at dette forbehold også ble tatt i forbindelse med det siste budet, som selger aksepterte. Samlet sett må det legges til grunn at innvirkningskravet er oppfylt, og kjøper har da krav på prisavslag etter avh.l. 4-12. Med mindre noe annet er godtgjort, skal prisavslaget settes til kostnadene ved å utbedre mangelen. Det foreligger et prisoverslag på kr 38.688, og prisavslaget fastsettes til dette beløp. Konklusjon: Kjøper gis medhold. Uttalelsen er enstemmig. Ved behandlingen deltok Lillebergen (nestleder), Fritzø, Wangestad, Vinje og Holm. Sekretariatets redegjørelse i FKK sak 20053827 EB(BK) av 13.4.2007. Saken gjelder spørsmålet om Protector er ansvarlig, jfr. vilkår for eierskifteforsikring av 1.7.04: Side 1 av 6
3. HVILKE SKADER SELSKAPET SVARER FOR: 3.1. Selskapet svarer for sikredes (selgers) ansvar etter avhendingslovens av 3. juli 1992 nr. 93 (avh.l.) med de begrensninger som eventuelt er inntatt i kjøpekontrakten, for krav om prisavslag, hevning og erstatning. Eventuelle avtaler utover avhendingslovens bestemmelser er ikke omfattet av forsikringen, så som at sikrede skal utføre, avklare utbedre etc. med videre forhold i, på eller vedrørende eiendommen (unntatt oppfyllelse, mislykket oppfyllelse etc.). Det betinges at kravet fremsettes mot sikrede eller Selskapet i forsikringstiden. Jf. pkt. 2. Selskapets ansvar er oppad begrenset til forsikringssummen, jfr. pkt. 5.1.). Saken gjelder salg av en leielighet i en seksjon av 4-mannsbolig oppført i 1957 og med tilbygg fra 1990. Av selgers egenerklæringsskjema fremkommer at han selv har totalrenovert badet i 2003, dog slik at membran er lagt av fagfolk. Av kjøpers budskjema for bud stort kr 2.250.000 fremgår følgende forbehold: Listverk gjøres ferdig. (Byggeforskrifter ang. byggemelding må være oppfylt). Forbehold om mangler iht. forskrifter. Kjøper fikk tilslaget ved et høyere bud, og kjøpekontrakt er datert 15.2.05, hvor det fremkommer at kjøpesummen er kr 2.310.000, at avh.l. 3-9 er gjort gjeldende og at overtagelse var avtalt til 2.5.05. Den 23.6.05 reklamerte kjøper over mangler ved badegulvet. Feil fall av vannet i dusjen ikke mot sluket, men renner i motsatt hjørne og utover hele gulvet, med mindre du står og skyfler vannet med foten i riktig retning og ikke dusjer for lenge eller åpner dusjdøra! Forholdet ble besiktiget av takstmann 7.7.05, som beskrev skadeårsaken: Skadeårsak Årsaken til gulvets feilaktige fall skyldes dårlig støpearbeid. Det ble ikke funnet noen tegn til at gulvet har satt seg i ettertid. Så langt undertegnede kunne se er det lagt nytt plastsluk hvor også membranen er fagmessig lagt ned i denne, se bilde på en av følgende sider. I følge selger er det resterende arbeidet utført av han. Utbedringskostnadene ble vurdert til kr 38.688. Selskapet forela reklamasjonen for selger som svarte: Stiller meg undrende til ditt problem. Da jeg og familien dusjet har vi ikke hatt disse problem som du beskriver i ditt brev. Det har aldri vært noen begrensninger om hvor lenge man har dusjet. Det er jo helt normalt å lukke døren til dusjen før man skrur på vannet for å dusje. Selskapet avslo kjøpers krav: På bakgrunn av de opplysningene som foreligger kan vi ikke se at selgerne har gitt uriktige eller tilbakeholdt relevante opplysninger. Det gjenstår da å vurdere om eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn du kunne regne med. I denne vurderingen avgjøres først hvilken stand man objektivt kunne forvente at eiendommen var i. Det må her gjøres en konkret helhetsvurdering der kjøpesummen vil være av stor betydning. Også andre forhold som alder, bruk, slitasje, materialvalg, bygningskomponentenes normale levetid, alminnelige erfaringer, selgers opplysninger osv må tas i betraktning. En brukt bolig vil som kjent ofte ha svakheter og egenskaper som en ny bolig ikke har for eksempel dårlig vedlikehold, utidsmessighet eller tekniske løsninger som ikke holder dagens standard. Side 2 av 6
