Forsikringsklagenemnda Eierskifte Uttalelse FKN-2011-072 22.2.2011 AmTrust International Underwriters Ltd. Eierskifteforsikring lov om avhending av fast eigedom (avh.l.) Diverse mangler for sen reklamasjon avh.l. 3-7, 3-8, 3-9 2. pkt. og 4-19. Leilighet oppført i 1938, ble solgt som den er ved kjøpekontrakt av 2.10.06 for kr 6.850.000. Overtakelse ble avtalt til 6.11.06. I brev av 5.2.07 reklamerte kjøper over husleieøkning, samt feil ved parkett, soilrør og heis. Senere ble det også reklamert over lekkasje fra balkong. Selskapet anførte at den første reklamasjonen ikke var mottatt, kun et oppfølgingsbrev av 26.4.07. Det ble derfor lagt til grunn at reklamasjonen ikke var rettidig. De kunne for øvrig ikke se at forholdene utgjorde rettslige avvik. Når det gjaldt lekkasjen fra balkongen, anførte selskapet at den først hadde oppstått etter overtakelse og derfor ikke utgjorde en rettslig mangel. ANTATT ØKONOMISK OMFANG: Utbedringskostnader: Kr 446.900 (kjøpers krav). Utgifter til takstmann: Kr 3.401,50. Utgifter til juridisk bistand: Merkostnader ifm. heisproblemer: Kr 281.071. Forsikringsklagenemnda Eierskifte bemerker: Kjøpernes opprinnelige reklamasjon er datert 5.2.07. Den ble avgitt i form av utfylt reklamasjonsskjema, som er lagt frem i saken. Den omfatter alle klageposter bortsett fra lekkasje fra balkong, som ble oppdaget ca to år etter kjøpet. Selskapet hevder at reklamasjonsskjema datert 5.2.07 ikke ble mottatt, og at man først ble kjent med reklamasjonen ved kjøpernes purring på svar 22.4.07. Det synes ikke å være omtvistet at reklamasjon 5.2.07 vil være rettidig i forhold til avh.l. 4-19 første ledd om reklamasjon innen rimelig tid. Selskapet anfører at reklamasjon 22.4.07 er for sen. Nemnda vil peke på avh.l. 2-8 om at forsvarlig avsending av reklamasjon er tilstrekkelig, slik at det er mottakeren som har risikoen for svikt i postgang eller annen forsendelsesmåte. Denne bestemmelsen løser likevel ikke bevisspørsmål knyttet til om reklamasjonen virkelig ble sendt 5.2.07 eller kort tid deretter. Nemnda mener at det vil være vanskelig å legge til grunn at reklamasjonen ikke ble sendt. Det er, som nevnt, lagt frem kopi av reklamasjonsskjema datert 5.2.07. En kjøper har ikke annen mulighet for å sikre bevis for avsendelse enn å benytte rekommandert sending. Det er ikke praksis for dette, og det bør heller ikke etableres en slik praksis. Nemnda finner ikke grunnlag for å spekulere i om skjemaet kan være tilbakedatert for å sikre mot reklamasjonsinnsigelse fra selskapets side, og heller ikke i om det kan være skjedd en forglemmelse med avsendelse av skjemaet etter utfyllingen. Nemnda vil også peke på at den neste henvendelsen fra kjøperne til selskapet har form av en purring. Heller ikke dette er fullgodt bevis for at skjemaet virkelig ble sendt tidlig i februar. Nemnda må likevel, ut fra en samlet vurdering av de foreliggende opplysninger, legge til grunn at det ble reklamert 5.2.07, og at dette er rettidig for alle postene som omfattes av denne reklamasjonen. Saken er spesiell ved at kjøperne bodde og var seksjonseiere i samme sameie før kjøpet av den påklagde leiligheten. Det kan derfor reises spørsmål om de hadde, eventuelt om de måtte eller burde ha hatt, kunnskap om kjøpsobjektet og om problemer og planer i sameiet som en utenforstående kjøper ikke ville ha hatt. Dette kan ha betydning for adgangen til å gjøre gjeldende mangler, jf. særlig avh.l. 3-7 (om opplysninger som kjøperen hadde grunn til å regne med å få) og 3-10 (om betydningen mer generelt av kjøperens kunnskap om forhold som ellers ville kunne utgjøre mangel). Samtidig er det slik at selgeren var med i styret i sameiet i tiden før salget, noe som gir Side 1 av 11
ekstra grunnlag for antakelse om at selgeren var kjent med problemer og planer i sameiet, med den betydning dette kan ha for selgerens mangelsansvar etter 3-7. Flertallet, Bergsåker, Smedsrud, Vinje og Kiil, bemerker: På grunnlag av den foreliggende dokumentasjonen ser flertallet slik på de enkelte poster i reklamasjonen: Flertallet kan ikke gi kjøperne medhold når det gjelder parkett. Kjøpernes hovedgrunnlag for denne delen av reklamasjonen synes å være muntlige opplysninger under visning, hvor selgeren skal ha opplyst at parketten var original. Flertallet kan ikke legge til grunn at dette ble opplyst muntlig så lenge selgeren ikke kan bekrefte det. Heller ikke kan flertallet se at opplysningene i den skriftlige salgsdokumentasjonen om original innredning og originale overflater gir tilstrekkelig grunnlag for å forvente original parkett, så lenge det ikke er gitt skriftlige opplysninger som spesielt går på gulvene. Flertallet er på den annen side kommet til at kjøperne må gis medhold når det gjelder kostnader til utbedring av soilrør på kjøkkensiden. Selv om det ikke før salget forelå vedtak eller forslag til vedtak