Faktor Eiendom ASA Rapport for 1. kvartal 2008 Driftsresultat for 1. kvartal MNOK 6,3 Økte resurser rettes mot næringseiendom Fortsatt utfordrende i bolig- og fritidsmarkedet Illustrasjon av Courtyard by Marriott, Stockholm.
Faktor Eiendom ASA leverer et driftsresultat på MNOK 6,3 i 1. kvartal 2008. Nedgang i bolig- og fritidsmarkedet bidrar til å svekke driftsresultatet 1. kvartal. Dette er i tråd med selskapets prognoser og forventninger om markedet. Resultatet 1. kvartal 2008 speiler delvis situasjonen i boligmarkedet. Planbo inngikk 44 salgskontrakter på bolig- og fritidseiendommer i løpet av årets tre første måneder, mot 79 salgskontrakter for samme periode i fjor. PLANBO Planbo har over flere år utviklet seg til å bli en betydelig leverandører av bolig og fritidsbolig. Mange av disse er organisert som borettslag. Boligselskapene som forvaltes av Planbo har gode garantiordninger, og rammes ikke av den massive kritikken som har vært rettet mot såkalte lavinnskuddsboliger. Det er likevel grunn til bekymring over at det negative fokuset har gitt borettslag generelt et dårligere omdømme. Vår husleiegaranti og fulltegningsgaranti tilsvarer de nye retningslinjene myndighetene vurderer å innføre som krav til bransjen, og vi ønsker å bidra til at bransjen som helhet etablerer en praksis i tråd med Planbos godt innarbeidede garantiordninger. Vi har blant annet boligprosjekter i Halden, Ullensaker, Hvaler, Skiptvet og Tønsberg hvor markedet fremstår som positivt. I Halden er 18 av totalt 36 leiligheter ferdigstilt og tatt i bruk på Fredriksten Brygge. Andre prosjekter er preget av et tregere marked. For å gi kundene større valgfrihet, er deler av enkeltprosjekter gjort om fra andelsbolig til selveier. Fritidsboliger på fjellet er for øyeblikket mer preget av situasjonen i markedet enn interessen for fritidsboliger ved sjøen. Vårt prosjekt i Onsøy ved Fredrikstad er eksempel på at denne delen av markedet fremdeles er tilfredstillende. Vi er i ferd med å starte salget av to nye prosjekter langs Bohuslänkysten i Svergie. Planbo Resort har blitt en betydelig aktør når det gjelder booking og drift av turisthoteller og ferieleiligheter, noe som er reflektert i regnskapet for kvartalet. Denne virksomheten foregår i hovedsak i Trysil Resort AS og Servatur SA på Gran Canaria. Planbo Resort AS har i tillegg nært samarbeid med mange andre operatører. Virksomhet på Trysil og Gran Canaria har i vinter hatt en god høysesong og kan vise til godt belegg og høy aktivitet. NÆRINGSEIENDOM Satsing på næringseiendom blir viktigere i den fremtidige utviklingen av Faktor Eiendom ASA. Denne delen av virksomheten kan deles inn i tre segmenter: a) Hotellutviklingsprosjekter gjennom SHG (Marriott avtalen). b) Prosjekter i tilknytting til konsernets bolig- og fritidsprosjekter. c) Andre uavhengige prosjekter Slutten av 2007 og starten på 2008 har vært preget av et høyt aktivitetsnivå med byggestart på flere store prosjekter. Tønsberg: Kilden opplevelsessenter med kino, treningssenter restauranter etc. Byggestart november 2007 og ferdigstillelse høsten 2009. Markedet har vist god interesse for prosjektet, som følger gitte fremdriftsplaner. Halden: Hotel, restauranter og forretninger på bryggekanten. Ferdigstillelse februar 2009. Fredrikstad, Sorgenfri:
