Tana kommune Rådhusveien 24 _ VTATT Kartverket B2016 9845 TANA Deres ref.: Vår ref. 9723010 Dato: Sak/dok.: 15/03003-24 25.02.2016 Ark.: 346 Ankesak gnr. 3 bnr. 2 i Tana kommune Vi har i dag oversendt anke over tinglysingsavgjørelse for behandling i Borgarting lagmannsrett. Vedlagt følger vår redegjørelse. Med vennlig hilsen aldis Fr s ad aare regist fører www.kartverket.no Kartverket tinglysingsdivisjonen, Tinglysing - fast eiendom, Besøksadresse: Kartverksveien 21 Hønefoss Postadresse: Postboks 600 Sentrum, 3507 Hønefoss Telefon: 08700 Telefax: 32 11 88 01 E-post: tinglysing(akartverket.no Organisasjonsnummer: 971 040 238
Borgarting Lagmannsrett Postboks 8017 Dep Ige Kartverket 0030 OSLO Deres ref.: Vår ref. Sak/dok.: 15/03003-24 Ark.: 346 Dato: 24.02.2016 Ankesak nr. 29/2015 - Anke over avslag på retting av grunnboken etter tinglysingsloven 18. Ankende part: Levajok Fjellstue AS 9845 Tana Prosessfullmektig: Advokat.lørn Eikanger, Postboks 1043, 9504 Alta Ankemotpart nr.1: Nina Danielsen Lisadellveien 2, 9200 Kirkenes Ankemotpart nr. 2: Oddbjørn Danielsen Elvenes, 9900 Kirkenes Ankemotpart nr. 3: Tor-Arne Vagelid Fjellveien 1, 9960 Kiberg Ankemotpart nr. 4: Ingvild Aleksandersen Damsveien 12, 9800 Vadsø Prosessfullmektig: Advokat Ståle 0. Meleng, Advokatfirmaet Wiersholm AS, Postboks 1400 Vika, 0115 Oslo Vedlagt oversendes saksdokumentene i ovennevnte ankesak www.kartverket.no Kartverket tinglysingsdivisjonen, Tinglysing fast eiendom, Besøksadresse: Kartverksveien 21 Hønefoss Postadresse: Postboks 600 Sentrum, 3507 Hønefoss Telefon: 08700 Telefax: 32 11 88 01 E-post: tinalysino(akartverket.no Organisasjonsnummer: 971 040 238
Ankegjenstand Saken gjelder avslag på krav om retting av grunnboken for eiendommen gnr. 3 bnr. 2 i Tana kommune, jf. tinglysingsloven 18. Sakens spørsmål er om det var riktig av Statens kartverk, Tinglysing å avslå kravet om å rette grunnboken. Levajok Fjellstue AS ved adv. Jørn Eikanger mener at det er feil av Statens kartverk, Tinglysing og ikke rette grunnboken ved at hjemmelen til grunnen blir ført tilbake til tidligere hjemmelshaver Levajok Villmarksstue AS, da dagens grunneier ikke har sitt konsesjonsforhold i orden. Tinglysingsmyndigheten avslo 09.10.2015 å rette grunnboken. Avslaget på retting etter tinglysingsloven 18 er inntatt som dok. 9 i saken. Det følger av tinglysingsloven 10 tredje ledd og tinglysingsforskriften 14 femte ledd at registerføreren skal gi slik redegjørelse for saken som er nødvendig for lagmannsretten. Tinglysingsmyndighetens avgjørelse av 09.10.2015 ble anket av adv. Jørn Eikanger på vegne av Levajok Fjellstue AS den 23.10.2015, tinglyst 26.10.2015 med doknr. 986710. Anken er rettidig innkommet, jf. tinglysingsloven 10 første ledd. Anken er inntatt som dok. 10. Anken ble sendt til forkynning 06.11.2015. Anken ble forkynt for Oddbjørn Danielsen, Nina Danielsen, Tor-Arne Vagelid og Ingvild Aleksandersen henholdsvis 12.11.2015, 16.11.2015 17.11.2015 og 25.11.2015. Disse har hjemmel til 1/4del hver av grunnen, og har dermed følgelig rettslig interesse, jf. tinglysingsloven 3 første ledd. Anken i forkynt stand er inntatt som dok. 8. Siden det tok noe tid for å få anken forkynt, ble tilsvarsfristen utvidet til 21.12.2015, jf. dok. 13. Vi har mottatt tilsvar med vedlegg fra adv. Ståle 0. Meleng, Advokatfirmaet Wiersholm, på vegne av ankemotpartene, dok. 14. Ankegebyret er ikke innbetalt til Statens kartverk, da prosessfullmektig adv. Ståle 0. Meleng, advokatfirmaet Wiersholm AS har rett til etterskuddsvis betaling, jf. rettsgebyrforskriften 3-1 første ledd. I den videre fremstillingen redegjøres det først for den faktiske side, herunder partenes anførsler, og til slutt redegjøres det for sakens rettslige sider. - 2 -