slik egenerklæringen etterspør, mener flertallet at selgeren som styremedlem må ha visst at utskifting av soilrør var svært nær forestående på salgstidspunktet. Hadde kjøperen vært en utenforstående uten nærmere kjennskap til sameiet, ville det neppe ha vært tvilsomt at mangel ville kunne påberopes i medhold av avh.l. 3-7. Kjøpernes tilknytning til sameiet fra før gjør det, som allerede nevnt, vanskelig å vurdere betydningen av selgerens kunnskap. At salgsdokumentasjon uten opplysninger om forestående skifte av soilrør ble utarbeidet før det var kjent hvem som ville bli kjøper, og at selgeren i utgangspunktet således kan bebreides for at dette ikke ble tatt med i dokumentasjonen, er ikke uten videre avgjørende i forhold til de aktuelle kjøperne. Flertallet er likevel ut fra dokumentasjonen kommet til at det ikke kan legges til grunn at kjøperne selv hadde slik kunnskap om situasjonen at dette kan avskjære dem fra å gjøre mangel gjeldende. På den annen side måtte kjøperne regne med at soilrør var gamle, slik at prisavslag etter 4-12 bør fastsettes skjønnsmessig under hensyn til den standardforbedring som utskiftingen vil innebære. Flertallet kommer tilbake til størrelsen på prisavslaget. Flertallet vil tilføye at ansvaret bare omfatter soilrør på kjøkkensiden. Det var ikke før salget et tilsvarende nært forestående behov for utbedring av rørene på baderomsiden. Flertallet ser det på samme måte når det gjelder husleieøkning. Manglende opplysninger om dette gir, med stor vekt på selgerens stilling som medlem av styret, grunnlag for anvendelse av 3-7. Fastsettelse av prisavslag eller erstatning for høyere husleie (fellesutgifter) enn opplyst reiser vanskelige spørsmål, bl.a. på bakgrunn av den usikkerhet som i alle tilfelle vil være til stede om utviklingen i husleien på litt lengre sikt. Flertallet ser det slik at kompensasjonen passende kan fastsettes ut fra tap på ca. fem års sikt, og lar et beløp beregnet på dette grunnlag inngå i det samlede prisavslag som fastsettes, se nedenfor. Problemer med bruk av heis i flytteperioden kan ikke medføre ansvar for selgeren. Kjøperne må før kjøpet ha vært kjent med at det var problemer med heisene i sameiet. At selgeren har formidlet løfter og utsagn fra vaktmester og styre om at heisen i oppgangen til kjøpernes nye bolig ville fungere i flytteperioden, kan ikke medføre ansvar for selgeren for at det likevel var problemer med denne heisen i den aktuelle perioden. Lekkasje fra balkong var ikke med i den opprinnelige reklamasjonen. Dette ble oppdaget og reklamert nærmere to år etter kjøpet. Det er ingen holdepunkter for at lekkasjeproblemet var kjent for selgeren før salget. Mangel må i tilfelle begrunnes med avh.l. 3-9 annet punktum om vesentlig forventningsavvik. Med en kjøpesum på nærmere kr 7 mill. må kostnadene til utbedring være betydelige for at det skal foreligge mangel. Flertallet kan ikke se at lekkasjeproblemet utgjør vesentlig avvik, verken alene eller sammen med de forholdene som kjøperne ellers kan gjøre gjeldende som mangler, se ovenfor. Side 2 av 11
Kjøperne har etter dette krav på prisavslag for soilrør og husleieøkning. For soilrør på kjøkkensiden har kjøperne oppgitt en ekstraordinær innbetaling på kr 124.000. Beløpet må justeres noe ned pga. standardheving. Husleieøkningen er oppgitt til ca kr 1.500 pr måned, dvs. ca kr 18.000 på årsbasis. Med den beregningsmåte for samlet husleietap som er skissert ovenfor, finner mindretallet at prisavslag for soilrør og husleieøkning skjønnsmessig kan settes til kr 150.000 til sammen. Mindretallet, Listerud, bemerker: Kjøperne bodde i samme eierseksjonssameie de kjøpte leilighet i, og det må derfor legges til grunn at de hadde større kunnskap om og innsikt i sameiets planer om fremtidig vedlikehold enn en utenforstående kjøper. Selger på sin side, har deltatt i sameiets styre. Saken reiser spørsmål både om selgers og kjøpernes kunnskap. Grunnet sakens spesielle karakter, bør den ikke utelukkende behandles på bakgrunn av skriftlighet, men undergis en muntlig behandling. Saken avvises. Konklusjon: Kjøperne gis delvis medhold. Uttalelsen er avgitt under dissens. Ved behandlingen deltok Trygve Bergsåker (leder), Ole Smedsrud, Claus Listerud, Jarle Vinje og Ingebjørg Kiil. Sekretariatets redegjørelse i FinKN sak 20104021 CF av 10.01.2011 Saken gjelder AmTrusts forståelse av avh.l. 3-7, 3-8, 3-9 annet pkt. og 4-19. Leilighet oppført i 1938, ble solgt som den er ved kjøpekontrakt av 2.10.06 for kr 6.850.000. Overtakelse ble avtalt til 6.11.06. Fra verdi- og lånetakst gjengis: En spesiell og original art-deco innredet leilighet med den originale innredningen fra byggeår. Leiligheten ble iflg. eier gradvis totalrenovert fra 1992, der det ble lagt vekt på å ivareta de originale overflatene og innredningene. El.anlegg er fornyet og ble kontrollert 2005 samt montert 2 nye brannhemmende og lydisolerte entrédører i 2005/06 iflg. eier. Fasadene er i de senere år pusset opp, og det blir i disse dager ferdigstilt en oppgradering av utvendige fellesarealer. Saken reiser spørsmål om eiendommen har mangel etter avhendingsloven, og videre om kjøper kan kreve erstatning for merkostnadene heisproblemene medførte, samt utgifter til takstmann og juridisk bistand, jf. avh.l. 4-14. De påberopte mangler er: 1. Parkett 2. Soilrør 3. Husleieøkning 4. Heis 5. Lekkasje fra balkong De enkelte mangelspostene vil i det følgende bli behandlet separat. 