Vi har startet bygging av infrastrukturen og er i gang med salg på dette prosjektet. Det forberedes bygging av kjøpesenter og forretningslokaler inneværende år. Til tross for et noe usikkert finansmarked og et svakere vekstbilde internasjonalt, har selskapet et positivt syn på markedet for eiendomsutvikling. Utsiktene i norsk økonomi er fortsatt gode. Farten inn i 2008 er bra med god inntjening i næringslivet, høyere råvarepriser, stramt arbeidsmarked og høy lønnsvekst. HOTELL Vårt heleide datterselskap Scandinavian Hospitality Group (SHG) jobber aktivt med etablering av de første hotellene. Det er planlagt at denne delen av virksomheten igangsetter ca. 15 hoteller i løpet av en periode på 6-8 år. I Stockholm er arbeidene i gang på Courtyard by Marrriott et 272 roms hotel på over 20.000 kvm. Dette ventes ferdigstilt i november 2009. Hotellet ble i 4. kvartal 2007 solgt til finansielle investorer med avtale om tilbakeleie og drift over 35 år. I Malmø er arbeidet igang med konvertering av "Kvarter Rosen" som bl.a. inneholder den kjente Saluhallen. Konvertering til hotel og restrukturering av serverings området vil gi et 117 roms Renaissance Hotel med en moderne og attraktivt nytt Saluhall med nye konsepter innen serverings- og salgsfasiliteter. Ved Oslo Airport forberedes Marriott hotell på 250 rom og i Kristiansund et Courtyard by Marriott hotell på 155 rom. Videre arbeides det med utformingen av et Marriott Resortprodukt på Trysil og Hemsedal som planlegges lansert i riktig markedsmessig situasjon. FAKTOR INDUSTRIER Krav til kvalitet, effektivitet og kundetilpasning er tungtveiende årsaker til at vi prioriterer oppføring av egen industrialisert produksjon på Rudskogen i Rakkestad. Faktor Eiendom ASA har ervervet 400 dekar industriareale av Rakkestad kommune, og har nå under utvikling en moderne boligfabrikk, som vil produsere moduler med bæresystemer i stål. Satsingen er først og fremst rettet mot større og høyere bygninger for hoteller og offentlig institusjonsbygg, men også kundetilpassede privat- og fritidsboliger. Investeringen i Rakkestad er omfattende og krevende. Vi følger utviklingen i markedet nøye, og tilpasser progresjonen i fabrikkutbyggingen etter den generelle konjunkturen. Selv om deler av boligmarkedet nå opplever en nedgang, berører ikke dette det markedet den industrialiserte produksjonen på Rudskogen i første rekke vil rette seg mot. FINANSIELLE FORHOLD Selskapet opererer i en konjunkturutsatt bransje, og likviditetsstyring står helt sentralt i konsernets strategi. Risikoen knyttet til drift skal stå i forhold til selskapets finansiering og likviditet. Det er fremforhandlet en overordnet trekkfasilitet på MNOK 500, som kommer i tillegg til nødvendig byggeog prosjektfinansiering. Tiltaket skal gi selskapet likviditet til å gjennomføre de planlagte prosjektene på en tilfredsstillende måte.
Aksjonæroversikt Faktor Invest AS 44 950 000 62,0 % Welle Gruppen AS 3 506 000 4,8 % Mons Holding AS 2 872 380 4,0 % Landsbanki Islands HF 2 658 479 3,7 % Kaupthing Bank 1 947 185 2,7 % Institusjonen Fritt Ord 1 860 200 2,6 % Verdipapirfond Odin Norden 1 304 700 1,8 % Pictet & Cie Banquiers 1 259 090 1,7 % Mellon Bank AS 867 332 1,2 % HAS Investeringer 800 000 1,1 % Sum 10 største aksjonærer 62 025 366 85,5 % Totalt antall aksjer 72 540 000 100,0 %
Vinterstemning på Nordseter Sportell ved Lillehammer. Sommer hele året på Gran Canaria. Nærmest vannet er vårt prosjekt, Green Beach.