Partsforholdet anken er Statens kartverk oppført som motpart. Statens kartverk er ikke part i saken, selv om det ikke hadde vært noen motparter så gjøres ikke tinglysingsmyndigheten til motpart. Spørsmålet er drøftet i Ot.prp.nr.49 (1989-90) avsnitt 3.5.3. Videre har Borgarting lagmannsrett behandlet spørsmålet i sin avgjørelse LB-2013-91963. Lovforarbeidenes standpunkt er også lagt til grunn i teori, se Tinglysing av Berg og Otterbech-Bråthen, 1 utg. 2009 side 113. Sakens faktiske side Levajok Villmarkstue AS fikk hjemmel til grunnen på gnr. 2 bnr. 3 og 7 samt gnr. 3 bnr. 2 19.08.1996, Levajok Fjellstue AS fikk tinglyst festerett på alle tre bruksnumrene 26.08.2004 med dokumentnummer 2791. Disse matrikkelenhetene er av Tana kommune ansett for å være en driftsenhet, jfr. bilag 6 til dok. 10. Ved tinglysing av skjøte ved Øst-Finnmark tingrett 21.02.2007 med dokumentnummer 654, ble hjemmel til grunnen til gnr. 3 bnr. 2 overdratt fra Levajok Villmarkstue AS til Oddbjørn Danielsen, Nina Danielsen, Tor Arne Vagerlid og Ingvild Aleksandersen. Disse fire har grunnbokshjemmel til gnr. 3 bnr. 2. Ved tinglysingen fulgte det med en egenerklæring om konsesjonsfrihet, signert av Tana kommune, vedlegg 1 til dok. 1 I forbindelse med overskjøtingen av gnr. 3 bnr. 2 ble det søkt om deling etter jordloven 12. Delingssøknaden ble først innvilget av Tana kommune 09.02.2007 deretter ble den påklaget til Fylkeslandbruksstyret i Finnmark. Før klagesaken ble ferdigbehandlet, trakk Levajok Villmarkstue AS sin delingssøknad. I tiden etter har det vært søkt om konsesjon fra andre enn de formelle erververne. Vi viser i sin helhet til kravet om retting, dok. 2 og anken, dok. 10, for å få opplysninger om hva som har skjedd under konsesjons- og jordlovsbehandlingen. Tana kommune anmodet 16.07.2008 tinglysingsmyndigheten om å rette grunnboken ved å tilbakeføre hjemmelen til Levajok Villmarkstue AS, jf. bilag. 11 til anken. Tinglysingsmyndigheten avslo å rette grunnboken med den begrunnelse at konsesjonsforholdet var i orden på tinglysingstidspunktet. Vilkårene for å rette grunnboken etter tinglysingsloven 18 forelå dermed ikke. Avslaget følger som bilag 12 til anken. Avslaget ble ikke anket. Statens kartverk, Tinglysing, mottok krav om retting av grunnboken 22.04.2015 fra adv. Jørn Eikanger AS. I kravet om retting ble det anført at det manglet samtykke til deling av landbrukseiendom etter jordloven 12. Videre at det var feil av kommunen å godta en egenerklæring om konsesjonsfrihet, jf. dok.2. - 3 -
Før vi fattet vedtak kontaktet vi Tana kommune som konsesjonsmyndighet for å få en uttalelse vedrørende konsesjonsspørsmålet, dok. 3. 5 og 6. Tana kommune skriver i sitt svar av 30.09.2015 at de ikke vil foreta noen ny vurdering av konsesjonsforholdet på gnr. 3 bnr. 2 før det eventuelt foreligger ny søknad om konsesjon på erverv av eiendommen. De ser på øvrige forhold i saken som privatrettslige, dok. 8. Tinglysingsmyndigheten avslo 09.10.2015 å rette grunnboken da det ikke forelå noen feil på tinglysingstidspunktet. Det hadde dessuten gått lang tid siden Oddbjørn Danielsen med flere overtok eiendommen og det skal da mer til før grunnboken kan rettes i medhold av tingl. 