1. Parkett Det er opplyst i salgsprospektet at gulvene i all hovedsak er dekket av eksklusiv eikeparkett. Av verdi- og lånetakst fremgår det under posten Dekker Gulv og overflate : Side 3 av 11
Parkettgulv, original linoleum på kjøkken, fliser på bad og toalett. Vedlikehold: Noe sprekker og svellede lameller på parkettgulv i bibliotek. Kjøper reklamerte over forholdet i reklamasjonsskjema datert 5.2.07. Det ble da hevdet at parkettens kvalitet ikke var som opplyst under visning. I et utdypende brev hevdet kjøper at de under oppussingsarbeid oppdaget at parketten stammet fra 80-tallet og ikke var original slik som forespeilet. Kjøper ønsket å lydisolere gulvet, men kvaliteten på parketten var av en så lav standard at det ikke kunne forsvares å legge den på nytt, slik det var planlagt og forutsatt ved kjøpet. Verdien av nåværende parkett ble anslått til kr 62.000, mot en anslått verdi av originalparkett lik kr 249.000. Kompensasjonen ble derfor anslått til kr 187.000. Da selger selv kjøpte leiligheten, valgte de å pusse opp rom for rom. I forbindelse med oppussingen av soverommene ønsket de å legge samme parkett som i resten av leiligheten: Parketten i spisestuen og på biblioteket ble vi fortalt var original og parketten i stuen og gangen var lagt på nytt noen år før vi kjøpte pga. en vannlekkasje. Parketten var dyr og vanskelig å skaffe, fortalte (tidligere vaktmester) oss. Dette fant vi ingen grunn til å betvile. Vi kjøpte derfor vanlig parkett (ikke lagt i firkanter) på soverommene. Dette ble det opplyst om i forbindelse med salget. Selskapet anførte at kjøper hadde reklamert for sent. Selskapet kunne ikke se at reklamasjonen av 5.2.07 var mottatt, og la derfor til grunn at første reklamasjon ble fremsatt 26.4.07. For øvrig kunne de ikke se at det var gitt uriktige eller mangelfulle opplysninger vedr. forholdet: (Selger) opplyste at det var lagt ny parkett på soverommene og at denne var en annen enn resten av leiligheten. Det ble opplyst at gulvet var originalt i spisestue og bibliotek, mens gulvet i stue og gang ble lagt nytt noen år før (selger) kjøpte pga. en vannlekkasje. At ikke parketten på soverommene er den samme som leiligheten for øvrig bør for øvrig fremstå som godt synlig. Kjøper v/advokat anførte at det var gitt positive opplysninger om at parketten var original og i heltre. Når det viste seg at dette ikke stemte, mente advokaten det forelå en mangel etter avh.l. 3-7, 3-8 og/eller 3-9. Han viste til dom i Oslo tingrett TOSLO-2004-878, samt FSN 4618. Selskapet kunne ikke finne grunnlag for å endre standpunkt, og opprettholdt sin anførsel om at det ikke var tilstrekkelig dokumentert at reklamasjon ble fremsatt 5.2.07, sendt pr. post 15.2.07. Kjøper innhentet en uttalelse fra fagperson, som anslo kvadratmeterprisen for parketten i boligen til maks. kr 500. Prisen på tilsvarende variant i heltre ble antatt å ligge på minst kr 2.000. Kjøper v/advokat anførte at det var mottaker som bar risikoen for at posten ikke kom frem, forutsatt at meldingen var postlagt på en vanlig og forsvarlig måte. Advokaten viste til at det ble reklamert 5.2.07, og at dette var godt innenfor rimelig tid i avh.l. 4-19 første ledd. Subsidiært anførte advokaten at selgers forhold rammes av avh.l. 4-19 tredje ledd, slik at den relative reklamasjonsfristen var opphevet. Selskapet fastholdt at reklamasjonen var for sent fremsatt, samt at forholdet uansett ikke representerte en rettslig mangel. I klage til FinKN bemerket kjøper v/advokat at kjøper hadde opprettet en datafil 5.2.07, og at dette sannsynliggjorde at kjøper reklamerte 5.2.07. Advokaten presiserte at kravet var kr 187.000. FinKN oppfattet opplysningen i salgsprospektet om at gulvene var dekket av eksklusiv eikeparkett som en opplysning av generell/salgsfremmende art, og mente det ikke kunne tas til inntekt for at gulvet var fra byggeår. FinKN kunne heller ikke se uttrykket leiligheten har alle luksuriøse og originale detaljer fra byggeåret bevar i sammenheng med gulvet. Etter FinKNs syn var det ikke gitt uriktige opplysninger, og det forelå heller ikke avvik fra forventet stand. Hva gjaldt reklamasjonsspørsmålet, bemerket selskapet at det ikke var dokumentert at reklamasjonen ble avsendt på forsvarleg måte iht. avh.l. 2-8 den 5.2.07. 2. Soilrør Side 4 av 11
