Postboks 143 7239 Hitra Org.nr.: 962 312 551 Tlf. 72 44 08 40 Mobil 915 10 808 E-post: firmapost@ilfas.no Verditakst Forretningstomt nr. 6 7240 HITRA Gnr. 90 Bnr. 27 HITRA KOMMUNE Utført av: Leif Fordal Oppdrag Befaringsdato:
Verditakst Forretningstomt nr. 6 7240 HITRA Gnr. 90 Bnr. 27 HITRA KOMMUNE Forutsetninger Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Verditaksten er utført iht. NTF's regler, NS 3451 og NS 3940. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Mandat Verdivurdering Sammendrag/konklusjon Sammendrag: Sentralt plassert forretningseiendom med muligheter for tilbygg/påbygg på eksisterende bygning. Anmerkning og vurdering av takstobjektet: Enkel en-etasjes forretningsbygning i trekonstruksjoner. Generell markedsvurdering: En del ledige arealer i sentrumsområde medfører lavere omsetningshastighet av næringseiendommer. Forøvrig atraktivt forretningsområde i kommunesenteret Markedsverdi Konklusjon markedsverdi: 2 800 000 Hitra, 20.10.2010... Leif Fordal 2 av 15
Rekvirent Rekvirert av: Coop Hamarvik SA v/audun Klev Besiktigelse, tilstede Dato: Leif Fordal Takstmann Tlf.: 915 10 808 Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: Skjøte Andre dok./kilder: Dagbokført 12.03.1982 Sist omsatt registrert i www.eiendomsdata.no Situasjonskart Tegninger EDR Eier Vedlegg Nr 1 2 3 4 Dokument/beskrivelse Fotos Reguleringskart Situasjonskart Tegninger Ant. sider Eiendomsdata Matrikkeldata: Gnr. 90 Bnr. 27 Hjemmelshaver: COOP Hamarvik Ba Tomt: Eiet tomt. Areal 1 599,2 m² Tomtearealet er oppgitt i Norges Eiendommer Konsesjonsplikt: Nei Adkomst: Kommunal forretningsgate Vann: Kommunal vannforsyning Avløp: Kommunalt avløpsanlegg Regulering: Fillan sentrumsområde Kommuneplan: Ja, tettstedsområde Fillan Forsikringsforhold Kommentar: Forskiringspolise ikke framlagt Premiebeløpet er antatt Andre opplysninger Tomtens anvendelse: Forretningsformål. Det er knyttet godkjente reguleringsbestemmelser til eiendommen hvor det bl.a. er fastlagt at bygg skal oppføres i 2 (3) etasjer samt diverse tekniske krav/bestemnmelser. Beliggenhet: I sentrumsområde i Fillan i det indre kvartal Beskrivelser: Eiendommen utgjør hjørnetomt mot sørvest og mot kjøpesenteret Hitra-Torget. I kommunesenteret forøvrig er det offentlige kontorer, helsesenter, idrettshall, bowlinghall, svømmehall, idrettspark, videregående skole, barne- og ungdomsskole, servicefunksjoner og annen næringsvirksomhet. 3 av 15
Topografi, utsikt, sol, skygge: Tomta har svak helling mot nord med front av bygg mot forretningsgate. Grunnforhold og fundamentering: Fjellgrunn med oppfylte sprengtstienmasser, bygningen har betongfundamenter Konstruksjoner og installasjoner: Bygningen har betongdekke på grunn, isolerte tre bind.verksvegger med TMkledning utvendig, innvendig platekledd. Selvbærende tre takstoler med tro og taket tekket med stålplater. Kjøleanlegg i lokaler sør er montert av leietaker og omfattes ikke av taksten. El-tilknytning, tele og data: Bygningen har tilkopling til infrastruktur i forretningsgate; kommunal vannforsyning og avløpsanlegg, strømforsyning gjennom kabel samt teletilknytning. Parkering: Det er fri parkering i sentrumsområde. Miljø/forurensning: Det er ikke kjennskap til negative forhold knyttet til miljø eller forurensning av grunn eller i luft. Utbyggingspotensiale: Det er ikke oppgitt utnyttelsesgrad for eiendommen; bebyggelsen kan føres opp i 2 (3) etasjer. Tomtearealet er på 1 645 m2. Det samlede bebyggbare arealet på tomten antas til ca. 500-600 m2 ( BYA = 40 %). Dagens bygning har en grunnflate på 310 m2. Bygninger på eiendommen Forretningsbygning Byggeår: 1978. Alder i følge godkjente