Når det er fastslått, må det i neste omgang vurderes hvorvidt eiendommens faktiske tilstand avviker fra den berettigede forventning. Først når dette avviket er vesentlig, eller utvilsomt, som nevnt i forarbeidene til loven, foreligger det mangel. Begrepet "vesentlig" i avhendingsloven er et rettslig begrep. Det kreves et avvik av en viss størrelse. Det er ikke slik at kun mindre forhold faller utenfor hva som er mangel etter loven. Motsetningen til "vesentlig" kunne man hevde er "uvesentlig". I vanlig språklig forstand vil "uvesentlig" antyde mindre alvorlige, nærmest ubetydelige, forhold. Det er ikke slik vilkåret om vesentlig avvik i avhendingsloven er å forstå. Det at det er konstatert noe ved eiendommen som må utbedres er ikke alene tilstrekkelig, som for eksempel ved en lekkasje. Først når utbedringen er omfattende og kostnaden betydelig, og heller ikke har sammenheng med bygningens alder og vedlikehold, vil det kunne være snakk om et vesentlig avvik i lovens forstand. Når det gjelder baderommet, er det gitt opplysninger i egenerklæringsskjemaet at selger selv har totalrenovert badet i 2003. Dette er en opplysning som tilsier at forventningsnivået til badets tilstand bør senkes betraktelig. Når et bad er pusset opp av selger selv er den alltid en viss risiko for at selger ikke har fulgt de regler og normer som foreligger i forbindelse med oppussing av et bad. Vi kan derfor ikke se at det er upåregnelig at det i dette tilfellet oppdages at det er feil fall til sluket. Uansett dreier det her seg om en relativt lav kostnad, sett i forhold til kjøpesum og forholdene ellers, at forholdet ikke vil utgjøre noe vesentlig avvik fra det du kunne forvente av eiendommen, jf avhl 3-9,2.pkt. Kjøper opprettholdt sitt krav og hevdet selger har tilbakeholdt opplysninger som han helt klart må ha kjent til. Videre fremla kjøper utskrift av våtromsnormen for 1999 og 2000 til illustrasjon. Selskapet opprettholdt sitt standpunkt: Vi kan ikke se at det foreligger et vesentlig avvik ved eiendommen. Det er to forhold som ligger til grunn for vårt standpunkt i saken. Det ene er at selgerne har opplyst at de selv har stått for oppgraderingen av baderommet. Det andre forholdet er at kostnaden for utbedring av badet er estimert til å være NOK 38.688 hvilket tilsvarer 1.67 % av kjøpesummen for eiendommen. Det faktum at badet er utført av selger, som ikke er fagmann innebærer en klar risiko for at badet kan avvike fra håndverksmessig stand. Dette må bidra til reduserte forventninger fra din side vedrørende baderommet. Selgerne hevder at de ikke har kjennskap til problemet. Således er dette lagt til grunn i vår vurdering av kravet. I dette tilfellet er det du som har bevisbyrden, og pr i dag kan vi ikke se at foreligger noen dokumentasjon som tilsier at selgerne har hatt kjennskap til forholdet. Saken ble klaget inn til FKK, som skrev til selskapet: Det aktuelle spørsmålet i saken er etter vår oppfatning hvorvidt selger har gitt mangelfulle opplysninger om fallforholdene på badet. I uttalelsen fra selger selv benektes kjennskap til problemer med fallforholdene. Det må da likevel vurderes om problemet artet seg slik under selgers eiertid at han må ha vært kjent med forholdet. Ved vurderingen av dette er for det første av betydning at kjøper oppdaget problemet kort tid etter overtagelsen. Det er videre grunn til å legge vekt på s takstrapport hvor det angis at årsaken til at gulvet har feil fall er svakheter ved støpearbeidet, og videre at det ikke er tegn til at gulvet har satt seg i ettertid. Nevnte omstendigheter taler etter vår oppfatning for at problemet artet seg på samme måte for selger som det nå har artet seg for kjøper. Selskapet svarte: Når det gjelder spørsmål om selger "måtte" kjenne til forholdet: i tilknytning til dette kravet heter det i forarbeidene: Side 3 av 6