Det er ikke gitt relevante opplysninger i salgsdokumentasjon. I egenerklæringen pkt. 17 har selger krysset av for nei på følgende spørsmål: Kjenner du til vedtak/forslag til vedtak om forhold vedr. eiendommen (f.eks. vedlikeholdsbehov) som kan medføre økt husleie/økte fellesutgifter? Kjøper reklamerte over forholdet i reklamasjonsskjema datert 5.2.07. De uttalte da at soilrør i bygget skulle skiftes i 2007 og 2008, og ville medføre ekstraordinære utgifter for seksjonseier. I et utdypende brev hevdet kjøper at selger hadde holdt tilbake informasjon om at soilrør på kjøkkensiden i hele sameiet skulle byttes i 2007. Det var deretter planlagt å skifte baderomssoilrør i hele sameiet, tentativt i 2008. Utskiftningen av soilrørene ville føre til ekstraordinære kostnader for alle enhetene i sameiet fordelt på størrelsen på leilighetene. Kjøper bemerket at selger hadde vært styremedlem i sameiet. I en rapport fra et ingeniørselskap datert 11.5.06 fremkom det at standarden på soilrørene var dårlig, og utskiftning ble anbefalt. 17.11.06 mottok kjøper informasjonsskriv fra styret som innehold opplysninger om planlagt utskiftning av soilrørene. Kjøper anførte at selger i egenskap av sitt styremedlemskap måtte ha vært kjent med soilrørenes dårlige forfatning og den planlagt utskiftningen. Før kjøp av seksjonen bodde kjøper i en annen seksjon i samme bygning. Kjøper forklarer at vaktmester i bygget kom over til dem dagen før overtakelse av den nye seksjonen for å opplyse om at soilrør i bygget måtte byttes snarlig. Neste dag, før overtakelsesmøtet, kontaktet kjøper megler en rekke ganger for å få klarhet i påstanden om utskifting av soilrør. Megler avkreftet vaktmesters påstander, da det ikke var nevnt i informasjonsskriv fra sameiet eller styret, ei heller fra forretningsfører. Under overtakelsen konfronterte kjøper selger om påstandene, noe selger avviste på det sterkeste. Ekstraordinær innbetaling ble satt til kr 124.436. I brev av 22.4.07 presiserte kjøper at utgiftene til kjøkkensiden var kr 124.000, mens utgiftene til baderomssiden, ville beløpe seg til kr 213.000. Megler uttalte at det ikke forelå informasjon på salgstidspunktet fra verken selger eller forretningsfører om vedtatte planer for vedlikeholdsarbeider med dertil økning i husleien. Han bemerket at kjøper eide og bebodde en seksjon i oppgang Z på kjøpstidspunktet. Selger hevdet å ha opplyst kjøper om at rørene var dårlige forut for salget og at det var besluttet at disse skulle/måtte skiftes. De presiserte at kjøper hadde bodd i blokken, og antok at utskiftningen ikke kunne ha vært en ny opplysning for kjøper, da behov for rehabilitering av rørene lenge hadde vært et tema siden rørene var nærmere 70 år og tilsvarende blokk bakenfor skiftet rør sommeren 2005. Selskapet anførte at kjøper hadde reklamert for sent. Selskapet kunne ikke se at reklamasjonen av 15.2.07 var mottatt, og la derfor til grunn at første reklamasjon ble fremsatt 26.4.07. Selskapet viste til at selger uansett informerte kjøper om de dårlige soilrørene. De presiserte at planene for utskiftning for øvrig ikke var avklart, eie heller forelagt beboerne på salgstidspunktet. Først ved ekstraordinær generalforsamling i feb. 2007 ble det besluttet på hvilken måte arbeidene skulle finansieres. Selskapet la derfor til grunn at beslutningen om skifte av soilrør ble tatt i kjøpers eiertid. Kjøper v/advokat viste til at det ikke ble gitt opplysninger om soilrørenes tilstand, til tross for at selger satt i et styre som hadde informasjon om dette på salgstidspunktet, og advokaten anførte at dette var en mangel iht. avh.l. 3-7, 3-8 og/eller 3-9. Advokaten viste i den forbindelse til FSN 4918. Selskapet kunne ikke finne grunnlag for å endre standpunkt, og opprettholdt sin anførsel om at det ikke var tilstrekkelig dokumentert at reklamasjon ble fremsatt 5.2.07, sendt pr. post 15.2.07. Side 5 av 11
Kjøper v/advokat anførte at det var mottaker som bar risikoen for at posten ikke kom frem, forutsatt at meldingen var postlagt på en vanlig og forsvarlig måte. Advokaten viste til at det ble reklamert 5.2.07, og at dette var godt innenfor rimelig tid i avh.l. 4-19 første ledd. Subsidiært anførte advokaten at selgers forhold rammes av avh.l. 4-19 tredje ledd, slik at den relative reklamasjonsfristen var opphevet. Selskapet fastholdt at reklamasjonen var for sent fremsatt, samt at forholdet uansett ikke representerte en rettslig mangel. I klage til FinKN bemerket kjøper v/advokat at kjøper hadde opprettet en datafil 5.2.07, og at dette sannsynliggjorde at kjøper reklamerte 5.2.07. Advokaten påpekte at selger satt i styret fra 25.4.06 til oktober s.