tegninger fra kommunen Anvendelse: Lokaler mot sør er utleid. Lokalene mot nord (115 m2) er for tiden ledige. Arealer og anvendelse Forretningsbygning - arealer Bruttoareal Bruksareal Etasje BTA m² BRA m² Anvendelse 1. etasje 192 186 Butikklokale, lager, toaletter, lager 2, inngangsparti Arealet er beregnet ut fra oppmåling på stedet 1. etasje 118 114 Butikk, inngangsparti Arealet er beregnet ut fra oppmåling på stedet Sum bygning 310 300 Gjenstående arbeider/vedlikehold Vedlikehold: Takrenner og nedløp; skadet renne og nedløp på front mot vest. Utkast fra renner medfører skade/råte på bordkledning. Bordkledning på nedre del på enkelte plasser er skadet/begynnende råte. Bordkledning er en del slitt og trenger overflatebehandling. Vinduer er fra byggeår og bør kontrolleres. 4 av 15
KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD Forretningsbygning Lokalisering Forretningsbygning Bygningsdel/beskrivelse 200 210 221 225 227 232 233 235 244 245 253 254 Bygning, generelt Trebygning oppført på betong ringmur og betong dekke på grunn. Grunn og fundamenter, generelt Fjellgrunn, antatt oppfylte masser Gulv på grunn Antatt isolert betongdekkemed innstøpte varmekabler i forretningslokaler. Yttervegger Isolert tre bind.verk med utvendig TM-kledning, innvendige vegger med plater Vedlikehold ol: Bordkledningsbord ved nedløp er vannskadet på flere plasser. På et av områdene er det råteskade. Forøvrig er det manglende overflatebehandling (maling) på flere vegger på bygningen. Takkonstruksjoner Tre takstoler med antatt tretro med U-lagspapp Taktekning og membraner Metallplatetekking (A-takplater). Det er antatt aluminium takrenner og nedløp Vedlikehold ol: Takrenne og et nedløp på vestside er skadet og må skiftes. Forøvrig bør takavrenning ledes til avløpssystem i området; renner og nedløp bør uansett kontrolleres nærmere. Vinduer Isolerglassvinduer fra byggeår (1976). Vedlikehold ol: Vinduer er fra byggeår og det er påregnelig med uskifting av vinduer i nærmeste framtid. Ytterdører og porter Aluminiums ytterdører; aluminium gitterport til hver av forretningslokalene. Innvendige dører Standard tre innerdører Himlinger inklusive taklister Malte himlingsplater/malte plater Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive gulvlister Laminatplategulv i forretningslokaler, belegg i øvrige rom Overflater på innvendige vegger Malte panelplater/malte plater 5 av 15
310 320 360 400 Sanitærinstallasjoner, generelt Standard utstyr på toaletter, skyllekar på bøttekott Varme, generelt Det er lagt varmekabel i begge forretningslokalene; det er en kurs og strømforbruk fordeles mellom leietakere. Forøvrig benyttes varmeovner; løsmontert på gulv. Vedlikehold ol: Oppvarmingsmuligheter foruten varmekabler innstøpt i gulv som en kurs, bør avklares. Alternativ oppvarming gjennom varmepumpe eller lignende bør vurdres. Luftbehandling, generelt Bygningen har ikke mekanisk ventilasjonsanlegg; ventilasjon skjer med naturlig avtrekk ved ventiler i tak i begge forretningslokalene samt i begge toalettrommene. Vedlikehold ol: Bygningen bør utstyres med mekanisk (ballansert) ventilasjonsanlegg. Elkraft, generelt Åpent el-anlegg. Anlegget har en måler og et abonnement. Strømkostnader fordeles mellom leietakere. Det bør vurderes egen takst over el.anlegget utført av godkjent el-takstmann. 6 av 15
KONTRAKTER/AREALER Oversikt over leiekontrakter Bygning/areal Etg. m² Leie pr år /m² Opphør mnd/år Reg. % 185 168 000 908 12/2013 100 185 168 000 /m² Leie pr år beregnet Fra mnd/år Reg. % 1/2014 100 Forretningsbygning - Butikklokale med lager, toaletter, spiserom, kontor Bergheim Blomster v/ 1 Arild Oddan Sum: Markedsleie/ledige lokaler Bygning/areal Etg. m² faktisk Forretningsbygning - Butikklokale med lager, toaletter, spiserom, kontor Bergheim Blomster v/ 1 Arild Oddan - Butikklokaler u/innredning Forretningslokaler nord 1 Sum: 186 1 100 204 600 115 301 1 100 126 500 331 100 100 7 av 15