" Meininga er at det ikkje må liggje føre noka rimeleg grunn for å vere uvitande. " (Ot. prp. nr. 66 (1990-91) s. 89). Med andre ord, hvis det foreligger en rimelig grunn for at selger ikke kjente til forholdet, kan han ikke sies å "måtte kjenne til". Baderommet er innredet med dusjnisje med glassdør. Av takst rapporten fremkommer det at det er fall inne i dusjnisjen. Selger har til oss utrykket at han er overrasket over at kjøper har opplevd de problemer som beskrives i deres reklamasjon. Selger og hans familie har brukt baderom jevnlig og ikke opplevd noen problemer i tilknytning til fall. Som selger også påpeker er det naturlig at glassdøren holdes lukket ved dusjing, men utover det har de ikke hatt noen begrensninger i bruken. Det er naturlig at selger som har bodd i boligen over tid kanskje har en annen opplevelse og oppfatning av dette, da det må legges til grunn at størrelsen av problemet også delvis beror på subjektive vurderinger. Selger har virkelig ikke gjort seg noen tanker om at baderommet ikke hadde tilstrekkelig fall på gulv. Det skal likevel påpekes at det er opplyst at baderommet er utført delvis av ufaglærte. Hvordan det etter en slik opplysning kan forventes at baderommet likevel skal ha en fagmessig utførelse, er etter vår vurdering underlig. Det er klart at dette for de fleste er en negativ opplysning som har innvirkning på verdivurderingen. Prisavslag som følge av risikoen for ufagmessige løsninger kan i så måte sies å være gitt i forkant av avtaleinngåelsen ved prisvurdering av eiendommen. Vi finner at det foreligger en rimelig grunn for at selger ikke har kjent til forholdet og for øvrig opprettholdes at det ikke foreligger noe "vesentlig avvik" fra kjøpers berettigede forventninger. Kjøper bemerket: 1. Forskrifter for bad/våtrom sier at det SKAL være fall til sluk, se tidl. tilsendte kopier av våtromsnormen. 2. Takstrapporten som var vedlagt salgsoppgaven opplyste ikke om dette, den burde vært grundigere nettopp fordi man visste at selger hadde gjort en del selv. Det kommer heller ikke frem i salgsoppgave eller takst at verdien er mindre pga. selgers egenutførte arbeider, tvilsomt om det innvirker på prisen i det hele tatt! 3. Jeg tok forbehold i budskjema om at forskrifter var fulgt, nettopp fordi jeg visste at selger hadde gjort en del selv. Spurte også megler om dette og om badet fungerte tilfredsstillende og var forskriftsmessig utført, han hadde ikke hørt noe annet var svaret jeg fikk. 4. Rapporten fra viser tydelig at det er feil fall til sluket, vannet renner jo i motsatt retning! Jeg ber de involverte parter komme på befaring og se selv! 5. Selvfølgelig dusjer man med døren igjen, men det skal være mulig å lukke opp døren uten at vannet flommer utover gulvet utenfor. Jeg har dusjet i mange dusjer med åpen nisje, uten dør men f. eks bare dusj forheng og det renner ikke utover likevel. Det er ganske innlysende at det har med gulvet og riktig fall å gjøre. 6. At det ikke har vært et problem for selger er ikke det samme som at de ikke har kjent til forholdet! Det kan selvfølgelig oppleves og håndteres forskjellig. Men de må ha sett hvor vannet renner, hvis ikke de dusjer i blinde! 7. Det avgjørende her er at det ikke er forskriftsmessig og at det ikke er opplyst i noen sammenheng, ikke om det har vært et problem for selger eller ikke... Disse punktene var kommentert av selskapet: Vedrørende forbehold inntatt i budskjema (bud på 2.250 000): "Ordlyden i forbehold: listverk gjøres ferdig. (Byggerforskrifter ang. byggemelding må være oppfylt.) Forbehold om mangler iht. forskrifter. " Dette forbeholdet ble altså nedfelt ved kjøpers første bud. Dette budet ble ikke akseptert, ved det budet som ble akseptert (kjøpesum 2.300 000) er det kun tatt forbehold om at listverk gjøres ferdig. Årsaken til dette er at det var enkelte rom som ikke var ferdig da det manglet tak og gulvlister. Selger gjorde derfor ferdig listing i de rom hvor det var nødvendig. Det er således heller ikke anmerket noe i overtakelseserklæringen vedrørende dette. Med andre ord ble resten av forbeholdet frafalt ved det siste Side 4 av 6