å. Hun viste til at det ifølge styreprotokoll i styremøte 5.4.06 ble orientert om undersøkelser av røropplegg utført av et ingeniørselskap, samt at endelig rapport ville foreligge til neste styremøte. I styremøte avholdt 8.5.06, hvor selger var til stede, ble det under post Tilstandsrapport fra (ingeniørselskap) nedtegnet kladd ferdig. Rapport klar 15 til 20. mai. I styremøte avholdt 12.6.06 ble det under punktet Tilstandsrapport fra (ingeniørselskap) informert om at ferdig rapport er mottatt og gjennomgått: Det er sørlig kjøkkensiden der situasjonen er såpass akutt at arbeider med utskifting må igangsettes... situasjonen for baderommene er noe bedre, og det er ikke et umiddelbart behov for utbedring. Tilstanden er imidlertid såpass dårlig at videre utbedring av badene bør skje etter at erfaringer med utbedring av kjøkkensiden er gjort... Vi engasjerer (ingeniørselskap) til utarbeidelse av kravspesifikasjon slik at forpliktende tilbud kan innhentes og valg av leverandør kan skje. I styreprotokoll fra styremøte avholdt 7.8.06 ble det nedtegnet at kravspesifikasjon fra ingeniørselskap var bestilt, og at ingeniørselskapet burde sette i gang snarest. I protokoll fra styremøte 23.10.06 ble det nedtegnet at det var på tide å informere beboerne i sameiet om styrets aktiviteter og status for de ulike sakene styret hadde til behandling. Kjøpers krav var kr 231.333. FinKN la under henvisning til avh.l. 2-8 til grunn at kjøper reklamerte i brev av 5.2.07. Videre mente FinKN det hadde formodningen mot seg at selger ville opplyse muntlig om dårlige rør når de i egenerklæringen krysset av nei på spørsmål om hun kjente til vedtak/forslag til vedtak om forhold vedr. eiendommen som kunne medføre økt husleie/økte fellesutgifter. FinKN viste til at selger som styremedlem sannsynligvis var kjent med forholdet før salget, og reiste spørsmål om det forelå mangel etter avh.l. 3-8. Selger hevdet at hun ikke satt i styret da ingeniørselskapets forprosjekt ble bestilt, ei heller da særskilt arbeid med finansieringen av utskiftningen av soilrør ble behandlet. Hun påpekte at tidspunktet for en gjennomføring av forprosjektet og hva dette ville koste var høyst uavklart da hun var styremedlem. Selger fastholdt å ha gitt kjøper opplysninger om fremtidig skifte av soilrør under visning. Hva gjaldt reklamasjonsspørsmålet, bemerket selskapet at det ikke var dokumentert at reklamasjonen ble avsendt på forsvarleg måte iht. avh.l. 2-8 den 5.2.07. Selskapet påpekte at selger ikke satt i styret 5.4.06 eller 23.10.06, og la til grunn at forholdene rundt soilrør var uavklart på tidspunktet for utfylling av egenerklæringen. Uavhengig av dette mente selskapet at innvirkningskriteriet uansett ikke var oppfylt, idet leiligheten lå i en bygård fra 1938 hvor avløpsrørene stammer fra byggeåret. Selskapet viste videre til at kjøper på kjøpstidspunktet bodde i en annen leilighet i samme bygård og mente at de derfor var klar over avløpsrørenes alder og tilstand for øvrig. Kjøper v/advokat bemerket at selger ifølge protokollene var tilstede på samtlige møter i perioden fra 25.4.06 til 11.9.06. Advokaten anførte at selger som styremedlem måtte ha vært kjent med Side 6 av 11
innholdet av ingeniørselskapets rapport av 11.5.06, hvor det fremgår at skifte av soilrør var kritisk og nødvendig. 3. Husleieøkning I egenerklæringsskjemaet har selger krysset av for nei under pkt. 17 Kjenner du til vedtak/forslag til vedtak om forhold vedr. eiendommen (f.eks. vedlikeholdsbehov) som kan medføre økt husleie/økte fellesutgifter? Kjøper reklamerte over forholdet i reklamasjonsskjema datert 5.2.07. De meldte om dramatisk økning i fellesutgifter. I et utdypende brev viste kjøper til innkalling til budsjettmøte 28.11.06, hvor det fremkom at det var behov for å oppgradere heisene i sameiet som følge av heisproblemer. Det ble besluttet at en heis skulle oppgraderes hvert annet år og medføre at husleien øker med 25 % per måned fra 1.2.07. Kjøper viste til at den økte husleien ville utgjøre kr 465.300, med utgangspunkt i nåverdien i husleieøkningen på kr 1.551 pr. måned med rentesats 4 %. I brev av 22.4.07 presiserte de at den økte husleien ville utgjøre kr 372.200 som en nåverdi av husleieøkningen med 5 % rentesats. Selger anførte at forholdet tilkom etter deres tid. og at de derfor ikke hadde kjennskap til økningen. Selskapet anførte at kjøper hadde reklamert for sent. Selskapet kunne ikke se at reklamasjonen av 15.2.07 var mottatt, og la derfor til grunn at første reklamasjon ble fremsatt 26.4.07. Selskapet viste videre til at det først på budsjettmøtet i des. 2006 ble orientert om økning av fellesutgifter for beboerne. Økningen ble besluttet som følge av økte rente- og energiutgifter, samt avsetning til fremtidig vedlikehold. Selskapet la derfor til grunn at beslutning om økt husleie ble tatt i selgers eiertid. Kjøper v/advokat viste til at det ikke ble gitt opplysninger om at husleieutgiftene ville øke betydelig, til tross for at selger som styremedlem hadde informasjon om dette på salgstidspunktet. Han