Konsolidert resultatregnskap (MNOK) Q1 2008 Q1 2007 Salgsinntekter 136,6 444,0 Andre driftsinntekter 1,7 3,9 Sum driftsinntekter 138,3 447,9 Varekostnader 58,2 340,6 Lønnskostnader 29,2 17,1 Avskrivninger driftsmidler 3,3 1,0 Andre driftskostnader 41,3 13,7 Sum driftskostnader 132,0 372,4 Driftsresultat 6,3 75,5 Netto andre finansposter -2,3-12,8 Resultat før skatt 4,0 62,7 Skattekostnad -0,5 17,5 Resultat 4,5 45,2 Resultat per aksje 0,06 0,65
Konsolidert balanse NOK mill. 31.03.2008 31.12.2007 Eiendeler Anleggsmidler Goodwill 73,5 73,5 Andre immaterielle eiendeler 92,7 91,6 Varige driftsmidler 124,7 93,6 Investeringseiendom 355,4 344,2 Utviklingseiendom 721,4 531,6 Finansielle anleggsmidler 113,7 110,9 Sum anleggsmidler 1 481,3 1 245,4 Omløpsmidler Kundefordringer 217,0 254,3 Andre fordringer 105,8 137,0 Kontanter og kontantekvivalenter 81,3 66,9 Sum omløpsmidler 404,1 458,2 Eiendeler klassifisert som holdt for salg 52,8 57,9 Eiendeler klassifisert som holdt for salg, i utleie 18,2 13,8 Sum eiendeler 1 956,4 1 775,3 Egenkapital og gjeld Sum egenkapital 1 092,8 1 073,1 Langsiktig gjeld Utsatt skatt 26,7 27,2 Langsiktig gjeld rentebærende 372,7 281,3 Langsiktig gjeld ikke rentebærende 94,5 15,7 Sum langsiktig gjeld 493,8 324,2 Kortsiktig gjeld Kortsiktige lån 162,6 107,0 Leverandørgjeld 99,3 129,7 Betalbar skatt 23,8 33,6 Andre kortsiktige forpliktelser 84,0 107,7 Sum kortsiktig gjeld 369,8 378,0 Sum gjeld 863,6 702,2 Sum egenkapital og gjeld 1 956,4 1 775,3
Segmenter (MNOK) Driftsinntekter Driftsresultat Q1 08 Q1 07 Q1 08 Q1 07 Bolig 11,2 48,6-5,0 13,5 Fritid 1,8 368,1-0,7 59,1 Næring 26,0 1,7 1,9-0,1 Forvaltning 2,1 12,8-0,5 7,3 Produksjon 21,6 17,1 0,5-1,1 Drift hotell/resort 75,0 0,0 15,2 0,0 Andre 0,5-0,4-5,2-3,2 SUM 138,3 447,9 6,3 75,5 Geografisk (MNOK) Driftsinntekter Q1 08 Q1 07 Norge 76,9 96,3 Sverige 25,0 350,0 Spania 36,4 1,7 SUM 138,3 448,0
Egenkapital MNOK 31.03.2008 Egenkapital 01.01.2007 1 073,1 Resultat Q1 2008 4,3 Andre endringer 15,4 Egenkapital periodens slutt 1 092,8 Kontantstrøm (MNOK) Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter -143,0 Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter -40,1 Netto kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter 197,4 Netto kontantstrøm for perioden 14,3 Kontanter 31.12.2007 66,9 Kontanter ved periodens slutt 81,3
Resultatregnskap og balanse: Det er gjort oppkjøp av selskaper i løpet av kvartalet, blant annet Beitostølen Tomteselskap AS, Knutstølen Panorama AS og Hällekind Resort AS. Salgsinntekter: Salgsinntekter per 31.03.2008 er MNOK 136,6 (444,0). Årsaken til reduksjonen i salgsinntekter er blant annet at prosjektet på Nøtholmen ble inntektsført i 1. kvartal 2007, men et vanskeligere marked for bolig og fritidsbolig er også medvirkende. Lønnskostnader: Lønnskostnader per 31.03.2008 er MNOK 29,2 (17,1). Endringer i lønnskostnader kan deles i to: Reduksjon i Planbo-selskapene med MNOK 2,6 og økning ved oppkjøp av nye selskap i løpet av 2007 på MNOK 14,7, hvorav MNOK 5,1 kommer fra Trysil Resort AS og MNOK 8,9 fra Servatur SA på Gran Canaria