18. Det forelå ingen opplysninger i saken om hvordan tidligere hjemmelshavere og dagens hjemmelshavere forholder seg til de innsigelser som forelå angående konsesjon- og delingsspørsmålet. Det var også uklart for oss hvilken interesse hjemmelshaver til feste hadde i saken. Vi mente at partene burde få anledning til å bringe forholdene i orden først. Vi la også vekt på at Tana kommune ikke hadde tatt skritt for å følge opp saken i forhold til jordloven 12. På den bakgrunn fattet vi vedtak om avslag på kravet om retting, jf. dok. 9. Vedtaket ble anket og den ankende part anfører at det var feil av Tana kommune å gi samtykke til deling av eiendommen etter jordloven 12. Eiendommen er ervervet i strid med konsesjonsog jordloven. Det fremkommer videre at det er en pågående konflikt mellom hjemmelshaver til grunnen og fester om bruken av eiendommen. Hjemmelshaverne har hytter på eiendommen som er oppført uten tomt og festekontrakter. De anfører videre at Statens kartverk har plikt til å rette grunnboken da det på annen måte er gjort feil, jf. tinglysingsloven 18. De ankende parter har lagt ned påstand om at skjøtet på gnr. 3 bnr. 2 tinglyst 21.02.2007 med dagboknummer. 654 slettes, og at Levajok Fjellstue AS tilkjennes saksomkostninger med kr. 25 160,-. Vi viser i sin helhet til anken i sin helhet, dok. 10. I tilsvaret fra ankemotpartens side er det redegjort for at det foreligger tvist mellom partene som knytter seg til prioritet mellom ulike festeforhold på eiendommen. Grunneierne har hytter stående på eiendommen, men det er ikke tinglyst noe festeforhold for dem, jf. dok. 14. Adv. Meleng skriver videre at det helt siden 2006 har vært en pågående prosess om konsesjon, deling og reguleringsplan. - 4 -
Ankemotpartens advokat skriver i sitt tilsvar at denne saken gjelder gnr. 2 bnr. 3, jf. dok. 14. Det riktige må være gnr. 3 bnr. 2 siden det kun er dette bruksnummeret som ankemotpartene har hjemmel til. De anfører prinsipalt at tinglysingen var utvilsomt korrekt på tinglysingstidspunktet. Hvorvidt grunnboken skal rettes må vurderes ut fra situasjonen på tinglysingstidspunktet. Subsidiært anfører de at det ikke foreligger høy grad av sannsynlighet for at grunnboken er uriktig. De påpeker at lagmannsretten i så tilfelle må vurdere alle relevante etterfølgende forhold. Det fremkommer blant annet at det på nytt er søkt om deling etter jordloven 12. Denne gang er det Nina Danielsen som har søkt om deling, jf. dok. 14, bilag 16. Adv. Meleng har lagt ned påstand om at anken forkastes og at Levajok Fjellstue betaler ankemotpartene sakskostnader kroner 36 000,-. Vi viser ellers til anketilsvaret i sin helhet, dok. 14. Vi går ikke noe nærmere innpå de underliggende forhold som er knyttet til arealbruken og festeretten, men vi konstaterer at partene ikke er helt enige om enkelte faktiske sider av saken. Vi kan ellers opplyse at vi har vært i telefonisk kontakt med Terese Nyborg, Tana kommune 19.02.2016, hun opplyste at søknaden om deling ikke var behandlet ennå. Sakens rettslige side Det følger av konsesjonsloven 15 at: «Erverv som krever konsesjon etter denne loven, kan ikke tinglyses eller matrikkelføres med mindre konsesjon er gitt.» Det følger videre av konsesjonsforskriften 2 at konsesjonsfrihet etter konsesjonsloven 4 første ledd nr. 1-4 godtgjøres av erververen ved egenerklæring. Ved tinglysing av skjøte på gnr. 3 bnr. 2 ble det innlevert en egenerklæring om konsesjonsfrihet til øst-finnmark tingrett. Selgerne Kari S. Sara og Ann Kristine Smuk erklærte at overdragelsen ikke ville føre til deling av driftsenhet, jfr. jordloven 12. Tana kommune bekreftet dette. Det var unntaket i konsesjonsloven 4 første ledd nr. 4 som var påberopt for konsesjonsfrihet. Tana kommune bekreftet at eiendommen var bebygd og at den ikke var større enn 100 dekar totalt og heller ikke mer enn 20 dekar fulldyrket. Egenerklæringen følger som bilag 1 til dok. 1-5 -