anførte at forholdet utgjorde mangel etter avh.l. 3-7, 3-8 og/eller 3-9. Selskapet fant ikke grunnlag for å endre standpunkt, og opprettholdt sin anførsel om at det ikke var tilstrekkelig dokumentert at reklamasjon ble fremsatt 5.2.07, sendt pr. post 15.2.07. Kjøper v/advokat anførte at det var mottaker som bar risikoen for at posten ikke kom frem, forutsatt at meldingen var postlagt på en vanlig og forsvarlig måte. Advokaten viste til at det ble reklamert 5.2.07, og at dette var godt innenfor rimelig tid i avh.l. 4-19 første ledd. Subsidiært anførte advokaten at selgers forhold rammes av avh.l. 4-19 tredje ledd, slik at den relative reklamasjonsfristen var opphevet. Selskapet fastholdt at reklamasjonen var for sent fremsatt, samt at forholdet uansett ikke representerte en rettslig mangel. I klage til FinKN bemerket kjøper v/advokat at kjøper hadde opprettet en datafil 5.2.07, og at dette sannsynliggjorde at kjøper reklamerte 5.2.07. Kjøper gjorde gjeldende et krav i samsvar med FSN 7285, hvor det ble lagt til grunn erstatning for 30 år med en kapitaliseringsrente på 7 %. Kravet ble derfor oppad begrenset til kr 239.400. FinKN la til grunn at selger som styremedlem var kjent med de forhold som førte til husleieøkning, og antok derfor at det var gitt en uriktig opplysning i egenerklæringsskjemaet. Videre mente FinKN en økning i husleie på kr 1.551 kunne være tilstrekkelig til at å innvirke på avtalen etter avh.l. 3-8. Selger anførte at husleieøkningen først ble bestemt i feb. 2007, og at de ikke satt med opplysninger ved salget om husleieøkningen. Side 7 av 11
Hva gjaldt reklamasjonsspørsmålet, bemerket selskapet at det ikke var dokumentert at reklamasjonen ble avsendt på forsvarleg måte iht. avh.l. 2-8 den 5.2.07. For øvrig viste selskapet til sin vurdering angående soilrør, idet de mente vurderingene korresponderte. 4. Heis Fra salgsprospektet gjengis: Heisen bringer beboere og gjester til oppgangens eneste toppleilighet inn i en romslig hall med garderobe. Det er i verdi- og lånetakst opplyst at det er heis i bygningen. I erklæring fra selger datert 8.11.06 bekreftes at styreleder i telefonsamtale sa at heisen i oppgang X skal gå kontinuerlig inntil den nye styremekanismen til heisen er på plass. I e-post 17.10.06 fra selger til styreleder fremgår det at selger har snakket med megler, som har fått beskjed fra kjøper om at tannhjulet til heisen fremdeles ikke er bestilt. Fra e-posten hitsettes: Som du sikkert husker tok vi saken opp på siste styremøte, hvor det ble bestemt at alle i styret skulle sjekke om vi klart å finne et firma som kunne ta på seg oppdraget. Jeg sjekket i (A), og ga et telf. til vaktmesteren. Men jeg har forstått på vaktmesteren at saken mht. heiskortet har vært vanskelig. Heisen stoppet i august! Jeg har selv snakket med vaktmesteren og bedt ham om å la heisen gå når vi og (kjøper) flytter. Dette har han lovet oss, og det er fint, men nå må styret ta et ansvar ang. saken. Derfor ber jeg om et ekstraordinært styremøte umiddelbart.... Eiendomsmegleren forteller videre at en av kjøperne er svært avhengig av at heisen går, og er nå svært bekymret for at heisen ikke skal være i orden og reparert til den 6. november, da de overtaler leiligheten. I tillegg skal de også pusse opp, noe som medfører tunge løft. Kjøper reklamerte over forholdet i reklamasjonsskjema datert 5.2.07. De hevdet at heisens tekniske tilstand var dårlig, og krevde oppgradering som ville føre til økte felleskostnader. I et utdypende brev anførte kjøper at styringssystemet i heisen i oppgang X røk i aug. 2006, og reservedeler kunne ikke lengre skaffes da produsenten var konkurs. Ved å låne styringssystemet til heisen i oppgang Y sørget selger for at heisen i oppgang X var i drift under visningene. Under kontraktsmøtet opplyste selger at heisen midlertidig var ute av drift, men presiserte at den ville være i funksjon igjen snart. Kjøper hevdet at de gjentatte ganger hadde vært i kontakt med megler for å klargjøre at de var avhengige av at heisen var i drift fra overtakelse. På overtakelsesmøte garanterte selger at heisen ville gå fra da av, noe hun hadde klarert med styreformann i sameiet. Heisen i oppgang X var imidlertid avhengig av å låne styringssystemet i heisen i oppgang Y i perioder. Dette medførte at heisen i oppgang X kun var i drift annenhver uke i påvente av ny del. Situasjonen ville vare ut jan. 2007. I brev av 22.4.07 presiserte kjøper at kostnadene til heisen utgjorde kr 78.500, inkludert renter, husleie og ekstraordinær betaling. Selger opplyste at det var et tannhjul som gikk i stykker i tiden rundt salget av leiligheten. Denne delen kunne imidlertid byttes mellom byggets fem ulike heiser, slik at alle oppganger fordelte å ha en heis som stod. Ifølge selger bodde de friskeste beboerne som kunne gå i trapper i oppgang X. Selger skal videre ha opplyst