TOMTEVERDI Tomteareal: Tomteverdi: Kommentar: Tomteareal: Tomteverdi: Ledig utbyggingsareal (antatt 400 m2) Beregnet verdi tomt: Sentralt plassert forretningstomt med noe utbyggingspotensiale 1 599 m² 500 000 200 000 700 000 VERDIGRUNNLAG - TEKNISK VERDI Forutsetninger teknisk verdi Byggekostnadene er beregnet til hva det ville koste å føre opp en tilsvarende bygning idag. Tomteverdien framkommer ved en betraktning av tomtebelastningen og reg.bestemmelsene. Det er foretatt en reduksjon på grunn av byggets alder, tilstand, hensiktsmessighet og tekniske anlegg. For kurante næringseiendommer forekommer det ofte avvik mellom den tekniske verdien og takstkonklusjonen. Normale byggekostnader Normale byggekostn.: Beregnet for hvert bygg med takstdagens byggepris. Forretningsbygning 5 630 000 Sum normale byggekostnader: Fradrag for alder, forskriftskrav, gjenst. arbeider ol.: 5 630 000 1 300 000 Teknisk verdi uten tomt: Tillegg for normal tomteverdi: 4 330 000 700 000 Teknisk verdi: Teknisk verdi av takstobjektet: Utbyggingspotensiale 5 030 000 300 000 Teknisk verdi: Teknisk verdi på takstdagen: 5 330 000 Teknisk verdi Grunnlag: VERDIGRUNNLAG - NETTOKAPITALISERING Rentegrunnlag Rentegrunnlag: Effektiv risikofri rente, 10 års statsobl.: - Inflasjon: 3,50 % -2,50 % Realrente: kalkulert 0,98 %, avrundet: Risiko for marked, bygning, beliggenhet, m.v. 1,00 % 12,50 % Kapitaliseringsrente/realavkastningskrav: 13,50 % Forutsetninger nettokapitalisering Verdien som framkommer etter denne metoden har sin bakgrunn i eiendommens vurderte netto inntektsoverskudd og det kravet til avkastning som normalt stilles ved investering av denne typen eiendom i tillegg til eiendommens øvrige utbyggingspotensiale. 8 av 15
Brutto leieinntekter Arealtype Eiendommens arealtyper Leiekontrakter m² /m² Butikklokale med lager, toaletter, spiserom, kontor Butikklokaler u/innredning Sum: 185 908 185 Leie pr år 168 000 168 000 Markedsleie/ledige lokaler m² /m² Leie pr år faktisk ansatt beregnet 186 1 100 204 600 115 301 1 100 126 500 331 100 Fradrag i brutto leieinntekter Brutto leieinntekter: 331 100 Fradrag: Forsikringspolise ikke framlagt; premiebeløp er antatt. For drift- og forvaltningskostnader er det benyttet erfaringstall fra tilsvarende eiendommer/bygninger. Off. avgifter og ev. eiendomsskatt: -15 000 Forsikringspremie: -12 000 Driftskostnader: -5 000 Avsetninger til løpende vedlikehold pr år: -5 000 Forvaltningskostnader pr år: -20 000 Inntektsoverskudd: Sum normale eierkostnader: Eiendommens inntektsoverskudd: -57 000 274 100 2 030 000 Tomteverdi: 700 000 Normale byggekostnader: Teknisk verdi: Kapitalisert verdi: Yield: % 5 630 000 5 330 000 2 030 000 9,8 På bakgrunn av ovenstående settes markedsverdien til: 2 800 000 Beregning av kapitalisert verdi Kapitalisert verdi: Eiendommens inntektsoverskudd 274 100 kapitalisert med 13,5 % gir (avrundet) KONKLUSJON MARKEDSVERDI Grunnlag for verdifastsettelsen: Markedsverdi: 9 av 15
10 av 15
Forretningslokale nord Forretningslokale nord 11 av 15
Forretningslokale sør (blomsterhandel) Forretningslokale sør (blomsterhandel) 12 av 15
Forretningslokale sør; kjølerom for blomsterhandel er oppbygd/etablert av leietaker Fordelrskap fra byggeår; god plass i skapet 13 av 15
Fordelrskap elektro; god plass i skapet Det er to toaletter; et til hver av leietakerne 14 av 15
Bøttekott 15 av 15