budet, dette er i henhold til opplysninger vi har mottatt fra (megler i ved, opplysningene fremkommer av deres budlogg. Videre følger det av kjøpekontrakten at eiendommen er solgt "som den er", se kjøpekontraktens 7. Et eventuelt forbehold om forskriftsfeil må ved dette ansees frafalt, da et såkalt "as is" forbehold nettopp innebærer at eiendommens skal selges i forefinnende stand og hvor det derimot selger tar forbehold om skjulte avvik ved eiendommen som de ikke kjenner til. Da eiendommen er solgt "som den er" er det nettopp ikke avgjørende hvorvidt det foreligger forskriftsfeil, da det er avtalt at avhendingslovens regler i det vesentlige er fraveket. Det vil kun foreligge mangel hvis eiendommens tilstand "vesentlig avviker" fra avtalt tilstand. Som vi har gjort rede for tidligere er selger ikke kjent med forholdet. De hadde ikke problemet når de benyttet dusjen, dette kan ha sin forklaring med at gummilisten under døren nå er slitt og ikke funksjonerer tilstrekkelig, se takstrapport. Når det er opplyst at deler av arbeidet er gjort ved egeninnsats er dette gjort for å gjøre kjøper oppmerksom på at det foreligger en risiko for at arbeidene ikke er fagmessige. Takstmann har ved sin verdivurdering tatt dette i betraktning og det er klart at enhver negativ opplysning av slik art bidrar i negativ retning ved takstvuderingen. Så lenge det er opplyst at arbeidet er gjort ved egeninnsats plikter ikke takstmann å gjøre nærmere undersøkelser, kjøper derimot burde ha undersøkt for det tilfelle at hun ikke ønsket å akseptere denne risikoen. Kjøper har bemerket: Fremstillingen av forbehold i budet er fullstendig feil. Hvorfor skulle jeg ta bort forbeholdet ved senere bud? (Megler) bør komme med en veldig god grunn til at jeg skulle ha fjernet det! Den budloggen vil jeg gjerne se. Virker jo helt mot sin hensikt, jo mer jeg betaler -dess mindre er det aktuelt at ting skal være i orden?!! Hvorfor skulle et forbehold fortsatt gjelde (listverk) og ikke resten? Jeg har ikke presisert at listverket skulle gjøres ferdig eller fraskrevet andre forbehold i senere budrunder, fordi det var betingelser som var satt og selvfølgelig skulle gjelde hele budrunden, uansett hvor mye jeg betalte for leiligheten. (Megler) burde være kjent med budregler og forbehold, derfor virker det meget useriøst at de opptrer på denne måten. Refererer til uttalelse fra en advokat jeg har vært i kontakt med; "Forbehold som er nedfelt skiftelig i det første budet vil også gjelde for nye bud som innkommer pr. telefon forutsatt at budgiver ikke opplyser om at forbeholdet skal fjernes eller endres. Bud som endres eller forhøyes på telefon avgis som utgangspunkt på samme vilkår som det første skriftelige budet." Det bemerkes at det ikke står noe om forbehold i overtakelseserklæringen - jeg visste jo ikke da om problemet. Man kan da ikke forvente at alle "feil" blir oppdaget med en gang man er innenfor døra og før man har skrevet under på overtakelsen?? Hva er da poenget med forbehold hvis det ikke gjelder når man har overtatt? Vil opplyse at listen under dusjdøra har vært skiftet flere ganger og det begrenser sølet noe. Men gulvet blir ikke noe rettere med riktig fall mot sluket av den grunn!! Det står ingenting i taksten om egenutførte arbeider og hvorvidt det påvirker pris og kvalitet, men det er jo derfor jeg tok forbehold! Jeg tar sterk avstand fra (megler) sin fremstilling og fastholder at alle mine bud på leiligheten gjaldt med samme forbehold. Selskapet innhentet budloggen fra eiendomsmegler og anførte: Det fremkommer helt klart av budloggen at kjøper la inn bud på 2.250.000 og 2.275.000, med forbehold om listverk, byggemelding og forbehold med henhold til mangler iht. forskrifter. Ved neste bud, og det bud som altså ble akseptert på 2.310.000, var det kun tatt forbehold om at listverk skal gjøres ferdig. Med andre ord var de øvrige forbehold ikke en del av det bud som ble akseptert. Som også tidligere nevnt, ble eiendommen i henhold til kjøpekontrakten solgt som den er, som innebærer at selger fraskriver seg ansvar for feil og mangler. Det har formodningen mot seg at partene med dette skal ha ment at det likevel skulle gjelde et forbehold om forskriftsmangler. Side 5 av 6
For det tilfellet at forsikringsskadenemnda ikke finner at forbeholdet er frafalt ved det siste budet, må uansett kjøpekontrakten ansees som en endringsavtale i så henseende. Vi minner også om at det er kjøper som i dette tilfellet vil ha bevisbyrden for at det er inngått en avtale med det forbehold hun hevder. Spørsmålet til FSN er om kjøper kan kreve erstatning/prisavslag for det påpekte forholdet. Tidligere uttalelse: 6496 Side 6 av 6