kjøper om at heisen i deres oppgang når som helst kunne bli utsatt for det samme som heisen i oppgang X. Selskapet anførte at kjøper hadde reklamert for sent. Selskapet kunne ikke se at reklamasjonen av 15.2.07 var mottatt, og la derfor til grunn at første reklamasjon ble fremsatt 26.4.07. For øvrig viste selskapet til at drift og vedlikehold av heis hørte inn under sameiets ansvar. De kunne derfor ikke se at det forelå grunnlag for kravet etter avhendingslovens bestemmelser. Selskapet påpekte at heisene i sameiet uansett var av gammel årgang, og at det ville være åpenbart at disse hadde behov for vedlikehold. Selskapet antok at kjøper måtte ha vært kjent med heisens tilstand allerede før avtaleinngåelsen all den tid de på dette tidspunktet eide en leilighet i en annen oppgang i samme sameie. Selskapet minnet videre om tapsbegrensningsplikten i avh.l. 7-2. Side 8 av 11
Kjøper v/advokat anførte at kjøper av helsemessige årsaker var avhengige av at heisen måtte være i stand ved overtakelse. Under henvisning til kjøpers redegjørelse og helseattest, gjorde advokaten gjeldende at forholdet utgjorde en mangel etter avh.l. 3-7, 3-8 og/eller 3-9. Selskapet kunne ikke finne grunnlag for å endre standpunkt, og opprettholdt sin anførsel om at det ikke var tilstrekkelig dokumentert at reklamasjon ble fremsatt 5.2.07, sendt pr. post 15.2.07. Kjøper v/advokat anførte at det var mottaker som bar risikoen for at posten ikke kom frem, forutsatt at meldingen var postlagt på en vanlig og forsvarlig måte. Advokaten viste til at det ble reklamert 5.2.07, og at dette var godt innenfor rimelig tid i avh.l. 4-19 første ledd. Subsidiært anførte advokaten at selgers forhold rammes av avh.l. 4-19 tredje ledd, slik at den relative reklamasjonsfristen var opphevet. Selskapet fastholdt at reklamasjonen var for sent fremsatt, samt at forholdet uansett ikke representerte en rettslig mangel. I klage til FinKN bemerket kjøper v/advokat at kjøper hadde opprettet en datafil 5.2.07, og at dette sannsynliggjorde at kjøper reklamerte 5.2.07. Kjøper viste til at det på styremøte 11.9.06 ble orientert om at reparasjon av heisen kunne ta litt tid. Den 12.10.06 ble det notert ned siste melding fra heisefirma ingen kort kunne skaffes. Den 23.10.06 ble styret informert om en leveringstid på opptil 10 uker etter bestilling. Advokaten viste til at kjøper av helsemessige årsaker var avhengige av at heisen måtte være i stand, og at dette ble bekreftet og nedfelt i overtakelsesprotokollen. Som en følge av at heisen først var i full drift igjen i feb. 2007, ble kjøper påført ekstrakostnader: Det var kjøpers hensikt å flytte inn i seksjon... umiddelbart etter overtagelse, medio november, noe som ble utsatt grunnet at heis var i ustand og at dette ikke var forenlig med kjøpers helsetilstand... Overtakelsesdato for kjøpers gamle leilighet... ble derfor utsatt til medio februar, og medførte at kjøper ble påført ekstrakostnader i form av felleskostnader og soilrørutgifter knyttet til både... (ny leilighet) og... (gammel leilighet), i tillegg til doble renteutgifter. Totale merkostnader ved å beholde den gamle leiligheten lenger enn forutsatt ble beregnet til kr 96.404. Totale merkostnader ved å overta den nye leiligheten før heisen fungerte beløp seg til kr 184.667. FinKN la til grunn at selger hadde hatt kjennskap til problemene med heisen i oppgang X. FinKN reiste derfor spørsmål om selger hadde gitt mangelfulle opplysninger etter avh.l. 3-7. Selger hevdet at heisen i oppgang X ble regnet for å være den beste pga. færre seksjoner i oppgangen, og at sameiet derfor begynte med restaurering av de andre heisene først. Videre hevdet selger at de anså heisstoppen som et kortvarig problem som ville løses raskt. Selger bemerket at kjøper kunne ha gitt beskjed til vaktmester når det var behov for bruk av heisen, og han ville da være behjelpelig med å la heisen gå. Hva gjaldt reklamasjonsspørsmålet, bemerket selskapet at det ikke var dokumentert at reklamasjonen ble avsendt på forsvarleg måte ihht. avh.l. 2-8 den 5.2.07. For øvrig mente selskapet at forholdet ikke utgjorde en rettslig mangel. Advokaten viste til at det på styremøte 11.9.06 fremgikk at en reparasjon ville bli omfattende og ville ta tid. Etter kontraktsmøtet skal kjøper ha blitt gjort oppmerksomme på en midlertidig bruksstans i heisen, men det ble ikke orientert om større problemer. Det var grunnen til nedtegnelsen med garanti fra selger i overtakelsesprotokollen 6.11.06. To dager senere skal selger ha tilskrevet kjøper og meldt om at hun ikke kunne stå ved garantien da hun hadde blitt feilinformert. 5. Lekkasje fra balkong Side 9 av 11