Det følger videre av bilag 3 til anken at Tana kommune fattet vedtak 09.02.2007 om å innvilge deling av gnr. 3 bnr. 2 fra gnr. 2 bnr. 3 med flere. Vedtaket om deling ble riktignok påklaget henholdsvis av Leavvajohkka ja Rastigaissa Samessida (interesseorganisasjon/bygdelag) 26.03.2007 og Levajok Fjellstue AS 13.04.2007, altså en måned etter at hjemmelsovergangen var tinglyst. For at tinglysingsmyndigheten skal rette grunnboken ved å tilbakeføre hjemmelen til Levajok Villmarkstue AS så må det foreligge en tinglysingsfeil. Enten i form av feil innføring i grunnboken, eller at det på en annen måte er gjort en feil. Tinglysingsloven 18, første ledd har følgende bestemmelse: «Dersom registerføreren blir opmerksom på at en innføring i grunnboken er uriktig eller at det på annen måte er gjort feil, skal han rette feilen. Har nogen på grunn av feilen fått uriktig oplysning, skal registerføreren så vidt det er mulig gi ham underretning om rettelsen i rekommandert brev.» Tinglysingsloven 18 første ledd første punktum må forstås slik at retting skal skje dersom vilkårene for tinglysing ikke var tilstede på tinglysingstidspunktet. Vi viser i den forbindelse til Rt. 2010 s. 252 der Høyesterett har gjengitt lagmannsrettens begrunnelse. «Lagmannsretten viser til at retting etter tinglysningsloven 18 krever en høy grad av sannsynlighet for at grunnbokens innhold er uriktig, eller at det på annen måte er gjort feil, jf. Rt-1997-1154. Kravet om retting må vurderes i forhold til tidspunktet da tinglysningsfeilen eventuelt ble begått.» Registerfører fastholder sin oppfatning om at det ikke foreligger en feil ved innføring i grunnboken som kan rettes med hjemmel i tinglysingsloven 18 første ledd første punktum, siden vilkårene for tinglysing var tilstede, jf. konsesjonsloven 15. Om grunnboken skal rettes må i så fall tinglysingsloven 18 første annet punktum vurderes. Det følger av tinglysingsloven 18 første ledd annet punktum at registerfører kan rette innføringen i grunnboken hvis det annen måte er gjort en feil. Tinglysingsmyndigheten har tolket denne bestemmelsen slik at hvis for eksempel konsesjonsmyndigheten ved en feil har innvilget konsesjon, eller ved en feil har bekreftet konsesjonsfrihet, så kan vi rette grunnboken på bakgrunn av begjæring fra konsesjonsmyndigheten. Det vil si at selv om det fremsto som riktig å tinglyse et skjøte på tinglysingstidspunktet kan det komme til annen informasjon i ettertid som viser at konsesjonsmyndigheten opprinnelig la feil opplysninger til grunn og at et skjøte ikke skulle ha vært tinglyst. - 6 -
I denne saken foreligger det i dag ingen begjæring om retting fra konsesjonsmyndigheten side. Da Tana kommune begjærte retting 16.07.2008, skulle vi kanskje ha tatt denne begjæringen til følge. Vi mener i dag at det muligens var feil av oss å ikke rette grunnboken den gangen. For at tinglysingsmyndigheten skal kunne rette grunnboken må det foreligge en høy grad av sannsynlighet for at grunnboken er uriktig. Vi mener at kravet om retting stiller seg annerledes i dag enn det gjorde i 2008, da det i dag er fester som begjærer retting og ikke konsesjonsmyndigheten. Samtidig har det blitt et etablert forhold slik at det skal en del til for å konstatere at grunnboken er uriktig. I Høyesteretts kjæremålsutvalgs kjennelse av 19.06.1997, Rt-1997-1154 var spørsmålet om hvordan tinglysingsloven 18, skulle tolkes. «Lagmannsretten har lagt til grunn at det for retting