Andre driftskostnader: Andre driftskostnader er per 31.03.2008 MNOK 41,3 (13,7). Årsaken til økningen i andre driftskostnader på MNOK 27,6 tilskrives nye selskap i konsernet i sin helhet. De mest vesentlige er: Servatur SA på Gran Canaria med MNOK 21,6, Trysil Resort AS med MNOK 4,3, Scandinavian Hospitaliti Group AS MNOK 2,4. Det har forøvrig vært noe reduksjon av andre driftskostnader andre steder i konsernet. Driftsresultat: Driftsresultatet per 31.03.2008 er MNOK 6,3 (75,5). Driftsresultat for første kvartal skriver seg i all hovedsak fra segmentet drift av hotell og resort. I dette segmentet inngår både virksomheten i Trysil Resort AS og Servatur SA på Gran Canaria. Disse selskapene har sin høysesong i vinterhalvåret. For øvrig vises det til segmentrapporteringen. Goodwill og andre immaterielle eiendeler: Ved oppkjøp av nye selskap gjøres det en allokering av merverdier til identifiserte materielle og immaterielle eiendeler. Goodwill oppstår som differansen mellom merverdier og identifiserte eiendeler. Investeringseiendommer og utviklingseiendommer: Konsernets tomtebank er klassifisert som investeringseiendom og som utviklingseiendom og er balanseført til historisk kostpris. Investeringseiendom er i all hovedsak eiendom som står i utleie. Utviklingseiendom er eiendom som ikke defineres som investeringseiendom. Investeringseiendommer er per 31.03.2008 MNOK 355,4 mot 344,2 per 31.12.2007 og utviklingseiendom MNOK 721,4 mot 531,6 per 31.12.2007. Økningen i utviklingseiendom på MNOK 189,8 skyldes hovedsakelig kjøp av eiendom igjennom de to nye datterselskapene Beitostølen Tomteselskap AS og Knutstølen Panorama AS, til sammen MNOK 141,7 og aktivering av byggekostnader på Marriott by Coutyard i Stockholm MNOK 22,2. Eiendeler holdt for salg og eiendeler i utleie: Ikke solgte andeler i boligsameier er klassifisert som Eiendeler holdt for salg. Andeler i boligselskap som er leid ut er klassifisert som Eiendeler i utleie. Tidligere har også eiendeler i utleie vært klassifisert som eiendeler holdt for salg. Balansetallene per 31.12.2007 er omarbeidet.
Rentebærende langsiktig gjeld og ikke rentebærende langsiktig gjeld: Rentebærende langsiktig gjeld var per 31.03.2008 MNOK 372,7 mot MNOK 281,3 per 31.12.07. Økningen på MNOK 91,4 skyldes gjeld tilført ved kjøp av Beitostølen Tomteselskap AS og Knutstølen Panorama AS på MNOK 29,1 og Hällekind Resort AS MNOK 16,0. Resterende økning henføres til byggeaktiviteten i konsernet i perioden. Ikke rentebærende langsiktig gjeld var per 31.03.2008 MNOK 94,5 mot MNOK 15,7 per 31.12.2007. Økningen skyldes rentefri kreditt ved kjøp av nye datterselskap.
Faktor Eiendom ASA Rådhusveien 7 Postboks 114 1740 Borgenhaugen Telefon: +47 69 97 26 00 Scandinavian Hospitality Group Rosenkrantz Gate 22 0160 Oslo Telefon: +47 90 22 29 99 Planbo Rådhusveien 7 Postboks 114 1740 Borgenhaugen Telefon: +47 69 97 26 00 Planbo Bostad Mäster Johansgatan 15 211 21 Malmö Sverige Telefon: +46 (0)40 97 77 70 Faktor Industrier Rådhusveien 7 Postboks 114 1740 Borgenhaugen Telefon: +47 69 97 26 00 www.faktoreiendom.no