Det er ikke gitt relevante opplysninger i salgsdokumentasjon. Kjøper v/advokat reklamerte over forholdet i telefonsamtale/e-post 29.10.08: Mine klienter har hatt en vannlekkasje fra balkongen og inn i leiligheten. Dett har ført til fukt under parketten og i kork som har vært benyttet som isolasjon i veggen rundt verandadøren. Parketten buler opp i bølger der fukten har satt seg, og skyldes at den har trytnet og derfor er for stor i forhold til gulvoverflaten. Som opplyst i telefonsamtalen, har det vært takstmann og sett på forholdet, som har tatt bilder og vil lage en rapport, som undertegnede vil oversende straks den er mottatt på vårt kontor. Takstmannen anbefalte at det ble iverksatt skadeforebyggende tiltak så snart som mulig, og i den forbindelse ble Deres selskap i ovennevnte telefonsamtale gitt tilbud om å komme og se på skaden, før mine klienter iverksetter tiltakene. Som opplyst i telefonsamtalen, vil dette dreie seg om å kutte av litt av parketten langs veggen slik at den får rom til å strekke seg ut, i tillegg til å få løftet parketten litt slik at luft slipper til. Videre vil det være aktuelt å få inn et profesjonelt selskap til å tørke skaden. Selskapet motsatte seg ikke enkle, skadebegrensende tiltak inntil dokumentasjon forelå, men minnet om tapsbegrensningsplikten i avh.l. 7-2. I besiktigelsesrapport datert 1.12.08 fremgikk det at det ved regnvær 4.10.08 og 6.10.08 trakk vann inn i stuen, ved verandadør. Dette førte til skade på parkett og vegg. Regnvannet førte til oppstuving av vann på balkongen, slik at det ble stående fritt vann på balkonggulvet: Det ble et vanntrykk mot beslaget i underkant av dørterskel, slik at vann trakk inn her. Dette skyldes at beslaget er lagt ned på balkongdekket, uten å være slisset ned, samtidig som det ikke er membran i gulvet, som ville sikret overgangen mellom balkonggulv og dørterskel. Det ble oppgitt at døren er skiftet i 2004. Parkett ble slipt i år. Den ligger nå og spenner mot vegger, og har reist seg ute på flaten. Befaringen ble også foretatt i underliggende leilighet, 7. et. Her ble det ikke funnet indikasjoner på fukt på steder i stuen, der det naturlig ville vært fukt om dette hadde trukket ned fra overliggende leilighet. Takstmannen mente det var nødvendig med tetting utvendig, av overgangen mellom balkongdekke og dørunderbygging. Han anså den beste løsningen var å pigge opp gulvet og legge ned membran, ny påstøp og fliser. I tillegg måtte yttervegger i stue åpnes for tørking, samt at terskel repareres og tørkes. Takstmannen påpekte at slipelaget synes å være for lite, da parketten var slipt tidligere. Han anslo skifte av gulvet til ny enstavs hel eikeparkett til kr 80.000 eks. mva. For øvrig arbeid og materialer anslo han kostnadene til kr 49.000 eks. mva. Selskapet la til grunn at skaden hadde oppstått i kjøpers eiertid. Under henvisning til avh.l. 3-1 annet ledd og 2-4 annet ledd anførte selskapet derfor at forholdet ikke kunne gjøres gjeldende som en mangel. For øvrig mente selskapet skaden kunne være dekningsmessig under boligens hjemeller villaforsikring. Selskapet viste til skadeserstatningsloven 4-2, samt forsikringsvilkårenes pkt. 5.2, og anførte at en tingskadeforsikring går foran en ansvarsforsikring. Kjøper v/advokat viste til at lekkasjen ikke skyldtes tett avløp fra balkong, slik selskapet synes å mene. Advokaten tolket besiktigelsesrapporten slik at skaden skyldtes oppsamling av vann på balkongen, som følge av ekstremvær med store nedbørsmengder som har gitt et vanntrykk mot beslaget i underkant av dørterskel, der vann har trukket inn. FinKN reiste spørsmål om forholdet i lys av manglende risikoopplysninger om bygningsdelen kunne utgjøre et avvik fra forventet stand, og sammen med de andre forholdene en vesentlig mangel etter avh.l. 3-9 annet pkt. Selger uttalte at blokken ble utvendig rehabilitert i 2004 og 2005, noe som også omfattet balkonger og terrasser. Vinduer og dører ut til balkongene ble i den forbindelse skiftet ut. Selskapet la til grunn at lekkasjen oppstod etter overtakelse, og derfor ikke kunne gjøres gjeldende som en rettslig mangel. Selskapet antok at forholdet skyldtes manglende rengjøring av avløp, samt væreforhold i kjøpers eiertid påvirket skadeforløpet og skadeomfanget. Side 10 av 11
Kjøper v/advokat anførte at problemet ikke var tett sluk, men at beslaget ikke var slisset ned og at det ikke var membran for sikring av overgang mellom gulv og terskel. Nemnda bes ta stilling til hvorvidt reklamasjonen er fremsatt rettidig, og videre om det foreligger mangel etter avh.l. 3-7, 3-8 eller 3-9 annet punktum. Nemnda bes også ta stilling til om kjøper har krav på erstatning for merkostnadene heisproblemene medførte, samt utgifter til takstmann og juridisk bistand, i tillegg til forsinkelsesrenter. Tidligere uttalelser: Rettspraksis: feil angivelse av material 4618 4792 5686 5728 2009-018 2010-188 vedtak om utskifting 4473 4918 5255 eiendomsmegler ansvar for feilopplysning om varmtvann er inkl. i husleie utmåling 7285 Oslo Tingretts dom av 2.6.2004 Side 11 av 11