etter tinglysingsloven 18 må kreves en høy grad av sannsynlighet for at grunnbokens innhold er uriktig. Kjæremålsutvalget er enig i dette, og kan ikke se at det er noen feil ved lagmannsrettens tolkning av tinglysingsloven 18 når retten ut fra opplysingene i saken ikke har funnet det klart at vilkårene for retting foreligger.» I Borgarting lagmannsretts kjennelse av 25.08.2014 ble følgende uttalt: «For retting må det kreves en høy grad av sannsynlighet for at grunnbokens innhold er uriktig, jf. Rt-1997-1154. Dette sannsynlighetskravet knytter seg til situasjonen da tinglysingsfeilen ble begått, jf. Rt-2008-287. Retting kan kun skje i de klare tilfellene, jf. blant annet Borgarting lagmannsretts kjennelser LB-1998-3543 og LB-2008-70522. I Austenå m.fl., Tinglysingsloven med kommentarer (1990) side 158 heter det at dersom dokumentet først er tinglyst, foretas ikke retting med mindre det er på det rene at tinglysing ikke skulle ha skjedd.» I Borgarting lagmannsretts kjennelse av 03.01.1999 (LB-1998-3543) hadde tinglysingsdommeren rettet grunnboken i medhold av tinglysingsloven 18. Lagmannsretten kom til at den tvil som kunne knyttes til dokumentet, sammen med den grunnboksføringen som var foretatt, innebar at det ikke var grunnlag for retting. Lagmannsretten uttaler at: «Retting etter tinglysingsloven 18 skal skje i de helt klare tilfellene: Er det tvil om det foreligger en feil, vil vilkårene for å rette ofte ikke være til stede. Dette gjelder både når tvilen knytter seg til hva som er den riktige forståelsen av det dokumentet saken gjelder, og når tvilen gjelder om den registreringen som er foretatt, er uriktig eller ikke, jf. Rt- 1997-1154.» Det har gått noe tid siden ankemotpartene fikk hjemmel til grunnen og det var vært mye frem og tilbake vedrørende konsesjonsspørsmålet. Det fremstår ikke klart at hjemmelen skal tilbakeføres til Levajok Villmarkstue AS. For øvrig vil vi bemerke at det her bør ryddes opp i det matrikulære først, slik at de enkelte enheter får sin egen registerbetegnelse. - 7 -
Dessuten er det slik at det er tvist mellom partene som først bør løses sivilrettslig. Registerfører har ikke myndighet til å ta stilling til underliggende rettsforhold. Det vises til «Tinglysingsloven med kommentarer», Austenå m fl, 9 utg 1990 s 158: «For at retting kan skje må det kreves en forholdsvis høy grad av sannsynlighet for at grunnbokens innhold er uriktig, jf. A 84-8. Er dokumentet først tinglyst, foretas ikke retting med mindre det er på det rene at tinglysing ikke skulle ha skjedd. Tinglysingsdommeren tar ikke standpunkt til en eventuell tvist om det underliggende rettsforhold, se A 84-6.» Registerfører er med andre ord av den oppfatning at det ikke er grunnlag for retting, slik den ankende part anmoder om, da det ikke er åpenbart at det foreligger tinglysingsfeil slik loven 18 omhandler, samt at det foreligger tvist om det underliggende rettsforhold. Tinglysingsmyndigheten finner på denne bakgrunn og av det som fremkommer av anken ikke grunnlag for å omgjøre sin beslutning i saken, jf. tinglysingsloven 10 flg., tinglysingsforskriftens 14, femte ledd. Avgjørelsen om å avslå retting av grunnboken stadfestes. Praktiske opplysninger Vi oversender med dette saken til Borgarting lagmannsretten for avgjørelse. Den ankende part og ankemotpartene er underrettet om oversendelsen til lagmannsretten ved kopi av dette brevet. Statens kartverk, Tinglysing Einar Nordengen registerfører -/-21 41aldis FraMS-tad registrører ave aare Kopi: Advokatfirmaet Wiersholm AS Advokat Jørn Eikanger AS Tana kommune -8-